二手房买卖的问题

anan

从来没买过二手房，现看中一套（卖方实收，所有买卖双方的费用买方会），因为没钱，中介想了个省钱的招给俺：将实际房价报房管局时写低一半，这样可以节约几万的税费，而在银行按揭贷款那里则仍然可以按实际成交价贷款，俺没明白他们怎样做得到，据说很多人这样做，不知有啥风险没？？
另外，买过二手房的同学说说一般给中介几个点的费用呢？以前中介开都是3个点，但我知道好象实际一般只收1个点吧。

L148

几乎都写低成交价，但最低低多少，没有一条相对的红线哟！ [M01]

龙士

中介忽悠你呢。税是按房管局自己的评估价来收的，与你的成交价没关系。

雨落尘埃

这个我买房的时候中介也这样说过
不过，我们没那么做
你报得太低，弄不好会查的（中介肯定说放一万个心了），而且现在报这么低，如果你将此房再卖给别人，到时你要多出更多的税。
呵呵，省钱谁都喜欢，不过我现在对中介真没甚么好感

海豚

虽然我不知道个中原因，不过，我觉得还是不要相信中介说的鬼话，现在的中介没几个好人，都是为了利益不择手段！ [M09]

alion

报低是没有问题的,但他房管局会有个标准价的,不是说你想报多少就报多少的,但中介会给个建议价,因会参照成功案例来报,应该没什么大问题,有朋友五月份刚买了一套70万元的房子,报了31万元,最后房管局给定价32.4元.
不过报低价有个问题:,是报低了对以后卖房子时有可能会征收一个增值税,按当时出售的价格减去当时买房时报的价格再X相应税率(现在20%人个还没实施,只实施在对公方面,不知以后会否实行)
所以我建议如果你买那套房子是够五年的,那就没必要报低价,因出入也就几千元,但如果没到五年我就建议可以报低,没问题的,是可以这样操作的.

anan

谢谢，中介还提到一种“直客式”按揭，网上查了一下好象是对一手房来的，不知二手房怎样办？直客式里就没买房屋保险了。。。。。搞不懂 [M10]

gzyiner

关于卖方实收：现在一般都是这样的，即卖方所有的税和中介费用都是买方承担。充分说明了现在房子的价值即使是二手的。
关于做低合同价：如果房子没有满5年是需要交一定的税的（建委收的），该税是以房子总价减去房子原来的价剩以5.5%（即房子增值的部份要交税），所以成交价低些增值部份就少交的税自然就少一些了。一般中介都会帮客户这样操作以节省一点税，一般操作方法是一份正式合同给房管局看的，一份补充合同把差价在补充合同里面体现。但在银行货款时一般银行的人会去看房子，然后自己估算价值，再贷款给你。但银行一般估算的价值肯定比你的成交价也少20%左右。比如说你的成交价是80万元，银行一般会估算出价值60多万元（这个可以理解，银行可以避免风险），然后银行再按自己的估算价值给你货几成几成的款。所以说银行按揭贷款那里他仍然可以按实际成交价贷款，这点我也很难理解，应试也不符合银行贷款的普遍逻辑。银行应该是在没有风险的情况下贷给你越多越好，但一般做法是先避风险，即不会多货给你。因为你自己的合同价才60万元我怎么会按80万元给你货款呢？这不银行的风险就高了吗？如果真能贷到你就要吧！

关于中介费用：中介他们一般是要求是三个点，但你可以让他们打折，这个有得谈的。另外，如果你与原业主自己认识的（即无需中间介绍成交），便可以只找中介过户即可，费用1个点肯定也是行的。

以上种种可能城市不同略有不同。供参考！
[本帖由gzyiner修改于2007-08-25 16:24:50]

jack

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