广州的地价便宜，楼价有下调空间————个人观点 （转贴）

不是精英的黑领

广州的地价便宜，楼价有下调空间————个人观点




本人觉得广州的地价相对便宜，楼价大势也比较合理，但有下降的空间。
从珠江新城新启动的地块大面积土地拍卖情况来看，商住用地最后成交价约2800元/平方，按9的容积率平摊的话，每平方米建筑面积的楼面地价仅为310元，310元在楼市的推出中几乎可以当零头悄然增加，而且这一片地几乎没什么需要拆迁的，几大地产商无疑坐地狠赚了三两把，看来开发商在推出楼市时所谓地价高昂纯属借口，是转移视线的混招。这种价钱甚至比肇庆等山区的城区用地更便宜。当然面积大一次性付出需要巨资是垄断商的绝对优势，可以肯定的是如果将这些地分割为500平方的小块成交的话价格能达上万元一平方。所谓蓝线与规划退让用地的差距实际上也受到了政策的优惠照顾，开发商与政府均心照不宣，总之楼市看好，有利富人以及政府。
建筑成本只怕大家都知道，不算装修的话就算是超高筒中筒结构，一平方建筑的成本不会超过1500元，当然，报建审批的费用、高层的基础部分比较利害，钢材、水泥的价格看涨，但这些都不足以使建筑成本超过2000元/平方，至于广告的投入，你能接受广告投入费用1平方上多少呢？所以不管是多么豪华的装修开发商是大有所为的，这就是为何全世界的地产商都赚。所以有些地方的房子只买2000元一方它还是有钱赚，想想那些买到8000的房子吧。
如果肯定广州的收入高于内地几个城市,同内地的城市北京上海浙江相比，房价能说是相对理性，实际上二手房子在广州并不贵，在所谓最高贵的天河北，二手房都逃不了和一手差三成的价格命运，哪怕是同一天生产，同一种装修和布局。天河北高层电梯小区管理的二手房平均价4500元，可以肯定的是超过五年的房子，哪怕它推出时候上万元，最终的价格不会超过5000元，当然我说的是住宅。但这里的房子也不至于下破至3500以下。不然就需要拆了。
广州的写字楼也没有高价可言，以中信为例，这个广州的标志里的一平方月租金只是120—160元，销售价在网上开的是120美元也有的14000元/平方,多么可怜的标志性建筑,以租金200倍测算收益也只是3万元/平方。如果是有钱的公司，买这里几套提升面子是非常好的事情。很多公司需要著名建筑来提升其知名度，在广州倒是很容易做到。
当然，价格的出台综合考虑了政治、经济、社会心理以及市场，理性的消费有助于抑制炒楼与投资。大家不要担心楼价会涨哦，广州这么大，不要怕有没钱没楼买，出于生活需要要量力而行，至于投资呢，那些所谓升值都将成为昨日黄花。