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标题: REITs究竟为何物？(理財須知) [打印本页]

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:17
标题: REITs究竟为何物？(理財須知)
REITs(房地产投资信托基金)，这个在欧美和亚洲发达国家房地产市场的“火爆”之物，在2005年成了中国房地产业界的“热词”。媒体上隔三岔五就会出现“某某公司收购某某物业准备打造中国第一REITs”，“第一REITs即将赴新加坡上市”的新闻；专家和业内人士也在各种论坛上大谈中国REITs的前景，REITS该选择何地上市等等。
但REITs究竟为何物？纵观国内相关的报道，笔者发现投资者，甚至一部分专家，对REITs概念的理解不甚相同。有的说是房地产信托，有的则说是房地产上市公司，有的说是一种国外的新的融资股票。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:18
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
传统的REITs基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立，目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在REITs出现以前，投资者只能从房地产市场（而不是股票市场）上购买房地产。然而，随着REITs的出现，在股票市场上进行股票交易就成为了可能，因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了REITs股票，就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此，REITs的出现，使得小额投资者也可以进行房地产投资了。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:18
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
近年来，美国税法的调整使得REITs可以直接管理其所拥有的房地产，并为其租户提供相关的服务。从这种意义上来说，一些现代的REITs也可以被认为是房地产经营公司（而不想传统的REITs那样，仅仅是一个纯粹的封闭式基金）。然而，即使是现代的REITs，其所持有的主要资产仍然是房地产。有鉴于此，我们可以公平的说，大多数REITs，不管其是传统的还是现代的，都可以被看作是一个由房地产（和/抵押贷款）组成的资产组合。为了做出合理的投资决策，REITs的投资者必须同时了解房地产市场和股票市场。虽然一些投资者拥有很好的在房地产市场上进行投资的经验，而另外一些则可能更擅长在股票市场上进行投资，但很少有投资者同时精通两个市场上的投资。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:18
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
我们再回过头来看看国内的房地产信托产品，就会发现，国内现有的房地产信托产品只能算是准REITs（雏形）：REITs是标准化可流通的金融产品，国内的房地产信托计划有200份合同限制的、非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通；REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合，风险得到了较好的分散，国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中；REITs没有份额的限制，一般的中小投资者均可以进行投资，国内的房地产信托计划由于有200份的限制，加上融资规模往往较大，单份合同金额在30万、40万以上的屡见不鲜，如今年深国投发行的长沙、重庆、芜湖沃尔玛购物广场受益权转让集合资金信托计划，起点金额均为30万，但最终签约金额平均都超过了90万。可见，目前国内的房地产信托产品面对的还都是高端客户；REITs投资回报是把收入的大多数分配给投资者，例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者，国内的房地产信托产品对投资者的回报为信托计划方案中的预计收益率，目前一般在3%至8%左右；REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内房地产信托计划的运作方式是提供短期资金（贷款）、监管资金或部分参与项目公司运作（部分参股）获取回报。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:19
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
REITs和上市房地产公司的区别：现代意义上的REITs确实是一上市房地产公司，但却是特殊的上市房地产公司：REITS在投资政策上是有限制的，比如REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一致；REITs有最高的负债比率限制，其负债比率低于上市房地产公司；REITs的股利分配政策是把收入的大多数分配给投资者；但国内的上市房地产公司并非REITs：上市房地产公司投资政策没有限制，可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和其它非相关物产的企业活动；上市房地产公司没有最高负债比率限制，由于参与房地产开发，负债比率较REITs高；上市房地产公司的股利分配政策也可以另外多变，甚至可以不分配。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:19
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
REITs的基本理念起源及其在美国的发展
REITs的基本理念，起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。由于产业革命所创造的财富，导致了对房地产投资机会的需求。而在当时，该州的法律要求是：除非房地产是其整体商业的一部分，否则，禁止公司拥有房地产。这就使得公司无法作为一种独自投资和交易房地产的工具。针对这一规定设计的马萨诸塞信托，是第一种被允许投资房地产的合法实体。这一实体与公司拥有同样的权利：股权可以转让、有限责任以及专业人员集中管理。随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国房地产投资信托的发展又日益茁壮起来。鉴于房地产投资信托的优点，1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《房地产投资信托法案》，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。1961年，当第一家REITs进入市场时，其内在的理念实际上已经存在了100年左右。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:20
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
REITs五大优势热到最高点
1.变现性高
2.分散投资风险
3.对抗通膨
4.增值潜力大
5.收益能力稳定

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:21
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
REITS的投资特性
REITS具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITS的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税和无最低投资要求；第三，REITS按规定必须将90％的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITS的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REITS股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的REITS较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！)

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:21
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
与其他金融资产的相关度
REITS收益回报与其他金融资产的相关度较低，可以为资产组合提供资产分散的选择。从资产类REITS收益与其他投资产品的相关系数（表5）可以看出，资产类REITS与RUSSELL2000的相关系数最高，与NASDAQ100的相关系数最低；REITS与其他投资产品的相关性在逐步降低，与NASDAQ100的相关系数在七十年代是0．34,到九十年代末降为0．01。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:22
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
投资的收益和风险
收益分析REITS的税收条件要求REITS将90％以上的收入用于分红；而且REITS投资的资产必须是房地产。因此，REITS的投资特性是高分红和适度成长。在有效的资产市场结构中，REITS的投资特性表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高。美国REITS行业协会NAREIT的研究比较了从2002年到2003年11月各投资产品的收益状况（图2）。研究显示NASDAQ市场指数的收益最高，平均年收益率达到46．78％（2003年）；REITS的行业指数（NAREITEQUITYREITSINDEX）收益率为33．88％（2003年），在大盘股和债券的收益率之间，基本上与小盘股的收益相同。值得注意的是，在2002年股市全面下跌时，NAREIT指数的收益率为5．22％，比10年期的国债收益率高。
与规模相似的小盘股比较，REITS的分红比例要高出很多。REITS在RUSSELL2000小盘股指数中占6％的比重，在1995至2000年中，REITS的平均分红收益率为7．3％，是同期RUSSELL2000中公司平均分红收益率的6倍。所有的REITS都有分红，而相对应的RUSSELL2000中，只有不到一半的公司有分红派息。
投资风险REITS作为投资产品有其自身的收益是和风险结构。在此，以收益的波动性来衡量REITS的收益风险，REITS的风险远低于NASDAQ指数，比标准普尔500市场指数低大约3至4个百分点。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:40
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
1、可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。发展房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的重要融资渠道，促进我国房地产金融的发展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:41
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
2、房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展。首先，房地产投资信托基金可以改善房地产企业的融资渠道；房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托基金具有分散投资、降低风险的基金特注，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。再次，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:41
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
3、发展房地产投资信托基金为投资者提供多元化的投资渠道。房地产投资信托基金具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前我国城市化讲程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众，在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其它房地产的需求也将不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:43
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
二、房地产投资信托基金的资金来源
1、社会闲散基金。我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄。而银行出于对风险考虑，提高了房地产信贷的门槛。大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本，造成社会资源的闲置和浪费。投资者需要的是稳健、有前景、有较高回报的投资工具。房地产投资成了一个在确定客户对象上的两难问题。信托基金正好满足了这一要求，发展房地产投资信托基金将大大促进房地产业的发展，提高经济运行质量。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:43
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
2、国外及我国香港资本。当前日本经济的持续低弥，美国经济的不太景气，而我国的经济保持了较高的增长速度。大量国际资本寻求进入我国。据有关报道，美国早在2000年就成立了专门投资于中国房地产项目的基金，为其进入中国房地产市场做好了准备。高盛、美林、摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金，参与房地产的经营和开发。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:43
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
三、发展房地产投资信托基金的组织形式：契约型信托投资基金
从组织形态来看，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种，契约型依据《信托法》规定的信托契约建立、运作；公司型依《公司法》成立，具有法人资格。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权兰难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。因此，房地产投资基金应首选契约型组织形式。我国目前大多数信托产品采取这种形式。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:44
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
四、我国发展房地产投资信托基金面临的障碍
1、我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。另外我国缺乏相关规范各种房地产信经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资构投资信托基金如何具有运作、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2、客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
3、缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:44
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
五、发展房地产投资信托基金的政策建议
1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资信托理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金的具体操作，减轻银行的压力。
2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:45
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
REITS房地产投资信托基金与中国资本市场
中国是一个金融产品稀缺的国度。
改革开放以来，我国许多产业都发展得很快，也很健康。其中特点之一就是我们的生产能力迅速增强，物质产品与服务产品都十分丰富，无论品种、产品数量、质量，都值得称道。但我们始终不满意，且又忧心忡忡的是我们的金融服务业与金融产品。表现为品种少，服务水平低。
金融服务业关系国民经济的命脉。金融领域一直是我国最重要的领域。生产力的强盛创造了巨大的财富。表现为巨大的消费能力，购买能力和投资能力。这一问题十多年前就出现了。由于可供投资的金融产品严重不足，我们大量的财富只能表现为单一的投资于银行存款这一金融产品。这就形成了多年来居高不下的银行存款余额。
记得十多年前，中国提出发展资本市场，原因之一就是直接投资比重太低，间接投资比重太高。发展资本市场可以降低银行存款，改善这一结构。十多年过去了，资本市场市值上了万亿，但银行存款不仅没降，反而升高。间接投资和直接投资的比例关系依然没有大的变化。银行存款居高不下成为中国金融之痛。
另一方面，中国金融改革极为复杂，也极其艰难。巨大存差、不良资产、资本充足率、信贷监管体制、汇率利率改革、治理结构改革、产权制度改革、金融的对外开放等等，任一个都会牵一发而动全身。
所有银行都给房地产贷款，都从房贷中获利。这样必然形成信贷结构向房地产的严重倾斜，而房地产又是一个长链条的行业，信贷政策与房地产行业的运作规律一旦不配套就会出现两败俱伤。本轮宏观调控将给金融与房地产造成什么样的损失抑或影响我们尚难评估。至少1993年调控的结果至今还没有完全消化，而让我们记忆犹新。
就在中国宏观调控加大对房地产的调控力度的当下，就在银行和房地产商都顾虑重重，愁云密布之时，产生了一个让许多人都不得其解的现象，就是大量外资一改过去从不投资房地产的姿态。大规模地收购起中国的商业房地产项目来了。仅在上海，几千栋高档写字楼都是他们收罗的对象。许多人都认为这是豪赌人民币升值的国际热钱、国际游资，炒一把就走。于是我们的官员开始惊呼：要阻击国际游资对中国汇率的冲击。
这一切，都是REITS(房地产投资信托基金)引发的。
作为一个近年来日益成熟的金融产品。REITS的生命力越加旺盛，作用也日益彰显。REITS发展到一定程度，它的扩张需求、盈利需求在REITS成熟的国度、市场就越来越得不到满足，它必须往外扩张。五年前REITS进入亚洲，近年也开始进入中国。其基本方法是：机构投资者以较低的价格收购中国物业，提高收益率后，在海外REITS市场出售变现，再进行投资循环。这种势头自从今年开始强劲起来，引起了国内的强烈关注。
我们如何对待海外REITS的大举进入，必须首先弄清楚REITS为何物。为什么海外REITS会进入中国、海外REITS进入中国到底对中国金融、房地产有什么影响。中国为什么要建立自己的REITS，中国的REITS如何建立、何时建立，中国的REITS对中国金融、房地产、资本市场以及零售业有什么战略意义，都值得我们很好的研究与思考，并制定相应的对策。

作者: anole 时间: 2006-8-2 11:45
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
[M01] [M01]

在国内实现这个？先看看如何建立诚信体制吧 [M14]

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:45
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
REITS与中国股市
2005年08月31日14:3221REITS(房地产投资信托基金)可以通过公开募集到证券市场上市，和股票一样，成为在证券市场发行、交易、投资的金融产品。国内一些专家曾经从投资特性上将REITS与股票进行了一些产品优劣的比较，而笔者试图通过多年对中国股票市场的认识角度来分析比较股票与REITS的关系，希望大家对REITS的认识不要仅停留在一个信托产品、一个金融产品之上。
股市的背后有几个核心要素：交易标的、代表企业产权的股票、投资者、交易市场以及交易规则。核心是被股权化的上市公司。上市公司的价值、数量、质量大小决定了整个市场的规模，整个经济的发达程度，整个国家的发达程度。
美国是世界上最强大的国家，也表现在金融的强大、证券市场的强大、股票市场的强大。因此，股票与股市经典地浓缩了一个国家的产业、经济、法律甚至政治。
中国的股市历经14年，也是中国经济的缩影。有人说，这几年中国股市的持续大熊市与中国经济的高速增长严重背道而驰。但我却认为这几年中国股市真实反映了中国上市公司的价值；中国资本市场的配置水平；中国经济的健康状况。转型经济的制度冲突与结构性矛盾精确地表现于中国股市。经济的高速增长潜伏着结构性危机，股市的持续低迷酝酿着改革的机会。
如果从这个角度来认识REITS，来分析比较REITS与股市的关系就非常有意思了。
中国的房地产市场与股票市场一样目前处于初级阶段，既形成了巨大的不动产存量，又还有了巨大的增量空间。这个时候，已经具备了将大量存量不动产证券化的条件。这就像股票市场有了大量可供上市的公司。因而REITS与股市有许多相同的地方。
首先，REITS要具备的要素与股票相同，需要交易物，国内已有数万亿不动产存量；需要投资者，中国有10多万亿可供投资的资金；需要交易市场与交易规则，深圳、上海两个交易所都具备这样的条件。
其次，股市的操作程序是将符合条件的企业通过审计、评估、重组，改制成为股份公司，然后由保荐人推荐，由发行人通过公开市场把股票销售给投资者。REITS也是将管理运营方式相近的符合上市条件的不动产通过重组、审计、评估组成承销团，通过公开市场将基金单位出售给投资者。
第三，股市的许多投资规则、交易规则、市场分析、投资价值分析方法同样可以用于REITS。股市可以通过增资扩股、发行新股来筹集资金，扩大规模；REITS也具备这样的功能；股市可以通过各种并购来整合行业；REITS可以通过并购来整合旗下的资产。股市投资者可以通过少额投资来分享大企业的经营成果；REITS也可以用小额投资来拥有大型不动产的权益；股市可以编指数，可以推出指数期货；REITS也可以设计房地产基金指数，也可以设计指数期货，和股市一样诞生出各种各样的衍生产品。股市推动了现代产业革命；REITS也一样将推动房地产市场的变革。
因而，REITS可以比喻为房地产行业的一个庞大的资本市场体系，甚至可以单独为REITS设立一个交易所。以中国股市目前市值来看，徘徊于1万亿左右，而中国可以被REITS的不动产肯定可以超过1万亿。何况我们还有巨大增量市场。
REITS与股市相似的东西有很多，当然也有许多不一样的地方。
首先，股市包罗万象，而REITS仅限于房地产。
其次，股市里上市公司发行股票是为融资，而REITS则是将上市筹集的资金支付给业主，REITS的强制性利润分配不会出现大股东占用资金的现象。
第三，上市公司的经营管理难度高于REITS；
第四，上市公司股票是高风险，高回报，而REITS则是低风险、稳定而不低的回报，年回报率在6%-7%?复合收益率达到12%-15%。
第五，上市公司的治理结构复杂，纯粹的委托代理机制很难建立起来，透明度是上市公司永远之痛；而REITS是纯粹的委托代理关系，是委托制度的典型体现，治理结构十分合理。
第六，中国的股市还存在股权分置，涉及国有股权，公有制主体问题。而REITS完全不涉及这些问题，反而有利于政府将非经营性不动产通过REITS出售给投资者，减轻政府负担。
第七，股市的投资者适合专业的具有风险承担能力的，追逐投机的投资人参与；而REITS更适合中国广大的不具有多少专业经验的，银行存款不多，积蓄不多的大众投资人参与。因此，以笔者多年的资本市场经验来看，REITS比股票更适合于中国资本市场与中国国情，更能满足广大中小投资者的投资需求。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:45
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
中国式REITs“夹层融资”引入国内房产信托
REITs离我们到底还有多远
人行副行长吴晓灵2005年年底在“2005中国地产金融年会”上表示，用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金（REITs），才是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。
来自银监会的声音与央行不谋而合。银监会政策法规部副主任李伏安此前表示，212号文是出于规范信托市场的考虑，并不是要将房地产信托的路子堵死，发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向。他还透露，《房地产信托管理暂行办法》肯定会出台，而且方向将与212号文保持一致。
这一切表明，决策和监管部门正在为房地产信托设计蓝图：发展REITs。然而，国内的金融环境暂时无法让REITs顺利上路。
“夹层融资”空降国内
首次提出准房地产信托投资基金概念的联华信托，时隔一年，又带来了新的舶来品———“夹层融资”。并已经将这种操作方式使用于该公司的“联信•宝利”七号信托计划中。这一融资方式，再次被业界称为对“中国式REITs”的尝试。
“夹层融资”，实际上是一种在欧美国家非常流行的融资方式。联华信托总裁李晓东在接受记者专访时表示，夹层融资，简而言之，是一种介于股权和债权之间的金融产品。
“它不需要取得项目四证，在项目具备向银行和信托公司进行贷款融资前，即可通过股权融资，但是这种股权融资又没有过多地削弱项目方的控股权，这使得它成为介于股权和债权之间的金融产品。”
操作其他信托品种，对信托公司运作项目的能力提出了更高要求，信托公司必须有足够的项目人才储备。”李晓东表示，以股权融资类信托为例，信托公司在信托期内持股超过50％，作为大股东必须对项目公司财务具有控制权，负责信托项目的经理不仅应能担任财务总监，而且必须精通于房地产项目操作。
相对于单纯的股权融资而言，“夹层融资”对项目股权控制权的要求会相对低一些。“夹层融资”对于房地产开发商的优势，总结而言，可以体现在以下几点。首先，资金回报的要求适中；其次，对于项目要求较低，不要求“四证”齐全；第三，资金的使用效率比较高，股权进去后还可以向银行申请贷款；最后，投资方对控制权的要求相对低一些，不会参与得那么深。另外，虽然“夹层融资”受200份认购限制，但是可以在同一品牌下连续发行。
但是其融资费用比抵押贷款较低，由于国内相关法律环境不完善，目前这种操作方式还处于试点阶段。
中国企业海外发展中心主任孙飞表示，未来信托公司的业务要向两个方向提升和转换，一是基金化，也就是公募化，信托公司要实现规模效应，必须从被动融资向主动融资提升。二是从佣金收入型向投资收益型提升，这就引出了“夹层融资”的概念。
他表示，原来信托公司做贷款类信托，收益率很低，由于信托计划本身规模较小，利润自然很低。大多数贷款类信托佣金收一到两个点，现在是两到五个点，但是“夹层融资”收五到十个点，甚至十二个点，因为它既有融资收益又有股权收益。
“目前，利用信托这个平台做‘夹层融资’，对中国房地产市场而言是最佳搭配。”孙飞表示。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:46
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
向“中国式REITs”迈进
REITs的核心释义，是高流动性、有长期稳定收益的资产支持证券。联华信托在“夹层融资”信托产品中增加流动性安排，这为发展中国内地REITs市场提供了可供借鉴的经验。在此基础上，如果获得政策、法律、税收方面的支持，中国REITs的脚步声将会越来越近。
李晓东分析，在房地产开发整个链条中，从拿地到开发、销售，到最后退出，都应该有相应的金融工具去支持。REITs是解决退出问题，“夹层融资”则是解决“四证”齐全之前的融资问题。
从目前国内开发商的现状而言，不可回避的一个问题是———“四证”齐全之前房地产开发商最缺钱。但是，由于今年政策面的紧缩，在这个阶段银行无法发放贷款，信托的门槛又太高。此时通过有限股，或者可转债的方式，作为“夹层融资”进入。这笔资金只是阶段性地进入项目，后来的优级债券和银行贷款还可以进入。这就相当于是以开发型物业为支持的信托产品，如果可以突破发行份数的限制，就是类REITs的概念。
另外，“联信•宝利”七号信托计划，除了“夹层融资”，还考虑到了退出机制的问题。这个特点，也是对RE－ITs的一次有益尝试。
据悉，联华信托的做法是，在信托计划中引入“做市商”制度，借鉴期货交易的做市商制度，引入投资机构充当“做市商”角色。在信托计划发行之前即约定，信托计划优先受益权产品持有人在期满一年以后，以约定的价格卖给做市商，这样就为投资者提供了一个退出渠道。做市商可将信托计划卖出赚取差价，也可将信托计划持有到期获得收益。
“这是在信托计划200份限制没有突破之前，对于信托流动性的一个应变之举。”李晓东表示。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:46
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
相关链接：真正的REITs尚难破茧
很多业界专家共同的观点是，REITs对于目前国内的开发商而言，其实有点远水解不了近渴，它要求项目已经正常经营，有稳定的租金收入，但是还没有被分割出售，中国这样的项目并不多。所以，如果没有产业基金性质的资金支持房地产开发，REITs即使是有，也收购不到合适的物业。开发商资金最紧缺的时候就是“四证”齐全之前，因为这个阶段开发商无法向银行贷款。
也有专家表示，在美国REITs以投资租赁型物业为主，但如果在中国出现，预计早期还是以开发型物业为主。以开发型物业为支持的信托产品一旦上市，还是会受到市场的欢迎，这与国际上的REITs概念不一样，但它就是中国式REITs。
东渡国际集团投资部总经理吴荣国分析，目前中国发展上市房地产投资基金的制约因素主要有四个方面：
一是信用制度不健全是制约房地产投资基金发展的根本原因。信用制度不健全，投资者无法把资金委托给房地产投资基金管理，基金管理者也无法有效开展投资房地产业务。
二是法律因素是制约房地产投资基金发展的瓶颈。目前房地产投资基金运行的法制不全主要表现在《产业基金法》没有出台，基金行业、证券市场法律法制尚不规范，房地产行业法律体系也不完善。
三是房地产投资基金运行的行业环境需要完善。房地产投资基金既涉及房地产业，又涉及证券行业和基金管理行业，从目前来看，这三个行业都需要完善。
四是房地产投资基金运行的参与主体需要逐步成熟。从参与上市房地产投资基金运行的主体来看，既包括政府部门，也包括投资者队伍，还包括投资基金的管理者。从目前来看，政府的导向能力、投资者的投资水平和基金的管理能力都需要提高。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:47
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
REIT典型特点解析三只REITs上市后的表现

领汇房产基金
领汇房地产投资信托基金(0823)，11月25日以上限价10.3港元发行。领汇此次上市集资额为198亿港元。23日，领汇股价报收于14.4港元。
领汇将投资于香港的零售及停车场物业。在收购物业完成后，领汇将拥有香港最大之零售物业组合(约960，000平方米)。该组合包括180个物业，其中149个为综合零售及停车场、2个为独立零售物业及29个独立停车场。
泓富产业信托
泓富产业信托(0808)于12月16日挂牌上市，从而成为香港第二只REIT。泓富以上限2.16港元定价，发售8.88亿个基金单位，集资19.2亿港元。23日，泓富股价报收于2.45港元。
泓富将拥有7项香港商用物业，包括3幢于非核心商业区的甲级写字楼物业、3幢工商综合物业的全部或部分，及1幢工业大楼的部分。
越秀房产基金
首只内地房地产信托投资基金――越秀房产信托基金(0405)12月21日在港挂牌上市。该基金香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发售价为每股3.075港元，筹资约17.9亿港元。23日，越秀股价报收于3.65港元。
越秀基金目前拥有4项资产，包括位于广东的维多利亚广场、财富广场、城建大厦及白马大厦，平均出租率近93％，基金有优先权向母公司收购已落成的甲级写字楼及商业项目，但有关项目必须符合物业估值须逾2000万美元以上，且母公司必须持该项目95％以上。

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:47
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
REITS与集合投资信托计划之比较
作为金融产品，REITS对于中国还十分陌生，很多人将REITS与目前国内比较流行的集合投资信托计划等同，简单地将REITS归结为信托产品。这种等同其实存在很大误差，甚至容易因为这种误差而将一个具有强大生命力和市场优势的金融产品扼杀于摇篮之中。(找到窍门，没有什么涨不了的！)
REITS与信托计划有着某些联系，但他们之间有着本质的区别。
REITS是房地产投资信托基金，集合信托投资计划也主要是投资于房地产，都可以理解为房地产金融产品，两者都属于信托行为。信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位，这是这两个金融产品的相似或相同之处，但是，两个产品之间，却存在着本质的区别。(个股全面跟踪黑马将从这里起飞…)
首先，REITS是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。
其次，REITS具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。
第三，REITS发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REITS设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。
第四，收益途径和收益方式的区别：REITS的收益途径主要来源于REITS持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。也就是说，开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益，而一旦开发商偿还不出本息，信托持有人却要承担风险，因而，收益与风险是不对称的。
第五，还有更为深层次的区别是：REITS与股票相似。股票作为资本市场的交易工具，是庞大的资本市场的浓缩，是资本市场资源配置的表现终端，是全球产业进步、产业重组和产业整合的钥匙。而REITS则相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。
因而，无论从产业的科学性、合理性以及安全性、流通性还是功能性来比较，信托计划最多是一个低层次的初级金融产品，并且有严重缺陷。美国REITS发展历史上，曾经也经历过信托计划这个阶段，经历了一些失败后，才发展到今天成熟的REITS产品与完善的市场体系。
对于中国来讲，我们一旦分清了REITS与信托计划的区别，就应当迅速结束目前这种低层次的信托计划的发行，逐渐调整改造、升级，以免重蹈美国早期的覆辙，少走弯路

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:48
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
REITS与中国股市的相同与不同
REITS(房地产投资信托基金)可以通过公开募集到证券市场上市，和股票一样成为在证券市场发行、交易、投资的金融产品。国内一些专家曾经从投资特性上将REITS与股票进行了一些产品优劣的比较，而笔者试图通过多年对中国股票市场的认识角度来分析比较股票与REITS的关系，希望大家对REITS的认识不要仅停留在一个信托产品、一个金融产品之上。
股市的背后有几个核心要素：交易标的、代表企业产权的股票、投资者、交易市场以及交易规则。核心是被股权化的上市公司。上市公司的价值、数量、质量大小决定了整个市场的规模，整个经济的发达程度，整个国家的发达程度。
美国是世界上最强大的国家，也表现在金融的强大、证券市场的强大股票市场的强大。因此，股票与股市经典地浓缩了一个国家的产业、经济、法律甚至政治。
中国的股市历经14年，也是中国经济的缩影。有人说，这几年中国股市的持续大熊市与中国经济的高速增长严重背道而驰。但我却认为这几年中国股市真实反映了中国上市公司的价值；中国资本市场的配置水平；中国经济的健康状况。转型经济的制度冲突与结构性矛盾精确地表现于中国股市。经济的高速增长潜伏着结构性危机，股市的持续低迷酝酿着改革的机会。
如果从这个角度来认识REITS，来分析比较REITS与股市的关系就非常有意思了。
中国的房地产市场与股票市场一样目前处于初级阶段，既形成了巨大的不动产存量，又还有了巨大的增量空间。这个时候，已经具备了将大量存量不动产证券化的条件。这就像股票市场有了大量可供上市的公司。因而REITS与股市有许多相同的地方。
首先，REITS要具备的要素与股票相同，需要交易物，国内已有数万亿不动产存量；需要投资者，中国有10多万亿可供投资的资金；需要交易市场与交易规则，深圳、上海两个交易所都具备这样的条件。
其次，股市的操作程序是将符合条件的企业通过审计、评估、重组，改制成为股份公司，然后由保荐人推荐，由发行人通过公开市场把股票销售给投资者。REITS也是将管理运营方式相近的符合上市条件的不动产通过重组、审计、评估组成承销团，通过公开市场将基金单位出售给投资者。
第三，股市的许多投资规则、交易规则、市场分析、投资价值分析方法同样可以用于REITS。股市可以通过增资扩股、发行新股来筹集资金，扩大规模；REITS也具备这样的功能；股市可以通过各种并购来整合行业；REITS可以通过并购来整合旗下的资产。股市投资者可以通过少额投资来分享大企业的经营成果；REITS也可以用小额投资来拥有大型不动产的权益；股市可以编指数，可以推出指数期货；REITS也可以设计房地产基金指数，也可以设计指数期货，和股市一样诞生出各种各样的衍生产品。股市推动了现代产业革命；REITS也一样将推动房地产市场的变革。
因而，REITS可以比喻为房地产行业的一个庞大的资本市场体系，甚至可以单独为REITS设立一个交易所。以中国股市目前市值来看，徘徊于1万亿左右，而中国可以被REITS的不动产肯定可以超过1万亿。何况我们还有巨大增量市场。
REITS与股市相似的东西有很多，当然也有许多不一样的地方。
首先，股市包罗万象，而REITS仅限于房地产。
其次，股市里上市公司发行股票是为融资，而REITS则是将上市筹集的资金支付给业主，REITS的强制性利润分配不会出现大股东占用资金的现象。
第三，上市公司的经营管理难度高于REITS；
第四，上市公司股票是高风险，高回报，而REITS则是低风险、稳定而不低的回报，年回报率在6%-7%?复合收益率达到12%-15%。
第五，上市公司的治理结构复杂，纯粹的委托代理机制很难建立起来，透明度是上市公司永远之痛；而REITS是纯粹的委托代理关系，是委托制度的典型体现，治理结构十分合理。
第六，中国的股市还存在股权分置，涉及国有股权，公有制主体问题。而REITS完全不涉及这些问题，反而有利于政府将非经营性不动产通过REITS出售给投资者，减轻政府负担。
第七，股市的投资者适合专业的具有风险承担能力的，追逐投机的投资人参与；而REITS更适合中国广大的不具有多少专业经验的，银行存款不多，积蓄不多的大众投资人参与。因此，以笔者多年的资本市场经验来看，REITS比股票更适合于中国资本市场与中国国情，更能满足广大中小投资者的投资需求

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 11:51
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)

QUOTE Created By anole At 2006-8-2
[M01] [M01]

在国内实现这个？先看看如何建立诚信体制吧 [M14]

[M34] 知识要提前的 [M14]

作者: anole 时间: 2006-8-2 11:56
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
小看我，这东西我读书时就听过 [M07]

作者: 淘淘吧 时间: 2006-8-2 12:03
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)

QUOTE Created By anole At 2006-8-2
小看我，这东西我读书时就听过 [M07]

[M01] 有学问哈,

作者: anan 时间: 2006-8-3 00:38
标题: Re: REITs究竟为何物？(理財須知)
学习一哈. [M01]

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