小区如何成立业主委员会?市房管局开班授道解惑

稀里

如题： http://news.gz.soufun.com/2006-03-23/668926.htm [M02] [M02]

稀里

ding 一下下

GZROCK

[M02] 我们要成立

叶公好獒

业主委员会成立程序<3517>字节追魂一剑2006-3-29 11:19:25发表于房地产门户-搜房网>业主论坛>CASA（天天朝阳）业主论坛 casa.bj.soufun.com
一、 成立筹备组
1． 向咱小区所在的街道办事处书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》；
2． 街道办事处收到申请后，15日内作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。
3。新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会/街道办事处、业主代表组成业主大会筹备组。可以邀请公安派出所代表参加。
筹备组人数以5—9人 单数为宜。
<如果有人故意拖延未在业主提议成立业主大会一个月内开始组建成立业主大会的筹备组，业主可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定，联系本小区拥有10%以上业权的产权人（代表）书面申请自行组建筹备组，并要求小区办在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。如果小区办未作出书面答复，业主可自己推荐代表组建成立业主大会的筹备组，这时如果小区办进行干涉，业主可通过要求行政复议或行政诉讼的方法，请求排除干扰。
4． 筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组自公告之日起成立 。
二、筹备组工作
1．筹备组成立起15日内公告：
a..起草的"业主大会议事规则"和"业主公约"；
b.业主大会成立的时间、地点、形式和内容；
c.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
d.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。
e。其他
◆业主委员会资格：
▲京国土房物管<2003>1024号《关于业主委员会资格认定问题请示的复函》
▲京国土房管物字【2001】891号<北京市国土资源和房屋管理局关于产权人担任物业管理委员 会委员有关问题的复函>
◆投票权：
▲京国土房管物<2003>949号,<转发建设部业主大会规程及有关问题的通知>:
组建、换届改选业主委员会的，其组成人数一般为5至9人的单数。
首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。
▲京国土房管物<2002>316号文：
"在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20％的、召开产权人（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。"
2．筹备组成立起30日内召开业主大会
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
成立业主大会，选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上通过即可。
但业主委员会要能成功备案，要有一个经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过的业主公约和业主大会议事规则。
A．集体讨论。
见《议事规则》第五、六、十六条。
第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
B．书面征求意见。
见《议事规则》第五、六条。
第五条 采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：
（1）业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
（2）在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；
（3）业主大会会议召集人计收有效反馈意见；
（4）业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
◆将草拟的业主大会议事规则和业主公约及业主大会决议、所有参选业主委员会的业主资料、选票（最好用统计反对意见的方法）、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。张贴公告和开会，最好能留有照片和录像。
注意：投票截止期要从公告日期起算超过15日，并告知相关的居民委员会，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督
3．备案
成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立并可开始工作。如果通过收条能证明业主大会议事规则和业主公约没有超过业主所持投票权1／3以上反对，业主大会议事规则和业主公约通过，选出的业主委员会可在30日内向区县小区办备案。
按《物业管理条例》规定，业主委员会组成人数可由业主大会议事规则自行约定，京国土房管物<2003>949号文提出的建议是：业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员（当选委员同时要满足的条件是：反对票最多不能超过收条代表的业主所持投票权的1／2）。
三、召开首次业主委员会会议
选举业主委员会主任1人，副主任1—2人。
四、业主委员会备案
按京国土房管物<2003>949号文的要求，须提交
1．居委会除据意见的《业主委员会备案单》（一式三份）
2. 业主大会议事规则
3．. 业主公约
4. 业主大会决议（附业主及投票权数清册）
5. 法律法规规定的其它材料
（1） 参选委员业主身份证明文件， 产权证复印件。
（2） 筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函；
（3） 物业公司出具的的当选委员按时交费证明。
（4）选举期间所贴公告（筹备组成员名单公告、筹备组工作内容公告、业主大会决议公布）的照片。
（5） 如果有：业主代表所代表的业主本人签字意见。
以上材料报送区、县小区办备案，街并请接收人签收，注明接收文件的时间。
街道办事处出具意见后， 报国土房管局备案。
附：成立业主委员会相关文书参考
1．选票设计
以下是设计使用的选票，仅供参考：
亲爱的业主：您好！


现将天天朝阳（CASA）小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在 月 日之前投入天天朝阳小区选票箱，根据天天朝阳小区业主大会议事规则（草案）第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成其它业主意见，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！


谢谢！


____小区业主大会筹备组


____年__月__日


－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

业主委员会委员候选人名单

姓名

业权单位和所占建筑面积

姓名

业权单位和所占建筑面积


我提议__号楼 座 室 先生/女士担任业主委员会委员


___小区 ____号楼 门 室


签名：

____年__月__日


注：请将您拥有的产权全部建筑面积在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。


2．收条设计
以下是设计过的收条，仅供参考：

收 条


本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主公约（草案）和业主大会议事规则（草案）、参选业主委员会委员的业主资料、选票、成立业主大会的通知。


____小区____号楼__门_____室


签名:


____年__月__日


3．业主大会议事规则和业主公约

业主大会议事规则和业主公约北京市国土资源和房屋管理局有管委会章程的示范文本，可以参考。为业主大会选举业主委员会可行和今后工作便于开展，笔者建议业主在起草自己小区业主大会议事规则和业主公约时写明业主大会用收集反对票方法进行表决，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成其它业主意见。

叶公好獒

揭露物业管理三大黑洞呼吁业主合法合理争得权利

众多物业管理投诉当中，物管费、物管服务、维修基金成为业主怨声最大的三大问题

好不容易攒足了首期，住进了心仪已久的新房，但你可千万别以为就一切太平了。从住进的那一刻开始，一场业主与物管公司的持久战便拉开了序幕。物业管理中的种种矛盾和纠纷让你防不胜防，在众多物业管理投诉当中，物管费、物管服务、维修基金成为业主怨声最大的三大问题。近日时报记者纷纷走进广州各大小区，将物业管理中比较突出的三大黑洞一一披露，目的只为进一步唤醒业主的维权意识，并呼吁业主用合法合理的途径争得自己的权利。

关键词"物管费"

物管揭黑1：

近年物管收费混乱所引发的业主与物管公司之间的矛盾愈演愈烈——

物管收费黑洞何时能堵住？

在今年"3·15"期间，记者接到不少市民来电投诉物管。投诉最集中的是目前广州的物管收费过高，收费混乱，收费不明确以及所提供的服务不相称等等，其中最大的争议焦点在于与所提供的服务不对称、与小区配套不相称或是多年不公开收支报表等等。业内人士指出，由于小区物业费用的收取方面存在很多不清晰的地方，加上业主委会并没有在广州普遍实行。因此，物管和业主之间的矛盾也就成为一直以来斗争的焦点。

业主普遍对收费不满

近来曾有媒体就物业管理收费做过调查，有61%的被访者认为"非常贵"，27%的被访者认为"比较贵"，仅有12%的人认为"适中"。另一项调查显示，68%的被访者表示对所在住所的物业管理"不满"。记者在接到不少业主埋怨的都是"为什么我们小区的物管费要比旁边楼盘高出那么多？""我住在首层，电梯费却是和其他楼层的业主分摊，这显然不合理？""前两天物管公司又向我们收取了200多元"等等。

记者根据投诉热点调查总结得知，广州市物管费的乱象表现在收费超标、收费与服务不对称、收费标准出尔反尔、费用支出不公开等。而物管费纠纷不仅存在于中等档次的商品房中，一些高档别墅的物管费更是黑洞多多。

物管费超标盘随处可见

日前，广州市物价局公布2006年度普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，暂不作调整。沿用的收费标准是2004年11月1日，广州市正式实施《广州市物业服务收费管理实施细则》及《2004~2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。按照《实施细则》规定，普通住宅物管收费标准，最高收费1.96元/平方米。

但记者从广州各小区了解到，尽管新标准对物管收费的问题做了新规定和诠释，但仍有不少小区存在超标的问题。其中，最大投诉热点集中在番禺区。据悉，由于该区域不少楼盘早期开发的产品价格都较低，而近两年随着周边各项利好，价格也呈直线上升，最高升幅达30%。紧跟价格的涨势以及产品的提升，小区的物管费也逐渐见涨，而早期产品的物管费也相应增加，因此，引起了不少业主的强烈不满。

物管费用黑洞百出

每月交2.2元/平方米的物业费，小区门口却没门卫，楼道卫生无人管；收取高额停车费，却拿不出任何收费凭证；市场价5元的水龙头，物管公司收10元……收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符等原因让物管公司与业主之间摩擦不断。

记者曾接到家住广州大道南某楼盘业主的投诉，称因为家里水龙头坏了，需要维修，当他问到管理处怎么收费时，工作人员表示，要先到现场查看确认水龙头的损坏程度再定出收费金额。记者也因此询问该管理处有没有明确的收费标准，而该工作人员却说不出个所以然，只强调必须经过实地查看才能确定价格，至于定价的标准，并没有具体的收费标准价格表可以参考。

除了日常的维修费用，每个月的公摊费也很有可能成为黑洞。记者在采访中发现，不同小区在计算分摊依据和方式上，各有算法。少数楼盘公摊水电费被列入物管费当中，这样一来，业主不知公摊水电为何物，更不知每月交了多少公摊费；而另有部分小区，公摊计费早就算定，如每月多少元的梯灯费、电梯费，这让业主不得不怀疑："这个收费标准是怎样计算出来的？难道每月电梯的用电度数都相同？"而在大多数小区，各户各月公摊费用虽有明示，逐月费用也有不同，但就只有最后定价，业主不知公摊如何计算而来。

记者手记业主有权向不明收费说不

通过调查，很多业主对维护自身合法权益的相关规定不甚清楚。据早前颁布的《物业管理条例》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等条例，其中对物业管理公司要实行服务收费明码标价早有明确规定，并且都有相关部门进行严格监督。但据知情人透露，不少物管公司在收取物管费或者有偿服务费方面仍存在猫腻，对于有关部门要求明码标价的规定并不执行。

另一方面，由于很多业主、消费者对相关规定了解不多，所以维护自己的合法权益时往往心有余而力不足，常常感到维权无路。面对"来路不明"的物管费，有的业主会采取拒交物管费的做法。因此律师提醒，拒绝交物管费并不是最好的解决办法，只有小区尽快成立业主委员会，才能更合法地维护业主的权利，一些不明白的费用才能得以理顺。但据记者了解，目前成立了业委会的广州楼盘小区，不足总数的一半，谁来代表小区业主呢？任由缺乏组织的众多业主与物管公司商定收费价格，矛盾不断激化、引发更多纠纷显然就在所难免。

物管揭黑2：

消费者对物管的投诉占房地产总投诉量近80%，物管服务质量步伐跟不上要求——

和谐社会离不开和谐物管

近日，记者从广州市消委会了解到，由于许多物管公司服务质量不高、服务态度差，管理人员时常与业主发生冲突，导致消费者对物业管理纠纷呈上升趋势，占房地产总投诉量约80%。为此，社会各界普遍认为，目前广州物管行业的发展仍不规范，如多个社区物管公司由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来管理，有时造成一些不该发生纠纷事件，损害了广大业主的权益，又制约了行业本身的进一步发展。

物管不规范纠纷时有发生

记者从近期的几个物管纠纷案例看到，业主在维护自身合法权益的意识明显增强。但不排除部分小区因物管混乱发生纠纷问题，近期就在某些楼盘发生了物管人员与业主的口角或肢体冲突事件。记者对案例进行分析后发现，纠纷主要由物管公司和业主两方引发，其中物管公司占多数。

从业主角度来看，部分业主不履行自己的义务，拖欠物管费、拖欠专项维修资金等违规事件屡见不鲜，已占物管公司投诉的9成左右，如白云区某小区40%的业主不按时交纳管理费或直接拒绝交费；少部分业主不遵守小区内约定的公约，不履行服务合同中的条款，不但给物管带来困难，同时也损害了其他业主的权益。

而从物管公司来看，由于物管业属于微利行业，发展历史不长，市场不够规范，且行业准入门槛不高，竞争不完全，鱼龙混杂，所以容易产生诸多问题。其中包括前期物业管理招投标市场不规范，或得不到贯彻或存在弄虚作假的行为；部分物管企业与发展商之间存在裙带关系，容易滋生"皇太子"心理，少数物管公司以管理者自居，服务意识与服务功能淡化；一些物管公司无视《物业管理条例》等法律、法规，擅自占用、更改或违规经营公共物业，乱收费、挪用专项维修基金等事件时有发生。

物管人员素质参差不齐

虽然大部分物管人员都能尽心尽职，但物管人员素质参差不齐的现状仍难以掩盖；少部分的物管人员素质低下，损害、窃取业主财物，甚至侮辱、殴打业主。究其原因，行业发展不规范，相关法律配套不完善，且存在违法不究、执法不严的情况；对物管企业资质的评核不够严格，众多操作不规范的中小物管公司大量存在；许多物业管理公司由发展商建立，缺乏竞争动力，从而降低了对人才素质的要求。国家有关"物业管理从业人员必须持证上岗"的规定也未被严格执行，许多物业管理师和保安人员根本就没有资格证；保安人员的招聘工作把关不严，相关的管理和培训不到位，也是其中重要原因之一。

由于部分物管人员特别是保安人员素质参差不齐，给社区的管理工作带来极大的困难。服务意识难以建立，服务质量难以得到保证，"标准化"的服务承诺将大打折扣；相关的规章制度难以被严格执行，业主的权益被忽视；问题严重的，甚至危及到业主的财产、人身安全。

维权通道业委会是业主维权"武器"

根据我国2003年9月开始施行的《物业管理条例》，业主大会履行"选聘、解聘物业管理企业"的职责，"必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过"。因此，业主虽然有权更换物管公司，但必须通过业主大会的投票来解决。业主委员会是业主大会的执行机构，其本身也无权更换物管公司，但可以召集业主大会会议来投票解决。由此可见，成立业主委员会，对于行使"选聘、解聘物业管理企业"的权力，对于业主维权至关重要。

在一些小区在更换物管公司时，之所以遭到开发商和旧物管公司的阻挠，多半是因为业主或业主委员会没有按照法律规定的程序来执行。而对于一些还没有成立业主委员会的小区来说，成立业主委员会是当务之急。

然而，业主委员会的发展道路并不平坦，亟需政府引导。业主委员会作为维护业主物业管理权益的重要组织，目前的普及比例只有两成左右，而且多半遇到业主冷淡、经费不足、法律地位尴尬等问题；少部分业委会出现人为操纵的问题，直接影响到业委会的正当性及业主的权益。

物管揭黑2：

消费者对物管的投诉占房地产总投诉量近80%，物管服务质量步伐跟不上要求——

和谐社会离不开和谐物管

近日，记者从广州市消委会了解到，由于许多物管公司服务质量不高、服务态度差，管理人员时常与业主发生冲突，导致消费者对物业管理纠纷呈上升趋势，占房地产总投诉量约80%。为此，社会各界普遍认为，目前广州物管行业的发展仍不规范，如多个社区物管公司由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来管理，有时造成一些不该发生纠纷事件，损害了广大业主的权益，又制约了行业本身的进一步发展。

物管不规范纠纷时有发生

记者从近期的几个物管纠纷案例看到，业主在维护自身合法权益的意识明显增强。但不排除部分小区因物管混乱发生纠纷问题，近期就在某些楼盘发生了物管人员与业主的口角或肢体冲突事件。记者对案例进行分析后发现，纠纷主要由物管公司和业主两方引发，其中物管公司占多数。

从业主角度来看，部分业主不履行自己的义务，拖欠物管费、拖欠专项维修资金等违规事件屡见不鲜，已占物管公司投诉的9成左右，如白云区某小区40%的业主不按时交纳管理费或直接拒绝交费；少部分业主不遵守小区内约定的公约，不履行服务合同中的条款，不但给物管带来困难，同时也损害了其他业主的权益。

而从物管公司来看，由于物管业属于微利行业，发展历史不长，市场不够规范，且行业准入门槛不高，竞争不完全，鱼龙混杂，所以容易产生诸多问题。其中包括前期物业管理招投标市场不规范，或得不到贯彻或存在弄虚作假的行为；部分物管企业与发展商之间存在裙带关系，容易滋生"皇太子"心理，少数物管公司以管理者自居，服务意识与服务功能淡化；一些物管公司无视《物业管理条例》等法律、法规，擅自占用、更改或违规经营公共物业，乱收费、挪用专项维修基金等事件时有发生。

物管人员素质参差不齐

虽然大部分物管人员都能尽心尽职，但物管人员素质参差不齐的现状仍难以掩盖；少部分的物管人员素质低下，损害、窃取业主财物，甚至侮辱、殴打业主。究其原因，行业发展不规范，相关法律配套不完善，且存在违法不究、执法不严的情况；对物管企业资质的评核不够严格，众多操作不规范的中小物管公司大量存在；许多物业管理公司由发展商建立，缺乏竞争动力，从而降低了对人才素质的要求。国家有关"物业管理从业人员必须持证上岗"的规定也未被严格执行，许多物业管理师和保安人员根本就没有资格证；保安人员的招聘工作把关不严，相关的管理和培训不到位，也是其中重要原因之一。

由于部分物管人员特别是保安人员素质参差不齐，给社区的管理工作带来极大的困难。服务意识难以建立，服务质量难以得到保证，"标准化"的服务承诺将大打折扣；相关的规章制度难以被严格执行，业主的权益被忽视；问题严重的，甚至危及到业主的财产、人身安全。

维权通道业委会是业主维权"武器"

根据我国2003年9月开始施行的《物业管理条例》，业主大会履行"选聘、解聘物业管理企业"的职责，"必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过"。因此，业主虽然有权更换物管公司，但必须通过业主大会的投票来解决。业主委员会是业主大会的执行机构，其本身也无权更换物管公司，但可以召集业主大会会议来投票解决。由此可见，成立业主委员会，对于行使"选聘、解聘物业管理企业"的权力，对于业主维权至关重要。

在一些小区在更换物管公司时，之所以遭到开发商和旧物管公司的阻挠，多半是因为业主或业主委员会没有按照法律规定的程序来执行。而对于一些还没有成立业主委员会的小区来说，成立业主委员会是当务之急。

然而，业主委员会的发展道路并不平坦，亟需政府引导。业主委员会作为维护业主物业管理权益的重要组织，目前的普及比例只有两成左右，而且多半遇到业主冷淡、经费不足、法律地位尴尬等问题；少部分业委会出现人为操纵的问题，直接影响到业委会的正当性及业主的权益。


物管揭黑3：

从2003年到2005年10月底，物业维修基金应到账约16亿，但历年共到账仅8亿，因此——

亿物业维修基金疑被挪用

发展商及其物管公司代收业主的物业维修基金后有否以业主名义存入指定帐户，有否挪用？这已成为市民最关心的热点之一。据广州市房屋安全管理所的统计，从2003年到2005年10月底，物业维修基金应到账约16亿元，历年总共到账仅8亿元。怀疑至少有8亿元被发展商挪用。

历年共到账仅8亿

前不久，广州市房屋安全管理所相关部门承认，1998年至2003年间，由于不同法规规定了不同的缴交主体，导致发展商和业主相互推脱，维修基金归集状况很不理想。2003年9月1日，国务院《物业管理条例》施行，明确规定了维修基金由业主缴纳。那么，在2003年以后，广州市的维修基金到底应该有多少？

就目前广州市房管局公布的数据，2003年全市预售商品房成交金额443.95亿元。如果按照每成交金额的2%计算物业维修基金，应该归集物业维修基金8.879亿元。2004年广州十区商品房成交金额为560.14亿元，如果按照每平方米40元计算物业维修基金，应到位维修基金4.48744亿元。2005年1月~9月广州商品房成交额418.14亿元。如果按照每平方米40元计算物业维修基金，应该收集到3.08128亿元。这三项相加就超过了16亿元。

据广州市房屋安全管理所统计，从有商品房买卖起至2005年10月底，历年广州市十区维修基金实到账8亿。与16亿这个差距十分巨大。由于绝大部分业主都把维修基金交给发展商与物管公司，市民不禁要问：发展商与物管公司是否挪用了业主的钱？

极少数人拿到基金卡

按规定，业主交纳物业专项维修基金后，发展商应该在20个工作日内，办好专项维修基金卡，并交给业主。调查中记者发现，广州市民极少数人知道该规定，及按时拿到专项维修基金卡。记者随机采访了25位已经购房的市民，他们在买房时交了维修基金2000元到8000元不等，但是现在仅有南奥的刘小姐、华南新城的李先生和南湖雅居乐的陈先生拿到卡。

某楼盘的张先生，买房两年至今未拿到卡，到房管部门查询后得知，他所在楼盘根本未开户。接着该业主向该楼盘查询，工作人员说，还没有办下来，年底时应该办好了。新Ⅹ花园的王小姐表示，她2004年五一期间买的房子，买楼时按照40元/平方米的标准交了2908元给发展商，但发展商只给了她一张收据。"他们承诺会补办发票和其他的证明，但到现在仍然没有任何消息。"王小姐说。

另一业主洛小姐2004年底一次性交了房款，在广东外语外贸大学附近定购了一套90多平米的房子，2005年8月收楼。她说，当时交第一笔房款时，发展商就收了2000元的物业维修基金，说这笔钱会在她收楼后交给物业公司，其他的部分在每个月的物管费中扣，直到扣够房价的2%，还说他们这么代收是房管局同意的。但对于洛小姐至今同样没拿到物业专项维修基金卡，物业公司说，钱已经交上去了，银行没办下来，他们也没办法。

维修基金去处不明

近年媒体对维修基金黑洞的披露引起了政府的重视，也制定了相关的法规，规定维修基金应由业主到指定的银行缴纳，也可由发展商或物业管理公司代收。但是由于大部分业主并不了解法规出台的目的，在接受记者采访的25名市民中，选择由发展商及其物业管理公司代收的仍有九成以上。去年10月才付了首期的某楼盘业主程小姐就觉得自己太不小心了："我也不知道自己怎么就那么大意，发展商说把首付款和维修基金打到他们的账户，我就照办了，也不知道要拿卡。"相似的，花都锦尚花园的刘小姐也是把维修基金直接存到发展商提供的账户里的，"我不知道那是不是我自己的账户，也没查过里面是不是有钱"。

有业内人士透露，业主把钱交给发展商或物业公司后，没有拿到专项维修基金卡，往往有两大原因：一是，业主把钱交给发展商后，发展商没有交上来；二是，钱交给银行后，由于发展商上交的业主资料不全，银行难以分解到户，等待发展商补报资料，所以使业主的专项维修基金卡的办理有所拖延。

叶公好獒

主题：业委会之路，渐行渐清

一 活动简介：

维权！争取自己的权益！已经被更多的业主、更多的人意识到了！这是人性觉悟的一个标志、社会进步的一个标志！也是民主意识觉醒的一个重要标志！这无疑有助于社会监管制度的进一步完善！然而，谁都知道，没有业委会，可以说是维权难的一个重要原因。仅仅依靠个人、或某几个人之力，与实力雄厚的开发商和物业管理公司作对抗，无疑是很难完成维权任务的。
业委会成立难，则是目前各大小区普遍存在的一个尴尬的现实情况！ 幸运的是，在近日召开的广东省以及广州市人大代表会议中，成立业委会的问题已经被多位人大代表提到台面上进行更广泛的讨论。本期搜房大话地产对话沙龙将以"业委会之路渐清"为题，共同探讨业委会的发展现状、成立意义以及其前景。希望您能的参与能给此次对话带来真知灼见，为关心业委会的众多网友提供指引。


二 嘉宾对话日程：

时间：2006年4月1日（星期六），14：00－16：00
地点：广州市体育东路南方证券大厦1019－20单元 搜房直播间


业委会与大家息息相关，我们搜房的网友，有已经成立的，有正在筹备的。一起探讨，一起分享…… 想参加本次大话地产的朋友请明确跟贴报名或者通过论坛发短消息给我予以确认。
咨询电话38879535、38879536转824，817
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叶公好獒

成立业主委员会的程序及《广州市物业管理办法》等相关文件大全<27566>字节王律师专讨定金2005-1-28 9:04:12发表于房地产门户-搜房网>业主论坛>业内论坛业主论坛
成立业主委员会的程序及《广州市物业管理办法》等相关文件大全

成立业主委员会，可以督促物业管理公司提供优质服务，直至"炒掉"物业管理公司；可以代表全体业主与开发商交涉公共事务。所依据的法律法规，包括有国务院颁发的《物业管理条例》（2003年6月8日，国务院第379号令）和建设部颁布的《业主大会规程》（建住房［2003］131号），地方性的法律文件则有广州市国土房管局发出的《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》（穗国房字〔2003〕592号）。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，负责了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专项维修基金以及监督物业管理公司履行物业服务合同。

　　要合法地组织起本来是一盘散沙的业主召开业主大会，成立维护业主权益的业主委员会，下面的步骤必不可少。

　　第一、成立筹备小组
符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。
（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。
分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。

　　根据《业主大会规程》，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

　　在实际操作中，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系小区一定数量的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请政府相关部门指导自己小区成立业主大会。筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

　　第二、公告

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第三、筹备业主大会

　　筹备组要完成的工作包括：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　其中（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第四、产生候选人

　　筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

　　第五、宣传

　　筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

　　第六、做会务筹备工作

　　做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权的业主，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

　　第七、召开业主大会

　　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　业主大会履行以下职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第八、召开第一次会议

　　业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

　　第九、报政府备案

广州市规定：业主委员会自选举产生之日起30日内应该将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单送物业所在地的区国土房管局备案。
《广州市物业管理办法》

（２００１年２月１２日广州市政府常务会议审议通过）

第一章 总则
第一条 为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本办法。
第三条 广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。
第四条 建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主是指：
（一）物业的所有权人。
（二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。
（三）持有空置物业的建设单位。
第六条 业主的主要权利是：
（一）参加业主大会。
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权。
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程。
（四）决定有关业主利益的重大事项。
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。
（二）遵守业主公约。
（三）遵守有关物业管理的制度、规定。
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。
（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。
分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。
第八条 首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行政主管部门指导下进行。
第九条 业主在３００名（包括３００名）以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主人数在３００名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。
第十条 业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。
第十一条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主代表大会应当有持有过半数以上投票权的业主代表出席。
业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。
第十二条 业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
第十三条 一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，并履行下列职责：
（一）执行业主大会或业主代表大会的决定。
（二）召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
（三）草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。
（四）依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。
（六）监督共用设施、设备、场地的使用和维护。
（七）对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。
（八）审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项。
业主委员会不得从事投资和经营活动。
第十四条 业主委员会委员应当具备以下条件：
（一）属于物业管理区域内的业主。
（二）具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。
（三）按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，模范遵守物业管理制度。
（四）未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。
第十五条 业主委员会委员不得少于５人。业主委员会设主任１名，副主任１至２名，由业主委员会委员选举产生。
业主委员会每届任期两年，业主委员会委员可以连选连任。
区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查制度。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起１５日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。
（一）业主委员会登记申请表。
（二）业主委员会章程。
（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。
（四）业主公约。
（五）其他相关资料。
区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起１５日内，对符合本办法的，应当予以登记；对不符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。
第十七条 业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。
业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。
第十八条 业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令业主委员会罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。
业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业主代表大会进行换届改选。
第三章 物业管理公司与物业管理招投标
第十九条 物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理业务。
物业管理公司的资质条件，依照国家、省、市关于物业管理企业资质管理的有关规定办理。
物业管理资质证书实行年度工作检查制度。
第二十条 物业管理公司应当提供下列服务内容：
（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。
（二）园林绿地的管理养护。
（三）环境卫生的管理服务。
（四）公共秩序的维护、安全防范。
（五）车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。
（六）物业档案资料的管理。
（七）法律、法规及合同规定的其他事项。
物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。
第二十一条 物业管理公司的权利是：
（一）独立经营，拒绝不合理摊派。
（二）依照物业管理合同收取物业管理服务费并提取酬金。
（三）制止违反物业管理制度、业主公约的行为。
（四）法律法规规定的其他权利。
物业管理公司的义务是：
（一）履行物业管理合同，提供物业管理服务。
（二）组织、制订并实施物业管理制度。
（三）定期公布财务帐目。
（四）组织开展社区文化活动，提供社区生活服务。
（五）法律法规规定的其他义务。
第二十二条 物业管理公司的名称、住所、法定代表人、注册资本等发生变更的，应自工商管理部门批准变更之日起１５日内到市物业行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司。但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的。
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于３万平方米的，或高层物业总建筑面积低于１万平方米，或多层，高层混合物业总建筑面积低于１万平方米的。
第二十四条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。
业主委员会组织招标活动的，应经业主大会或业主代表大会讨论决定。
第二十五条 招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动。
（二）选择和确定符合资质条件的投标人。
（三）根据评标原则决定评标，定标办法。
（四）选定中标人。
（五）依法享有的其他权利。
第二十六条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有物业行政主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施、审定标底、提出评标、定标办法和定标意见。
第二十七条 招标组织者应制作招标文件。
招标文件包括招标书、招标须知、订立物业管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、物业维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等。
（二）物业管理的内容和要求。
（三）投标书编制的方式及依据。
（四）投标人的资质和条件。
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点。
（六）送达投标书的地点及截止时间。
（七）开标、评标的时间、地点。
（八）其他需要说明的事项。
第二十八条 参加投标的物业管理公司应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度。
（二）管理服务人员配备方案。
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案。
（四）管理服务费用收支预算方案。
（五）管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施。
（六）社区文化服务方案。
（七）管理服务模式设想。
（八）物业维修养护计划和实施方案等。
第二十九条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理公司，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理公司有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第四章 物业的管理与维护
第三十条 业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签订物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。
一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。
第三十一条 在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。
业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。
转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日起１５日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。
第三十二条 建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于５０平方米。
物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。
物业管理专用房屋产权归建设单位所有。经业主大会或业主代表大会同意，可以按建筑安装工程造价折算购买，其费用由全体业主承担，产权归全体业主共有，其租金收入用以补贴物业管理费用。
第三十三条 业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理；业主委员会成立后，物业由业主委员会按本办法选聘的物业管理公司进行管理，建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同自行终止。
第三十四条 建设单位应于物业交付使用之日起１５日内向物业管理公司提供下列物业档案资料：
（一）建筑规划方案图、标准层竣工平面图。
（二）房屋及配套的基础设施、设备竣工图。
（三）地下管网竣工图。
（四）建筑工程质量检查合格证、建设工程规划验收合格证。
（五）房屋产权明细表。
（六）法律法规规定的其他的资料。
第三十五条 物业管理公司应当在物业管理合同解除之日起１５日内向业主委员会和其选聘的物业管理公司办理下列移交手续，并报区、县级市物业行政主管部门备案：
（一）物业管理服务费的结余部分。
（二）全部物业档案资料。
（三）物业管理专用房屋以及全体业主共有的房屋、场地和财物。
第三十六条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，报规划行政主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状。
机动车辆在物业管理区域内行使、停放，应遵守物业管理公司的管理规定。
第三十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意并向有关部门办理审批手续。
第三十八条 房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施维修时，相邻的业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成他人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等。
第三十九条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理公司。
物业管理公司应当将装修的禁止行为和注意事项书面告知业主、使用人，对装修施工中改变房屋结构、加大负荷、影响安全的，应当予以制止并督促改正。
第四十条 因物业装修、维修造成相邻业主、使用人的物业损坏或者其他财产损失的，责任人应负责修复或赔偿。
第五章 物业管理服务费与物业维修基金
第四十一条 物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价。
物业管理服务费标准应当遵循公开、公平、统一的原则，物业管理服务质量应当与服务收费标准相适应。
第四十二条 已成立业主委员会的，物业管理服务费由业主委员会与物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。
物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司报价格行政主管部门核定。
第四十三条 物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。
第四十四条 物业管理服务成本核算包括下列项目：
（一）物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。
（二）公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。
（三）物业管理区域内公共秩序维护服务费。
（四）园林绿地日常维护费，包括淋用水费。
（五）环境卫生、除"四害"管理服务费。
（六）用于物业管理的固定资产折旧费。
（七）公用设施设备、部位及场地水电费。
（八）建筑物公共设施保险费。
（九）建筑物外观经常性清洗刷新费。
（十）物业管理合同规定的费用。
公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。
物业管理公司的酬金，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。
第四十五条 物业维修基金属全体业主共同所有。
物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
市、区、县级市物业行政主管部门监督、指导物业维修基金的缴交、使用、划转及管理。
第四十六条 商品房预售许可证在１９９８年９月３０日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基金。
商品房预售许可证在１９９８年１０月１日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。
建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。
第四十七条 非购房业主应按同一物业市场售房均价的百分之二分期缴交物业维修基金。
前款所称非购房业主是指在城市房屋拆迁中获得房屋产权调换补偿以及持有空置商品房的建设单位等拥有房屋所有权的业主。
第四十八条 实施物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房，业主应按同等同类房屋市场售房均价的百分之二缴交物业维修基金。
第四十九条 业主缴交的物业维修基金由物业管理公司代为收缴，存入业主名下物业行政主管部门指定的银行专用帐户，专项用于物业维修，不得挪作他用。
第五十条 物业的维修责任除在保修期内按规定由建设单位承担外，按下列规定处理：
（一）房屋室内部分的维修由业主负责，费用由业主承担。
（二）房屋单体共用部位和共用设施设备维修费用，由房屋单体内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。
（三）物业管理区域内的共用设施设备的维修费用，由物业管理区域内的全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。
（四）市政公用设施由设施归属单位负责维修，其费用由设施归属单位承担。
第五十一条 物业维修基金使用前，物业管理公司应当将维修项目在公共显著位置向全体业主公布。经业主委员会同意，报区、县级市物业行政主管部门备案后方可使用。
经物业行政主管部门根据国家和省、市有关房屋修缮规定确认应当维修的项目，物业管理公司应当组织维修，所需费用按第五十条（一）（二）（三）项的规定支出。
第五十二条 业主转让物业时，其名下的物业维修基金随房屋所有权同时转让。
第五十三条 业主和使用人应当按照物业管理合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位的空置物业应当分摊物业管理、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。
第五十四条 物业管理公司应将物业管理服务费、物业维修基金的收支帐目每３个月在公共显著位置向业主公布一次。
第六章 法律责任
第五十五条 业主、使用人违反业主公约的，应由业主委员会授权物业管理公司予以制止，并依照业主公约进行处理。
第五十六条 业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不交付的，累计记帐存入该房屋在房地产行政主管部门的产权资料档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可依法向人民法院起诉。
建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，业主委员会可以催缴，限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，业主委员会可依法向人民法院起诉。
第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，由物业行政主管部门责令其限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主、使用人。
第五十八条 物业管理公司违反第三十五条规定，未向业主委员会和其选聘的物业管理公司移交或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料财物的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以３０００元以上１００００元以下的罚款。
物业管理公司违反第十九条规定，未取得物业管理资质或已被物业行政主管部门取消物业管理资质，从事物业管理活动的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以３０００元以上１００００元以下的罚款。
第五十九条 物业管理公司违反法律法规和本办法，损害业主、使用人合法权益的，应当予以赔偿，有关行政主管部门应当依法处理。
第六十条 物业行政主管部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第七章 附则
第六十一条 经物业行政主管部门确认应实施物业管理的区域，产权人及相关单位应当配合实施物业管理。
第六十二条 本办法自发布之日起施行，１９９５年１２月２０日市人民政府颁布的《广州市新建住宅小区物业管理办法》同时废止。
物业管理条例


http://www.dzwww.com/xinwen/xinxifabu/200306230523.htm





中华人民共和国国务院令
第379号
《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。
　　总理　温家宝
　　2003年6月8日

第一章　总则
第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条　国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章　业主及业主大会
第六条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条　业主大会履行下列职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章　前期物业管理
第二十一条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章　物业管理服务
第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章　物业的使用与维护
第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章法律责任
第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条　违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条　违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章　附则
第七十条　本条例自2003年9月1日起施行。

关于贯彻《物业管理条例》有关问题的通知

粤建房字〔2003〕117号



　　各地级以上市建设局（规划国土局）、房管局（住宅局）：

　　国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）于2003年9月1日起施行，现就贯彻《条例》有关问题通知如下：

　　一、关于物业管理区域的划分。应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素和根据相对集中、规模经营、便于管理的原则，由物业管理当事人按如下划分办法在物业服务合同中确定。

　　（一）按城市规划部门批准的项目红线图范围划定。其中分期开发建设的项目，共用设施设备可以区分开来的，可按城市规划部门批准的分期红线图范围划定；

　　（二）已建成的物业以其已经自然形成的物业范围确定；

　　（三）由物业的全体业主与物业管理企业协商确定。

　　二、业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。

　　三、物业建设单位在业主、业主大会选聘物业管理企业之前负责选聘物业管理企业。其中住宅物业按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，通过招标或者协议的方式选聘物业管理企业。房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地的区、县主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。

　　四、业主在物业管理活动中，要执行《条例》的规定，按照《物业服务合同》约定的时间和标准缴纳物业服务费。当发生业主不按合同约定的时间和标准缴纳物业服务费时，业主委员会要履行《条例》规定，督促业主缴交。业主对物业管理企业服务质量及其他工作有意见的，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会，依照法律法规的规定或者合同约定解聘物业管理企业，终止物业服务合同。但在合同解除之前，不得以此为理由拒交物业服务费。

　　五、物业服务合同按规定终止后，物业管理企业应当退出原物业管理区域，移交有关物业、物品、物业管理用房和档案资料等。业主、非业主使用人欠交物业服务费等费用的，原物业管理企业可以依法追讨，业主大会、业主委员会应当予以协助。但物业管理企业不得以此为理由不移交物业管理权。

　　六、关于我省原颁布的有关规定，与国家《条例》的规定不一致的，国家《条例》实施后应按《条例》的规定执行。

　　七、本通知发出后，国家和省有新规定的，按新的规定执行。

　　二OO三年八月二十一日
　　　　　　　　　建设部关于印发《业主大会规程》的通知
　　　　　　　　　　　　建住房[2003]131号

各省、自治区建设厅，直辖市房地局，新疆生产建设兵团建设局：
　　为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，我部制定了《业主大会规程》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国建设部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年六月二十六日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　业主大会规程

　　第一条　为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。
　　第二条　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第三条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
　　第四条　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第五条　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第六条　筹备组应当做好下列筹备工作：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第七条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。
　　第八条　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　　第九条　业主大会履行以下职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
　　第十一条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　　（一）20％以上业主提议的；　
　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
　　第十三条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　第十四条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
　　第十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　第十六条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
　　第十七条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　第十八条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
　　第十九条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。
　　第二十一条　业主委员会委员应当符合下列条件：
　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　（二）遵守国家有关法律、法规；
　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定组织能力；
　　（六）具备必要的工作时间。
　　第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
　　第二十三条　业主委员会履行以下职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　第二十四条　业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
　　第二十五条　经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
　　第二十六条　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
　　第二十七条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十八条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　第二十九条　经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第三十条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　（四）有犯罪行为的；
　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（六）拒不履行业主义务的；
　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　第三十一条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
　　第三十二条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
　　第三十三条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第三十四条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
　　第三十五条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
　　第三十六条　业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。


附：广州市物业管理业主委员会规定

穗国房字[2002]24号

　　第一章总则
　　第一条为规范本市物业管理业主委员会的产生、换届及其委员的产生、罢免，明确业主委员会的权利、义务，根据《广州市物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条本市行政区域内物业管理业主委员会的产生及其成立后的行为适用本规定。
　　第三条各区、县级市房地产行政主管部门负责指导本区、县级市业主管理委员会的指导、监督和管理工作。
　　各区、县级市房地产行政主管部门可以委托街道办事处、镇人民政府负责本街、镇业主委员会的指导、监督和管理工作。
　　各区、县级市房地产行政主管部门委托街道办事处、镇人民政府管理业主委员会之前，仍应承担辖区内各业主委员会的指导、监督和管理工作。
　　第四条物业管理区域内的业主、物业管理公司应当配合、协助业主委员会开展工作。
　　第五条一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。
　　业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。
　　第二章业主委员会的产生与换届
　　第六条物业管理区域符合《广州市物业管理办法》第七条规定的，经业主5人以上申请，区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府应当指导业主召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生首届业主委员会。
　　第七条业主投标票权是根据业主拥有物业的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。每户一票，该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
　　第八条同一物业业主超过一人的，应当推选一人参加业主大会或业主代表大会。
　　第九条业主代表的产生，应获得其所代表的业主中拥有过半数投票权的业主的同意。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。
　　业主代表每届任期两年，可以连选连任。
　　业主可以在物业管理区域内按投票的相当比例以栋、片、区为单位推选业主代表。
　　第十条投票箱由会议组织者设立，粘贴区、县级市房地产行政主管部门的封条。
　　业主可以委托他人行使投票权，在业主大会召开前三日内将选票投入到投票箱，业主大会召开时，在区、县级市房地产行政主管部门监督下开箱点票。
　　第十一条区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府接到成立业主委员会的申请后，应指导业主成立业主大会或业主代表大会的筹备小组。
　　筹备小组成员不超过7名。建设单位持有空置物业的，应当参加筹备小组。
　　区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府认为有必要时，可以指派工作人员作为筹备小组召集人主持筹备工作。
　　第十二条建设单位应自筹备小组成立之日起十五日内将全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府。
　　建设单位没有空置物业且相关材料已移交物业管理公司的，物业管理公司应自筹备小组成立之日起十五日内将前款所列材料报区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府。
　　建设单位或物业管理公司逾期不上报相关材料的，区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府给予通报批评。
　　第十三条筹备小组应做好以下工作：
　　（一）在充分征求业主意见的基础上，草拟《业主委员会选举办法》、《业主公约》和《业主委员会章程》；
　　（二）将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主；
　　（三）召开业主大会或业主代表大会的各项会务准备工作。
　　第十四条业主大会或业主代表大会由筹备小组组织召开，选举产生业主委员会委员，审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》。
　　第十五条业主委员会应当自产生之日起十五日内，持下列文件向区、县级市的街道办事处、镇人民政府办理核准登记手续：
　　（一）业主委员会登记申请表；
　　（二）业主委员会选票；
　　（三）业主代表选票；
　　（四）业主授权委托书；
　　（五）业主大会或业主代表大会签到表；
　　（六）业主委员会章程；
　　（七）业主公约；
　　（八）其他相关资料。
　　第十六条业主委员会根据物业管理区域的规模由五名至十五名委员会单数组成。
　　业主委员会委员产生之日起三日内应当召开第一次业主委员会全体会议，选举产生业主委员会主任、副主任。
　　第十七条业主委员会任期届满三个月前，业主委员会应当建立换届选举筹备小组，进行换届选举。
　　换届选举筹备小组由本届业主委员会委员，其他业主组成。其中其他业主人数一般不低于筹备小组人数的三分之一。
　　换届选举筹备小组召集人由业主委员会主任担任或筹备小组人员推荐产生。
　　第十八条换届选举筹备小组应当按本规定，做好筹备工作，并在业主委员会任期届满一个月前组织召开业主委员会换届选举大会，由本届业主委员会和物业管理公司分别作任期或者聘期内的工作报告，大会投票选举产生新一届业主委员会委员，审议通过新一届业主委员会章程和业主公约。
　　第三章业主委员会的职责与日常工作
　　第十九条业主委员会履行下列职责：
　　（一）执行业主（代表）大会的决定；
　　（二）召集和主持业主（代表）大会，报告物业管理的实施情况；
　　（三）草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主（代表）大会审议通过；
　　（四）依法选聘或续聘物业管理公司，经业主（代表）大会同意后，代表业主签订物业管理委托合同并负责履行；
　　（五）听取业主、使用人的意见和建议，并及时反馈给物业管理公司；
　　（六）监督物业管理公司的服务活动；
　　（七）监督公用设施、设备、场地的使用和维护；
　　（八）审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项；
　　（九）配合街道办事处、居民委员会开展社区建设。
　　业主委员会不得从事投资和经营活动。
　　第二十条业主委员会会议由主任定期召集，并在会议召开十五日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
　　过半数委员或三分之一业主书面提议召开业主委员会会议的，业主委员会主任应自接到提议之日起十五日内召开会议。
　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字。
　　第二十一条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员会半数以上人数同意。
　　业主委员会作出的决定应当以书面形式向全体业主公布。
　　第二十二条业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门和与会议事项有关的业主或业主代表列席会议。
　　第二十三条业主委员会应定期与物业公司召开会议，互通情况、协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题，检查物业管理委托合同的实施情况。
　　第二十四条业主委员会应当建立公章管理制度。
　　使用公章，由业主委员会会议决定，但业主委员会会议通知和业主委员会授权范围内的日常维修费用结算除外。
　　违章使用公章造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担法律责任。
　　第二十五条业主委员会应当建立档案管理制度，以下档案资料应当编号造册，并指定专人保管。
　　（一）各类会议记录、纪要；
　　（二）业主委员会、业主大会或业主代表大会作出的决议、决定等书面材料；
　　（三）各届业说委员会产生、登记的材料；
　　（四）业主、使用人情况目录、清册；
　　（五）订立的物业管理服务合同；
　　（六）有关业务往来文件；
　　（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
　　（八）维修基金收支情况清册；
　　（九）其他有关资料。
　　第二十六条业主委员会成立后，自物业管理委托合同终止、解除之日起十日内，建设单位或物业管理公司应当将物业管理区域内的下列档案资料移交给业主委员会委托聘任的物业管理公司，并办理交接手续：
　　（一）各类物业设施的验收、接收档案（图、卡、册）；
　　（二）与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等；
　　（三）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
　　（四）共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
　　（五）维修基金的分户清册或资料；
　　（六）财务收支帐册；
　　（七）其他物业档案资料。
　　物为档案资料属全体业主共有。
　　第二十七条涉及到小区的物业管理体制、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，业主委员会与物业管理公司共同向有关方面交涉解决。
　　第二十八条业主委员会应当教育并督促全体业主及使用人遵守物业管理法规和规章制度，服从物业管理公司的依法管理，按时交纳管理服务费、物业维修基金等费用。
　　业主委员会应督促、协助物业管理公司及时制止危害公共安全、侵犯他人权益或影响房屋外观的行为。
　　第四章委员的产生与罢免
　　第二十九条业主委员会委员候选人应当符合以下条件：
　　（一）属于物业管理区域内的业主；
　　（二）具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力；
　　（三）按时缴交物业管理服务费，规模遵守物业管理制度；
　　（四）未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。
　　第三十条业主委员会委员会应遵守物业管理法规规定和业主委员会章程；参加业主委员会委员培训班的学习；执行业主委员会的决议，努力完成业主委员会的工作；积极参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；向业主委员会的工作提供有关资料和建议。
　　第三十一条有下列情形的，不得担任业主委员会委员，已经担任的，区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府疔依照规定责令业主委员会罢免其委员资格，并按《广州市物业管理办法》和业主委员会章程补选委员：
　　（一）不符合第二十九条有关条件的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；
　　（四）被司法部门认定有犯罪行为的；
　　（五）兼任所辖区域物业管理公司工作的；
　　（六）违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、社会公德的；
　　（七）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
　　第三十二条业主委员会委员被停任的，应当在停任之日起十五日内将由其保管的业主委员会的财物等移交给业主委员会。
　　第五章附则
　　第三十三条业主委员会与业主、使用人，业主委员会与物业管理公司、物业建设单位发生纠纷的，当事人可能通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
　　第三十四条本规定由市国土资源和房屋管理局负责解释。
　　第三十五条本规定自发布之日起施行。
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