[ZT]代表吁立法：业委会一栋楼一个

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代表吁立法：业委会一栋楼一个

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news.dayoo.com　　 2006年03月10日 09:59 　　来源: 广州日报





物业管理公司和业主关系融洽，小区治安、业主生活才能得享安宁。张伟清摄

　　新闻提示：

　　近年来，物业纠纷在各地愈演愈烈，因业主维权引发的流血事件也时有发生，应该如何规范物业管理？怎么让流血事件不再发生？

　　昨日，北京代表团的罗益锋等30位人大代表联名提交了一份"建立物业管理法"的议案；与此同时，著名房地产律师也通过人大代表转交立法建议，呼吁给业委会委员强制买保险，并明确一栋楼要成立一个业委会，业委会不成立就不缴物业费。

　　本报昨天的"两会"茶座邀请了5位人大代表热论物业管理问题。

　　文/本报特派记者柯学东、刘彦广、舒涓、窦丰昌、刘旦、赵琳琳、周方

　　北京代表团的罗益锋代表说，在今年两会召开前一个多月，他向北京500名市民征求意见时，出乎意料地发现，有70％的人对自己所住小区的物业管理大为不满。

　　罗益锋经过调查并咨询了有关法律专家后，认为现有的《物业管理条例》对一些问题界定不清，需要把它上升为《物业管理法》，因此组织人大代表提出了相关议案。

　　近四成被调查小区有过暴力冲突

　　根据中国人民大学"社区管理"课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，其中因住房质量引发严重纠纷的小区占22.8%；业主与物管公司发生严重纠纷的占80%；发展商随意修改规划的占34.2%；发生肢体冲突与暴力冲突的占37%。所有这些纠纷中，因公用财产被严重侵占而引发的占60%。

　　罗益锋说，物业纠纷频繁发生的根本原因是，现有法律不能明确围绕物业各方的权利义务关系。在没有法律边界限制下，权利各方主体对利益的追求会无限膨胀。

　　应明确停车场绿地归业主所有

　　"如果是一个独门独院的房屋所有人，他必然拥有在自己院子里停车并享受院内绿地而不必向任何他人交费的权利。同理，小区的停车位、绿地和会所是不是也应被小区的业主无偿使用？"罗益锋说，物业管理法首先应该明确停车位、绿地归业主所有。

　　除了明确停车场、绿地、人防工程的产权外，罗益锋还认为应该确定开发商、业主和物业管理企业各方的权利义务。

　　罗益锋说，应该明确物管与业主之间平等的合同关系。明确业主作为权利主体可以选择物业小区的管理方式，而不是必须聘用物管企业。明确规定开发商不得作为楼盘的物业服务公司的股东或投资人。代表议案

　　来自民间的立法建议：给业委会委员买保险

　　今天，一份名为"《业主委员会组织法》立法建议案"的文件将被送到全国人大会议。这是完全来自民间的立法建议案，撰写者是几年前以"204条"商品房买卖合同享誉法律界的京城律师秦兵。这次他又语出惊人："给业委会委员强制买保险"、"每栋楼都可以成立业委会"、"业委会不成立，业主就可以不缴物业费"。昨天，秦兵律师就这个立法建议案接受了本报记者的专访。

　　业委会委员维权风险大

　　频频挨打付出血的代价

　　记者：为什么要提这个立法建议？

　　秦兵：这还是3年多以前的事。2003年8月，北京一家楼盘的维权代表李建国被人打成了重伤，一把刀刺进他头部足足几厘米。那以后我就想，要为物业管理、业主委员会提一些立法建议。2004年我就向全国人大提出了立法建议，到今年已是第3次了。现在的建议是10条，当时只有6条。我发现，保安打人、挪用物业维修基金、开发商改变绿地盈利等等，症结都在于按目前的法律，业主委员会难以成立，因此我建议制定《业主委员会组织法》。

　　记者：你重点提到了为业委会委员强制买保险，为什么？

　　秦兵：我之所以作出这样的制度设计，是因为我见过、听过太多的业主委员会维权的流血事件。可以说，现在业委会委员风险很高，强制购买保险是非常必要的。

　　业主维权需要专业性

　　业委会委员应专职化

　　记者：除了强制买保险外，你还给业主委员会委员作了什么样的制度设计？

　　秦兵：业主委员会委员要专业化、职业化。业主维权有着相当的专业性，而且要耗费大量的人力物力，因此业主委员会委员应该要专职化，他必须是小区的业主，愿为全体业主的共同利益服务，而他们雇用的顾问、助手则可以是小区业主以外的人。

　　建议一栋楼一个业委会

　　1/3业主同意即可成立

　　记者：你提出要"一楼一会"，为什么？

　　秦兵：把利益相近的人组织在一起要容易得多。现在小区人数都很多，动辄几千几万的。为降低业主表决成本，应规定业委会以楼为单位，业委会决定楼内事务，楼外小区事务由各楼业委会联合会共同决定。

　　记者：具体怎么操作？秦兵："一楼一会"几乎是世界标准，很多国家和地区都采用这一做法，香港搞的就是"一楼一会"。我到美国学习考察时，就发现业主拿到钥匙后的第一件事，就是成立业主委员会，哪怕只有10个业主。

　　而我国现行的《物业管理条例》要求的条件太苛刻，大多数楼盘几乎永远成立不了业主委员会。首先，要求2/3业主的同意就很难做到。比如，一个5000人的小区，你光通知和寄选票就要耗费相当多的金钱和时间。其次，目前楼盘的空置率很高，开发商手握很多选票，加上开发商还有一些亲戚朋友住在小区，要2/3的选票通过几乎是不可能的。北京只有10%的小区成立了业主委员会。所以我建议1/3的业主同意就可以成立业委会了。

　　谁选择物管公司谁来付费

　　业委会不成立不缴物业费

　　记者：没有业主委员会就不缴物业费？

　　秦兵：是的。因为现在几乎所有新建小区的前期物业公司都是开发商聘请的，根据《合同法》和《物业管理条例》的规定，应当由选择物业公司的一方，也就是开发商给付物业费。在业主委员会没有成立以前，即业主没有选择权时，业主是无法行使公共区域管理权的，因此业主有权暂不支付物业管理费。一句话："谁选择物业管理公司谁付费。" 记者专访

　　两会茶座

　　嘉宾名单

　　杨柏龄：全国人大代表、全国人大常委会委员、全国人大外事委员会委员、中国科学院原副院长

　　申丹：全国人大代表、九三学社中央委员、北京大学人文学部副主任

　　李力：全国人大代表、广州市人大常委会法制工作委员会主任委员

　　陈舒：全国人大代表、广州市律师协会秘书长

　　林文：全国人大代表、广东省公安厅刑侦局综合指导处调研员

　　业主也要明白"当老板不是当皇帝"

　　话题一：此次北京团代表联名提出议案要立物业法，你怎么看？

　　李力：解决这一问题比较好的方式，可能还是等物权法出台，确定一些物业管理和业委会法律地位等原则问题，然后可以考虑对国务院的物业管理条例进行修改或者进一步再制定物业管理法。具体到广州市，目前是政府部门在做一些具体管理，市里现在还没有相关立法计划。

　　话题二：就目前城市物业管理出现的问题，怎么看？

　　陈舒：现在这方面的纠纷很多，归纳起来就是"业主不会当业主，物管不会当物管，政府不会调控"，三方都没扮演好自己的角色。物管公司方面的问题大家说过很多了。作为业主，我的看法是"要学会做老板"，要分清"老板不是皇帝"，业主不能把物管人员当下人，想怎么样就怎么样。

　　林文：小区里的物管和业主关系的矛盾发展，已经成为一个突出的治安现象。一方面，小区内业主和物管的矛盾越来越多，有的甚至发生严重冲突；另一方面，由于物业管理和业主的矛盾，导致一些小区物业管理松散，小区公共日常安全保护形同虚设，更容易受到外围的侵害。

　　话题三：物业管理方式应该如何转变？

　　申丹：在物业管理中必须引进竞争机制，让业主有权选择自己的物业管理机构，同时有权监督物业的管理行为。每年业主都要有权利对物业的管理状况进行评估，对不能获得多数业主支持的物业，有权利更换。

　　话题四：各方应该如何看待和处理矛盾？

　　杨柏龄：物业管理和业主的矛盾日渐增多，解决这个问题我看主要是靠"软"、"硬"两个方面。软的方面就是要树立诚信的社会公共准则，开发商、物业管理都要坚守诚信的原则，确保对业主的承诺完全兑现，业主也要坚守诚信公德，不作出过分的个人化的要求。硬的方面就是要立法，靠明确的法律规范物管和业主的权益。



物业管理公司和业主关系融洽，小区治安、业主生活才能得享安宁。张伟清摄



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叶公好獒

业委会成立完全手册

作者：佚名 文章来源：海峡都市报 点击数：97 更新时间：2005-12-30
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当小区业主与开发商或者是物业管理公司发生纠纷时，业主们在与开发商或物管公司交涉的过程当中，深感作为个体的"弱势"，很难与开发商、物业管理公司处在平等的地位。大多数人要么选择忍气吞声，要么选择极端的手段，比如拒交物业管理费；少部分人在忍无可忍的情况下，只好诉诸法律。
然而，2003年9月1日正式实行的《物业管理条例》中明确规定：业主委员会作为业主大会的执行机构，将代表全体业主维护整个物业管理活动中的合法权益，包括选聘、续聘物业管理公司；监督、审核物业管理公司各项收费的支出，决定专项维修资金使用、续筹方案；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同等等。
除此之外，当开发商与业主发生纠纷时，业主委员会在与开发商的交涉中，可以化个体的"弱势"为整体的"强势"，更好地维护业主们的合法权益。可以这么说，业主委员会的成立真正地让全体业主"当家做主"。
业主委员会有这么多的作用，但在泉州，成立业主委员会的小区却不多。记者了解到，一部分原因是，业主们"当家做主"的意识不强，对成立业主委员会不热心；另一部分原因则是，想成立业主委员会的小区业主们，却不知道怎么成立业主委员会，他们不懂得什么时候应该由谁来组织成立业主委员会，成立当中，应该做哪些事情，这些问题成为很多小区成立业主委员会的障碍。
当然，现在有的小区业主则"专业的事让专业的人去做"，请律师全程协助成立业主委员会。今年初以来，厦门联合信实律师事务所泉州分所的律师就协助泉州的几个小区成立业主委员会，本报记者选择跟踪了其中较典型的小区成立业主委员会的全过程。为了让更多的小区能够顺利成立业主委员会，以便让业主们更好地维护自身的权益，本报特别推出《业委会成立完全手册》。【本手册仅供业主参考，并非唯一可操作格式。】




何时召开业主大会　　由谁成立业委会




依据：《福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法》第四条，在同一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。




步骤：发起人调查该小区是否具备成立业主大会及业主委员会的条件。当业主入住率（交房）达到50%以上，或者竣工验收合格交付使用满两年的小区，可以成立业主委员会。开发商或者业主代表均可召集成立业主委员会。




备注：因为首次业主大会召开，必须制定《业主大会议事规则》、《业主公约》，并选举出业主委员会成员。根据《物业管理条例》、《业主大会规程》，《业主大会议事规则》、《业主公约》必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主委员会成员必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过，因此实际操作中，发起人调查该小区是否具备成立业主委员会的条件，应考虑业主入住率（交房）是否达到2/3以上。




如何召开首次业主大会并成立业主委员会




第一阶段：成立筹备组（先拟定筹备组成员名单）




依据：《业主大会规程》第五条，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。




步骤1：发起人发布倡议书，在小区内张贴或（兼）挂号信邮寄，倡议业主踊跃参加此项活动，并给予热情的支持；请业主自荐或推荐热心于小区公益事业的业主加入筹备组。




　　　　《成立业主大会及业主委员会倡议书》
××小区广大业主：
××小区有（ ）户业主，现已建成入住的有（ ）户。由于小区未成立业主大会及业主委员会，小区公共事务管理存在重大问题，广大业主也无法通过有效途径进行自我管理。根据《福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法》第二条规定："物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准地范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。"同时第四条规定："在一个物业管理区域内，业主入住率达到50％以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。"
依据上述规定，××小区目前入住率已超过50％。故此，××小区已经具备召开首次业主大会，符合成立业主大会及业主委员的条件。
鉴于上述事实，广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立××小区业主大会及业主委员会，为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平，维护业主合法权益。我们作为小区部分业主，特发出召开首次××小区业主大会、成立××小区业主大会及业主委员会倡议。为此，我们倡议：
1.请广大业主踊跃参加此项活动，并给予热情的支持。
2.请自荐或推荐热心于小区公益事业的业主加入筹备组。
3.请在2005年8月28日前将权属证明复印件（土地使用证、房屋所有权证或土地出让合同）、业主的身份证件复印件及联系方式等报送联系人。
附件：发起人名单及联系方式。




步骤2：发起人（业主）向小区所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门（房管局或建设局）表达召开首次业主大会、成立小区业主委员会的意愿，并请求指导。




《关于请求建设局指导××小区成立业主大会及业主委员会报告》
××建设局：
××小区有（ ）户业主，现已建成入住的有（ ）户。……
根据上述规定，××小区目前入住率已超过50％；故此，××小区已经具备召开首次业主大会，符合成立业主大会及业主委员的条件。……
为此，我们作为小区业主，特发起成立××小区业主大会及业主委员会。现根据《物业管理条例》第十条："同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。"及建设部《业主大会规程》第五条："业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。"之规定，特恳请贵局予以指导。
附件：发起人名单及联系方式。




步骤3：发起人具报小区所在街道办事处表达召开首次业主大会、成立小区业主大会及业主委员会意愿，并请求指导。




《关于请求街道办事处指导××小区成立业主大会及业主委员会报告》，格式参照《关于请求建设局指导××小区成立业主大会及业主委员会报告》




步骤4：函告××小区所在社区居民委员会，并请求支持。




《关于小区成立业主大会及业主委员会致所在小区居民委员会函》
××社区居民委员会：
××小区广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立××小区业主大会及业主委员会，以便配合政府搞好基层工作，同时也为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平。
经过多方努力，本小区广大业主拟依法成立筹备组，并开始着手成立××小区业主大会及业主委员会。因本小区部分处于贵居民委员会区域内，故特此告知，并恳请贵委员会予以大力支持。
附件：发起人名单及联系方式。




步骤5：推举出业主代表参加筹备组。参加筹备组成员的业主代表可以自由报名或业主推举，筹备组成员根据小区大小一般控制在7～15人之间，有利于提高工作效率，如果自由报名或者业主推举的人员较多，可采取在这些人员范围内进一步推举，以控制在这一范围内。




步骤6：邀请小区建设单位（小区房地产开发公司）参加筹备组。




《××小区成立业主大会及业主委员会筹备组致××开发有限公司函》
泉州市××开发有限公司：
××小区广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立××小区业主大会及业主委员会，以便配合政府搞好基层工作，同时也为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平。经过多方努力，本小区广大业主拟依法成立筹备组，并开始着手成立××小区业主大会及业主委员会。
　　　　根据建设部《业主大会规程》第五条："业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。"规定，贵公司系本小区地产开发公司，应参加筹备组。故特此通知。




备注：如果小区建设单位抵制参加筹备组，筹备组可以将小区建设单位列为筹备组成员，每次会议用书面形式通知其来参加，如果小区建设单位拒绝参加会议，不影响筹备组的成立以及日后召开的业主大会及成立的业主委员会的法律效力。




如何召开首次业主大会并成立业主委员会




第二阶段：正式成立筹备组，公告筹备组成员名单




步骤：筹备组成员名单确定后，以书面形式在小区显著位置张贴公告。




　　《××小区成立业主大会及业主委员会筹备组公告》
××小区全体业主：
为维护小区全体业主合法权益，规范小区物业管理，本小区在部分业主的推动下，发起召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会倡议，并成立筹备组。筹备组于（ ）年（ ）月（ ）日在××召开会议，会议确定如下内容：
一、宣告业主大会及业主委员会筹备组正式成立，并推举×××、×××为筹备组会议召集人。
二、附筹备组人员名单及联系电话。




第三阶段：筹备组开始工作




依据：《业主大会规程》第六条，筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定业主大会成立的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟订《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。




步骤1：筹备组制定《××小区成立业主大会及业主委员会方案》及《××小区成立业主大会及业主委员会日程表》。




《××小区成立业主大会及业主委员会方案》
××小区有（ ）户业主，现入住（ ）户。由于小区未成立业主大会及业主委员会，小区公共事务管理存在重大问题，广大业主也无法通过有效途径进行自我管理。鉴于此，广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立业主大会及业主委员会。特制定如下召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会方案。
一、召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会目的。
召开首次业主大会，成立业主大会及业主委员会，为配合政府基层工作提供便利，同时也为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平。
二、召开首次业主大会，成立业主大会及业主委员会条件及法律依据。
《福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法》第二条规定："物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准地范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。"第四条规定："在一个物业管理区域内，业主入住率达到50％以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。"××小区目前入住率已超过50％，根据上述规定，××小区已经具备召开首次业主大会，符合成立业主大会及业主委员的条件。
三、业主大会成立指导单位。
1.××区建设局；
2.××街道办事处。
四、支持单位。
××社区居民委员会
五、召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会具体事项。
（一）成立筹备组
1.业主大会筹备组成员：小区建设单位（小区房地产开发公司）、业主代表。
2.筹备组成立分四个阶段：
第一、发起人具报丰泽区建设局、街道办事处表明成立业主大会的意愿，并递送初步方案，同时请求指导。
第二、推选业主代表并邀请房地产开发公司参加筹备组。发起人在小区显著位置张贴倡议书及公告，倡议召开业主大会及成立业主委员会。倡议业主积极参与，参加筹备组成员的业主代表可以自由报名或业主推举。同时，业主代表与地产公司协调，邀请其参加筹备组。
第三、正式成立筹备组，并在小区显著位置张贴书面公告。
第四、发起人与××区建设局、××街道办事处具报表达召开业主大会及成立业主委员会意愿及具报成立××小区业主大会及业主委员会正式方案，并请求指导。
（二）筹备组工作内容及范围
1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。
2.起草拟定《××小区业主大会议事规则》（草案）和《××小区业主公约》（草案）。
3.确认业主身份，确定业主首次业主大会会议的投票权数。
4.确定业主委员会候选人产生办法及名单。
上述1、2、3、4项的工作内容应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
（三）召开业主大会并完成以下任务
1.制定《××小区业主大会议事规则》及《××小区业主公约》。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
2.选举业主委员会委员。
业主委员会委员过半数当选即可。
（四）备案
根据建设部《业主大会规程》第二十二条规定，业主委员会自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向××区建设局办理备案，并向民政部门登记。最后刻制公章。




《××小区成立业主大会及业主委员会日程表》
（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）具报区建设局表达召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会意愿，并请求指导；
　　（2）具报××街道办事处表达召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会意愿，并请求指导；
　　（3）发布倡议书，在小区内张贴或（兼）挂号信邮寄；
　　（4）收集业主材料；
　　（5）函告××社区居民委员会并请求支持；
　　（6）推举出业主代表参加筹备组；
　　（7）邀请地产公司参加筹备组；
　　（8）成立筹备组。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）召开筹备组第一次会议制定《××小区成立业主大会及业主委员会方案》及《××小区成立业主大会及业主委员会日程表》；安排草拟《××小区业主大会议事规则》（草案）及《××小区业主公约》（草案）；确定业主委员会委员产生办法；安排下一次会议时间；
（2）公告并安排推举业主委员会委员；
（3）具报区建设局、街道办事处上述事项；
（4）函告社区居民委员会上述事项。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）召开筹备组，审议、修改《××小区业主大会议事规则》（草案）；审议、修改《××小区业主公约》（草案）；确定业主委员会成员候选人名单；确定首次业主大会召开时间、地点、内容和形式；商议公告首次业主大会召开时间、地点、形式和内容；商议公告业主委员会委员候选人产生办法及名单；商议公告《××小区业主大会议事规则》（草案）、《××小区业主公约》（草案）；商议公告业主名单及投票权数等事项。
　　（2）公告首次业主大会召开时间、地点、形式和内容；
　　（3）公告业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　（4）公告《××小区业主大会议事规则》（草案）、《××小区业主公约》（草案）；
　　（5）公告业主名单及投票权数；
　　（6）具报区建设局、东海街道办事处上述事项。
　　（7）函告社区居民委员会上述事项。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）召开首次业主大会，审议并通过《××小区业主大会议事规则》、《××小区业主公约》；
（2）选举业主委员会委员。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　备案、登记、刻制公章。




如何召开首次业主大会并成立业主委员会




步骤2：确定业主委员会委员候选人产生办法并及时予以公告，并发动业主进行推举。
《业主委员会委员候选人产生办法》
1.业主委员会由（ ）人组成，均由业主担任。业主委员会委员由业主大会选举。
2.业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务,按时交纳物业服务费用；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
3.业主委员会委员候选人由业主自荐或推举，每个业主最多只能推荐（ ）名。
4.自荐或推举业主委员会委员候选人应于（ ）年（ ）月（ ）日前将名单报筹备组（交筹备组成员即可）。
5.自荐或推举业主委员会委员候选人提交业主大会选举，得票超过表决权半数以上的前（ ）名组成业主委员会。




备注：业主委员会组成人员数量可根据小区大小来确定，一般为5～15人。候选人数量控制在比业主委员会组成人员多20%以内。




步骤3：安排草拟《××小区业主大会议事规则》（草案）及《××小区业主公约》（草案）。




步骤4：确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。
依据：《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》第五条，首次业主大会会议筹备组根据业主所持有的《房屋所有权证》或其他能证明其房屋权属的合法有效文件确认业主身份或进行业主登记。共有物业的业主按享有的产权比例行使业主权利。
第六条，业主依据投票权在业主大会上对提交大会讨论的事项行使表决权。业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。业主拥有的房屋建筑面积按其《房屋所有权证》登记或其他能证明其房屋权属的合法有效文件的房屋建筑面积为依据。未售房屋的投票权属建设单位或公有住房出售单位。业主可以书面委托代理人参加首次业主大会投票。




步骤5：确定业主委员会委员候选人名单。




步骤6：筹备组对草拟的《××小区业主大会议事规则》（草案）及《××小区业主公约》（草案）进行讨论、修改。




步骤7：确定首次业主大会召开的时间、地点、形式、内容（制定业主大会议事规则、制定业主公约、选举业主委员会委员）。
依据：《业主大会规程》第十五条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　 　第十六条，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　 　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》第七条，同一个物业管理区域内业主超过200户(含公寓、写字楼、商场、车库)的，可以幢、梯位、楼层等为单位，推选并委托一名业主代表参加首次业主大会会议。委托业主代表参加首次业主大会会议的，业主代表应当于首次业主大会会议召开前3日，就会议拟讨论的事项书面征求其各业主意见。凡需会议上投票表决的，业主赞同、反对及弃权的意见及具体票数经本人签字同意后，由受委托的业主代表在首次业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加首次业主大会会议的，其所代表的业主可以另外委托一名业主代表参加。




《首次业主大会表决方式》
1.本次会议表决采用集体讨论与书面征求意见相结合方式。有条件参加业主大会的，可以参加集体讨论表决；因故不能参加集体讨论的，可以通过书面征求意见方式参加讨论表决。
2.参加集体讨论的业主应于（ ）年（ ）月（ ）日（ ）点准时到会。
3.因故不能参加集体讨论的业主，应于（　）年（　）月（　）日前（含当天）将筹备组提供的《意见反馈及表决表》按规定方式填写并送交筹备组。
4.《××小区业主大会议事规则》、《××小区业主公约》经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效。
5.业主委员会委员候选人提交业主大会选举，得票超过表决权半数以上的前五名组成业主委员会，得票最多为业主委员会主任，次之为副主任，其余为委员。业主可以选举候选人为委员，也可选举其他业主为委员。
6.鉴于业主表决权数不同，所有《表决表》均应签名方为有效。




步骤8：在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告上述事项。




步骤9：将会议召开事项通知房地产行政主管部门、办事处及居民委员会，并邀请上述单位参加。




第四阶段：召开首次业主大会及成立业主委员会




依据：《业主大会规程》第八条，筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　 备注：如果30日内筹备工作无法顺利完成，可顺延召开首次业主大会及成立业主委员会，时间视情况而定。
步骤1：召开首次业主大会，审议并通过《××小区业主大会议事规则》、《××小区业主公约》，并按如前《产生办法》选举产生业主委员会成员。
步骤2：公告业主大会决议。




第五阶段：业主大会及业主委员会成立备案




依据：《业主大会规程》第二十二条，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门备案。




第六阶段：刻制业主委员会印章，业主委员会履行职责