骏景花园业主论坛

标题: 成立业委会见招拆招 [打印本页]

作者: tsing 时间: 2005-9-12 15:30
标题: [color=blue]成立业委会见招拆招 [/color]
成立业委会见招拆招

2005-08-26 11:38:00 来源: 南方都市报作者：邹阳军余利花
　　
　　情况1
　　楼盘未完成总体开发

　　支招
　　以保留空缺名额率先成立业委会
　　难题：最近，珠江新城骏逸苑筹备业委会遭遇意想不到的困难。目前小区已入住408户，当热心的业主拿着有322户签名的签名单到天河区房管局要求成立业委会时，相关负责人表示，因为第二期土地(原来预备是建成18层高楼的)没有开发出来，没法区分物业管理区域，因此暂无法成立业委会。同时《物业管理条例》等法规也规定，物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，才能召开首次业主大会选举产生业主委员会。而业主大会的召开，还必须有2／3的业主参加才有效。因此，如果发展商破产、而导致后续楼宇无法建设(如骏逸苑)，或者是超大型楼盘分多期开发，那业委会的成立如何操作呢？
　　骏逸苑其二期土地未开发，但开发商无力承担继续开发的重任，如果等到二期项目竣工后再成立业主委员会，已是遥遥无期。这也是规章制度里无法度量到的新情况。
　　建议：广东省博厚律师事务所、中国社科院法学所博士后詹礼愿主任律师认为，分期开发的项目，可以先界定一个个小范围的物业管理小区，在前期考虑先成立一个业委会，从法理上也是没有问题。同时对于业主大会要保证三分之二的业主有投票权的规定，首先要界定好业主大会的概念，是在一个大场所由业主开会选举，还是采取仅仅拿着投票箱、挨家挨户收票的方式进行，他认为"只要是具有代表性，什么方式进行都可以。"
　　天河区房管局一位领导人的建议则更具有可操作性。他表示骏逸苑可以先和物业管理公司协调好，给出一份具体的书面意见来，然后在选举的时候保留适当空缺名额，等到二期项目开发成功后再补上这些名单。开发难以为继或多期开发的楼盘在成立业委会所碰到的问题，可以采用比中法有效地解决。
　　不过，高力国际物业服务有限公司物业管理部董事许先生则表示了自己的忧虑，他说，既然法规上已对成立业主委员会作出规定，那么，人人都需要遵守。成立前期业委会在情理上是可以理解的，但从法规上难以操作，因为成立业主委员会的重要依据是业权，发展商在整个项目中仍占有着大部分的业权，部分业主要成立业委会是很难的。因此，他建议，发展商或物业管理公司要表现得大度一些，主动去成立业委会，以赢得业主的好感。如果真的有些特例是达不到法规要求，则政府相关部门应进行灵活指导，率先把业委会成立起来。

作者: tsing 时间: 2005-9-12 15:32
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　情况2
　　遇到发展商、物管公司阻滞

　　支招
　　前期物管费由发展商承担，经济压力驱动其主动
　　难题：本报之前曾报道洛溪新城的洛涛居南区在组建筹备组时出现了两个筹备小组；而广州还有的小区同时出现两个业委会。究其原因，皆在于开发商的利益和物业管理公司利益紧密相连，出现了两者同时对付业主的情况。而业委会的成立，变成了一种对发展商或物业管理公司的威胁，正是妖魔化了业委会功能，才使得业委会甚至是筹备组的成立一波三折，苦难重重。
　　建议：詹律师大胆建议从三个方面入手：第一是取消前期的物业管理制度，如果硬是要，就采用业委会成立前由开发商负责承担所有管理费用，而业委会成立后由业主来承担制度，这样将增加开发商压力而尽快成立业委会。对于有的小区还没交楼就预收三个月甚至半年的物业管理费，詹礼愿尤其觉得不可思议，服务都还没开始，怎么就要先收费。有了这些"押金"，发展商更没负担了。第二是采取开发商的回避制度。法院法官在审理自己亲朋的案件中都会有回避制度。开发商一旦介入，就很难摆脱这些既得利益的纠葛。开发商本来是一个经济实体，而业委会则是一个基层的群众性自治组织，没必要让发展商参与其中。第三是要明晰小区的公共物权，彻底清除发展商盘踞小区不走的各种借口。在国外很多小区都是发展商一建完就全身退出，而目前国内很多会所、停车场等权属不明，发展商往往能有多种手段证明归其所有，不但拥有巨大的经济收益，而且在业委会中也成了最大业主。
　　对于洛涛居的物业管理公司在发展商授权下参与成立业委会，众多专家都觉得极为不妥。高力国际的许先生表示，物业管理公司是无法定权利直接参与成立业委会的工作，但物管公司则有责任协助业主筹备成立相关法团的工作，包括：文书、投票文件的印制、通告、刊登报章通知、召集业主出席会议等工作。
　　另外，当出现"一区两业委会"的现象时，1996年就开始涉足天河北一楼盘业委会成立、广州最早的业委会委员之一单秀梅表示，政府房管指导部门应对此负主要责任。由于牵涉到利益方面的冲突，发展商和物业管理公司不可能成为主动去成立业委会的一方，这就要求政府发挥监督和指导作用。对于发展商的监督，要督促其在规定的时间里提供相关的资料，积极配合业主或筹备组的工作；对于业主的指导，则有一个主动与被动的问题。小区的管理，牵涉的问题非常多，并不是不出声的小区就一定是安定团结的小区。不要等到出了问题才成立业委会。政府房管部门应主动去指导业主，而不是每当有小区业主把问题反映上来，就拿一堆文件资料给业主，或者把问题踢回给业主。我建议房管局的物管科可在一些小区里设置驻区信箱，随时了解业主心声。
　　在成立业委会的工作中，政府相关部门不闻不问，就是不作为，应建立相应的问责制度，有问题可以让业主反映到更高的政府一级。如果一个小区出现两个业主委员会，直接相关的政府部门也要负责任。　

作者: tsing 时间: 2005-9-12 15:32
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情况3
　　政府主管部门办理费时费力

　　支招
　　推广街道办或民政部门成立指导部门
　　难题：一直以来，成立业委会的指导部门是国土房管局的物管科。单秀梅表示，房管部门与发展商、物管公司等利益关系比较直接。许多事情都由他们来跟进，对于房管部门也是费时费力，因此她建议主要由民政部门来指导备案。
　　建议：高力国际的许先生向记者介绍说，目前在香港负责有关社区事务的主要为民政事务局下辖的民政事务处，该处主要协助业主根据《建筑物管理条例》筹备有关成立业主立案法团的工作，解答有关法例的问题。香港物业管理协会则承担任何责任。如非业主即租户在物业管理问题上有任何争议，可向相关政府部门、管理公司或区议员／立法会议员进行申诉。
　　除了由民政部门指导外，也有人建议最好由街道办事处或居委会负责。在今年3月举行的市人大会议上，就有人大代表提出了"加强街道对小区的监督指导"的提案，主要依据是国务院《物业管理条例》第二十条第二款规定："在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督"；广州市政府《关于加强街道工作的意见》(穗府［2004］15号)明确规定：街道的工作职责第(一)条第20点"处理物业公司与业主委员会、业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉，负责调解小区居民群众的投诉"和工作职权第(六)条"对街道辖内物业公司有日常监督管理权，房管部门对物业公司进行资质年检时需听取街道意见"、第(七)条"对街道辖内物业管理小区(大厦)业主大会的召开和业主委员会的成立有指导和监督权"。据此建议加强街道指导、监督居住小区业主委员会成立、换届改选工作，平衡各方利益，正确处理业主与业主委员会、业主委员会与物业公司、业主与业主之间的矛盾和投诉，成为加强城市管理、社区和谐发展的必然要求。　
　　本次截稿前，记者收到消息称，天河区政府已经开始把此项工作转移到了街道办事处，果真如此，目前正在筹备成立业委会、而遇到阻力的楼盘，可向楼盘所在的居委会或街道办寻求指导帮助。　　

作者: tsing 时间: 2005-9-12 15:33
标题: Re: [color=blue]成立业委会见招拆招 [/color]
情况4
　　业委会没有诉讼主体地位

　　支招
　　物权法应该予以明确
　　难题：詹律师介绍说，自己亲手经办的两个案例，一个是白云区的某楼盘，一个是南海黄岐的一个花园，都被当地法院以"业主委员会不具有诉讼权"而驳回。但从报上看深圳、重庆等地都有业委会作为诉讼主体而打赢官司的。
　　建议：广东省警官学院的谭玲教授研究得出，理论界对此存在多种认识。一种意见认为，业主委员会具有法人资格，如法国、新加坡和我国香港采用此观点。第二种意见认为，业主委员会是非法人团体(即其他组织)。业主委员会合法成立，并经物业管理主管部门备案后，可以作为非法人组织从事相应的民事活动，可以以自己的名义参与民事活动(包括签订合同或参与诉讼)，其民事责任最终由全体业主来承担。第三种意见认为，业主委员会在具备法定条件后可承认其法人资格，这是日本采用的观点。而美国只在判例实践中承认其法人地位。根据我国民事诉讼法第五十四条的规定，当业主们的共同利益受到侵犯或与他人发生纠纷时，业主委员会可代表全体业主参加诉讼。因此，不管怎么说，业主委员会是有主体诉讼权的。詹律师也表示，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定，业委会符合条件的，可以以自己的名义提起诉讼。然而在地方法院的实践中，又出现多种不同的结果。因此他建议，在未来的《物权法》中，应对业委会的诉讼主体资格作出明确的规定。

　　每逢国庆前的八九月份，都是发展商交楼比较集中的时刻，随着更多的业主入住，成立业委会或增补业委会委员理应成为小区的一件大事。本报8月12日推出《先选楼长　再选筹备组成员》的"聚焦业委会"专题后，陆续收到不少业主、律师及业内人士的反馈，为建立真正代表业主意愿、而不是受物业公司和开发商控制的业委会出谋划策。　　

作者: tsing 时间: 2005-9-12 15:33
标题: Re: [color=blue]成立业委会见招拆招 [/color]
■　采访手记
　　老城单体楼也应尽快成立业委会

　　8月12日，在广州市委召开的常委扩大会议上，广州市委指出切实推进平安和谐社区建设，是当前和今后一个时期广州一项重要的政治任务，而进一步加快推进居民自治，是其中的重要举措之一。因此广泛建立群众性自治组织业委会，对于现代社区管理的意义由此彰显。而目前广州成立业委会的楼盘不到区区四成，尤其是一些老城区先期建立起来的商品房，即将面临电梯更新、房屋维修等多方面的问题，如果没有业委会来清查和合理使用物业维修基金，以及妥善处理其他与社区相关的问题，则容易滋生不和谐的因素。

作者: tsing 时间: 2005-9-12 15:34
标题: Re: [color=blue]成立业委会见招拆招 [/color]
　■　记者观察
　　铲除利益才是业委会之本

　　在业委会难成立过程中，关键是利益的冲突。第一是开发商的利益。在多数前期介入管理的情况下，开发商已经成了最大的业主，也是物业管理公司的父辈级人物，再苦不能苦老子。当大量的停车场等公摊面积的费用摊到业主身上时，可怜的小业主还举着牌子四处追问：我们可以上诉吗？第二是物业管理公司的利益，以一个2000户的小区为例，年管理费超过500万，维修基金超过1000万，这庞大的数字给物业管理公司带来了无比的诱惑。第三是业委会内部居心不良的代表，或许会因为被糖衣炮弹所收买，或为一己私利(如免物业管理费等)，衍生出许多侵害全体业主利益的行为。
　　因此，要成立业委会，就需要铲除开发商的滞留物权，与物业管理公司建立明晰的经济责权关系，同时完善业委会运作的各项规章制度，当各种利益都已经理顺得清清楚楚的时候，也就是各方力量推进业委会建立的时候。　

作者: 枫叶之儒 时间: 2005-9-13 10:02
标题: Re: [color=blue]成立业委会见招拆招 [/color]
[M21] [M29] [M29]

作者: james 时间: 2005-9-13 21:48
标题: Re: [color=blue]成立业委会见招拆招 [/color]
什么时候才能成立呢?

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