广州众多小区尚未按质收费（转贴）

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广州众多小区尚未按质收费

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news.dayoo.com　　 2004年11月02日 10:27 　　来源: 广州日报




　　

　　●策划／陈穗华文／李婧、李妍

　　《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》、《2004~2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》于昨天起正式实施，但记者昨天在采访中发现，广州市众多楼盘的收费标准和以往相比并无大的变动，让业主明明白白地缴费，开开心心地享受服务，实施起来难度不小。

　　问题一：没有业委会如何协商收费

　　有关部门表示，此番物业管理收费的新政策最大变化是业主与物管公司可根据物管服务质量的高低来协商约定物管费用的高低，此外，还可"约定"收费方式。目前，广州物业管理收费多数是实行酬金制或者包干制，但《细则》结合广州的实际情况，还推出了"组合制"。

　　记者昨天在广州市多个楼盘采访时，不少业主向记者表示，由于小区没有成立业委会，不知道找物管公司协商实施的主体该是谁。据了解，目前广州成立了业委会的小区只占总数的约13％。

　　广州市从事物业管理研究的王先生认为，小区成立业委会是维权的当务之急。因为《细则》规定实行政府指导价的物业服务收费标准，根据规定的基准价和浮动幅度，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定服务的深度和广度，具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。有业委会才有和物管公司对话的主体。

　　问题二：一级公司能否按三级标准收费

　　新物管收费细则中指出：物业管理企业的资质等级和物业的硬件设施设备将作为衡量收费等级的标准，分为三个等级，主要从房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、绿化养护管理、综合管理服务等方面细化量化服务内容，作为物业管理企业与业主签订物业服务合同，确定物业服务项目、内容、标准以及约定物业服务收费标准的参考依据。总之，费用是可按服务质量来收取的，就算是三级资质的物业管理公司，如果它的服务质量达到一级服务，是可以按照新政策中的一级服务来收取费用的。

　　但业主们不太理解，如果认为一级服务费用高昂（1.7元／平方米）而选择只缴纳1.25元／平方米或者0.91元／平方米的话，是否就意味着就算是一级资质的物业管理公司，也可能按照二级（1.25元／平方米）或者三级（0.91元／平方米）的收费标准来服务呢？

　　问题三：经营收益归业主如何监管

　　《细则》规定了利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　住在天河一小区的顾先生表示，小区物业共用部位和公共设施的收益情况到底如何，目前存在着监管难的状况，小区业主对物管公司收益账目的知情权无从保证。像他所在的小区，会所改成了餐厅，共用部位的使用性质发生改变，业主都没有话事权，更别提其收益了。

　　广州一家物业管理公司有关负责人告诉记者，新规定刚出来，该公司管理的一些小区的业主委员会就开始和他们就新规定进行了商议。而该公司也会尽快和业主委员会达成对服务级别和收费的一致意见，将服务做得更好。可见，有业主委员会的小区早早就开始了行动，而没有业主委员会的小区则群龙无首，不知道如何与物业公司进行对话。

　　问题四：明码标价何时能做到

　　《细则》明确了物业服务收费的计费面积、计费单位、计费方式，并对小区的教育、医疗卫生、停车场等配套设施以及业主装修期间和装修垃圾的收费行为都作了规定，有利于抵制乱收费现象，规范收费行为。

　　而且明码标价的规定明确了标价的具体内容，包括物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费将标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

　　但记者调查发现，不少广州居民对物业收费最不满意的是"透明度不高"。部分小区没有按规定将物业管理收费标准在小区管理区域进口处公布，有的只是在物业管理办公室或是在门口值班室留有自行打印，或从别的途径摘抄的收费标准，未使用由物价部门监制的统一价目表。

　　此外，业主对自己所缴纳管理费用的支出也应享有知情权，但有一些物业管理公司不愿意对业主公开财务，即使公开，也只公开水费、电费，且限于总额，没有明细，不少业主对公开账目的真实性表示怀疑。

　　物价局呼吁

　　业主应主动维权

　　记者昨天走访市内各大物管公司和小区发现，依据新规定及有关收费标准对现行物管收费标准进行改动的少之又少，而且从10月1日开始实施的物管收费明码标价的规定时至今日也少有楼盘做到。对此，广州市物价局局长沈志超表示，由于是新规定执行的第一天，所以，市场反应平淡是预料之中的事情。

　　年底对执行情况大检查

　　沈志超告诉记者，物管收费新规定和停车场收费新规定的执行情况将在新政策执行一段时间之后再进行检查，预计在今年年底和明年年初进行检查，通过检查促进新政策的贯彻。

　　对于物管收费新规定中公布的收费标准比现在不少小区物管费标准都低的问题，沈志超表示，新规定的主要精神就是"合同约定"，即由业主与物管公司根据物管服务质量的高低来协商约定物管费用的高低以及收费方式。因此，业主们首先还是要学会用法律法规维护自己的权益，及时成立业委会，通过业委会来选择物管公司，与物管公司进行协商，这才是市场成熟的表现。

　　不明码标价最高可罚20万

　　沈志超强调，像过去那样政府定价也可以，但不能发挥业主的作用，不符合市场发展的规律。但他也承认，目前这种"合同约定"还有一个完善成熟的过程，需要逐渐走向市场。而对于物管费的有关问题，市民可打12358投诉咨询。至于不明码标价的，根据有关法律法规，最高可处20万元的处罚。