透视房地产市场的"紧急出货" --------来源：新华日报

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透视房地产市场的"紧急出货"
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透视房地产市场的"紧急出货"

2004年10月15日　　来源：新华日报　


最近，房地产市场上，地产商急吼吼的"出货"行为备受关注，南京玄武湖边，一家开发商奇货可居的40多套湖景房被推出来意欲变现。有报道称，建成6年来，只租不售的这幢贵宾楼为开发商赚来上亿的租金，开发商当成宝贝一样捧在手上，"天王老子来了都不卖"，但国庆前突然决定出货，集体清仓，开发商表态说是"出于战略的考虑"，但知情者表示，开发商的逢高出货是对后市行情看淡的果断抉择。本周，记者在常州采访时，了解到该市位于市中心区的一幢商务楼，过去也是"只租不售"，地产商乐哈哈地收租，房子建成后基本没卖过。这几天，风云突变，开发商在当地报纸打出大幅广告，最低以3200元的价格开始出货，并且许多待售的房子是全装修带租约的。

宏观调控进入关键时期，被列为重点调控对象的房地产业上下两难的态势十分微妙，人们迷茫于在调控中节节走高的房价。用央行货币政策报告中一段客观分析说，"随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，导致供需矛盾进一步加剧，推动价格上涨"。房价上涨的"财富效应"使大多数人都不希望房价跌，一跌就意味着每个家庭的财富缩水，许多项目还在"大干快上"，开发商的售楼处冷清了许多，但地产大佬们信誓旦旦称看好未来的行情，楼市新闻中售楼处每天都在"热烈发号中"。然而，就像股市的庄家在高位一边叫吹鼓手推荐"黑马"，让散户抬轿子，自己则驴打滚，脚底抹油偷偷开溜。"加紧出货"、"赶快兑现"，与开发商聊天，最近谈得最多的是这两个词。而发生在多个城市的被开发商囤积居奇的房子，掀起的变现热潮和入袋为安的举动都十分耐人寻味。从刚刚公布的三季度企业家信心指数看，房地产行业景气指数创下近4年来的新低，全行业呈现加紧出货的态势，连一些大的房地产上市公司因为从银行贷不到款，改为发行信托基金，市道不佳时"现金为王"的法则被再度应验，业内人士称，今年这个秋天对开发商来说是一场新变局的开始。

宏观调控中，银行信贷闸门和土地供应闸门同时收紧，使开发商的资金链和项目链立刻捉襟见肘。一家银行的朋友说，前几年房地产火的时候，银行把贷款送上门求开发商笑纳，竞争激烈，有时银行还向开发商送礼，请吃饭。那帮大佬要多牛有多牛，"坐顶级宝马，鲍鱼鱼翅当饭吃，燕窝当茶喝"，有的地产大佬甚至在席间戏谑银行的行长，你一个月工资还不够我晚上洗把桑拿。

中国房地产在金融制度上的先天性缺陷使这一行业孕育着很大的金融风险。中国房地产业真正勃兴于1998年的房改制度性变迁。地产商之于银行，有一种极大的依赖性，索罗斯称之为的"亚洲文化传统分析"或称为"亚洲的裙带金融问题"，贷款管理不透明，开发商"买"地，银行掏钱，施工队进场，银行垫款，个人买房，银行继续贷款。二级市场与一级市场并轨，房地产的资产泡沫在一波波的价格飙升之后急剧膨胀，有的地方两三年时间房价翻番，拿到银行抵押，银行照单全收。中国房地产业金融支持结构单一，缺乏多层次的房地产金融产品体系，对房地产金融市场的监管机制不完善。如此下去，在房地产狂飙突进的过程中，总有一个时点会出现"驼背上的最后一根草"效应。房价累积涨幅过大，就像翻番的股票，资产泡沫膨胀，一旦转势，面对成千上万的个人客户和一堆钢筋混凝土建筑，资产失去流动性，挤泡沫的过程必然伴随着巨额社会财富的蒸发，再有实力的银行也会被压趴下。日本在上世纪的地产泡沫风潮中就有大量的银行被卷入其中，最后导致长达20年的经济衰退。东南亚金融危机中，香港楼市最高峰时跌去60%，这些都是资产泡沫惹的祸。

房地产市场迈向了几年前类似股市"挤泡沫"的理性繁荣之路，而习惯了过去那种生存模式的开发商，这时就像高速列车上的"乘客"，一减速就撞上挡风玻璃。这一轮的宏观调控，面对房地产信贷闸门的日益收紧，许多开发企业终于认识到，现金流是他们命悬一线的生死线。行业进入的门槛提高了，空手套白狼成为历史，过去奇货可居、价格越炒越高的珍稀典藏的房子，也因为现金流的不足必须得拿出来变现，这使得房地产市场的非理性因素得到矫正，这有利于遏制全社会资产泡沫的恶性膨胀。房地产业高度依赖银行的融资模式，潜在着巨大不确定性风险，及时预警和调控，是未雨绸缪之举。对于发展中的问题，发现得早，调整及时，对化解系统性风险就拥有主动权，而这对于游戏规则的重写更是具有特殊意义。(作者：陈志龙)

平静的小石头

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一粒尘埃

还有呢？

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