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标题: 9月4日活动需了解一些资料——以助更好维权！（27） [打印本页]

作者: 枫叶之儒 时间: 2004-9-4 04:07
标题: 9月4日活动需了解一些资料——以助更好维权！（27）
集体维权合理合法是关键
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主持人林柏(以下简称林白)：各位好！借3.15的东风，TOM访谈推出的房产维权周，请来舒可心、秦兵、王海、王前虎等嘉宾，纵谈了房产领域的形形色色，也给业主提出了宝贵的忠告。今天的嘉宾是一位刑事问题专家——来自北京汉卓律师事务所的韩冰律师。买房和刑事犯罪听起来好像有点不搭界，请问韩律师，在房产维权过程中都会出现哪些刑事问题呢？
　　韩冰：房产维权涉及到刑事案件主要有两个方面，一是业主由于维权过激而涉及到刑事案件，一方面开发商在开发房地产项目过程中也可能会涉及到刑事问题。
　　林白：原来是这样！一般人对开发商涉嫌刑事犯罪这方面不太了解，能结合一些具体的案例来谈谈吗？
　　韩冰：拿房地产开发商来说，在开发过程中有一些不规范的行为，比如他在开发手续或者资金运作方面就可能涉及一些违法或者刑事方面的问题。但对这些问题是否追究其法律责任属于司法机关的职责范围。我们现在要讲的是跟业主的利益直接相关的、对业主的权益可能造成侵害的部分。比如在买房过程当中的合同欺诈，在办房产证的问题上开发商中会出现两种截然不同的态度，一种是催着业主办，另一种是拖着不给业主办。开发商催业主办房产证并不是从业主的权益出发，深层的原因可能是办理房屋按揭的时候房地产开发商自己的大产权证还没有分割，他为业主承担着担保的责任，他担心业主不还贷款侵害他的利益；拖着不办的开发商有可能是他的手续不全，不能给业主办房产证，这样业主就不能做房产抵押，不能对他已经合法取得的财产实行实际的控制。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　林白：不过大家现在比较关注的是业主在维权过程当中出现的一些问题，比如由于某些过激的行为导致受到刑事指控，你在代理过业主维权的案子时有没有过这种情况？
　　韩冰：没有。我现在正在代理大西洋新城业主维权的案子，我们在二月份已经向北京市朝阳法院对朝阳区的国土资源和房屋管理局和街道办事处两被告提起了行政诉讼，想必大家在网上也看到了很多这方面相关的消息和报道，大西洋新城的业主在维权方面非常理性，每一步都是按照现行的法律规范和政策规定去做的。所以我也想在这里提醒大家，业主维权尤其是一些集体性的维权活动中有一个度的问题的把握。
　　在房地产集体维权行动中，一定要把集体的共同利益点找准并确定下来，也要坚持采用合理合法的维权方式。因为在处理这些问题的过程中如果方式方法不当，或者双方利益冲突到了一定的程度之后，可能双方都会产生一些过激的行为。在我们的传统观念当中有一种观念，就是法不责众，我认为这个观点不一定是正确的。因为所谓法不责众只是指法律规定这个事情不处罚的，像有的法律条款中规定对于聚众的只处理首要分子或者组织策划人，但是像聚众武装暴乱、暴动就不可能是法不责众了。所以我想，在这一类问题的处理上，还是应该讲究把握一个准确的点和一个准确的度，这和业主所采取的一些方式，包括某些方面对他们进行的疏导和教育，都是有直接关系的。
　　从业主的维权角度讲，业主的这种集体性的活动，应该说从法律规定本身并不是当然具有一些违法的因素。比如说，我们业主聚集起来，只是讨论某些方面的问题，怎么解决这些方面的问题，这些方式本身并不违法。什么情况下会违法？就是一些相关法律所规定的。比如说游行集会结社，如果是在露天的场所，有明确目标地聚集在一起的话，就先要向政府管理部门提出申请。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友掩耳盗铃：现在房产纠纷当中吃亏的总是业主，所以他们有时候不得不采取一些过激的行为，否则的话根本就没有人理！
　　韩冰：应该说这是一个误解，就是只要是群体性的行为就能促使问题得到解决。我们可能也到个别成功的案例，但是我们也应该看到，更多的问题不是靠着这种方式解决，而是法律赋予的你能够保护自己的方式解决的。所以，如果说把解决问题的落脚点放在了以一种必须是聚众的方式，必须采取这种方式解决，这是对法律的一种误读。因为司法本身要解决的是一个个案，而不是一个普遍性的社会问题。而普遍性的社会问题应该是由当地的政府或者是党的机构解决问题。
　　我们知道，司法解决的方式仅仅是权益受到侵害之后的一个救济方式，不是所有的问题都只能通过司法解决，当这个问题在当地成为一种普遍的问题的时候，就是本身存在的问题，又不能通过司法的方式解决的话，怎么办？只能通过政府以行政管理的手段来解决。我们有这么多的政府部门，有这么多的政府管理人员，有一些问题确实是需要他们在这个问题没有激化的时候就应当先采取主动的干预，或者是疏导、教育等等方式。当然，我们碰到的案例当中也有一些由于政府机关的人员处理问题不当，使这些矛盾最后产生激化的，当然我相信，这也是一些极个别的案例。所以，回答这位网友的问题，无论是群体一起解决，还是个别单位里不当等等，都是特殊性的，带有普遍性的方式，还是法律赋予的方式解决。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友地雷：在集体维权的过程中怎样才能不越过法律的界限，这真的很难，希望律师给支个高招！
　　韩冰：先要界定清楚一点，这到底是普遍性的问题还是个体的问题。有一些问题可能是属于个别存在的问题，作为个体维权的要求可能会把这个问题放大，尤其是对这些问题提出过分的主张。当然了，从一般的老百姓角度讲，很难分辨这个问题到底是属于普遍性的还是特殊性的问题，这样一些分别带有不同的特殊性的问题，一旦聚集在一起的话，他提出来的问题，实际上不是一个共同性的问题。从法律规定讲，也可能是通过不同的诉讼解决的。有的属于侵权的问题，有的属于合同方面的纠纷，并不是所有的只要在一个小区或者一个楼里发生的问题，就属于群体的问题，这方面应该有一个界定。
　　另外一方面，对于个别的问题实际上不必一定要采取的群体性的方式解决。既然都是一个平等民事主体的关系，双方可以通过协商、沟通的方式解决。并不是说业主作为弱势群体的一方，其利益就应当有一种特殊性的保护，对这个问题上，可能也有一个误解，我们国家的法律，除了《青少年权益保护法》、《妇女儿童权益保护法》这些特殊法律以外都不存在特殊法律保护的区域。

　　网友刺客：我认为现在在房产纠纷中更多的是出现开发商利用自己的财力和各方面的优势，威胁维权的业主的利益。比如鹏润家园事件就是典型的买凶伤人，但是最后却没有对开发商进行相应的惩戒。
　　韩冰：应该说法律面前人人平等，但是在实践当中会不会真正做到这一点，我想这是很多业主或者说我们在这个社会中生活的人很多都关心的。在我自己的司法实践工作当中，也的的确确会碰到或者看到这样一些问题，就是应当由政府机关出面解决或者追究的问题没有解决。这些问题，作为业主或者作为权利受到侵害的一方应该怎么办？我现在看到，有很多采取上访或者上告的方式解决，但是在这样的案件当中，最后可能因为上告和上访而延误了他在正常的渠道里解决的机会。
　　网友说开发商买凶打人而未受处理，如果开发商确实已经构成犯罪了，就应当由公关机关立案侦查，如果公安机关不立案侦查，可以由检察机关监督公安机关执行。从受害者一方来说，也要积极在正常的法律途径里采取正常的手段去解决，而不能仅仅是等待。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　林白：维权还往往牵涉到一个手段的问题，大家觉得我是为了维护正义的目的，并没有意识到自己正在采取一个错误的方式，但如果你的手段并不合法，你也就无法指望法律给予你最恰当的援助了。
　　韩冰：从刑法的角度讲，被害人的权益并不是大到无边，而是法律条文事先设定好的。如果被害人要主张自己的权利，只能通过司法的方式去行使。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友小业主：请韩律师介绍一下业主遭到刑事侵犯的典型案例。
　　韩冰：这里面包括很多——对业主人身进行攻击、或者是侵入他的家庭等等情况。我想，这些问题还是应该按照我刚才所讲的，通过司法救济的方式，你有那些权利可以行使的话，都可以充分地行使你的权利。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友新楼盘：请问韩律师，现在法律上对于暴力拆迁的行为究竟有怎样的惩戒呢？
　　韩冰：这个问题至少涉及到几方面的内容，一方面是关于财产的所有权的问题。在拆迁问题上，对于权利可能造成的侵害或者已经造成的侵害的状态不完全一样，有的是私房，有的是公房，还有的是权利受到侵害的房屋租赁者，因为房主能够得到补偿，而承租人没有能够得到相应的补偿。这一类的暴力拆迁所引发的恶性案件是由于前一阶段法律规定方面存在着缺陷，过于强调拆迁补偿的方式，而没有过多地考虑作为原来这个房屋所有权人的利益。
　　暴力拆迁显然是对房屋所有权人利益的一种侵害。但是这个问题上，我们前几年仅仅是以民事补偿的方式来解决，现在法律方面的措施也还是不够健全。可能还是采取一些政策方式来解决，这种政策方式短时间内可能会解决一部分问题，但是从长期的角度讲还是应该纳入到法律规范的体系里面。

　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友跟他拼了：想换掉我们不满意的物业公司，应该怎么办？
　　韩冰：业主与物业管理公司之间是合同关系，如果业主认为物业公司服务有违约的地方或者存在问题，应该采取合法手段来解决，依照法定程序更换物业管理公司，而不能采取拒交物业管理费的方式。有的业主不交物业费，但最后只要物业管理公司诉诸法院，业主就很可能败诉。
　　大西洋新城在处理这个问题的时候表现出来的还是非常有分寸，非常有理性的，他们召开了业主大会，由业主大会75％以上的选票通过更换原来的物业管理公司，由新的物业管理公司管理。之所以这个案件提起了行政诉讼，就是因为虽然通过了更换物业管理公司的决议，但是由于政府部门的干预不能付诸实施，我们认为业主和物业公司、开发商之间本身是平等的民事主体，当政府管理部门介入到相关冲突尤其是处理突发的事情或者长期久拖不决的事情时，一定要非常公平，所以我们决定通过行政诉讼的方式，而不是当时就把这个物业管理公司赶出去。在这次集体维权的过程中，虽然双方发生了一些小的摩擦和矛盾，但是毕竟没有酿成可能产生违法或者刑事犯罪方面的问题。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友metro：开发商在广告宣传的时候说附近有地铁站，如果市政规划没有地铁站的话，我们可以不可以退房？
　　韩冰：这要看合同。我认为，开发商对业主或者不特定的买房人所做的承诺在双方确立了合同之后，相应的文件都应该成为合同的附件，如果没有能够按照当初的承诺来履行的话，开发商就是一种违约的行为。但涉及到退房的问题就要看你合同中的退房条件是怎么约定的，并不是说只要有违反合同的情况就一定可以退房。所以我想提醒买房人，在签订购房合同的时候，对于如何承担违约责任应当有更详细、更具体的约定，这样将来一旦发生开发商违约的情况，就可以按照这些条款履行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友坚石：律师您好，我是"坚石租房案"的受害者，我们已经把租金交给了房屋银行，但中介卷款逃走了，房东没有拿到钱，就把我们赶了出来，我们应该怎么办？
　　韩冰：如果中介公司恶意采取这种手段，应当说是涉嫌刑事诈骗，所以业主和租户双方都是受害者。从租房的角度来讲，应该是你交了钱就住这个房子，没交钱就不要住，这是我们最简单的理解。对于这位网友，我建议首先是从合同本身去寻找解决的方法，这就要看这个合同是三方的合同还是两方的合同。如果是三方共同签订的合同，作为承租人既然已经履行了交付租金的业务，出租者就不能以中介公司给钱而拒绝合同；如果是两方的合同或者是连环的合同，这种问题解决起来就复杂了。如果房屋出租者和承租人之间的矛盾不能解决，建议他们向公安机关举报，通过公安机关、政府机构来协调解决。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友保安员：这几天的访谈嘉宾都建议小区一定要成立业主委员会，我希望韩律师能够告诉我们，在成立业主委员会的过程中应该注意规避哪些风险？
　　韩冰：业主委员会是由全体业主选举出来的代表他们利益的这样一些人。业主委员会一方面代表业主的利益，应当主动维护业主的利益，另一方面他们也应该受到业主的监督。在业主委员会的问题上，我们可能强调更多的是业主委员会是代表业主利益的，但是没有提醒业主实际上业主委员会也有可能损害业主的利益。比如说，为了维护全体业主的利益，当然需要有精力上和经济上的付出，但是对物业公司和开发商矛盾非常尖锐的情况下，有时候物业公司和开发商会采取干脆买通业主委员会成员的方式。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友测绘：房屋的面积出现水分算不算欺诈罪？
　　韩冰：这个问题一方面主要看证据，按照现在购房的标准合同，面积误差可以在正负3％之内，如果超出这个范围业主有权选择退房。至于是否涉嫌欺诈，看你有没有证据证明开发商是故意制造的这种面积陷阱。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友公民：现行的刑法中有哪些条款是用于惩治不法的开发商和物业公司的？
　　韩冰：现行法律中没有专门的规定，这个问题要看具体的案件，看开发商以什么方式侵害了业主的利益、而且侵害的程度是否达到了法律规定的尺度，法院会根据这些来判定欺诈、伤害等罪名。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友上当：韩先生，对于那些夸大其词导致业主受骗上当的虚假广告有什么法律的处罚吗？
　　韩冰：这种处罚是两方面的，一种是属于行政性的处罚，在《广告法》中有对于采取虚假广告故意欺骗消费者的罚则；如果以虚假广告的方式实际上形成了刑事诈骗的话，就属于刑事范畴了。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友小区：前两天秦兵律师说，他认为天下乌鸦一般黑，不可能遇到规矩守法的开发商。
　　韩冰：在房产维权的领域，我们更关心的是他是不是侵害了业主的利益，在不侵害业主利益的前提下，他是否做了其他不规矩的事跟业主没关系，我们可能也不知道。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　林白：做《315房产维权周》，我深深感到业主的困惑，确实觉得处处是陷阱，步步是机关，不知道该朝哪个方向去。事后维权总归是一个既牵扯精力又十分艰巨的过程，有什么办法能规避这种风险吗？
　　韩冰：从消费者购房的角度来说，还是应该采取一些更加理性的方式，你看好了某一个楼盘，不能光相信他天花乱坠的宣传和广告，还要看他的手续是不是齐全，是否符合相关法律手续。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友家园：前两天我听嘉宾秦律师介绍说最好的办法就是现在不买房，那样就安全了，您觉得呢？
　　韩冰：我觉得这是个消极的态度。房子是人的一种生存需求，如果有充分的法律准备和充分的经济条件，房子还是应该买的。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　网友西山：请问韩先生在买房的时候采取了哪些措施来规避风险？
　　韩冰：我只能说我的房子买得很幸运，因为我们那个楼盘相对的说起来还是比较规范的，那是北京市第一个由房地产开发公司招标物业公司的楼盘，但也不能说没有任何问题。比如我们入住两年多了，会所还被开发商占用着。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　林白：本周在TOM访谈首页我们有一个关于房产维权的调查。大概有30％的网友反映碰到合同陷阱，20％的网友反映是物业管理的问题，还有面积的出入、交房的质量和时间、产权办理、配套设施、精装修等等问题多多，可以说是从买房之初就开始，麻烦一直伴随全程。不过在昨天的访谈之中，中消协的王主任算是给了我们一点信心，他认为这种局面有可能很快结束。刚才韩律师也说不要太消极，那么你认为我们应该怎样做呢？
　　韩冰：应该说房子是一种特殊商品。一般消费者很难能够对这么复杂的问题每一步都作出正确的判断，但是如果我们顺其自然、置之不理的话，这个问题永远也没有解决的希望。
　　在国外有购房的中介机构来帮消费者买到一个放心的房子。我国现在很多的专业律师或者律师事务所在做这项工作，我们可以帮你审查手续，做调查，提出论证，可行性报告等等，尤其是以房屋作为投资的消费者，他根据这个会有一个充分的评估，我的风险到底有多大，实际上这种风险里面，可能评估更多的是商业风险。而作为一般的消费者，我买房子是为了住，对于这种风险的评估能力可能相对的也要小，但是我们这些专业的人员要给他提供的是把风险告诉你，最后买与不买，还是消费者自己决定。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　林白：非常感谢我们的嘉宾给网友提供了很多宝贵的法律方面的忠告。我觉得其中有一些观点是值得大家深思的，不要仍然抱有法不责众的心态而倾向于采取过激的行为，其实这样经常使得问题激化，更难以解决。生活中应该用妥协的方式来解决问题，而不是激化矛盾。生活就是要享受而不是战斗。今天房产维权周就到这里，但是这并不意味着我们不关注房产当中许许多多的问题，希望大家继续关注我们的节目，我们也将继续关注各位的房子。

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