透析房地产泡沫六大表现 房地产会不会崩盘？

不是精英的黑领

透析房地产泡沫六大表现 房地产会不会崩盘？


股票市场崩盘，引起"价值回归论"出现。那未来数年，房地产会不会出现像股市这样的崩盘？

　 大家都承认经济过热，但很少人把它明确定义为"局部地区局部产业"的过热。其实钢铁水泥投资过热、能源消耗提高、贸易逆差、物价上升，根源就是房地产泡沫。我国现有城市住宅建筑面积为60亿平方米，按4亿居民人均住宅面积20平方米计算，需增20亿平方米，而城市人口还要增加。因此许多人认为中国人多土地少，50年也不会有房地产泡沫。但这是以绝对需求代替相对需求，模糊了这次国家实行宏观调控的性质。


　 房地产泡沫表现在哪儿呢？

焦点房地产网 house.focus.cn 2004年08月30日08:00 中国青年报


　 第一个标志是我国的房地产以25％以上的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但由于以下因素这个调整周期延长了：北京奥运会造成的建设高潮，加入WTO和开放国内市场刺激外商投资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应，国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫等等，其恶果是维持时间越长，泡沫越大，损失越大。


　 第二个标志是房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比。收入房价比的合理水平是5∶1，但上海、北京、广州为8．7∶1、12．4∶1、10．1∶1，全国平均7．8∶1。


　 第三个标志是把住宅作为投资品。《解放日报》抽样调查显示，参与调查的上海25个小区共有居民23694户，其中26．55％的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。最为典型的是温州炒房团，民间说法是其拥有的资金达1500亿元。富裕的温州人希望投资但苦于没有合适的渠道，于是亲朋好友几十个人凑几千万资金一起砸在某个楼盘上，迅速抬高楼价再卖。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降，给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。


　 第四个标志是房地产贷款超常增长。我国80％的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。


　 不少消费者只认首付比例低，对于自己未来收入的预期或者过于乐观，或者没有认真考虑还款，于是购置住房的面积不断扩大。如果系统性风险出现，消费者只能延期还贷，全部风险将转移到银行。


　 我国的现状是储蓄大于投资，银行急于放款，特别愿意对消费者进行车房信贷，但实际上如果系统性风险出现，过剩商品房集中到银行，银行只能廉价拍卖。银行最怕呆账，我国商业银行大约有25％的呆账，经过这次房地产泡沫洗劫，可能到40％。


　 第五个标志是空置率的提高。空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10％。截至2004年4月末，我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米，空置率为57．6％。


　 第六个标志是炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭，因为最长也就是维持到城市土地卖完，或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候，因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入，或者银行一旦收紧信贷，就会击穿泡沫。


　 中央政府已开始抑制房地产泡沫，采取的措施包括限制贷款和土地。但我认为，限制土地不能降低房地产价格，反而对已囤积土地的大地产商有利，所以应该有计划地公开拍卖土地，增加普通商品房的供应以降低房价。应允许成立住宅合作社，由住宅购买者和业主依法行使消费者主权，消除非法中间环节，这是防止房地产泡沫的治本办法。


　 中国经济能够承受的风险不是无限的。眼下的房地产大泡沫问题如不能坚决纠正，将会吸引全国资源进入这个无底的黑洞，将继续养肥一批权力资本代理人。


　 作为投资创业者，不仅要考虑非系统风险，而且要考虑系统风险。特别是中国正处于体制转轨的特殊时期，系统性风险越来越大，目前集中体现在房地产泡沫。无论控制能否成功，泡沫总有从积累到破灭的内在规律。因此，支持中央政府宏观调控，并且提醒投资者警惕房地产泡沫，不要盲目投资，恐怕不是多余的。

凯迪网络

choupi

我在静静地等待着……

gz2004

透析房地产泡沫六大表现 房地产会不会崩盘？---------个人认为一定会

翔F

楼主多时没有发言了

johnsonlee

[M09] 差点上了狡猾得开发商的当，真是无商不奸，期待房地产泡沫快破灭！

wintergrass

可是为什么以摩根士丹利谢国忠为首的外国投资机构在一直在大肆宣扬中国房地产泡沫论的同时，却在中国内地大规模地投资不动产市场？不解．