霸王条款"横行物管合同

不是精英的黑领

霸王条款"横行物管合同
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金羊网 2004-08-06 09:19:00
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　　■新快报记者　谢蔓

真实回放

　　小区外墙广告收益到底属谁

　　据海珠区某楼盘业主反映，半年前，该楼盘管理公司将大楼临街外墙修葺一新，并悬挂起大型广告牌，未经业主同意就与一家广告公司签订了广告合约。据了解，管理公司因此每月获得的广告收益达上千元。相反，住户反映的大楼北面外墙渗漏问题却一直得不到解决。因此，管理公司对大楼外墙的两种截然不同的做法引起业主的强烈不满。当业主对此向小区物业管理公司提出质疑时，管理公司却理由十足地表示，《物业服务合同》中早就写明大楼的公共外墙等公用地方的使用权归物业管理公司所有。"大楼外墙也是属于小区物业的一部分，小区业主却不能拥有它，反而归管理公司所有，我家的外墙却不属于我们所有，哪有这样的道理？"该业主气愤地说。

　　记者在采访中发现，除了在《物业服务合同》中会出现类似将小区围墙、大堂、电梯箱空间的使用权划归物业管理公司所有的"霸王条款"外，甚至在一些购房合同中，发展商也会作出规定，将某些本属小区业主的使用权划归属下的物业管理公司。

　　另外，虽然《物业管理条例》中早有规定，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用，但凡物业管理企业接受委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。但一些物业管理公司还会在服务合同该条款后面增加"业主欠交上述费用，管理公司即停止相关服务"等越权的条款，私自对小区用户实施断电、断水等措施。

　　除此之外，一些物业管理公司还仿效国外的一些做法，在小区内订立一些所谓的"公约"，如不能在小区正面的阳台上晾衣服等。小区业主却认为物业管理公司的初衷虽然是为了小区外观的美观，但规定却不够人性化。

案例分析

　　物管公司无权断水断电

　　《物业管理条例》中规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　律师认为，物业管理公司不属于小区内的供水供电人，其不享有停水停电权。物业管理公司在业主欠费情况下，自行对业主进行停水停电，这显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款。依法理，这种条款一般应征得第三人即供水供电人同意，否则即为无效。而物业管理公司与小区业主签订的公约条款，必须有2/3的小区业主签名同意才可以通过。

专家教路

　　看清合同以防"霸王条款"

　　专家指出，正规的《物业服务合同》会对小区管理费用、服务内容、管理规范等做出明确的规定。有的合同达10页纸之多，所以一般业主并不会对合同中的每一项条款都认真了解，以致有时"糊里糊涂"就接受了其中的不合理条款。而小区的物业管理与业主在小区内的生活息息相关，因此，业主在购房时除了要看清《商品房购买合同》上的条款，以防上当受骗外，同时也应注意《物业服务合同》的相关内容。

jjhy

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