海滨花园：架空层花园变车位？（ZT）

笨笨熊

http://news.gz.soufun.com/2004-07-30/305330.htm


(海滨花园位于洛溪，丽江花园旁，广州奥尼匹克花园斜对面。因为我有个熟人住那个小区，每次去拜访觉得那个小区管理很规范，只有一个出入口，出入一定要身份证登记。包括有健全的业主委员会－－楼主注）





当业主拿到楼下首层车位的规划图时都吃了一惊，因为美丽的架空花园就要变成数十个停车位了。




左图是海滨花园二期首层的绿化现状。



右图箭头所指空地上的"线"就是近期被车位权属方画上的车位线。对方称，部分只是"临时绿化"，近期将进行恢复首期20个车位使用功能的工程。




　　1996年海滨花园规划了二期首层车位，1996年售出；1998年业主买楼时不知有规划，并于1999年交了架空层公摊的钱；2004年，架空花园突然变车位……有律师称，该事件罕见、疑点多、关系错乱。

　　引子
　　一个电话，一叠材料

　　7月中旬，本报编辑部接到读者来电，称今年4月以来洛溪105国道旁的海滨花园有不明身份的人员在二期一楼架空层中测量、画线，准备建车库；随后，有业主亲自到报社送来书面材料，包括《关于海滨花园二期一楼架空层产权的纠纷事宜的报告》以及一系列文件资料。
　　业主向本报反映三个问题：一是海滨花园二期从1998年售楼至今，一直宣称"首层全架空园林"，现在建车位是欺诈及违约；二是小业主已经在1999年分摊了架空层面积，证据有二；三是车位未建已有产权证且漏洞百出、自相矛盾。业主称，为了维护自己的家园，他们在与不明身份人员争执时已发生身体接触致伤事件。
　　为此，本报记者马上展开多方采访调查。

　　目击
　　"架空花园"现"黄线"

　　7月18日下午，记者走进海滨花园，园林环境比较成熟，二期的架空层也种植了不少花草树木，摆放了石桌石凳。时值周日，不少居民在架空层里聊天。
　　然而，就在这种"架空花园"里，记者见到了读者来电时所说的车位"黄线"，这就是未来停车的地方。有业主听说记者来了，全家老少出来向记者反映情况，据称，车位施工很快将面临进一步升级——铲除相当部分的园林用作停车位。

　　回应

　　楼盘发展商：要依法办事实事求是
　　7月22日，记者采访了海滨花园发展商番禺房地产综合公司的负责人。对方表示，对于海滨花园二期架空层一事，虽然该公司已经将车位卖给了俊邦建安公司，但作为发展商，还是愿意解答业主提出的疑虑。
　　他一再强调：要依法办事，实事求是，希望媒体能够进行客观、公正、合法的报道。

　　车位权属单位：会按国家规定施工
　　记者从多番查证中获悉，出售人番禺房地产综合开发公司与车位买主即权属人番禺俊邦建筑安装工程有限公司为同一母公司。该公司表示，将会按照国家有关规定，在不影响现有架空层绿化及活动设施的前提下进行施工，原则上不能动的坚决不动，尽量不影响进出门厅的通道，不损坏绿化，即使吃点亏也没关系。并尽量做好对业主的解释工作，同时希望业主也更理性一些，如果有业主躺在车位施工的地方，则侵犯了车位业主的正当权益。
　　本版撰文　本报记者　邹阳军　肖阳　　本版摄影　本报记者　邹阳军

　　□　事件调查
　　入住5年，4月方知架空层不再是花园
　　业主称，海滨花园1998年开售至今从未表示二期首层规划是车位

　　海滨花园二期业主D先生对记者叙述了事情的过程。

　　起因
　　架空花园变车位
　　1998年，海滨花园的在售楼资料里明确印有"推出楼宇的首层为全架空立体绿化设计，将别致的园林艺术演绎得细致入微"。D业主表示，海滨花园的架空花园设计在当时的广州市场上还比较少见，自己买房深受此吸引，楼价上也有所体现。
　　1999年，二期业主入住。5年来，过得都比较平静，也比较满意，大家在架空花园里休闲、娱乐已经成了正常生活的一部分。5年来，业主们都没有听说过楼下会建车库一事。
　　2004年4月初，在没得到任何消息的情况下，有业主发现，在二期一楼的架空层里有施工人员开始测量、画黄线，一打听，"一楼架空层要建车位"。
　　当时，业主们都极为愕然。一些经常在此散步、休闲的老人家开始成天守在架空层里，试图阻止施工单位施工。据称，这期间有业主为此事与"不明身份人员"发生冲撞致伤事件。

　　对峙
　　施工被业主叫停
　　2004年4月初，海滨花园业主委员会向发展商广州市番禺房地产综合开发有限公司(下简称番房综合公司)发了一份《有关立刻停止二期架空层施工设立车位的事宜》(海业字(2004)第26号)的函。
　　该函主要内容有：业主们认为在绿化架空层设立车位，势必要将原来的绿化铲除修建进出车道，改变住宅楼原貌及绿化用地状况；海滨花园的现有面貌不能改变，在事件未明确之前，应立即停止施工，并在五个工作日内提供二期规划资料和相关证据。在业主们的强烈要求下，施工单位暂时停止了施工。
　　6月23日，发展商番禺房地产综合开发有限公司给业委会复函表示："我司没有改建海滨花园二期绿化架空层及绿化用地状况的计划和安排。海滨花园二期架空层规划有停车位，该车位已合法出售给广州市番禺俊邦建筑安装工程有限公司(下简称俊邦建安公司)，该公司现申请要求恢复停车位及道路等规划用途事宜，我们认为完全是业主的自主行为，作为发展商并无权干涉，或做出任何阻碍行为。有关规划资料和相关依据，我公司已移交俊邦物业管理有限公司，贵会如需查阅，可直接与管理公司联系。"
　　自此，业主开始多方寻找相关资料，而过程的复杂却让业主吃了一惊。

　　一方已交架空层分摊，一方拿出车位产权证
　　业主维权行动步步升级，政府部门已介入调查


这是番禺区房管局给业主的复函。


　　今年4月，海滨花园二期业主Z先生向番禺区国土资源和房屋管理局去函申请核查房屋面积。

　　核查
　　分摊面积包含架空层
　　4月21日，番禺区房管局以番国房管(2004)001号发了《关于核查房屋面积的复函》："位于番禺区大石镇海滨花园海丽阁A座XXX房、房地产权证号为粤房地证第18558XX号的房屋建筑面积是75.1平方米，由套内建筑面积和共用分摊面积组成，其共用分摊面积已包含分摊一楼架空层面积，该房屋分摊面积是12.77平方米。"
　　业主据此认为，他们在购房时已有分摊架空层的面积，因此架空层的面积不可再重复销售。

　　转折
　　车位确实先有规划
　　6月下旬，海滨花园业委会通过物业管理公司拿到了二期首层的平面图及车位房地产权证的复印件。
　　他们立即到规划局去查询，从相关部门出示的规划原始记录上看，该项目首层原规划的确为"车位设计"。
　　在那份"海滨花园二期K、L栋住宅"首层平面图上，可见所标日期为1997年，由番禺市城市建筑设计院设计(当时为番禺市)。图纸复印件上面，有原番禺市规划局建筑工程规划许可证附图确认章，为"番建许字［970094、970095］号"等字样，总计有87个车位围绕在住户入口门厅的三个面。
　　就这样，二期业主们在入住4、5年后才知道，楼下的架空层确实有车位的规划。而且，该批车位已经被发展商以6万元／个售出，而且都已取得了房地产权证，签发日期为2001年3月6日。
　　看来，首层架空绿化花园本属于前期吸引买家的一个"道具"，但既然有这样的规划，为什么还会列入每户业主的分摊面积中呢？且出售的每个车位面积中也分摊了一部分的共用面积，这是否又是重复出售呢？
　　7月15日，业委会向市、区房管局提交了《关于海滨花园二期架空层产权确认事宜》的材料，陈述了该批车位产权的不合法性，希望引起政府相关部门的重视，查明事实真相，提请登记机关撤消二期架空层车位的产权确认，还业主一个舒适、宁静的家园。

　　变化
　　车位权属人要复工
　　7月27日，海滨花园业委会收到了番禺俊邦建筑安装工程有限公司6月23日发出的复函。复函称：
　　"海滨花园二期架空层的部分停车位，是该司于1996年向番房综合公司合法购入，并经政府相关部门批准，已依法领取了《房地产权证》，因而是受法律保护的上述停车位所有权人，也是海滨花园的业主之一；
　　在属该司所有的停车位中，现有部分设有临时的绿化景观，对相关停车位的使用造成了一定的影响。为此，该司已于3月2日依程序向小区物业管理公司递交了书面申请，要求按照有关规定恢复相关停车位及其出入车道，并于4月9日获得了管理公司的批复：车位及车行出入口要求严格按照政府部门批准的规划文件执行施工。
　　至于一直没有正式施工，原因在于业委会对该司物业的合法性仍存有疑虑，从维护社区团结、稳定的角度出发，公司愿意留出一定的时间，协调各方面的意见。"
　　该函还附录了近期将进行的恢复首期20个车位使用功能的施工方案。
　　据了解，架空层内有产权的车位(现为园林绿化或活动场地尚未启用的停车位)共有87个，涉及二期海兴阁、海晖阁、海丽阁、海华阁等。

　　进展
　　区房管局派人调查
　　7月28日上午，番禺区房管局派人到海滨花园进行现场调查。
　　7月28日下午，业委会向广东省人民政府信访办、广东省人大信访办发了关于此事件的紧急报告。
　　7月28日晚，海滨花园召开业主大会，希望通过业主间的募捐，请一个中立的房屋测量机构，对海滨花园的分摊面积等进行测量。


二期业主5年来的平静生活将被楼下要"恢复使用功能"的车位所打破。



入口旁的绿化要被车位取代。



业主的车停在楼下过道旁。


　　□　焦点争议
　　1　架空层到底是谁的？
　　多方认为：架空层既不是业主的，也不是发展商的

　　业主　架空层已被分摊
　　海滨花园二期的业主称，其早在1999年已分摊了一楼架空层的全部面积，一楼架空层的产权早已为业主们所共有，有力证据有二：
　　第一，今年4月，番禺区国土资源和房屋管理局以番国房管(2004)001号发了《关于核查房屋面积的复函》，《复函》注明，单元的共用分摊面积已包含分摊一楼架空层面积。
　　第二，1998年业主与开发商签订的购房合同补充协议中第八条注明，"本补充协议所指的售房面积已包含公共使用面积的均摊。"而第四条、第六条则注明"全部楼房(指二期)必须于1999年6月30日前建筑并交付使用。
　　业主强调，"均摊"就是指二期业主已在1999年6月平均分摊了包括一楼架空层的全部面积，而不是架空层的部分面积。因此，不可重复销售。

　　发展商　车位面积没被分摊
　　发展商负责人对记者表示："我敢保证，没有任何车位面积被分摊。"
　　其称，目前每栋住宅的架空层面积约450平方米，每栋约有30套房子，不算电梯间、入口门厅等公摊面积，仅分摊架空层每户就可摊得15平方米，以75.1平方米的建筑面积计算，实用率只有八成左右，算上其他的公摊面积，肯定在八成以下。搞建筑的都知道，多层不带电梯洋房的实用率如果只有七成多的话，肯定难以通过规划报建，相信买家也不会去购买。
　　而房管局《关于核查房屋面积的复函》所提的"其共用分摊面积，已包含分摊一楼架空层面积"也没有说清楚到底是所有的架空层面积，还是仅为架空层的通道部分。
　　车位的建筑面积和住宅一样，包括门厅、过道等分摊面积。车位的销售在房管部门也有备案，并且下发了房地产权证，完全没有任何重复销售。"

　　律师　架空层不能独立出售
　　广东经纶律师事务所律师、房地产经济师潘星丞对此事的看法是：
　　一，架空层部分没有计入容积率的建筑基数中，即没有分摊到土地所有权的出让金份额中，根本不能获得相应的土地使用权。因此，架空层没有独立的所有权，不能获得独立的权属证书，只有土地使用权和空间使用权。
　　二，架空层属于从物，有物权。住宅销售后，架空层的权利已随着主物转移，应归属主物的所有权人，即该栋住宅的所有业主所有。
　　法律规定：从物是不能独立于主物而存在的，对主物的权利可以独立地转移，对从物的权利不能独立地转移而只能随对主物的权利的转移而转移。架空层等附属物与房屋不可分割，因此其权利只能随房屋的出售而转移，不能独立地出租、出售或收取某种名目的费用。
　　三，现在关于架空层的纠纷越来越多，但至今我国对架空层计不计入公摊面积也还不明确，从技术操作及法理上讲，都较难分辨。

　　地产界　架空层是公众面积
　　番禺区多家房地产开发商对记者称，在分摊中，架空层花园属于公众使用面积，是公用性质，不计入分摊，也不计入开发商的容积面积中。
　　据了解，按照有关规定，谁使用谁分摊，即只为此楼宇服务的才计算入该栋楼业主的分摊面积中，一般包括楼梯、外墙、配电房等。
　　番禺某发展商告诉记者，现在多数住宅设计有架空层花园、架空连廊等，这是发展商主动送给业主使用的，不会分摊到买家头上。另一位发展商则称，这还要看前期跟规划局怎样谈。
　　但是，也有发展商表示，至今都没有一部非常明确的建筑规划法规对"架空层"的问题有明确的说法，尤其是当事情要追溯到1996年时，架空层绿化花园更是一个新鲜的事物。

　　建筑界　架空层已补给发展商
　　记者又采访了建筑设计师张先生。他说，这涉及到"容积率"问题。
　　按照现在的有关规划设计条例，规划局会将架空层的面积按照1：1的比例补偿给开发商，也就是说，如果一栋住宅楼宇的可建筑面积为1万平方米，开发商"牺牲"了1000平方米的面积作首层架空花园的话，那么这首层的1000平方米不计算入建筑面积中，可再增加1000平方米的开发量，即达到1.1万平方米的开发量。
　　这样一来，开发商只是将原来首层的单位"往上"发展，而将一层的空间"空"出来作立体花园，对社区的空间感及业主活动场地等都有好处。

　　规划局　架空层绿化不算指标
　　番禺区规划局建设管理科的工作人员对此事十分明确地答复记者：如果规划为"架空层绿化"，那么属于公益使用，不计算入规划指标中，分摊面积应该扣除此面积。
　　他还建议，海滨花园业主可就此事向番禺区规划局的建设规划监察科投诉，电话为84885828。


这是二期首层的车位产权证左页。


　　2　2001年签发的车位产权证遭质疑
　　2004年才建2001年已发证，车位用途写"住宅"，50年使用期写"70年"

　　记者在其中一个车位(海滨花园海晴阁1号车位)的产权证上看到，权属人为广州市番禺俊邦建筑安装工程有限公司，2000年11月向番禺市房地产综合开发公司购买的，建筑面积为19.8平方米，使用期限从1996年8月21日至2066年8月20日，用途为"住宅"。该证核准日期为：2001年2月27日。在盖有广州市番禺区人民政府房地产权证专用章的权属证书的附记上写着：此证含土地使用权和房屋所有权……

　　业主　车位没建何来产权证？
　　业主们质疑，规划局的规划图中架空层虽然确有车位，但施工画线也只是近期开始，不知规划验收是如何通过的？而一个根本就不存在的车位又是如何得到产权证书并交易了呢？
　　业委会根据《建设部关于修改〈城市房屋权属登记管理办法〉的决定》之相关规定，请求登记机关撤消二期架空层车位的产权确认，还海滨花园业主一个舒适、宁静的家园。这也是业主们维权的最终目的。业主说，他们不惜与开发商或政府相关职能部门对簿公堂。

　　发展商　"是车位不是车库"
　　发展商对此回答说："一楼架空层建的是车位而不是车库"。其称，首层车位其实跟房子一起就建好了，并不是像车库那样，还要在四周砌几堵墙。首层即使做了车位，照样可以通风、采交。车位的验收也是按照政府部门规定的程序，然后才拿到房地产权证的。

　　律师　产权证疑问较多
　　据了解，根据办理产权证的相关程序，要先有建设工程规划验收合格证、建设工程质量验收意见书等，再发放综合验收合格证，最后才发产权证。
　　当记者把这些车位产权证给广州的梁律师看时，律师当即提出几点疑问。
　　一、明明是车位，可产权证的用途一栏竟然填的是"住宅"，而许多其他楼盘的车位用途都是填"车位"；
　　二、车位不属住宅类，在法律上只有50年使用期限，可这个车位的使用期限竟然长达70年，与住宅一样。
　　三、这些车位2004年4月才开始施工，可产权证的核准日期早在2001年，那么，车位是如何通过验收的？

　　中介　问题可能在1996年上
　　但中介人士对此有不同的估测。
　　其认为，可能是1996年做规划时，广州住宅区极少将停车场、车库设计为地下，多数以首层架空等模式出现，因此，该地块作为住宅用途进行规划时，首层有可能也当成"住宅"了，因此年限及用途都一致。

　　3　广告宣传文字有争议
　　售楼书写明："首层全架空式立体园林设计"

　　据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第三条规定："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"

　　发展商　没说全部作花园
　　发展商称，在以往的销售资料中，只是说首层为架空层设计，并没有说全部都是作花园的。

　　业主　白纸黑字有架空园林
　　但海滨花园业主D先生告诉记者，该楼盘共三期，其中一期、三期已经有车位，只剩下二期现有架空花园，如果再建车位，就三期都没了架空花园。
　　而在他提供的海滨花园当年的售楼书上，记者见到有这样的描述："将花草种到家门口：设计师别出心裁，推出楼宇首层全架空式立体园林设计，将别致的园林艺术演绎得细致入微。"
　　而业委会Y先生则认为，如果1996年售出车位是合法的，那么，发展商在1998年销售时就隐瞒了事实，欺骗了500多位业主。而且，既然俊邦公司自称是海滨花园的业主，但Y先生到物业管理公司查询，从1996年－2004年，该公司没交付过一分钱管理费。

　　律师　业主可以要求索赔
　　梁律师认为，本事件实在罕见，疑点多，关系错乱。
　　如果规划确是车位，发展商在售楼过程中就涉嫌虚假宣传、故意隐瞒与签订合同有重大影响的情况而构成合同欺诈、重复销售一楼架空层而不当得利。对此，业主可以起诉发展商，要求退回分摊一楼架空面积的房款并按人民银行同期贷款利率赔偿利息。
　　如果该首层规划如广告宣传中的"架空花园"，那么，规划局、房管局中途替发展商改规划的具体行政行为违法，业主可对其提起行政诉讼，请求法院判决规划局、房管局的具体行政行为违法，判令其撤消违法行政行为，维护架空花园用途。也可以起诉发展商，理由是，未经业主同意而在履行《商品房买卖合同》过程中私自变更重要条款，要求其退回分摊一楼面积的房款并支付该房款的同期银行贷款利息。
　　除了以上诉讼请求之外，如果双方的《商品房买卖合同》还约定了其他违约责任，那么可以一并提出，例如违约金、赔偿经济损失等。

　　4　绿化率低了？

　　业主称，建了车位势必减少公共绿地，但发展商则称，即使车位全部启用，绿化率仍然达到标准。
　　发展商负责人表示，按照报建，海滨花园一、二、三期的总用地面积为54275平方米，小区建筑密度为35.06％，小区园林绿化总面积(含室外公共活动场地，但不包括架空层的园林绿化面积)为21105平方米，绿化率为38.9％。架空层内扣除有产权已出售的所有停车位后，尚有园林绿化面积(包括现在园林绿化或活动场地尚未启用的停车位)约为2000平方米，相当于增加绿化率3.68％，若考虑架空层的园林绿化面积，小区的总绿地率为42.5％。
　　目前架空层内尚未启用的车位共87个，如果启用开通车行道所占绿地面积约1100平方米，该车行道做成硬地绿化形式可计1／3的绿化面积，则应扣减绿地率为(1100×2／3)／54275＝1.4％，所以即使在开通所有的车位后小区的绿地率还有41.1％，超过国家规定的标准。

　　□　链接

　　●只计商品房一半建筑面积的包括：
　　1、与房屋相连有上盖、未封闭的架空通道和无柱走廊、檐廊；
　　2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、站台等属永久性建筑；
　　3、未封闭的阳台、走廊；
　　4、无上盖的室外楼梯。
　　●商品房应该分摊的公共面积的包括：
　　1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、地下室、值班警卫室，以及为整座房屋服务的共有房屋和管理房屋；
　　2、套内与公共建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
　　●商品房不应该属于分摊的共有建筑面积包括：
　　1、属于人防工程的地下室、半地下室；
　　2、供租售的固定车位或专用车库；
　　3、幢外的公共休憩的设施或架空层。　专家认为：共有建筑面积的分摊面积应尊循这样的原则：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按相关面积比例进行计算分摊。
　　●不能计入商品房的建筑面积包括：
　　1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室；
　　2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、半圆柱、台阶等；
　　3、房屋之间无上盖的架空通道；
　　4、无柱雨篷；
　　5、建筑物内的操作平台、上料平台等；
　　6、骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分、房屋底层用作街巷通行的部分；
　　7、作消防、检修等用途的室外爬梯等。

　　

不知道我们骏景的架空层变商铺有没有类似的操作！

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政府部门已介入调查

洒水车

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