REITs究竟为何物？(理財須知)

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REITs(房地产投资信托基金)，这个在欧美和亚洲发达国家房地产市场的“火爆”之物，在2005年成了中国房地产业界的“热词”。媒体上隔三岔五就会出现“某某公司收购某某物业准备打造中国第一REITs”，“第一REITs即将赴新加坡上市”的新闻；专家和业内人士也在各种论坛上大谈中国REITs的前景，REITS该选择何地上市等等。
但REITs究竟为何物？纵观国内相关的报道，笔者发现投资者，甚至一部分专家，对REITs概念的理解不甚相同。有的说是房地产信托，有的则说是房地产上市公司，有的说是一种国外的新的融资股票。

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传统的REITs基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立，目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在REITs出现以前，投资者只能从房地产市场（而不是股票市场）上购买房地产。然而，随着REITs的出现，在股票市场上进行股票交易就成为了可能，因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了REITs股票，就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此，REITs的出现，使得小额投资者也可以进行房地产投资了。

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近年来，美国税法的调整使得REITs可以直接管理其所拥有的房地产，并为其租户提供相关的服务。从这种意义上来说，一些现代的REITs也可以被认为是房地产经营公司（而不想传统的REITs那样，仅仅是一个纯粹的封闭式基金）。然而，即使是现代的REITs，其所持有的主要资产仍然是房地产。有鉴于此，我们可以公平的说，大多数REITs，不管其是传统的还是现代的，都可以被看作是一个由房地产（和/抵押贷款）组成的资产组合。为了做出合理的投资决策，REITs的投资者必须同时了解房地产市场和股票市场。虽然一些投资者拥有很好的在房地产市场上进行投资的经验，而另外一些则可能更擅长在股票市场上进行投资，但很少有投资者同时精通两个市场上的投资。

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我们再回过头来看看国内的房地产信托产品，就会发现，国内现有的房地产信托产品只能算是准REITs（雏形）：REITs是标准化可流通的金融产品，国内的房地产信托计划有200份合同限制的、非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通；REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合，风险得到了较好的分散，国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中；REITs没有份额的限制，一般的中小投资者均可以进行投资，国内的房地产信托计划由于有200份的限制，加上融资规模往往较大，单份合同金额在30万、40万以上的屡见不鲜，如今年深国投发行的长沙、重庆、芜湖沃尔玛购物广场受益权转让集合资金信托计划，起点金额均为30万，但最终签约金额平均都超过了90万。可见，目前国内的房地产信托产品面对的还都是高端客户；REITs投资回报是把收入的大多数分配给投资者，例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者，国内的房地产信托产品对投资者的回报为信托计划方案中的预计收益率，目前一般在3%至8%左右；REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内房地产信托计划的运作方式是提供短期资金（贷款）、监管资金或部分参与项目公司运作（部分参股）获取回报。

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REITs和上市房地产公司的区别：现代意义上的REITs确实是一上市房地产公司，但却是特殊的上市房地产公司：REITS在投资政策上是有限制的，比如REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一致；REITs有最高的负债比率限制，其负债比率低于上市房地产公司；REITs的股利分配政策是把收入的大多数分配给投资者；但国内的上市房地产公司并非REITs：上市房地产公司投资政策没有限制，可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和其它非相关物产的企业活动；上市房地产公司没有最高负债比率限制，由于参与房地产开发，负债比率较REITs高；上市房地产公司的股利分配政策也可以另外多变，甚至可以不分配。

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REITs的基本理念起源及其在美国的发展
REITs的基本理念，起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。由于产业革命所创造的财富，导致了对房地产投资机会的需求。而在当时，该州的法律要求是：除非房地产是其整体商业的一部分，否则，禁止公司拥有房地产。这就使得公司无法作为一种独自投资和交易房地产的工具。针对这一规定设计的马萨诸塞信托，是第一种被允许投资房地产的合法实体。这一实体与公司拥有同样的权利：股权可以转让、有限责任以及专业人员集中管理。随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国房地产投资信托的发展又日益茁壮起来。鉴于房地产投资信托的优点，1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《房地产投资信托法案》，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。1961年，当第一家REITs进入市场时，其内在的理念实际上已经存在了100年左右。

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REITs五大优势热到最高点
1.变现性高
2.分散投资风险
3.对抗通膨
4.增值潜力大
5.收益能力稳定

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REITS的投资特性
REITS具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITS的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税和无最低投资要求；第三，REITS按规定必须将90％的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITS的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REITS股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的REITS较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！)

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与其他金融资产的相关度
REITS收益回报与其他金融资产的相关度较低，可以为资产组合提供资产分散的选择。从资产类REITS收益与其他投资产品的相关系数（表5）可以看出，资产类REITS与RUSSELL2000的相关系数最高，与NASDAQ100的相关系数最低；REITS与其他投资产品的相关性在逐步降低，与NASDAQ100的相关系数在七十年代是0．34,到九十年代末降为0．01。

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投资的收益和风险
收益分析REITS的税收条件要求REITS将90％以上的收入用于分红；而且REITS投资的资产必须是房地产。因此，REITS的投资特性是高分红和适度成长。在有效的资产市场结构中，REITS的投资特性表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高。美国REITS行业协会NAREIT的研究比较了从2002年到2003年11月各投资产品的收益状况（图2）。研究显示NASDAQ市场指数的收益最高，平均年收益率达到46．78％（2003年）；REITS的行业指数（NAREITEQUITYREITSINDEX）收益率为33．88％（2003年），在大盘股和债券的收益率之间，基本上与小盘股的收益相同。值得注意的是，在2002年股市全面下跌时，NAREIT指数的收益率为5．22％，比10年期的国债收益率高。
与规模相似的小盘股比较，REITS的分红比例要高出很多。REITS在RUSSELL2000小盘股指数中占6％的比重，在1995至2000年中，REITS的平均分红收益率为7．3％，是同期RUSSELL2000中公司平均分红收益率的6倍。所有的REITS都有分红，而相对应的RUSSELL2000中，只有不到一半的公司有分红派息。
投资风险REITS作为投资产品有其自身的收益是和风险结构。在此，以收益的波动性来衡量REITS的收益风险，REITS的风险远低于NASDAQ指数，比标准普尔500市场指数低大约3至4个百分点。

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1、可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。发展房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的重要融资渠道，促进我国房地产金融的发展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。

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2、房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展。首先，房地产投资信托基金可以改善房地产企业的融资渠道；房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托基金具有分散投资、降低风险的基金特注，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。再次，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

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3、发展房地产投资信托基金为投资者提供多元化的投资渠道。房地产投资信托基金具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前我国城市化讲程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众，在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其它房地产的需求也将不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。

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二、房地产投资信托基金的资金来源
1、社会闲散基金。我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄。而银行出于对风险考虑，提高了房地产信贷的门槛。大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本，造成社会资源的闲置和浪费。投资者需要的是稳健、有前景、有较高回报的投资工具。房地产投资成了一个在确定客户对象上的两难问题。信托基金正好满足了这一要求，发展房地产投资信托基金将大大促进房地产业的发展，提高经济运行质量。

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2、国外及我国香港资本。当前日本经济的持续低弥，美国经济的不太景气，而我国的经济保持了较高的增长速度。大量国际资本寻求进入我国。据有关报道，美国早在2000年就成立了专门投资于中国房地产项目的基金，为其进入中国房地产市场做好了准备。高盛、美林、摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金，参与房地产的经营和开发。