ZT新浪的一个维权专题，吸取别人教训，获取我们的胜利

jjean

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业主维权意识提高 四大新动向托起维权年

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http://gd.sina.com.cn 2004年08月01日 23:58:28 新京报

　　讲求实效，注重专业知识，借用合法外力，讲究与媒体的沟通技巧

　　一个声音在传递———"今年是业主维权年"。这句话的含义不是因为今年的纠纷特别多，而是因为在今年，业主在维权的意识、能力、技巧等各个方面有了显著提高。记者发现，集体维权在理性的把握下开始取得令人欣喜的胜利，而这些胜利的背后是许多新的维权动向显现，比如借助各种合法的外部力量，提高维权专业知识，改变与开发商信息不对称的弱势地位，而这些动向是一种信号，它代表着在合法的范围内，业主维权开始不断接近成功。

　　新动向之1着眼实际成果

　　一位业主集体维权组织的负责人告诉记者，今年是"业主维权年"，据说，就是凭着这句话，众多怀有不平则鸣的强烈平等意识的业主走到了一起，进行了一场理性的集体维权活动。


　　到记者发稿为止，这个维权组织的动作已经迫使开发商作出了让步，取得了维权斗争的初步胜利。正因此，这位负责人诚恳而委婉地向记者提出发稿时不要点开发商的名字、不要对"已经表现出诚意的"开发商伤害太大的建议。而在以往，维权业主们巴不得媒体对他们所"痛恨"的开发商进行"抽筋剥皮"式的曝光。

　　这种在维权过程中表现出的对开发商善意的举动，不可不算作业主维权领域出现的一个新动向，即：维权业主们更加着眼于实际的成果，而非满足于情感的发泄和取得心理的平衡。

　　新动向之2合法范围内借外力

　　在一次业主集体收房活动的现场，记者发现110警车已先于记者一步到达，并正在现场维持秩序、预防冲突事件的发生。遇到冲突及时报110，开始成为业主在维权发生冲突时常用的一种处理方式。也是在合法的范围内借助外力的方式之一。

　　北京市英岛律师事务所副主任、京城知名房地产律师邓泽敏告诉记者，去年和今年年初他参加过的几次集体收房事件现场，很少见到有警方介入，但最近他参与的几起集体收房事件，基本上每次都有110民警或警车出现在现场。

　　除了借助110处理冲突事件，业主在维权过程中，开始越来越多地学会借助其他外力，比如，收房时请监理公司；与开发商初有矛盾时向开发商上级单位反映；与开发商矛盾积累到一定程度时寻求人大代表的援助……

　　新动向之3维权专业知识在提高

　　6月11日，在北京某小区，众多业主准备集体收房。当时，开发商提出，业主必须先交"一税一金"("一税一金"是指购房契税和公共维修基金，目前大部分开发商都把这笔钱的收取作为业主入住的条件)才能入住，但业主们以"开发商不是'一税一金'的法定收费主体"为由拒绝交纳。双方僵持了近半天，开发商终于做出让步，同意业主在入住后9个月之内把契税和公共维修基金交给地税部门和小区办、并把完税凭证和公共维修基金的专用收据交给开发商去办产权证，签完后开发商同意业主入住。

　　据了解，过去，不仅是普通业主，就连从事法律、房地产等行业的"专业人士"在买房时也对"一税一金"并不敏感，最普遍的心理是"反正早晚也是个交，(收房时)交给他就交给他呗"。但现在，业主对"契税的法定收费主体是地税部门，公共维修基金的法定收费主体是小区办"的意识越来越明确。

　　新动向之4与媒体沟通讲技巧

　　以"有限曝光"的形式对开发商形成巨大心理压力，并迫使开发商让步，这已经成为业主维权团体所采取的新技巧。

　　在前一阵子发生的一起维权事件中，业主团体取得了京城某媒体的帮助，但在最后见报前，业主提出了"报道中不点名"的建议。该维权组织的负责人告诉记者，这样做是为了给开发商一个台阶，也为了使自己的后续斗争取得更大的主动。

　　记者观察到，维权业主正在学会更有效地与媒体沟通，而不仅仅是找媒体来一味地曝光开发商。

　　记者在采访中体察到的"潜台词"是，如果一味地曝光开发商，开发商可能会"破罐子破摔"，反而"来横的"，这样一来，对业主其实并没有多大好处；聪明的业主会使开发商处于彻底被曝光的巨大压力和恐惧之中，并通过有限曝光的方式使开发商意识到业主们的强大力量。

　　-律师提醒

　　谈判记录的法律效力比较差

　　律师认为，未来一至两年内，在业主维权领域，因物业管理用房面积超标问题而产生的纠纷将越来越多。

　　据了解，2003年2月1日生效的《北京市关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》第五条第一款规定："每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。"

　　"这意味着，自去年2月1日以后领到销(预)售许可证的开发商，可能普遍面临着物业管理用房面积超标的问题。"邓泽敏表示。根据规定，如果物业管理用房面积超标，那么超过部分不应由业主分摊，但目前确实有不少小区存在"超标"问题。

　　比如5月底发生在某小区的一次业主集体收房中，在审看项目的公摊面积实测报告时，业主们发现几座楼相应的物业管理用房面积均超过最高限额千分之六的标准，并由此引发了业主与开发商之间的严重矛盾。

　　邓泽敏律师认为，今后，物业管理用房面积超标的问题会比较敏感，由此引发的业主与开发商之间的矛盾会增多。

　　-维权热点

　　物业用房面积问题成新热点

　　业主代表在与开发商进行正式谈判时，已经能够意识到保留谈判记录的重要性，虽然开发商方面还是一贯地采取各种手段避免自己的承诺被以任何方式记录。

　　但邓泽敏律师指出，根据经验，不管是文字还是录音，谈判记录的法律效力比较差。他举例称，如果将来业主以谈判现场的录音作证，那么开发商的律师会以"无法分辨是谁的声音"为由拒绝承认；如果业主以文字方式记录谈判现场开发商做出的口头承诺，那么往往会因得不到后者的签字而不具备法律效力。

　　邓泽敏进一步指出，即使有现场录像，或开发商方面有人在文字记录上签字，那么当业主以此作为证据时，开发商方面也能够以"承诺者并没有得到授权"为由导致上述两类证据无效。

　　-维权支招

　　新动向下如何解决三大"怎么办"

　　在业主维权的一系列新动向中，业主也会遇到一些新问题，于是"怎么办"就随之而来。记者在采访中发现以下的三个"怎么办"比较集中，为此记者就这三个"怎么办"咨询了律师的意见。

　　质疑公摊面积怎么办？

　　———掌握公摊面积实测报告业主如果怀疑小区住宅楼存在公摊面积超标问题，最好从开发商那里拿到其公摊面积实测报告的原件并复制下来。

　　去年12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确规定，商品房竣工后，房地产开发企业应当提供商品房公用建筑面积分摊情况的说明文件，并公示公摊面积数据。在该规定出台前，开发商一般不公开公摊面积实测数据，所以业主即使在公摊面积上吃了亏也不知道，现在政策规定开发商必须向业主公示，所以其一般会公示。但问题在于，开发商一般只公示复印件，而且内容并不完整，所以业主应当要求看原件，并将其完整地复制下来。

　　如果公摊面积不存在超标，开发商一般会同意业主看原件并允许复制，但如果确实存在问题，开发商则会尽力掩饰，不让看原件，或即使看了也尽快索回，更不让复制。但作为维权的业主，如果怀疑开发商在公摊面积上确实存在问题，就必须采取各种方式强行将原件复制下来，以留作今后诉讼凭证。如不妨采取某小区业主使用过的用数码相机拍摄的方法等。

　　收房要交"一税一金"怎么办？

　　———可以寻求法律途径目前大部分的开发商还是把收取"一税一金"作为业主入住的条件，如果遇到这种情况，不管是单个的业主或一群业主，都有权利提出抗辩，以"开发商不是'一税一金'的法定收费主体，业主可以不向开发商上交这些税费"为由拒绝交纳。

　　如果开发商方面仍然以未向其交纳契税或公共维修基金为由不让业主入住时，业主完全可以起诉，请求法院判令开发商立即履行交房义务并承担因延期交房造成的损失。邓泽敏律师认为，一般而言，这种情况，只要业主起诉，开发商是要败诉的。

　　收房时还是临水临电怎么办？

　　———把好合同关据了解，开发商在交房时，房子的水、电系统还是工程施工阶段使用的临时水和临时电，并经常导致停水、停电，这种情况屡见不鲜。业主在收房时往往并不能发现这一点，而经常在入住后一段时间才发现。

　　邓泽敏认为，这往往与业主与开发商签合同签得不好有关。一般合同里都会规定"房屋交付时，水、电达到使用条件"，但这样的条款其实是模糊的，因为临时水、临时电也可算作"达到使用条件"，尽管经常停水、停电，但业主一般难以举证。

　　所以，邓泽敏建议，业主只要将上述条款略改成"房屋交付时，供水系统、供电系统达到使用条件"就可以了，因为这样一改就意味着市政自来水公司、市政供电公司已对该小区的供水、供电系统出具过一份验收报告。

　　来源：新京报

MICHAEL

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jjean

业主维权不可意气用事　应当智勇双全？

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http://gd.sina.com.cn 2004年07月29日 11:01:12 大洋网－广州日报

　　昨日早起，沏杯红茶，翻开报纸，读到一则新闻。这一报道是说佛山顺德一名业主，买了套房正欢天喜地开始装修，不料房屋出现多处裂缝。业主要求开发商出具质检报告遭到拒绝，为此心头火起，不仅将开发商告上法庭，还向当地电视台爆了料。电视台将相关报道播出后，开发商觉得颜面受损，状告业主和电视台名誉侵权。最终，法官认定业主反映的事情基本属实，开发商理应接受舆论监督，判决业主胜诉。读完报道，不禁为这个维权业主高兴了一番。

　　不过，话又说回来，如今房屋质量纠纷决非罕有，勇于维权的业主随处可见，其中也不乏因通过网络等公共媒介发表过激言论，被开发商揪住小辫子告上法庭，从而输了官司的人。本城就有一知名楼盘的业主维权越过界限，被判名誉侵权，不但要赔礼道歉，还得掏腰包赔钱。

　　那么，业主在公共媒介上发表维权言论的合法界限在哪里呢？上述的法庭判决一语道破：言论必须基本属实。这就是说，反映的主要事实必须真实，切不可为了博得同情而添油加醋，也不要使用侮辱性的字眼，"骂娘"虽可泄一时之愤，但决不是战斗，除了授人以柄，让开发商向法官抱怨"其人格受损，要求精神赔偿"外，起不到其他好的作用。另外，如果没有经过专业鉴定，最好不要对开发商的房屋进行定性，更不可称呼人家为"豆腐渣"。北京有一消费者因不满自己的电脑频频罢工，在网上称呼此台电脑为"豆腐渣"，结果被判侵犯商家名誉权，输了官司，广大业主须以此为戒。

　　房屋质量出现问题，业主维权天经地义，但维权切忌意气用事，有勇无谋，一不小心就身陷麻烦，只有有勇有谋，仔细筹划，才能打赢这场艰苦的战斗。

jjean

"有偿维权"渐热催生维权公司 多数业主赞成

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http://gd.sina.com.cn 2004年08月01日 23:48:40 新京报

　　调查显示，多数业主赞成这一方式，但也有业主认为，维权还应依靠政府

　　新京报讯(记者赵薇薇)近期，亦庄某小区为成立业主委员会与房地产知名专家舒可心等人签订了《顾问协议》，业主欲以5万元的聘金聘请这些专家为其提供业务咨询。据了解，刚成立业主委员会的中海紫金苑也为此支付了5万元费用。

　　据业内人士透露，目前已有很多小区出现了类似"有偿维权"的倾向和意愿，而相应的维权公司也有出炉的迹象。

　　"有偿维权"现已引起京城广大业主的热切关注。相关部门对此进行了一项民意调查，结果显示：64%的人表示成立业主委员会需要聘请专家；67%的接受调查者赞成这种"有偿维权"。但也有业主对此表示反对。他们认为，请律师或专业人员咨询并不等同于有偿维权，维权主要依靠政府，有偿维权可能会出现权钱交易。


　　针对这一现象，人民大学公共管理学院行政管理系副教授陈幽泓表示，"有偿维权"实际上是指公民维权当中的有偿服务。这可能不符合一部分人的传统观念。

　　来源：新京报

jjean

业主维权意识凸显 "和谐共生"融化社区矛盾

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http://gd.sina.com.cn 2004年08月01日 23:56:54 青年报

　　据了解，业主维权所要追求的根本目的就是与开发商、物业管理公司以及居委会之间达成一种"和谐共生"的关系。

　　然而，怎样建设一个业主与开发商、物业管理公司和居委会之间可以"共生"的社区呢？如果暂时无法实现"共生"，那又如何通过有效的方式乃至法律手段来维护业主本身的权利呢？

　　业主维权意识凸显

　　上海房地产发展迅速，由此引发一股股房地产开发的热潮，目前在上海开发房地产的企业就有几千家，如果从一些成熟的大城市来看，最多几十家，也就是说在今后房地产市场重新洗牌的过程中，将有99%的企业被淘汰或兼并收购。由于某些不规范开发商的鱼龙混杂，开发出来的楼盘品质、售后服务及其相应的管理就很难保证，由此本该属于业主的许多权利也无法保证，进而引发一波又一波的业主维权行为。一个很典型的例子就是业主大会，据了解上海符合成立业主大会的小区中，已经按照正规程序依法成立业主大会的小区还不到40%。在大部分没有成立业主大会的小区中，很多业主的正当权利得不到保护，业主与开发商、物业管理公司的矛盾由来已久。因此，随着广大业主维权意识的增强，业主维权行为也更为普遍。


　　本报曾经报道过一篇关于"莱茵半岛"的文章，其中就有几十位业主团结在一起，而且还推选成立了"五人维权小组"，与开发商、物业管理公司及有关政府部门交涉、反映。另外，记者从多个律师事务所了解到，近年来有关业主与开发商、物业管理公司的案件越来越多，许多案件都是十几个、几十个甚至几百个业主一起告开发商或物业管理公司的。

　　据东方正义律师事务所的马永健律师透露，最近他们所代理了一宗300多名业主集体起诉开发商的案件。可见，业主维权实际上已经开始，但维权的过程仍然是漫长和复杂的。

　　维权意识有待提高

　　业主与开发商、物业管理公司产生矛盾，如果能够通过协商解决那固然很好。最后还是要通过法律手段来解决。法律讲的是证据，"谁主张，谁举证"，所以业主平时要注意保存资料，不要到打官司的时候什么证据都没有。

　　据马律师透露，现在业主与房产开发商、物业管理公司的矛盾有增多的迹象，尤其是在前期物业管理中矛盾比较集中。不过可喜的是，业主维权的意识明显增强了，马律师说："业主以前出了问题习惯上走投诉或上访的路，或者是以拒绝交物业管理费进行消极对抗，现在越来越多的业主开始聘请专业律师通过法律途径维护自己的切身利益，法律意识明显增强；一些业主还能够借助新闻媒体的力量，重视舆论监督，这是明显的进步。"但是，马律师同时也强调："业主维权也有很多不足，一是维权明显有些滞后，往往是出了问题后才聘请律师。虽然《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》都有示范文本，但在实践中业主应根据具体情况对合同条款加以补充，将双方的责、权、利约定清楚。业主委员会应当聘请专业律师在订立合同时予以把关，明确物业公司的管理服务职责，在示范合同文本的基础上，做到合同条款细化、量化，完善合同条款，以避免发生纠纷时缺乏合同依据。二是不注意或是不知道怎样取得或保全证据，业主往往能列举一大堆事实，但是常常拿不出证据来证明事实。法律讲究的是证据，如果业主认为自己的合法权益受到侵害，那么就要搜集能够证明权益受到侵害的证据，不清楚该搜集什么证据、怎样取得证据时，及时向律师咨询或请律师调查取证。三是业主多单兵作战，不能形成合力。对侵害业主共同权利的行为，业主不能团结在一起，这样导致势单力薄，尤其是在需要经济支出时，业主往往不愿为公共利益而个人自掏腰包，这样很多问题有时只好不了了之。"属于业主的正当权利，为什么不团结起来，拿起法律的武器来维权呢？

　　"和谐共生"是最终目的

　　复旦大学社会系教授胡守均先生认为，"社区共生"才是业主维权的归属，业主、开发商、物业管理公司和居委会最终都要走向相互依存、和睦共处。

　　在维权这个问题上，胡教授说："首先，业主要有维权意识，这是非常重要的，而不是等到出了什么事情才想到维权。维权意识的培养可以通过教育、学习来达到。其次，要有维权的组织和结构。业主相对于开发商、物业管理公司来说是弱势群体，像一盘散沙，因此要团结起来积极参与业主大会的筹建、选举好能真正代表业主利益的业委会委员、参与业委会平时的工作。此外，还要明晰业主与开发商、物业管理公司之间的买卖关系，权利和义务的对称性，如业主购买物业管理公司的服务，物业管理公司通过提供服务来获得利益。"

　　而街道办事处、居委会代表的是政府，应站在中立的位置上不偏袒业主、开发商和物业管理公司任何一方，维护法律的尊严、在法律的框架范围内依法办事，让小区的各方利益主体"和谐共生"。

　　对于小区中的业主、开发商和物业管理公司的处事原则，胡教授强调："业主既不可行为激进；也不可消极忍让。正确的态度是'共生'，既斗争又妥协，有礼有节地维护业主的正当权利。而物业公司也要有危机感，市场是竞争的，服务不好随时都有可能被业主辞退。对于开发商，社会责任感是很重要的，前期物业管理公司一般都是开发商找来的，如果服务不好，也会影响开发商的声誉和未来的发展前途。因此，各方都是一个需要相互依存的利益主体，应该在法律框架内实现'和谐共生'"。

　　在现实生活中，胡教授认为用"社区共生"的理念指导社区管理工作也是非常有效的。他带领自己的学生在上海南码头街道和延吉街道做了试点，现在这两个小区的业主与开发商、物业管理公司及居委会之间的矛盾很少，整个社区的运行非常和谐、融洽。随后，记者采访了胡教授的学生刘伟，他是直接负责南码头街道的。据刘伟同学介绍，南码头街道处于城乡结合部，业主很多都是下岗职工和外来人口，人员的文化素质相对比较低些，所以他平时会给街道的干部提供一些"社区共生"方面的理论指导，给业主提供咨询，让他们懂得自己的权益和物业的职责。另外，记者在延吉街道进行采访时，保安礼貌的询问是否是小区的居民，比起一般的小区或粗暴或置之不理的态度有很明显的区别。这同时也证明了胡教授一贯倡导的"社区共生"思想的现实指导价值。因此，胡教授很坚定地说："业主维权，无论是与开发商、物业管理公司协商谈判，还是诉诸与法律，都不是目的，最终还是要回到'社区共生'中来。所以，让'社区共生'理念深入人心是非常重要的，有利于维护社区的和谐运转和社会的稳定。"

　　来源：青年报

MICHAEL

现在的媒体会删铁 [M09]

jjean

集体维权"叫响"京城地产界！

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http://gd.sina.com.cn 2004年08月03日 10:07:53 中国经济时报

　　为了更好、更有效地维护自己的合法权益，京城业主越来越多地开始集体行动。一时间，集体收房、集体诉讼、集体签约等各种各样的集体维权行动在房地产消费界拉开帷幕。集体维权成为房地产界最红的名词之一。

　　集体维权有何好处？

　　"集体维权关键在于能降低维权成本，提高维权成功的可能性。房地产业知名律师秦兵认为，大家之所以要集体收房，主要因为大部分业主共同面临购房合同的交付程序，合同是大家联合在一起的基础。而交付过程中开发商存在很多违约情况，特别是规划变更、房屋质量等问题，都是针对大部分业主的，而不仅仅是其中一两户业主。单一维权行动没有分工，很难持续进行。同时，一、两户业主的维权行动往往没有能力承担相对大的维权成本，比如律师费用、测绘、评估、鉴定等费用。

　　共同的合同基础，共同的利益需求，使大家能够共同地组织起来，这是集体维权能够联合组织的基础。


　　人数较少时维权效果最好

　　"其实，维权行动时并不是人越多越好。要想集体维权的成功概率增加，合理的人数也非常重要。"秦兵认为：第一，当人数低于百分之三的时候没有效果。因为人数太少了，没办法展开行动。第二，当人数超过百分之五十时，效果也非常差。

　　比较理想的人数是百分之十到百分之三十，总受侵害群体中百分之十到百分之三十的人组织起来集体维权，效果最好。首先，人数相对来说比较多，但却没有多到让开发商难以承担的程度。如果所有人都参加，开发商发现要赔所有人的损失，有可能会赔不起，干脆就不赔了。这样，维权成功的可能非常小。"以我个人代理的经验来看，人数在百分之十八左右，维权效果是最好的。"秦兵说，开发商知道人数不多，付出的赔偿有限。在此种情况下，业主集体维权最有可能成功。

　　持续维权必须建立反搭便车机制

　　集体维权要想持续进行的根本原因，就是要建立反搭便车机制。反搭便车机制有三个特点：第一，必须有保密制度。就是让其他所有想搭便车的人没法搭便车，维权进行的程度、维权可能的结果以及成功后最后的赔付，都在保密的情况下进行。这样做的目的，一是让这些只想收获不想付出的人不能在维权过程中不劳而获；二是保持开发商有"即使赔，也赔得起"的心理，增加维权成功的几率。

　　第二，必须付费。维权业主必须为维权付费，因为整个维权过程都要发生费用，如果不付费，仅靠大家自己出钱，维权很难坚持下来。这一点，例子非常多。

　　第三，必须建立内部报酬制度，以激励为维权多出力的业主。因为虽然大家都是维权内部人士，但也同样会出现内部人之间互相搭便车。建立内部报酬激励制度，就是让真正努力一直做这件事情的人，得到他应有的报酬，这样才能激励他继续为维权做努力。

　　"集体维权失败的根本原因，就在于没有建立反搭便车机制。"秦兵给记者举了一个例子，我知道一个房地产维权活动，一开始一共有三百多户，最后只剩下十多户。经过十户人集体维权，现在这十户得到的赔偿最少是开始的一倍，至少多得十几万的赔偿。这主要得益于维权人数非常少，而且对其他人保密。

　　另外，开发商知道，赔了这十户就没事了。秦兵同时告诉记者，在第一次组织集体维权时，那些想搭便车的人在退出集体维权小组后，他们是不可能再次组织起来的。因为每个人都想搭便车，并不想真正付出。

　　由此可见，维权成功，在于建立反搭便车机制；而失败，在于没有建立反搭便车机制。当然，维权成功与否，还有其他因素的影响。但建立反搭便车机制是主要因素。

　　中国经济时报文/王小霞

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理性维权 拒绝纠纷 --------------------------------------------------------------------------------

http://gd.sina.com.cn 2004年08月01日 23:50:50 《楼市》

　　据北京市消费者协会提供资料显示，2003年上半年消协接受房地产方面的投诉267件，比2002年同期增长了38%。同时，"非理性维权"事件也呈现频发的趋势，"维权战"此起彼伏，令人触目惊心。

　　2003年8月，曾一度因"停车位问题"而引发物业纠纷的朝阳园，在社区业委员与开发商的理性沟通性下，矛盾得以化解。而舒可心作为社区业委会的主任，同时也作为购房群体中的普通一员，其看待纠纷的态度及解决纠纷的方式，将对广大置业者起到积极的示范作用。为此，本刊记者于近日就"理性维权"话题与舒可心进行了深入地探讨与交流。

　　舒可心

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目研究员


　　朝阳园业主委员会主任

　　焦点房地产网业内论坛版主名称：也是另类

　　个人主页：shukexin.focus.cn

　　非理性维权为何频发

　　楼市：2003年房地产市场的纠纷似乎格外频繁，相应的"维权战"也颇多，由很多楼上挂着维权条幅、窗上贴的维权标语便可见一斑，您怎么看待这些维权现象？

　　舒可心：属于非理性维权的范畴。这里需对非理性维权作一个明确的界定，我个人认为，在维权过程当中，业主采用过激行为对第三方利益造成损害的，例如，业主在楼上悬挂维权条幅，小区乱停车辆等都属于非理性维权。

　　楼市：近几年房地产市场得到了长足的发展，遗憾的是纠纷并没有减少，经调查，除一部分开发商和物业公司的确存在问题外，个别业主的过激行为也是纠纷频发的另一"催化剂"，这些是否构成了非理性维权长期存在的原因？

　　舒可心：从严格意义上讲，造成非理性维权现象的原因主要有以下两点：首先，多数开发商或物业公司缺乏平息解决纠纷的经验。在建房过程中，除了极少数开发商违法谋取私利，存在着缺乏诚信、恶意欺诈的行为，大多数开发商还是比较诚信的，只是由于经验不足才会出现这样或那样的问题。关键在于出现问题如何去解决。开发商和物业公司应该本着解决问题的态度，积极处理，纠纷便容易平息。如果采取"踢足球"的态度，非但不能平息纠纷，反而会使事态的发展更加恶化。其次，业主维权存在非理性因素。任何产品都不会百分之百的完美，房子是一种产品，难免会有缺陷，业主应该正确对待这种心理落差，出现问题采取正确的解决方法。如果放大这种心理落差，往往会采取一些过激行为表示自己的不满，如大闹房展会，在楼房上悬挂横幅标语等。然而，这些做法可能对纠纷的解决产生负面作用，更多的情况下，结果多是两败俱伤。

　　理性维权的5大积极作用

　　楼市：与其跟开发商和物业公司打个头破血流，倒不如理智地维护自己的合法权益，无论从促进问题的解决方面，还是维护社区的整体形象方面，这样做都是利大于弊。但很多业主对理性维权所带来的"利"了解甚少，请您谈谈理性维权的意义，以飨读者。

　　舒可心：理性维权的积极意义，主要表现在以下5个方面：

　　首先，有利于开发商与业主的共赢。任何纠纷的产生，对开发商与业主而言都是有害无利。非理性维权过程中，业主耽误的不仅仅是时间和精力，更有可能因为某些过激行为而导致触犯法律，误人误己。而对于开发商和物业公司来讲，不但会牵扯大量的精力，而且有可能因为双方对峙，导致开发商后期建设无法正常施工，耽误工期，造成直接的经济损失，物业公司无法正常工作，最终影响的还是业主自己的生活。如果采取理性维权的态度，纠纷双方认真地考虑自己的财产损失和获得利益之间、可能获得利益之间的关系，通过合理途径，在法律规定范围内，双方认为合理的程度上，提出完善的解决办法，从而达到双赢。毋需伤神费力，又能解决问题，何乐而不为呢？其次，有利于维护社区的整体形象。楼房漂亮的外立面上"彩旗"飘飘，端庄的小区门口写着"与奸商对抗到底"⋯⋯，这本身就是对社区整体形象的损坏。比如，某小区因一期业主维权声高涨，致使许多想在此购房的人望而却步，最后"臭"名远扬的不仅是开发商，还有整个小区。如果采取理智维权，通过调解和诉讼等合理的方法，理性地与开发商和物业公司交涉，而不是挂"彩旗"、在小区的墙上"涂鸦"，不但不会影响小区的形象，更能体现出业主们的高素质。

　　第三，有利于社区的可持续发展，提高社区品质。小区建成后，并不是万事皆清，诸如周边的商业配套设施、教育设施和各配套设施的升级建设等，都是在小区建成以后才一项项去落实的。所以，部分业主的过激行为，很有可能导致开发商没有精力狗能不能遛，该怎么遛，在舒可心看来是个非常重要的问题和心力去完成小区的后续建设，从而使小区失去了可持续发展的力。如业主在维权过程当中，非常理性地抱着平和的心态和开发商协商解决，不影响小区的持续建设，那么，小区在持续发展的同时，品质也得到了相应提高。而这些恰恰是与业主的切身利益息息相关的。

　　第四，对解决纠纷有积极作用。在解决纠纷时，用理智的方法和用过激的方法所得到的效果是不一样的，理性维权往往使纠纷更易于解决。如朝阳园在建5号楼时，业主认为深夜施工扰民，于是开始维权。有的业主当时就想与施工单位"兵刃相见"，而业主代表主张与开发商"谈判"，通过双方协商，仅仅一上午便平息了这场风波。

　　由这一事件折射出的是一个显而易见的道理，即业主在维权时首先要明白自己为什么要维权，想要达到什么样的目的。如前所述，朝阳园业主认为施工扰民，而开发商当机立断地解决了业主心头的顾虑，从而使业主达到了维权的目的。区区几句话就能解决，又何必要大动干戈，挫个两败俱伤呢？第五，对我国房地产业的健康发展有积极作用。尽管我国的房地产业在市场经济的大潮中跌宕起伏了一段时间，然而它的发展还并不完善，由于开发商和物业公司经验不足，难免会出现一些问题。非理性维权的业主往往以极端的方式对待开发商和物业公司，这样就很容易引起其他矛盾，产生恶性循环。理性维权从客观实际出发，双方以友好协商的态度解决出现的各种问题，有助于弥补我国房地产业发展中出现的不足，从而促进我国房地产业的健康发展。

　　如何实现理性维权

　　楼市：非理性维权一直是业主维权过程当中一条难以逾越的鸿沟，那么，业主怎么才能跨越这条鸿沟，实现理性维权呢？

　　舒可心：要完全实现理性维权，还要加以时日。业主们必须明确自己在一个社区中的角色和定位，也只有在这样的前提下，理性维权才可能真正实现。

　　楼市：您所谓的"明确自身在社区中的地位和角色"是一个涵盖意义过于宽泛的命题，对于广大业主而言，要真正实现理性维权，需从哪几个方面入手？

　　舒可心：业主可通过以下四个途径实现理性维权。

　　第一，弄清侵权边界，确定适用法律、法规。纠纷的产生是绝对的，但是纠纷双方如果为了解决纠纷，应首先明确认定权利被侵害一方的具体侵权边界，即到底什么地方侵权，到底造成了哪些损失，是否有合理的证明等。尽管自认为权利被侵害一方有很多充足的理由，可对方也有自己的想法，并不认为那是侵权行为。否则，就会主动赔偿，也就不会有纠纷了。明确了纠纷的所在后需寻找适用的法律法规。往往在一个侵权纠纷当中，双方各执一词，即双方均依据不同的理由来阐述自己权利被侵害或者未侵害对方权利。这个时候，双方就应该坐下来，认真就各自认为适用的法律、法规仔细研究，从中寻找出唯一适用的法律法规，然后依照这个法律法规的规定，协商解决纠纷。不能确定纠纷解决的唯一尺度，就永远无法谈判解决纠纷。而将纠纷诉至法院，解决的办法还是由法院依据唯一适用的法律来对事实进行认定和判决。可这个时候双方的成本，就高了很多。

　　第二，转变观念，建立业主组织。现在，很多业主对自己真正享有的权利尚不甚了了，有的业主以为购买某小区的房屋，就可以在该小区里"指点江山"，动不动就为自己"维权"。其实，业主作为个人，只是全体业主中的一份子，对于小区内业主共有财产的权利，不能独立行使。在社区中，业主的共同利益高于个体的利益，过分强调个体的利益往往会造成整体利益的不保，这就需要业主转变观念，加强整体意识，确保业主共同利益不受损害。

　　在发达国家，业主的共有财产意识非常强烈，所以业主组织尤为重要。要做到理性维权，就要依法成立业主组织，做到自我服务，自我建设，自我约束。我国的业主组织是业主委员会，它还有很大的局限性。目前北京乃至全国缺少一个面向全体业主的组织，即业主委员会协会，如果有这么一个组织，业主和开发商之间发生纠纷后，可以通过协会调解，从而起到"止戈息武"的作用，并使越来越多的业主理解并支持理性维权。同时，该协会可以把大多数业主的建议反馈给政府，从而避免个别小区的业主到政府"静坐"等不理智行为。.

　　第三，强化业主组织的职责，增强共有财产意识。在转变观念的同时，对业主组织的职责和定位也应详细了解。在发生纠纷的时候，业主委员会为了园区整体的利益，作为代表来进行调解工作。它所考虑的是全体业主的利益，是共有财产的保护。

　　比如在物业费的收取问题上，看似交给了物业公司，实际上是全体业主"凑份"给物业公司，让他们来管理社区内的物业，服务社区内的居民。当业主对物业服务提出质疑时，不是一个业主认为不好就可以不交物业费，必须按《物业管理条例》规定的必要程序产生业主大会决议。业委会需淡化自己的权力，强化自己的职责和对业主的服务功能，才能真正起到业主与开发商、物业公司之间的桥梁作用。现在，很多业主欠缺公共权利意识和共有财产意识。有些纠纷，发展商或者物业管理公司可能的确损害到个别甚至部分业主的利益，这更应该通过调解和诉讼解决。如采取一些不理性的行为，那么损害的就是全体业主的利益了，就是对共有财产权利的侵犯。作为政府，应本着公平、公正的原则积极倡导业主理性维权。小孩为什么要哭，是为了引起重视，而我们应寻求一种公平的机制，让哭的孩子和不哭的孩子都有奶吃。如果只哭的孩子有奶吃，大家岂不是都哭了吗。

　　第四，坦诚，消除敌对记忆。作为业委会主任，我在帮助解决纠纷时最注重坦诚和消除敌对记忆。在处理纠纷的过程中，有的业主不理解，甚至有的还骂过我，这些在脑子里不应该有任何痕迹，应尽量抹去。因为些业主并不是在所有问题上都反对我的意见，他们认为我错的，就坚决反对，但是他们认为对的，又坚决支持。这是和他们的价值观和利益相联系的，正所谓"没有永远的敌人，只有永远的利益"。

　　［编后语］

　　作为业主，能否做到坦诚，消除敌对记忆呢？对此，记者采访了某小区业主代表，他们认为自己在对待维权上非常坦诚，但谈到消除敌对记忆时，个个面露难色，表示非常不理解。是啊，毕竟像舒可心那样能走至维权颠峰的人屈指可数，如果所有的业主都能做到消除敌对记忆，那么，便达到了理性维权的最高境界。诚然，这是需要一个过程。而目前，业主在维权过程中，如尽可能地消除心中的愤恨，面对纠纷能泰然处之，虽不一定稳操胜券，但相信对问题的解决亦有帮助。

　　来源：《楼市》