骏景花园业主论坛
标题:
[zt]二手房交易 进入网签时代
[打印本页]
作者:
翔F
时间:
2009-4-8 01:28
标题:
[zt]二手房交易 进入网签时代
4月2日~4月22日，广州市国土房管局开展“存量房网上交易规则”咨询活动，据有关人士透露，该新政最快在今年年底推行二手房网签。地产中介人士表示，这是广州市二手房市场的一个新举措，有望令二手楼市的信息更趋向公开化和真实化。
二手房网签，把众多新政策融为一体：二手房源上网、网上签约、“资金托管”，这一个以网上签约为主心骨的作业链条一旦落到实处，必将对广州的中介行业产生一定的影响。而从消费者来看，他们选房的途径多了，可以从房管局的网站上看到经过房管局后台核实的房源信息；交易的流程更透明和公开了，各当事人可以从网上实时查询到有关交易的进度；交易资金更安全了，因为银行“资金托管”被直接“打包”纳入二手房网上交易的流程里面。
广州市存量房交易的市场占有量逐年增大，2008年存量房交易登记共60728宗，占全部房屋交易的45.92%。随着房地产市场的发展，越来越多的房屋将进入二手市场，未来住房二、三级市场将成为房屋交易的主要市场。二手房网签时代即将来临，本报记者采访了房管局、中介公司及消费者代表，听听各方对这一新政的看法。 文/图：记者李凤荷
房管局：网签可以防止交易弄虚作假
广州市国土房管局有关人士表示，在传统交易模式下，交易过程中容易发生买卖双方虚报成交价以偷税漏税、合同条款不公平、房地产中介违规操作、提供虚假交易以欺骗房款等违法违规行为，政府部门对存量房交易行为的管理往往在交易纠纷或违法违规行为发生后才能介入，管理比较被动。通过存量房网上交易系统，买卖当事人可通过统一、规范的网络平台放盘、签约、交割交易资金并完成交易，买卖双方当事人及房地产中介的交易行为和操作行为得到监管，全面、实时规范存量房交易行为，保护各方当事人的合法权益。
中介公司：网签或致行业新一轮洗牌
满堂红研究部经理周峰表示，该规定一旦正式实施，包括申办数字证书、上存和验证盘源基本信息、签定房地产中介服务合同和存量房买卖合同等流程，都必须在网上进行，这对中介行业本身就是一个“素质提高”的要求。现在市内只有少数大型中介行从业人员比较熟悉网上操作的流程，大多数小中介行的从业人员还是沿用传统的“口头或纸面介绍”模式，对网络操作一知半解。以后若不能熟悉网上交易的相关操作流程，经纪人员将无法促成买卖双方交易，因而这次改革将令广州中介行业出现新一轮“洗牌”，部分人员素质较低的“夫妻店”只能通过租赁业务来维持经营了。
此外，地产中介申办数字证书也需要一定的成本（可能是100元一本数字证书，按年度收费，暂时未定最终的价格），这将在一定程度上增加中介行业的运营成本。中介公司将独家盘放上网，可以有效避免同一盘源被多家中介同时放在网上的混乱现象，这也促使中介行争取“多收独家盘、多放独家盘”，同时也考验中介行在推销独家盘方面的“功力”，一旦独家期内无法出售盘源，该盘源便会流到其他中介行内。
中原地产市场部人士也认为，若中国参考美国等国家的“独家代理制”，那么网上一房多放的混乱局面可以有所改观。此外，二手房网签容易忽视二手交易流程的谈判环节，“规则”内容只是以“配对”一言概之，其实二手房交易谈价最关键，中介经纪如何说服买家加价或卖家降价，如何以市场分析说服买卖双方同意以某一价格成交，这更考功夫。
据一名不愿意透露姓名的中介人士表示，深圳之前已推行二手房网签，深圳当地的中介往往是收盘后不把房源放上网，找到买家完成签约交易后，再放上网并立即网签成交。当地的买卖合同会有两个版本，一个是网下签署的三方约，合约里面会订明有关网签的情况；二是网签合同。因此，所谓网签可以避免报低税，也可能并非如此，因为网签价格与网下合同的价格不一定一致。
网签两大疑问：
疑问一：
行业人士：如何确保盘源秘密？
一位地产人士对记者说，房源和客户资料是中介公司赖以生存的生命线，公司把房源上网，房管局方面如何确保有关信息的保密性？一旦黑客入侵，房源资料被盗，这责任又由谁来负？这位人士表示，房管局本身没有IT公司，房源信息应该也是委托外面的公司进行处理，信息储存的服务器会放在哪？数据安全吗？这是中介人士最担心的。
疑问一：
网签能杜绝报低价吗？
满堂红研究部经理周峰认为，对于网上签约能否避免 “报低价”的现象，令存量房的交易价更真实，这得看网上签约的合同是否跟财政部门征收税费的合同相一致，若是相一致，则日后房管部门公布的二手楼价格会渐趋真实。按现在的情形推测，由中介行业促成的“三方交易”，其网上签约价格是真实的，而不通过中介促成、仅是买卖双方自行签约的价格，还是存在“报低”的可能。
另一位地产人士表示，深圳已率先实行二手房网签，当地中介依然会让客户先网下签约再网上签约，网上签约的价格不一定与网下签约的一致，因此就算是中介公司促成的交易，依然存在“报低”的可能性。
二手房网上交易
新政解读
广州市存量房（二手房）网上交易规则共有28条之多，记者从中抽取涉及房地产交易的重要内容，为读者一一解读。
房源上网：
规则原文：市国土房管局应当通过网上交易系统公布下列信息：
（一）房屋所在区域；（二）房屋性质（住宅、写字楼、商铺等）；（三）房屋建筑面积； （四）房屋拟转让价格； （五）房地产中介服务合同期限、委托性质（是否独家委托）； （六）存量房买卖合同的示范文本； （七）房地产中介服务机构及从业人员名称、联系方式； （八）其他需公布的信息。
解读：据悉，房源上网信息将集中在“阳光家缘”网站，提交信息的公司有权利修改面向公众的信息，以确保公司商业秘密不流失，如网上刊出的信息只是列明某路有某高/中/低层房子出售。
由于中介公司提交的房源信息在经技术公司后台核对后再予以发布，也意味着通过房管局产权登记系统验证，通过系统验证的房源信息将更有真实准确性，买家应该会更相信房管局网上房源信息。
防止一房二卖：
规则原文：通过网上交易系统签署存量房买卖合同后至完成交易过户前，存量房不能再次在网上交易系统签订另外的存量房买卖合同。
解读：由于房源上网从业主签订委托合同开始已通过后台验证房源真实准确性资料，及后买卖双方配对成功，该盘源的出售信息已锁定，故此“一房二卖”有望被封死。
交易过程信息公开：
规则原文：通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，各方当事人可以查看房屋的交易状态（如签署买卖合同、递件、完税、过户、领新证）、交易形式（中介促成、自行交易）、促成交易的中介机构等相关信息，直至本次交易完成后才撤下该房屋信息。
解读：二手房网上签约，给各方带来的最大好处是交易过程信息公开，各方当事人可以通过网络查询到交易进程，以往要委托经纪跑房管局，现在一点鼠标即可知道。
强制“资金托管”：
规则原文：为保证存量房交易和资金安全，买卖当事人应当通过交易“资金托管”的方式交割房款。房地产中介服务机构在与买卖当事人上网签署买卖合同前应当如实告知相关事宜，并协助当事人办理交易“资金托管”手续。
解读：从二手房网上交易流程来看，银行资金托管已被纳入交易流程中，且银行也可申请网上交易的数字证书，实时监控到交易流程的进度，按照合同约定的条款来放款。据悉，目前房管局交易中心已向银行开放存量房交易实时数据，这个条款对银行来说没难度，而只会改变目前交易双方自行交割楼款的直接过账方式。据了解，广州市目前通过银行“资金托管”的交易约占总交易量的5%以内，二手房网上签约后，预计这一比例将飙升。
作者:
翔F
时间:
2009-4-8 01:31
标题:
Re: [zt]二手房交易 进入网签时代
消费者：首选到房管局网上看盘
刘先生最近开始看房，除了浏览报纸二手楼市广告外，“80后”的他也经常在各大中介公司的网站看他属意的小区有没有新放盘。他对记者说，二手房网签，其实给消费者带来的一个好处是信息真确性，以后若各大中介公司的信息都汇集到房管局的网上，那他肯定是首选到房管局的网上看盘。记者对他说，网上房源描述会很简单的。刘先生觉得这无所谓，他在房管局的网上看到了中意的盘，再联系有关代理放盘的中介公司指名看那个盘就可以啦。
张小姐是准备卖房的业主，听说二手房即将网签，她说这个新政对她影响不大。张小姐说：“我又不是打算一房二卖，房产产权信息公开对我没什么坏处。中介公司要生存，肯定会按照政府规章来办，我们做业主的，卖房子最主要是看价格，符合价格而买家素质又不错，那我就成交。网签只是一种形式而已，对正人君子没妨碍的。”
[img]http://gzdaily.dayoo.com/res/1/1/2009-04/07/C5/res03_attpic_brief.jpg
作者:
翔F
时间:
2009-4-8 01:35
标题:
Re: [zt]二手房交易 进入网签时代
业主“反价潮”吓窒实客
3月28日，本报组织的二手楼市睇楼团再次出击，跨过洛溪桥，浩浩荡荡开进番禺丽江花园。本次已是睇楼团第五次活动，广大读者积极报名，有幸被选中的团友更是机不可失。30多名读者在丽江花园街区形成一条长龙，丽江物业派出两名员工沿途护送，可谓“大阵仗”。
本次活动，满堂红、中原地产和中联地产为本报读者精心准备了康城居、华林居、德字楼及星海洲的10多个盘，覆盖读者30万元至80万元的购房需求。读者对丽江花园优美的环境赞不绝口，唯一可以挑剔的是业主的“反价”潮。参加本报二手楼市睇楼团的读者来自四面八方，如天河、海珠、越秀、荔湾等区，接近九成读者在调查问卷中不约而同地表示“亲身经历或耳闻业主反价”，读者阮小姐更是“巧遇”那间因业主反价而与她失之交臂的华林居房子。丽江当地的中介表示，该区约五成的业主“反价”或坚持不二价，但同时仍有大量笋盘供购房者选择。
去年年底金融和经济救市政策频出，买家消化利好消息必定会反应滞后，因此成交量在3月出现大幅激增。这股成交浪潮是否能够越过清明节，顺利度过五一小长假？或许，我们的下一次睇楼团会给这个问题作出回答。
本版文／图：
记者李凤荷
小区环境让人一见倾心
本次丽江睇楼团设定的路线是康城居—华林居—德字楼—星海洲。读者从丽江花园喷水池出发，经过丽江公交车站场及商业网点——渔人码头，惊鸿一瞥绿阴遮盖的“棕榈滩”别墅区，来到“康城居”。“康城居”有丽江特有的天井设计，楼盘外绿化很好。读者吴小姐觉得“康城居”一个三房单位内部间隔不错，只有一个败笔——阳台太小，三角形阳台使室内采光不足，而外面的绿树景色又引不进来。
“华林居”是睇楼团第二站行程，第一次到丽江的团友对“华林居”浓密的树阴非常惊讶，几乎可称得上“一见倾心”。“华林居”一个两房单位方正实用，可是却让读者阮小姐“咬牙切齿”，因为业主“反价”而使她没买到该单位。她给本报的电邮里指名“最好是华林居盘源”，她之前已多次来这里看楼，众多老友定居在此，非常渴望买华林居的房子。
从华林居出来，睇楼团一行穿过丽江花园著名的醉心湖，团友们纷纷驻足观看。有的读者还惦记那只被盗的白鹅，陪同的丽江物管人士告诉读者，他们已重新买了几只回来，以满足住客的心愿。
在“德字楼”看了三个单位，德汇楼的房望广州碧桂园那边。读者初来此地找不着北，中原地产经纪掏出指南针，告诉读者房子是东北朝向。读者曾先生的孩子5 岁了，买房子要考虑读书问题，他听说莱恩中英文小学“民转公”，连忙记下来。“德字楼”是港式楼宇结构，单位分布呈Y形，从电梯间到每个朝向的单元均要推开厚重的防烟门，读者纷纷反映不习惯。
睇楼团最后一站是“星海洲”，“丽字楼”是必经之路。一些读者对享有盛名的“丽字楼”很有兴趣，但听经纪介绍说“这里的房子都是没有阳台的”，便纷纷打消上去看楼的念头。“星海洲”是两栋27层高的楼宇，王先生在这里极目远眺，希望可以望到位于市桥的上班地方。
近九成读者遭遇“反价”
本报前两期曾做过业主“反价”专题，来自广州各区的读者以自己亲身经历证实了“反价”潮之“汹涌澎湃”——89%的读者曾经“亲身经历或耳闻业主“反价”。
阮小姐的故事就是典型例子。由于希望买一个环境优美的房子养老，她与丈夫长途跋涉来丽江看楼，第一次就看中华林居的那个房子，后来再捎上女儿一家。她说：“带上家人来看楼，一般来说是交易之前的最后一次看楼，若家人没意见就定下来了。”哪知道女儿没意见，业主却有意见了——从放盘价45万元，“反价” 到48.5万元。她一怒之下就放弃了这笔交易。读者吴丽燕非常同情阮小姐的遭遇，因为她也曾经遭受“反价”之痛。她告诉记者：“‘反价’不是给不起，而是条气唔顺。”
满堂红丽荃分店高级营业经理曾华丽说，华林居那个“反价”业主在地产同行里面已是“远近闻名”，几单差点谈成的交易都因为“反价”而告吹。
中联地产经纪表示，丽江盘源量大且丰富，暂时没有出现市区某些小区盘源紧缺的情况，但业主叫价强硬或“反价”时有发生。曾华丽认为，丽江一半放盘业主“ 反价”，而另一半还是很理性的，读者不愁买不到笋盘，而且丽江产品价格线很长，洋房单价从4000~8000多元/m2都有，不同置业预算的买家都可在这里找到适合的单位。
百分百人“价格适合就出手”
满堂红研究部沈锐培表示，春节后至3月底成交的客人并非是突然冒出来的，这批客其实在中介行已经储了很久，由于临近结婚或观望期结束而决定出手，若卖家贸然加价，或许会冲淡买家成交的意欲。
本报丽江睇楼团调查问卷可以对楼市走向做出一定的启示。从读者的买楼意欲来说，绝对是“爆棚”的，100%的人士声言“价格适合就出手”，前几次睇楼团基本都有几成的读者“看中了也要等一等”。即使对于“神憎鬼厌”的“反价”行为，依然有18%的读者认为可接受5%以内的“反价”。与前几期相比，读者对楼市的判断出现不同答案，19%的读者认为楼市已“谷底反弹，略有上升”。为什么72%的读者认为“楼价过高，还会下跌”，但他们都认为“价格适合就出手 ”？从这批读者的置业需求构成可看出，70%是自住需求（五成首次置业，两成是换楼），这批是支持楼市根基的刚性需求。
一位地产人士告诉记者，他们对春节后成交火爆估计不足，对业主“反价”也是始料不及，“若是知道买家会跟进，我们肯定会支持业主的，毕竟可以收多一些佣金。”
跟还是不跟？这是对买家的一个考验。楼市谈判重心好不容易从买家方轻轻偏向业主方，买家已如此大意见——82%的读者坚持原价不让步或干脆取消交易，可见未来楼市并非坦途。
来的都是实客
陈佳：买番禺楼要解决两难题
陈先生最近才从深圳到广州工作。作为公司广州办事处的“头儿”，他自言曾在全国各地乃至外国城市买过房子，唯独对广州市场不熟悉，因此他看到本报的睇楼团召集令就第一时间报名置业。除考虑房子外，陈佳还有两大疑问：一是医保，老人家的医保不是番禺当地的，外地医保在这里可以落户吗？二是孩子教育问题，他的孩子快到入学年龄了，番禺附近有没有好学校？
阮小姐：碰到“反价”真不爽
住在同德围教师新村的阮小姐与丈夫一起来看楼，居然碰到“冤家”。原来她之前已来丽江花园“华林居”看房，那个房子当时放盘价45万元。她和先生对“华林居”绿树成荫、面湖而立的环境一见倾心，后来还约了女儿一家来看，谁知业主当即“反价”，要48.5万元才卖。这回她便把碰到事情告诉了其他团友。
阮小姐到番禺买房是希望跟女儿住得近一些。她女儿住在中海名都，从同德围过去很远。若搬到番禺来，他们离女儿近了，而且以后女儿生小孩，她也可以方便照顾。
曾先生：买房能入户吗？
曾先生是落户广州9年的“新客家”，目前租住在员村。由于小孩也快读小学了，他问记者，现在买房能入户吗？当他听到大广州地区只有从化可以买房入户，便面露失望之情。
他在丽江花园看楼时着重看教育配套，听说莱恩中英文小学“民转公”，他默默记下来。曾先生说，番禺楼价低，是他选择的一个条件，但同时也要看教育配套，毕竟孩子将来的教育也很重要。《广东省流动人员服务管理条例（修订草案）》已提交审议，希望能圆曾先生等“新客家”的安居乐业梦。
王先生：希望买楼能升值
王先生是在番禺上班的公务员，家住员村美林海岸，坐304公交车走新光快速，很快就可到番禺市桥上班的地方。“而且还可以用月票卡，真的很便宜。”王先生喜滋滋地说。周六到丽江花园看楼，他很早就到了。
他在“星海洲”睇楼时，指着远处说，若番禺南浦岛能架一座桥到市桥，那我上班就更近了。王先生与妻子、父母住在美林海岸，他想用公积金买套两房单位。由于父母买美林海岸时正值非典时期，购入价只有3000多元/m2，现已升到每平方米近万元，他希望自己的第一次置业也可如父母般有眼光，能获得投资升值。
吴丽燕：妈住路头 儿住路尾
吴丽燕来丽江看房为的是儿子。她住在五羊新城，出门就是广州大道，广州大道几乎辆辆公交车都过洛溪桥，于是番禺顺理成章成了她二次置业的地方。她之前也来丽江花园看过房，也碰到了阮女士一样的遭遇：看中的房子被业主“反价”了。
她考虑买房是为儿子结婚准备的，儿子收入不太高，她打算一次性付款，若业主“反价”就不买。吴女士觉得番禺大盘环境很好，但由于交通不便利，价位五六千就差不多，若“奔七”那就太贵了。
王小姐：住洛溪第一次看丽江
王小姐租住在洛溪新城，却是第一次来丽江看房。她参加睇楼团还一波三折，看楼团活动开始时她人还在南国奥园，睇楼团看过“康城居”和“华林居”后她才和朋友赶到“德字楼”与“大部队”会合。
王小姐去“康城居”看了两房单位。就“德字楼”、“星海洲”和“康城居”来说，她更喜欢“康城居”，主要是“康城居”楼高适中、楼距宽且绿化好，又没有高层压抑感。
苏小姐：一家五口来看房
苏小姐一家五口浩浩荡荡来看楼，而看楼团也有一对夫妇带了一岁多的女儿来看楼，两家人就互相大谈儿女经。
苏小姐居住在原东山，肯定不会舍弃优质的学校资源而来番禺觅房，只是想找一个常住型的度假房，让孩子上学前有个清新、优美的自然环境，且老人家带小孩也舒服。除了考虑自然环境外，苏小姐一家也注重交通方便。
作者:
came
时间:
2009-4-8 16:05
标题:
Re: [zt]二手房交易 进入网签时代
zf 也能信
作者:
cooler
时间:
2009-4-9 11:45
标题:
Re: [zt]二手房交易 进入网签时代
至少可以有安慰
作者:
路纯
时间:
2009-4-9 13:11
标题:
Re: [zt]二手房交易 进入网签时代
至少有监管还是好些
作者:
尘埃907
时间:
2009-4-9 15:47
标题:
Re: [zt]二手房交易 进入网签时代
报低价的现象似乎形成了一种潜规则，报低成交价的受益方是买卖双方，中介是为了促进成交而参与其中，按照真实的成交价报税买卖双方有没有算过税费去到多少，豪宅产生的增值税/公司物业呢？有几个自住型的买家愿意接受，又有几个卖家愿意按照国家政策实施各付各税的，现在连一个七老八十的老阿姨放盘都提实收实收；真不知道他们从哪里了解来的。
资金监管流程已经被大多数人认可接受，而且有银行是免费提供上门服务，现在进行中，买卖双方自愿非强制性，
现在最大的疑问是中介提供在“阳光家缘”网站上的盘源信息如何确保真实性，要知道业主放盘后随时可能因为什么原因而不愿意再放盘，看房的人多了业主随时都可以反价，和中介现在在网站上放低价盘吸客后再转盘有什么区别，而且在此期间谁来保障中介的利益和业主的隐私；
唯一的好处就是能防止业主一房多卖，这样对中介和买方都是一个利好消息，不用再去怕那些人为了一点蝇头小利情愿赔违约金而不去履行合同了。
欢迎光临 骏景花园业主论坛 (http://120.76.133.63/forum/)
Powered by Discuz! X3.2