考虑卖房 [M05]

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[转贴]南方周末 房价疯涨的背后 人民币在大幅贬值



作者： 赵晓

人民币对外升值只是一个表象，人民币对外升值导致的流动性过剩进而人民币对国内资产的急剧贬值才是问题的要害。



　　2006年以前，全国买房者众，由此引发激烈争论。官方和主流媒体均一致认定，一个人买几套房是不合理的，是导致需求过旺进而房价上升过快的主要原因，为此政府不惜出台了多项政策严加调控。

　　2007年来，证券开户数剧增，从官方到媒体均认定中国百姓已处于不可思议的“非理性”状态，因此需要“教育”、“引导”，尤其是需要“调控”，以改变其行为选择。

　　
　　然而，情况并不如此简单。

　　我们知道，当前中国宏观经济的最大特点就是整体国民经济已陷于“流动性过剩”的状态。挑开精致的学术语汇的面纱，“流动性过剩”说白了就是：钱太多了。

　　为什么神州大地上突然间钱这么多呢？这又与两件事有关。第一件事是国际资本认定人民币低估了，将要升值，存在着巨大的套利的空间，因此通过合法 (如 QFII)与不合法的形式大量流入，仅今年一季度流入的热钱就高达700亿美元。第二件事是国际资本通过美国政府等种种渠道频频向中国政府施压，要求中国政府将人民币升值，中国不得已在2005年走上了人民币渐进升值的道路，而频繁的加息以及宣布人民币汇率浮动空间的扩大，更让国际资本从中闻到了血腥味，从而更加猛扑向中国。由此导致的结果是，过去几年间中国的外汇储备从2003年的 4000亿美元一直升到目前的超过12000亿美元。

　　而在中国大陆，外汇是不能直接使用的，因此所有外汇均要强制按官方汇率兑换成人民币，这就使得国内的人民币突然大量增加。不妨简单按美元与人民币 1∶8的汇率计算一下，则2003年以来累计因外汇增长而被动增长的人民币达64000亿元，如果按3-5倍的乘数效应，则导致市场上增加的人民币货币供应量可达19.2万亿-32万亿元之多。这远远超过2006年中国20.9万亿元的GDP。也就是说，在此期间货币的增长居然远高于GDP规模。此外，截止到2006年底，我国的货币和准货币(M2)加起来总共是34.6万亿元人民币。也就是说，大概55%-92%的货币供应都是由于外汇流入所引发的。这说明，中国的宏观经济在很大程度上已由外汇的流入或者说由过剩的流动性所主导。

　　人们一直以来认为，是人民币升值的事实及预期才导致了中国进入“流动性过剩”时代。然而，真正对中国老百姓带来直接影响的问题是，中国老百姓的钱相对于国内资产将发生急剧贬值效应，这才是社会各界需要认真关注并引起重视的。

　　资金和物资在中国完全不同比率的增长速度导致了奇妙的宏观经济现象，这其中最奇妙的一点就是消费性物价没有上升，而投资性物价急剧上升——其中原因也非常简单，好比说，过去一户普通人家50 万元也许就能够买套90平方米的房子，而现在，由于另有相当于50万元人民币的外币流入，也来争夺这一套房子，因此只能买半套房子了。这个时候，你当然可以说房子涨了一倍，但你也完全可以说房子并没有涨，而是人民币变得越来越不值钱了，它相对于房子来说贬值了100%。

　　显然，人民币对外升值只是一个表象，人民币对外升值导致的流动性过剩进而人民币对国内资产的急剧贬值才是问题的要害。只要人民币升值的进程没有停止，则国际资本的汹涌而入也就一日不会停息。在这种情况下，中国人民只有两种选择。一是相信政府和某些精英更加理性，因此像政府和某些精英所鼓吹的那样，不着急买房而选择去租房，或者买了一套房后就坚决不买第二套房，同时更不随波逐流去“全民炒股”。这样的“理性选择”带来的会是什么样的结果呢？那就是中国老百姓辛辛苦苦一辈子积累下来的储蓄存款必然像冰棍一样迅速地化掉。昨天你本来还可以买一套房的，今天你却只能买一个客厅了，而明天你将注定只能买一个阳台。

　　当然，“专家”们说了，总有一天房价会跌下来。但很清楚的是，这一天在人民币升值路线没有走完之前将不会到来，而人民币的升值道路还很长(目前人民币主要是对美元升值而对其他货币甚至仍然是贬值)。因此，让中国老百姓在盛夏之际就穿上过冬的棉袄，这想法实在太过超前，以致可能成为误导，让老百姓活活被烤死。

　　中国老百姓当然不会这么傻，他们自有其理性选择，那就是通过投资于“住房、有价证券、古董、艺术品”等一切国内投资品的办法来避免损失。也就是说，中国人民选择买房炒股不仅是逐利的理性选择，并且几乎是迫不得已的为避免财富不像冰棍那样化掉的唯一无奈选择。

　　虽然买房炒股是个体居民的理性选择，但就宏观(全社会)来说，未必一定是最理性的选择。尤其对于政府来说，可能充满着担心：如果大家都去买房炒股，会不会引发泡沫经济？此外，从决策者的角度，也许还需要考虑的是，在房地产和股市之间政府是否要有所选择？政府还需要做什么相关的事情，才能将居民的理性选择引向社会资源的优化配置？等等。

　　第一个问题比较复杂，需要一篇长文也许才能说得比较清楚。这里先讲一个基本结论，最近笔者对日本以及东南亚国家当年泡沫经济的状况与中国目前的状况进行了对比(具体数据因篇幅关系笔者在本文中略去)，发现中国目前无论房地产也罢股市也罢，基本上都还比较健康，没有明显泡沫。因此，政府的调控更多是预防性的，而不必过于担心泡沫经济。

　　第二，假如流动性过剩一定导致泡沫的话，房地产泡沫对中国经济的危害更大，因为它会带来更高的地价和房价从而加大工业化的成本，而中国工业化还没有完成，因此房价上升太快是不利的，另外房地产泡沫导致的分配效应是一部分人掠夺另一部分人，容易造成收入差距扩大。而股市泡沫可以将资金引入实业，推动中国的产业结构升级。此外，房地产泡沫可能使中国脆弱的金融受伤，而股市因为银行资金禁止进入，因此对于金融的危害要更小。从这个角度，泡沫从房市转向股市，从总体上讲可能会导致中国泡沫经济的风险下降。

　　第三，最重要的是，政府要合理界定相关资产的权力问题。目前，在土地问题上，全国农民(集体)要卖地，只能卖给政府，全国人民要买地，只能从政府那里购买，政府实际上成了最大的开发商，这大大扭曲了供需关系，导致流动性过剩时代的价格畸高。另外，政府也没有承担起相应的住房社会保障责任，从而人为加大了住房需求。这样，房地产的价格影响就不仅来自于流动性过剩的问题，还来自扭曲的权力关系。政府在针对房市泡沫进行治理时，要同时加大改革力度，让权力界定合理化。 　　

(作者为北京科技大学教授)

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(ZT) 法国兴业银行：人民币可能一次性重估3.5%

【北京时间 2007年07月19日 10:03】

法国兴业银行首席亚洲经济学家Glenn Maguire指出，中国可能在一天内升值人民币3.5%，以冷却经济并安抚美国议员情绪。

Maguire说：“一次性重估的前景是市场曾经猜测过的，如果我们审视异常强劲的成长数据，会发现这种前景是可能实现的。中国可能重估人民币2.5%-3.5%，而不是坚持逐步升值。”

中国两年前放弃了实行了十年之久的钉牢美元汇率政策，并重估人民币2.1%。从那以后，人民币升值了7.2%。人民币走强可能提高出口产品价格，帮助削减中国高企的贸易盈余，并冷却经济。人民币走强同样可能减轻来自美国议员的指责压力，后者建议对那些把本国货币设定在不利于美国企业的国家征收新的关税。

美国参议员格拉斯利在7月10日表示，人民币升值的还不够。他指责中国维持人民币汇率在低点以支持出口，从而加重美国贸易赤字困境。

Maguire 在一份研究报告中指出，重估将直接缓解华盛顿沸腾的不满情绪。他预测人民币年内升值5%，收于7.20。他是接受彭博社调查的27名经济学家中最激进的一个。其它接受调查的经济学家，比如荷兰银行的Irene Cheung，预测人民币涨幅为2.2%，收于7.40。他认为中国会利用其它的工具来冷却经济，比如升息、上调存款准备金率等等。

中国方面则坚持允许人民币有序渐进升值。中国央行行长周小川在5月美中经济领导人华盛顿会晤之后表示，两国同意人民币改革的方向，但对改革的速度持有不同的观点。他指出，美国国会议员“认为我们可以加速升值人民币，但是我们认为，升值速度已经够快，并且我们已经尽力”。

国务院总理温家宝曾经阐述了中国汇率政策调整的三个指导原则－“独立、可控、渐进”。

塘里鱼

我觉得骏景的房价涨得算慢的了~~偶有一朋友去年在帝景山庄买的连体别墅~~三百平米那种~`至今还没住进去~~现在就已经涨到三万一平米了~呵呵~~

塘里鱼

偶那朋友去年买帝景山庄时才一万二一平米~~~今年已经涨到三万了

麦兜记者儿

看来买别墅的回报率还更高些