为何骏景还不成立业委会

军临天下

"请留意这个说话的人. "

[M21]


越是这个时候越是要注意一些不利于大家的因素。同志们要保持高度的警惕性！

zhms

这个事情很不容易。

希望大家不要让一些组织者心寒。

hans

先顶，再说话！

hans

如果大家都抱着观望的态度，总是盼着别人快点搞好的话，那就有得等啦！
不过也不可能随便找一个人就能做，所以希望能出来一个"社区活动家"带领大家共同奋斗－－社区安宁，我们的责任！

奥列格

问题是谁愿意出来当那个"活动家"？
空房子的案例活生生摆在眼前，就算热心的网友捐多少钱，那个切掉的脾脏再也不会回来了。
我因为自己做不到这样无私——我有家小有工作有房子要供，我没有这么多时间和精力。所以我从不呼唤领袖，但我会做我应该做的那份工作。比如说参与复印派发材料，比如说一起去散步，比如说喊口号的时候，领头的人累了我接过来喊几分钟。
总是在无数个贴子里看到无数的人在呼唤那个万众瞩目的领袖，无数的人喊：为什么没有业委会，为什么没有人组织抵制变电站。而且只要有一个人的建议好一点，人人都说，你说得好就你了。谁都在说，我们要有组织、我们需要领导者。
但大家想过没有，在这样关注度越来越高的BBS上，谁会这么主动当出头鸟跳出来说"我来组织"——楼下的派出所告示可写得清楚，擅自组织未经批准的游行可处以15天拘留。
事情都要一步步做的，事情正在朝有利的方向发展。但是，总有不如人意之处。有没有人扪心自问一下，出现了这种情况，我是不有没有做过我应该做的努力，比如说报名当自己所在楼栋的联络人，比如说报一下自己单元的户数做个统计。
可能我激动了点，而且现在在用马甲发言。不说什么了，因为不知道说什么好。

叶公好獒

朝阳法院强制执行欧陆经典等13个小区拒交物业费业主事件，引起了广泛重视，也给京城的物业管理留下了太多反思。业委会作为物管的一大"心病"，已经引起了相关部门和不少业主的重视。本刊42期"物业欠费谁之过"就物管顽疾进行了多方深入调查，受到了广大读者和业内人士的关注，不少读者致电《楼市》咨询业委会如何成立。2005年11月13日，






金地·格林小镇首届业主委员会选举突破种种困难，获得圆满成功。本期特以此为案例对业委会成立程序做深度报道。

　　业委会缺失之"惑"

　　2005年11月16日，居住在方庄某新建社区的张先生致电《楼市》："我所在的社区已入住完毕，但是业委会组织了几次都没有成功，希望能就业委会如何成立做详细报道。"同张先生一样，不少业主逐渐认识到了业委会的重要性，据央视东方时空联合搜狐焦点房地产网正在进行的"业主委员会现状"调查显示，83.68%的人认为小区需要成立业主委员会。但是对于业主委员会的成立程序，很多业主同张先生一样迷茫，仅最近两周，《楼市》就接到了十多个咨询此类问题的电话。

　　同时业委会的缺失也引起了相关行政部门的重视。据悉，目前北京成立业主委员会的小区只有400多个，仅占到10%左右。2005年11月14日，北京市小区管理办公室主任赵春凯接受媒体采访时公开表示，"今后北京小区在参评'全国物业管理示范住宅小区'和'北京物业管理示范住宅小区'时，其是否成立业主委员会将成为一个考核要素，并且在评比中占一定分值。"

　　解读业委会成立"模板"

　　相比较很多社区面临业委会成立困境，金地·格林小镇首届业主委员会选举则比较成功，业主公约和议事规则的同意率均超过三分之二，达到78%以上，目前所选举业主委员会成员名单已上交，正等待审核批复。其具体选举程序操作或许能为业主委员会成立尚存在困难的社区提供一些参考经验。

　　下文就业主委员会成立程序(见表1)的相关法律文件规定、社区普遍存在的困境以及金地·格林小镇的实际操作作对比分析，北京仁和律师事务所副主任、资深律师孟宪生就业主委员会成立过程中的各个环节提出了建议。

　　提出申请

　　文件规定：第一次业主大会由物业所在地的房地产行政管理部门会同房屋出售单位，在具备下列条件之一时召开：1、物业区域内公有住宅出售额达到30%以上；2、物业区域内新建商品住宅出售额达到50%以上；3、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用已满两年。

　　社区普遍面临的困境：由于没有相应的法律法规约束，申请小区成立业委会取决于相关房地产行政管理部门或房屋出售单位的责任心，由此造成很多小区成立业委会无人牵头。

　　金地·格林小镇选举过程：金地房地产公司品牌负责人瘦谷介绍，金地·格林小镇是由业主自发申请成立业委会的，2001年，金地·格林小镇在搜狐焦点房产网上的业主论坛开通，为社区业主沟通交流提供了很好的平台，也成为发起成立业主委员会申请的起源地。

　　律师建议：孟律师认为业主入住人数或者入住时间达到法定条件的，业主可以发起成立业主大会筹备组，进行首次业主大会的召开准备。发起程序中，遇到有关法律、政策等疑难问题，可以到主管机关咨询。主管机关应当给予指导，告知社区居委会对业主大会筹备工作进行监督。

　　组织业主大会筹备组

　　文件规定：由开发商和物业管理企业、业主代表，并可邀请所在地街道办事处、派出所等有关部门，成立业主大会筹备组，制定业委会组建方案，起草业委会章程。

　　社区普遍面临的困境：由于筹备组一般由房地产行政主管部门牵头，很容易引起广大业主的抵触。很多业主不愿意参与业委会成立的相关活动，甚至连选举投票都不愿意参加。

　　金地·格林小镇选举过程：金地·格林小镇业委会筹备组以业主为主体，由业主自发组织，提出申请后，街道办事处给予了批准指导，在整个业委会成立过程中，开发商与物业公司都以服务支持的身份出现。

　　律师建议：首届业主大会筹备组是临时组织，孟律师建议筹备组在筹备活动中，也应当制订活动规则，按照规则进行工作。

　　产生业委会候选人

　　文件规定：业委会候选人的产生是由业主代表、使用人代表、以及居委会代表协商推荐产生。

　　社区普遍面临的困境：由于推荐产生的业委会候选人，并不能代表最广泛业主的意见，透明度不高。很多社区业委会候选人大多是维权过程中表现比较积极的人，由一些业主拿着定好的名单，找业主签字，其结局是业主要么弃权，要么糊里糊涂签了一个根本不认识的人。

　　金地·格林小镇选举过程：筹备组成立后，从报名参加业主代表大会的人员中征集所有愿意参加业委会委员候选人竞选的业主，把他们的简历、照片和联系方式在小区醒目的地方公布，让小区全体业主对业主委员会候选人有初步认识，金地·格林小镇业主筹备委员会成员常大军介绍，选举人名单是由业主自荐，并发表个人简介和竞选诉求产生的。

　　律师建议：孟律师建议筹备组制订候选人自荐和推荐程序，经过公开、公正的公示、辩论等程序，确定候选人。目前对于差额选举还是等额选举，相关法律制度没有规定，为更好地体现民主意志以及调动业主的积极性，可以采用差额选举。

　　选举业委会委员

　　文件规定：业委会委员可通过召开业主大会或业主代表大会选举产生，也可以通过公告的方式。

　　社区普遍面临的困境：由于业主人数众多，能在同一时间召集全体人员召开业主大会不太现实，大多社区召开业主大会只是流于形式，最终经到会业主三分之二通过便认为决定了业委会委员。然而不通过全体业主的三分之二同意，业委会委员不能得到核准批复，于是业主委员会就无法成立。

　　金地·格林小镇选举过程：金地·格林小镇采取了送票收票选举表决的方式。业委会筹备组副组长符如梁说，由于业委会的成立是由业主自发组织，业主积极性很高，从2005年7月份开始发放选票，共有百余名志愿者投入精力和时间，负责送选票、收选票、草拟业主公约、业主大会议事规则等。对于没有收回的选票，筹备组又进行了二次发动，花费了3倍以上的精力尽量争取找到这些业主，在外地的业主就用传真或多种形式确认委托。

　　律师建议：针对组织业主大会困难，孟律师建议业主大会可以采用书面征求意见的方式召开。同时，按照物业管理条例以及相关民事代理理论，业主可以委托投票。一些小区还可以考虑征集投票。只要有业主的明确委托，代理投票应当有效。

　　申请登记业主委员会

　　经过了前面三个环节，业主委员会的成员已经初步确定。第四步即为向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续。金地·格林小镇目前现状即为申请办理了登记，等待审核批复。

　　律师建议：按照现行的物业管理条例规定，备案的是选举产生的业主委员会委员名单，孟律师认为应当对业主大会进行登记，业主委员会作为业主大会的常设执行机构。登记时，应当将业主大会议事规则和选举结果同时备案。

　　核准批复

　　申请登记业委会后，区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

　　律师建议：孟律师认为备案制度不同于核准制度，无须管理机关进行实质审查。只要备案材料符合形式要求就可以进行登记，然后通过适当的方式进行公示即可。目前，应当改变个别管理机关将备案制度改变为核准制度的做法。这种将备案制改变为审核制的做法，违反了《行政许可法》的规定。

　　金地·格林小镇业委会的成立仅为业委会成立成功的个案之一，还有太多社区业委会的成功成立遥遥无期，业主维权意识、民主意识的觉醒和加强是解决业主委员会运作困境最根本的方式，金地·格林小镇是业主自发成立业委会的典型代表。另外，金地·格林小镇业委会的成功也离不开开发商以及物业公司、街道办事处的支持。所以业委会能成功成立的前提还在于开发商、物业公司以及相关行政部门要形成对业委会的正确态度。

叶公好獒

省人大代表:授权街道指导监督成立业委会(组图)


时间：2006年02月26日10:52 我来说两句(0) 　



零距离－搜狐专题报道2006年全国两会

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【来源：大洋网】




　　谢倩明代表将提交建议，呼吁尽快修改《广东省物业管理条例》。王燕摄




翟美卿在接受记者专访。颜士然摄






业主维权代表人物孙威力。骆昌威摄


　　近年来，各种物业管理问题凸显，业主被打、物业管理混乱、业主委员会难产等诸多问题屡屡发生。业主、业主委员会和开发商、物业管理公司之间的关系如何理顺？如何保障小业主的合法权益？

　　记者昨日获悉，谢倩明等10多名省人大代表将提交建议，呼吁省人大尽快修改《广东省物业管理条例》，进一步明确业主委员会的设立程序和相关主管政府部门的管理职责，立法明确赋予城市街道办事处（农村镇政府）对所辖区物业管理小区（大厦）业主大会的召开和业主委员会成立的指导和监督权，赋予业主委员会法人主体地位，使其能够代表全体业主行使谈判、诉讼等维护业主合法权益的活动。




　　现状：广州只有一成小区有业委会

　　谢倩明代表说，有调查显示，目前广州市已登记备案成立的业主委员会总共只有400多个，只占全市小区总数的13％左右。业主委员会难产，业主无法与物业管理公司形成对等地位，难以维护自身合法权益。

　　谢倩明分析说，从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者的关系。业主委员会是由该物业管理区域内的业主选举产生的一个代表业主，维护业主合法权益的一个自治性的组织。物业管理公司则是由业主委员会选聘提供服务的，它承担的主要职责是对房屋进行维修、养护并且对所在区域内的环境卫生、公共秩序、设备设施进行维护。"但现在很多物业管理公司实际是为开发商服务的，帮助开发商管理小业主。"

　　国务院《物业管理条例》赋予业主委员会多项职责，包括代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同；监督和协助物业管理公司履行物业服务合同等。但在实践中，业主委员会行使职能困难重重，业主委员会对物业管理公司的监督或者解聘往往引发纠纷甚至暴力行为。当开发商或者物业管理公司侵权时，业主委员会提起诉讼还面临主体资格的难题。

　　提案赋予业委会法人主体地位

　　谢倩明说，导致上述诸多问题的主要原因，是目前业主委员会的成立缺乏法律上的程序保障，业委会成立以后没有明确的法律地位，其运作缺乏相应的指导监督。为规范住宅小区物业管理权，建设和谐社区，建议省人大尽快修改《广东省物业管理条例》，进一步明确业主委员会的设立程序和相关主管政府部门的管理职责：

　　1.赋予城市街道办事处（农村镇政府）对所辖区物业管理小区（大厦）业主大会的召开和业主委员会成立的指导和监督权，为小区管理实现居民自治提供保障。法规应明确第一次业主代表大会召开的方式、程序及候选人产生的方式。对符合条件的住宅小区限期成立业主委员会。

　　2.赋予业主委员会法人主体地位。目前业主委员会无法到民政部门进行法人社团登记,应确立业主委员会的法律主体地位，使其能够代表全体业主行使谈判、诉讼等维护业主合法权益的活动。

　　艰辛维权路

　　怕报复母亲哭求女儿"退会"

　　业主维权有多难？日前，记者采访了不同小区的几个业主，他们向记者叙说了段段"辛酸史"。

　　业主代表被人恐吓跟踪断电

　　海珠区某大型楼盘的业主张小姐，把其小区的现有业委会称为"伪业委会"。张小姐说，当时成立业委会是由物管公司发起的，7个委员中有4人或是物管代表、或与发展商有紧密联系。

　　"所以业委会两年来基本不作为"。张小姐说，本来规定每月接待业主的活动，要求公布物管公司收支情况，小区道路、孩子读书问题等，业委会统统不管。"7人会"中的3名"纯业主"虽然想做事，但物管公司要求过半数才可以签名。

　　张小姐说，于是她与其他业主们要求换届。但这个诉求受到很大的阻挠，比如小区封锁宣传栏、用铁丝把业主信箱里的信件划拉出来，对"主要业主"进行跟踪、断电、钥匙孔封腊、恐吓家人等。为了防止遭到打击，业主购置了DV机，但持机的住户在一次反映问题时遭到了殴打。

　　业主们也分成了两派，一方是热情支持，另一方则担心"斗不过对方"。张小姐说："我们只是希望用不冒险、不激进的态度，来促成问题的解决。"

　　和张小姐一样，广州大道中某楼盘的宋小姐如今也是心情复杂。这阵，她母亲不断从深圳打来电话，哭求女儿："不要惹事，听说有个大楼盘的业主被打得很惨。"宋小姐一直热心业委会工作，并且很有希望当选所住楼盘第三届业委会委员。

　　"前两届主任都被打击报复过，第一个主任被泼红油，第二个家里门锁被封住了，我则被撬过门。"宋小姐说，楼盘有十几年历史了，面临很多维修的问题，始终需要业主出来做这个事。

　　业委会告状法院不受理

　　刚住了两年，电梯便有恙了。谁来修？2002年底，五羊新城路段"东悦居"的业主碰到了这个问题。从当年12月中下旬开始，业主们多次要求开发商东华实业有限公司缴专项维修基金，一直没有结果。

　　2003年8月，业主以业委会的名义起诉到原东山区法院，但法院认为，法律法规没有赋予业委会诉讼主体资格，因此业委会不能做原告。接着，业主李女士率先以个人名义，状告开发商。原东山区法院认为以个人名义对维修基金提起诉讼，诉讼主体不对，驳回了上诉。东悦居业主提出上诉。其后，中院裁决，李女士可以作为诉讼主体，案件发回重审。

　　2005年1月，原东山区法院正式开庭审理此案，李女士胜诉，判令开发商应补缴原告3724元的专项维修基金。开发商不服提起上诉，今年1月法院最终作出了一个令小业主们颇感意外的裁定：因现行法律法规对维修基金的民事权利义务关系的调整尚无具体规定，撤销一审判决，驳回业主李女士的起诉。

　　成功案例

　　化干戈为玉帛多亏"芝麻官"

　　本报讯

　　（记者曾卫康通讯员王峥)"发展商卷款潜逃，楼盘烂尾，拆迁费无法得到补偿，业主不交管理费，物业管理公司强制停水停电……面对种种困境，业主委员会想到了居委会"，世纪广场业主委员会主任邓桂兰婆婆已经是业主委员会"两朝元老"，她向记者讲述了自己的维权故事。

　　目前，世纪广场有12栋大楼，居民1400多户，其中，商品房800多户，拆迁户600多户。2002年上半年，世纪广场业主委员会正式成立。到了2002年底，世纪广场发展商卷款潜逃，引发了一系列矛盾。面对种种困境，业主委员会想到了街道和居委会。

　　居委会马上向街道报告情况，街道马上介入，调解矛盾。为突破困境，居委会和业主委员会牵头召开有物业管理公司和业主参加的"四方会谈"。最后拖欠的物业管理费交了，业主对物业管理公司的要求也落实了。现在，业委会委员"竞选"、业主委员会换届大会、每年小区"工作报告"、物业管理公司"财政预算案"、物业管理公司招投标……在每件大事中，居委会、街道、司法所、房管局等都充当"公证员"、"调解员"、"参议员"等等，每一件大事都少不了"芝麻官"。

　　各方说法

　　别等出了问题才想起业委会

　　"不要等出了问题才想起来成立业委会。"广州市物业管理协会的有关负责人这样说。

　　物业管理协会

　　街道指导业委会成立有两大好处

　　关于业委会成立进度慢的原因，除了发展商暗中阻挠等因素外，小区业主缺乏热情、没有时间和精力等都是重要原因。只要与物管相安无事，就不会想起成立业委会。因此，政府的指导和帮助非常必要。

　　据透露，为加快推动小区业委会成立的进度，广州物业管理协会下属的业委会成立指导小组将组织专家开展培训和指导工作，解答大家对成立程序的一些疑问。

　　有关负责人表示，由街道办事处指导业委会成立有两个好处：一是能够更方便业主按属地原则就近向街道办理申请登记成立业委会，简化手续。二是相对于一区、一县一单位的房地产行政主管部门而言，街道与镇政府深入基层，数量上、人力与物力上要强得多，更重要的是比行政主管部门更了解所辖各小区各楼盘的具体情况，掌握各种更详细的资料，能更好地推进业主委员会的成立。

　　民政局：将加强街道介入小区事务职能

　　广州市民政局负责基层政权和社区建设的有关负责人接受本报采访时表示，根据去年下发到街道的《广州市政府关于加强街道工作的意见》，街道办事处对城市管理工作履行的职责和任务包括"对未实施物业管理的住宅区，由街道负责组织推进物业管理"，"处理物业公司与业主委员会、业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉，负责调解小区居民群众的投诉"等。该负责人表示，目前街道办事处在这方面还做得比较少，今后将加强这方面的职能。（曾卫康）

　　对话业委会主任

　　广州业主维权代表人物之一孙威力筹备业委会联谊会

　　全市业委会不妨携手维权

　　孙威力递给记者的名片上印着的头衔是：广州业主委员会联谊会筹委会主席。

　　孙威力是广州业主维权的代表人物之一，此前在被称为"广州维修基金第一案"的东悦居小业主状告开发商追缴维修基金一案中，他作为东悦居业委会主任，不遗余力，摇旗呐喊。昨天，就广州业委会联盟的设想，孙威力接受了记者采访。

　　记：广州业主委员会联谊会的筹办理念是什么？

　　孙：业委会是业主的娘家，而联谊会就是业委会的娘家。业主委员会是目前业主自治的最有效形式，但现实情况不容乐观。一方面业主委员会普遍难产；另一方面，业主委员会也没有自己的协会，无法建立有效平台。而相对来说强大的房地产开发商早已拥有自己的协会。业委会联谊会成立后，广州的业主委员会成立可以得到支持，业主可以更好地维护自己的权益。

　　记：就你掌握的材料，现在广州有多少个业委会？

　　孙：市国土房管局提供的数据显示：全市有物业管理服务的小区（大厦）共3617个，其中已成立业主委员会429个。很多业主与物管的纠纷，往往始于琐碎的民事纠纷，但由于没有业委会或者业委会缺席，加上业主天生的弱势地位，容易导致纠纷放大。在利益博弈中，业主明显不利，甚至遭受身心伤害，民事纠纷上升为刑事案件。

　　记：刚才我们也向不少业委会主任了解过，有的物管在业委会出面要求解决某些问题时，会对业委会负责人予以利益上的暗示。你对这一点怎么看？

　　孙：的确有这种情况，也有极个别业委会主任觉得自己有点权力，物管怕自己了，就会把不住关。这一点需要大家共同监督。

　　对话开发商

　　省政协常委、香江集团总裁翟美卿表示业主是开发商的"上帝"

　　小区纠纷主要责任在开发商

　　本报讯

　　（记者王洪伟、刘旦）昨天，本报记者采访了参加省政协九届四次会议的房地产界的两名女政协委员，她们一致认为，目前楼盘与物业公司、开发商之间的诸多纠纷，主要责任在于开发商，必要时候，政府部门应出来纠正一些开发商的不良行为。

　　当选为省政协常委的香江集团总裁翟美卿，昨天下午接受了本报记者的专访。

　　最近几年涉足房地产行业的翟美卿说，对于开发商来说，自己开发的住宅小区的业主，就是"上帝"。如果不好好善待你的"上帝"，他们就不会买你的楼，你的事业还有什么前途可言！"这等于慢性自杀，对开发商来说！"翟美卿委员说。

　　翟美卿委员对于开发商恶待自己开发建设的小区内的业主的做法感到不齿。她说，每个小区都会出现形形色色的纠纷，但作为强势的开发商，有权有钱，对于相对弱小的业主，应该帮助他们，善待他们。如果一个开发商对自己的业主采取野蛮的、暴力的行为方式，那就是这个开发商做人有问题，最后会自毁江山。

　　昨天下午，八届、九届省政协委员、香港怡景集团投资发展有限公司总裁刘伟宏在接受记者采访时说，目前广东住宅小区中存在的诸多纠纷问题，是一些发展商为了经济利益，加上有商业道德、法制意识等多方面的原因，没有与业主委员会处理好关系，导致矛盾激化，甚至出现流血事件。

　　刘伟宏委员说，发展商把房子建好后，就要委托或者通过招标的方式，让有资质品牌好的公司来管理；或者由业委会自己来决定由哪个物业管理公司来管理。

　　她说，对有的楼盘发生流血事件甚至公然闯进业主家里伤害无辜的事件，政府有责任出来处理，还受害者以公道。全社会都有责任站出来，不管发展商"背景"有多深，都要给受害者一个说法。本报人大报道组

叶公好獒

大型居住区业主委员会组建方法的初探



北京天鸿集团公司 陈纳 朱宏山

　　随着房地产竞争的日趋激烈，开发商对市场的关注程度越来越高，兴建的物业项目规模越来越大。特别是7月13日北京成功取得2008年夏季奥运会的主办权，今后7年北京发展建设中，大规模的建筑群就会像雨后春笋般的涌现出来，其中不乏有许多大型居住区，作为物业管理行业，借奥运的东风定将有一个质的飞跃。

　　对于大型居住区的物业管理，一些老牌的物业管理企业，已经摸索出一定管理经验。在1997年北京市房屋土地管理局发文要求在北京开展组建居住小区物业（业主）委员会的试点工作，许多大型居住区的物业管理企业积极响应，先后成立了小区业主委员会-（以下简称业委会）。但是由于当时住房商品化程度不高，城镇住房制度改革深度不够，业委会成员的组成绝大部分都是购房单位的工作人员，并不是居住区的真正的业主或使用人，少部分商品房购买者（业主）对于自己购买房后应享有的权利和义务也不是很清楚。所以成立的业委会中能够充分发挥作用代表和维护全体业主合法权益的不多。经过几年的探索，随着住房制度改革的进一步深化，居民以个人出钱买房的现象较为普遍，居民成了物业所有权人即业主。

　　他们对物业管理的需求和要求也越来越高，对维护业主合法权益的意识也越来越强，再加上政府对业委会这一形式的大力宣传，使得在同一居住区的业主们自发要求物业公司尽快组建代表全体业主利益的业委会。这一现象在一些大型居住区尤为明显。

　　过去，在大型居住区中组建业委会时，由于单位产权占有绝大多数，业委会的选举基本上是走形式，对于政府文件所规定的组建方法，在执行过程中也未发现有何不妥，但现在一个居住区，建筑面积将近100万平方米，近万户居民，一个组团也有十几万平方米，近1500户居民，面对这么多单个业主（产权人），组建业委会无疑是一项繁重、细致而又漫长的过程。对于原有的政府文件所规定的组建业委会方式方法，就需要更进一步的认识和探讨。

　　一、业委会筹备组

　　1、文件规定：由开发商和物业管理企业并可邀请所在地街道办事处、派出所等有关部门，成立业委会筹备组，制定业委会组建方案，起草业委会章程。

　　2、执行中的问题： 1）筹备组成员中按文件所规定的成员无可厚非，但之中没有业委会的主体即业主参加，这样势必给小区业主的感觉是，将来成立的业委会成员是开发商或物业管理企业所指定的人员，他们代表的是开发商或物业管理企业的意志，业委会成立后必然是一个傀儡组织。从业委会组建一开始就没有体现选举的公平、公开、公正的原则，必然会引起广大业主的不信任、抵触。 2）筹备组组建的时间：在广大业主未了解业委会的有关责、权、利的基础上，冒然出现了一个业委会筹备组使广大业主对筹备组的性质、职责产生迷惑，这样对筹备组工作的支持度就不会很高。

　　3、建议： 1）业委会筹备组应在召开第一次业主大会或业主代表大会时，由业主推选可依赖的3-5名代表与开发商、物业管理企业、小区办工作人员一起组成筹备组。在会上讲明筹备组的职责、工作范围。 2）为体现公平、公开、公正的原则，筹备组的全体成员将不能作为第一届业委会的候选人。

　　二、业主、业主代表和使用人

　　1、文件规定：业委会候选人应是业主或业主代表、使用人，业委会中使用人不能超过总数的30%

　　2、执行中的问题：现购房人群中产权证上的人往往不是使用人，例如父母出钱为子女买房住，业主（产权人）还是父母，但不居住在此；子女买房与父母在城里的房相置换即子女住父母房，父母住子女房，双方都成为了使用人；房屋产权人虽然写了丈夫（妻子）的名，但按婚姻法妻子（丈夫）也是该房的产权人之一，难道就不能成为业主？现在往往是产权证写的是丈夫（妻子）的名，可妻子（丈夫）在家有时间可参加业委会，但他（她）只能作为使用人，而且还受人数的限制（不得超过30%）

　　3、建议：对产权证上注明产权人（业主）其配偶也应作为业主，而不应作为使用人或委托人。真正意义的使用人应是使用房屋者与产权人有合同契约，存在租赁关系的人。因此父母住子女房，子女住父母房也应视其为业主。

　　三、业主大会和业主代表大会

　　1、文件规定：召开应由全体产权人（业主）、使用人代表参加的业主大会，审议和通过业委会章程、选举业委会委员、组建业委会。

　　2、执行中的问题： 1）大型居住区全体业主上千人，召开全体业主大会不可操作（全国人民代表大会也不过3000多人）；召开业主代表大会若按比例10%-15%也有近几百人。这对一个小区来说，能否有这么大的地方召开此类会议，值得怀疑。 2）业主代表如何产生？每栋楼选1-2位，高层选2-4位，如果是保证全体业主行使权利，这楼代表也需全体业主投票选举，只不过他们是对本楼业主代表的选举。楼代表在选举时，楼代表候选人如何产生？业主之间如何了解？等等这些问题势必导致选举工作的复杂性和繁琐性。但为体现选举的公开、公平、公正，也必须要这样做。

　　3、建议： 1）物业公司在小区办的协助下，以公告形式在小区醒目位置或以书面形式向每一位业主发出通知，力邀他们加入小区业主代表大会或业委会候选人。在公告和书信中把业委会的职责、应具备条件和政府的有关规定一并详实告知。这样真正关心小区建设，有工作时间、有公益心的业主自然就会来报名。报名的人数应该不会很多，因为毕竟大家都有工作，往往是心有余而力不足。 2）根据报名情况，召开小区第一次业主代表大会，组建筹备组。

　　四、业委会候选人的产生

　　1、文件规定：业委会候选人的产生是由业主代表、使用人代表、以及居委会代表协商推荐产生。

　　2、执行中的问题：显而易见，业委会候选人的产生，并不能代表最广泛业主的意见，透明度不高，使业主对候选人缺乏关注度、信任度。

　　3、建议： 1）由筹备组从报名参加业主代表大会的人员中，征集所有愿意参加业委会委员候选人竞选的业主，把他们的简历、照片和联系方式在小区醒目的地方公布。让小区全体业主对他们有一个初步认识。 2）筹备组制定两级选举的方案和业委会章程，在第二次业主代表大会召开时，由报名的业主代表投票选举正式的业委会候选人并通过业委会章程。

　　五、业委会委员的产生

　　1、文件规定：业委会委员可通过召开的业主大会或业主代表大会选举产生，也可以通过公告的方式产生。

　　2、执行中的问题：如前所述，对于大型居住区召开业主大会或业主代表大会可操作性值得商榷；单纯使用公告方式透明度较差，体现不出选举的公平、公开、公正原则。

　　3、建议：在上述业主代表大会上投票选举产生的正式业委会候选人后，筹备组再将他们的简历、照片和联系方式等资料以书面形式传递给每一个业主，再按照公告方式投票选举出第一届业委会的委员。

　　六、其它的一点认识

　　1、国家或物业管理主管部门应建立业主委员会选举制度

　　业委会选举制度是指建立选举业主委员会成员的制度，这一制度应包括业主委员会选举的基本原则、组织、程序、方法等。业主委员会评定选举制度对于保障业主和使用人的合法权益发挥物业管理企业的作用，加强物业小区的建设都具有十分重要的意义。

　　2、端正舆论宣传导向，积极正面宣传物业管理和业委会在城市管理中的作用。

　　物业管理在我国产生的时间还比较短，但物业管理在提高一个城市的管理水平起着积极的推动作用。深圳荣获"2000年世界花园城市"的称号，这与深圳市物业管理从业队伍的辛勤工作密不可分的。一些城市的商业区、商务区通过规范的物业管理已成为城市面貌的一道风景线。居住区物业管理工作的健康发展是改善与提升居民生活环境质量的重要保障。但是在相当长的一段时间内，物业管理行业不被社会各界所重视，批评较多，正面报道宣传太少，甚至舆论导向把物业管理企业视为居民居家过日的"出气筒"。业主们对物业管理认识不足，对业委会的作用更是含糊不清，只重权利无视义务。把业委会视为业主与物业企业"斗争"的载体。因此在组建业委会时，物业企业一定要加大业委会责、权、利的宣传力度，正确引导业主认识到：业委会不仅有监督选择物业管理企业的权力，还有约束规范全体业主行为的义务。多层次、多渠道、多角度、多方式、长时间地对广大业主（居民）进行广泛的宣传教育，让其逐渐成为"理性"的消费者，进而关心小区的公益建设，充分理解物业管理企业的经济利益和社会责任，自觉参与小区的道德、环境建设，形成"以德制区"的风尚，支持物业管理企业正当的管理措施，真正实现"物（物业企业）业（业主）双赢"的管理目标。

　　3、建立业委会有利于调动广大业主和使用人参与小区物业管理的积极性和主动性

　　物业管理企业对于小区实施物业管理必须着眼于实效、着眼于调动最广泛业主的积极性和主动性。现代的业主具有理性的消费能力和强烈的参与意识。小区物业管理的发展道路将是向业主自治和专业化的物业管理企业相依赖的管理模式。建立业主委员会选举制度，让业主通过直接选举的方式，选举产生业委会成员，可以进一步调动业主自我管理的积极性，把许多物业企业不好管、管不了，或者不该管的事情管理起来，使物业管理企业真正的把精力放到物业管理的宗旨上。即使广大业主所购置的物业在使用寿命中尽可能的保值增值。

　　4、业委会委员的组成结构非常重要

　　业委会虽然是居住区业主自已的组织，但她的组建必须依靠物业企业。物业企业是业委会组建的具体操作人，在其中起着最为重要的作用。因为物业企业是与小区中上千业主打交道最多的部门，对于每个业主秉性、职业等也最为了解。在业委会筹建时，物业企业可以向筹备组推选或动员适合做业委会候选人的业主，积极参与业委会的组建工作。业委会委员的基本条件应是：道德品质好、热心公益事业、有大量的工作时间（这点非常重要）、责任心强、有一定的组织协调能力。另外，候选人所从事的职业也一定要考虑，比如：财会、建筑、法律、新闻、公关、管理等专业的人士可优先考虑。特别是在业委会成立后，业委会的主任、副主任、秘书的人选，对于业委会日后开展工作尤为重要。

　　5、物业企业应正确处理好与业委会的关系

　　物业管理企业往往在成立业委会时，害怕将来成立的业委会与物业企业两条心，与自己对着干，甚至解聘物业管理企业。因此在选举时搞小动作，提名或指派一些业主到业委会中去。其实这样做是大可不必的，因为往往那些同物业企业关系好的业主都没有广泛的群众基础，也不一定有足够的时间和能力来处理业主与物业企业之间的矛盾，更不能在公平、公开、公正的基础上解决小区存在的问题，最终使业委会难以发挥作用，形同虚设或发挥作用不当，使业委会所做的决定无人执行。业委会的工作让大多数业主不满意，物业企业也不满意，从而更加削弱了业主对物业企业的信任度和依赖度。物业管理企业只要在日常管理中，在收费标准问题和服务质量问题上尽力按照政府规定或依据小区实际情况，同业主真正选举出来的业委会协商达成共识，节约业主的每一分钱，用好业主的每一分钱，我相信广大业主的眼睛是雪亮的，他们会给物业企业一个宽松的工作环境，支持、配合物业企业所从事的工作。广大业主们迟早会认识到家园必竟是每位业主共有的、永久的；物业企业为业主共同的家园按合同提供的服务，是暂时的，有期限的，物业企业的利益目的也只是保本或略有盈余。但是，物业企业回报给全体业主的将是一个舒适、整洁、安全、崭新的居住环境。

叶公好獒

业委会成立完全手册

作者：佚名 文章来源：海峡都市报 点击数：97 更新时间：2005-12-30
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当小区业主与开发商或者是物业管理公司发生纠纷时，业主们在与开发商或物管公司交涉的过程当中，深感作为个体的"弱势"，很难与开发商、物业管理公司处在平等的地位。大多数人要么选择忍气吞声，要么选择极端的手段，比如拒交物业管理费；少部分人在忍无可忍的情况下，只好诉诸法律。
然而，2003年9月1日正式实行的《物业管理条例》中明确规定：业主委员会作为业主大会的执行机构，将代表全体业主维护整个物业管理活动中的合法权益，包括选聘、续聘物业管理公司；监督、审核物业管理公司各项收费的支出，决定专项维修资金使用、续筹方案；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同等等。
除此之外，当开发商与业主发生纠纷时，业主委员会在与开发商的交涉中，可以化个体的"弱势"为整体的"强势"，更好地维护业主们的合法权益。可以这么说，业主委员会的成立真正地让全体业主"当家做主"。
业主委员会有这么多的作用，但在泉州，成立业主委员会的小区却不多。记者了解到，一部分原因是，业主们"当家做主"的意识不强，对成立业主委员会不热心；另一部分原因则是，想成立业主委员会的小区业主们，却不知道怎么成立业主委员会，他们不懂得什么时候应该由谁来组织成立业主委员会，成立当中，应该做哪些事情，这些问题成为很多小区成立业主委员会的障碍。
当然，现在有的小区业主则"专业的事让专业的人去做"，请律师全程协助成立业主委员会。今年初以来，厦门联合信实律师事务所泉州分所的律师就协助泉州的几个小区成立业主委员会，本报记者选择跟踪了其中较典型的小区成立业主委员会的全过程。为了让更多的小区能够顺利成立业主委员会，以便让业主们更好地维护自身的权益，本报特别推出《业委会成立完全手册》。【本手册仅供业主参考，并非唯一可操作格式。】




何时召开业主大会　　由谁成立业委会




依据：《福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法》第四条，在同一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。




步骤：发起人调查该小区是否具备成立业主大会及业主委员会的条件。当业主入住率（交房）达到50%以上，或者竣工验收合格交付使用满两年的小区，可以成立业主委员会。开发商或者业主代表均可召集成立业主委员会。




备注：因为首次业主大会召开，必须制定《业主大会议事规则》、《业主公约》，并选举出业主委员会成员。根据《物业管理条例》、《业主大会规程》，《业主大会议事规则》、《业主公约》必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主委员会成员必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过，因此实际操作中，发起人调查该小区是否具备成立业主委员会的条件，应考虑业主入住率（交房）是否达到2/3以上。




如何召开首次业主大会并成立业主委员会




第一阶段：成立筹备组（先拟定筹备组成员名单）




依据：《业主大会规程》第五条，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。




步骤1：发起人发布倡议书，在小区内张贴或（兼）挂号信邮寄，倡议业主踊跃参加此项活动，并给予热情的支持；请业主自荐或推荐热心于小区公益事业的业主加入筹备组。




　　　　《成立业主大会及业主委员会倡议书》
××小区广大业主：
××小区有（ ）户业主，现已建成入住的有（ ）户。由于小区未成立业主大会及业主委员会，小区公共事务管理存在重大问题，广大业主也无法通过有效途径进行自我管理。根据《福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法》第二条规定："物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准地范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。"同时第四条规定："在一个物业管理区域内，业主入住率达到50％以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。"
依据上述规定，××小区目前入住率已超过50％。故此，××小区已经具备召开首次业主大会，符合成立业主大会及业主委员的条件。
鉴于上述事实，广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立××小区业主大会及业主委员会，为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平，维护业主合法权益。我们作为小区部分业主，特发出召开首次××小区业主大会、成立××小区业主大会及业主委员会倡议。为此，我们倡议：
1.请广大业主踊跃参加此项活动，并给予热情的支持。
2.请自荐或推荐热心于小区公益事业的业主加入筹备组。
3.请在2005年8月28日前将权属证明复印件（土地使用证、房屋所有权证或土地出让合同）、业主的身份证件复印件及联系方式等报送联系人。
附件：发起人名单及联系方式。




步骤2：发起人（业主）向小区所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门（房管局或建设局）表达召开首次业主大会、成立小区业主委员会的意愿，并请求指导。




《关于请求建设局指导××小区成立业主大会及业主委员会报告》
××建设局：
××小区有（ ）户业主，现已建成入住的有（ ）户。……
根据上述规定，××小区目前入住率已超过50％；故此，××小区已经具备召开首次业主大会，符合成立业主大会及业主委员的条件。……
为此，我们作为小区业主，特发起成立××小区业主大会及业主委员会。现根据《物业管理条例》第十条："同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。"及建设部《业主大会规程》第五条："业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。"之规定，特恳请贵局予以指导。
附件：发起人名单及联系方式。




步骤3：发起人具报小区所在街道办事处表达召开首次业主大会、成立小区业主大会及业主委员会意愿，并请求指导。




《关于请求街道办事处指导××小区成立业主大会及业主委员会报告》，格式参照《关于请求建设局指导××小区成立业主大会及业主委员会报告》




步骤4：函告××小区所在社区居民委员会，并请求支持。




《关于小区成立业主大会及业主委员会致所在小区居民委员会函》
××社区居民委员会：
××小区广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立××小区业主大会及业主委员会，以便配合政府搞好基层工作，同时也为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平。
经过多方努力，本小区广大业主拟依法成立筹备组，并开始着手成立××小区业主大会及业主委员会。因本小区部分处于贵居民委员会区域内，故特此告知，并恳请贵委员会予以大力支持。
附件：发起人名单及联系方式。




步骤5：推举出业主代表参加筹备组。参加筹备组成员的业主代表可以自由报名或业主推举，筹备组成员根据小区大小一般控制在7～15人之间，有利于提高工作效率，如果自由报名或者业主推举的人员较多，可采取在这些人员范围内进一步推举，以控制在这一范围内。




步骤6：邀请小区建设单位（小区房地产开发公司）参加筹备组。




《××小区成立业主大会及业主委员会筹备组致××开发有限公司函》
泉州市××开发有限公司：
××小区广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立××小区业主大会及业主委员会，以便配合政府搞好基层工作，同时也为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平。经过多方努力，本小区广大业主拟依法成立筹备组，并开始着手成立××小区业主大会及业主委员会。
　　　　根据建设部《业主大会规程》第五条："业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。"规定，贵公司系本小区地产开发公司，应参加筹备组。故特此通知。




备注：如果小区建设单位抵制参加筹备组，筹备组可以将小区建设单位列为筹备组成员，每次会议用书面形式通知其来参加，如果小区建设单位拒绝参加会议，不影响筹备组的成立以及日后召开的业主大会及成立的业主委员会的法律效力。




如何召开首次业主大会并成立业主委员会




第二阶段：正式成立筹备组，公告筹备组成员名单




步骤：筹备组成员名单确定后，以书面形式在小区显著位置张贴公告。




　　《××小区成立业主大会及业主委员会筹备组公告》
××小区全体业主：
为维护小区全体业主合法权益，规范小区物业管理，本小区在部分业主的推动下，发起召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会倡议，并成立筹备组。筹备组于（ ）年（ ）月（ ）日在××召开会议，会议确定如下内容：
一、宣告业主大会及业主委员会筹备组正式成立，并推举×××、×××为筹备组会议召集人。
二、附筹备组人员名单及联系电话。




第三阶段：筹备组开始工作




依据：《业主大会规程》第六条，筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定业主大会成立的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟订《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。




步骤1：筹备组制定《××小区成立业主大会及业主委员会方案》及《××小区成立业主大会及业主委员会日程表》。




《××小区成立业主大会及业主委员会方案》
××小区有（ ）户业主，现入住（ ）户。由于小区未成立业主大会及业主委员会，小区公共事务管理存在重大问题，广大业主也无法通过有效途径进行自我管理。鉴于此，广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立业主大会及业主委员会。特制定如下召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会方案。
一、召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会目的。
召开首次业主大会，成立业主大会及业主委员会，为配合政府基层工作提供便利，同时也为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平。
二、召开首次业主大会，成立业主大会及业主委员会条件及法律依据。
《福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法》第二条规定："物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准地范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。"第四条规定："在一个物业管理区域内，业主入住率达到50％以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。"××小区目前入住率已超过50％，根据上述规定，××小区已经具备召开首次业主大会，符合成立业主大会及业主委员的条件。
三、业主大会成立指导单位。
1.××区建设局；
2.××街道办事处。
四、支持单位。
××社区居民委员会
五、召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会具体事项。
（一）成立筹备组
1.业主大会筹备组成员：小区建设单位（小区房地产开发公司）、业主代表。
2.筹备组成立分四个阶段：
第一、发起人具报丰泽区建设局、街道办事处表明成立业主大会的意愿，并递送初步方案，同时请求指导。
第二、推选业主代表并邀请房地产开发公司参加筹备组。发起人在小区显著位置张贴倡议书及公告，倡议召开业主大会及成立业主委员会。倡议业主积极参与，参加筹备组成员的业主代表可以自由报名或业主推举。同时，业主代表与地产公司协调，邀请其参加筹备组。
第三、正式成立筹备组，并在小区显著位置张贴书面公告。
第四、发起人与××区建设局、××街道办事处具报表达召开业主大会及成立业主委员会意愿及具报成立××小区业主大会及业主委员会正式方案，并请求指导。
（二）筹备组工作内容及范围
1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。
2.起草拟定《××小区业主大会议事规则》（草案）和《××小区业主公约》（草案）。
3.确认业主身份，确定业主首次业主大会会议的投票权数。
4.确定业主委员会候选人产生办法及名单。
上述1、2、3、4项的工作内容应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
（三）召开业主大会并完成以下任务
1.制定《××小区业主大会议事规则》及《××小区业主公约》。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
2.选举业主委员会委员。
业主委员会委员过半数当选即可。
（四）备案
根据建设部《业主大会规程》第二十二条规定，业主委员会自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向××区建设局办理备案，并向民政部门登记。最后刻制公章。




《××小区成立业主大会及业主委员会日程表》
（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）具报区建设局表达召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会意愿，并请求指导；
　　（2）具报××街道办事处表达召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会意愿，并请求指导；
　　（3）发布倡议书，在小区内张贴或（兼）挂号信邮寄；
　　（4）收集业主材料；
　　（5）函告××社区居民委员会并请求支持；
　　（6）推举出业主代表参加筹备组；
　　（7）邀请地产公司参加筹备组；
　　（8）成立筹备组。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）召开筹备组第一次会议制定《××小区成立业主大会及业主委员会方案》及《××小区成立业主大会及业主委员会日程表》；安排草拟《××小区业主大会议事规则》（草案）及《××小区业主公约》（草案）；确定业主委员会委员产生办法；安排下一次会议时间；
（2）公告并安排推举业主委员会委员；
（3）具报区建设局、街道办事处上述事项；
（4）函告社区居民委员会上述事项。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）召开筹备组，审议、修改《××小区业主大会议事规则》（草案）；审议、修改《××小区业主公约》（草案）；确定业主委员会成员候选人名单；确定首次业主大会召开时间、地点、内容和形式；商议公告首次业主大会召开时间、地点、形式和内容；商议公告业主委员会委员候选人产生办法及名单；商议公告《××小区业主大会议事规则》（草案）、《××小区业主公约》（草案）；商议公告业主名单及投票权数等事项。
　　（2）公告首次业主大会召开时间、地点、形式和内容；
　　（3）公告业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　（4）公告《××小区业主大会议事规则》（草案）、《××小区业主公约》（草案）；
　　（5）公告业主名单及投票权数；
　　（6）具报区建设局、东海街道办事处上述事项。
　　（7）函告社区居民委员会上述事项。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）召开首次业主大会，审议并通过《××小区业主大会议事规则》、《××小区业主公约》；
（2）选举业主委员会委员。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　备案、登记、刻制公章。




如何召开首次业主大会并成立业主委员会




步骤2：确定业主委员会委员候选人产生办法并及时予以公告，并发动业主进行推举。
《业主委员会委员候选人产生办法》
1.业主委员会由（ ）人组成，均由业主担任。业主委员会委员由业主大会选举。
2.业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务,按时交纳物业服务费用；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
3.业主委员会委员候选人由业主自荐或推举，每个业主最多只能推荐（ ）名。
4.自荐或推举业主委员会委员候选人应于（ ）年（ ）月（ ）日前将名单报筹备组（交筹备组成员即可）。
5.自荐或推举业主委员会委员候选人提交业主大会选举，得票超过表决权半数以上的前（ ）名组成业主委员会。




备注：业主委员会组成人员数量可根据小区大小来确定，一般为5～15人。候选人数量控制在比业主委员会组成人员多20%以内。




步骤3：安排草拟《××小区业主大会议事规则》（草案）及《××小区业主公约》（草案）。




步骤4：确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。
依据：《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》第五条，首次业主大会会议筹备组根据业主所持有的《房屋所有权证》或其他能证明其房屋权属的合法有效文件确认业主身份或进行业主登记。共有物业的业主按享有的产权比例行使业主权利。
第六条，业主依据投票权在业主大会上对提交大会讨论的事项行使表决权。业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。业主拥有的房屋建筑面积按其《房屋所有权证》登记或其他能证明其房屋权属的合法有效文件的房屋建筑面积为依据。未售房屋的投票权属建设单位或公有住房出售单位。业主可以书面委托代理人参加首次业主大会投票。




步骤5：确定业主委员会委员候选人名单。




步骤6：筹备组对草拟的《××小区业主大会议事规则》（草案）及《××小区业主公约》（草案）进行讨论、修改。




步骤7：确定首次业主大会召开的时间、地点、形式、内容（制定业主大会议事规则、制定业主公约、选举业主委员会委员）。
依据：《业主大会规程》第十五条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　 　第十六条，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　 　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》第七条，同一个物业管理区域内业主超过200户(含公寓、写字楼、商场、车库)的，可以幢、梯位、楼层等为单位，推选并委托一名业主代表参加首次业主大会会议。委托业主代表参加首次业主大会会议的，业主代表应当于首次业主大会会议召开前3日，就会议拟讨论的事项书面征求其各业主意见。凡需会议上投票表决的，业主赞同、反对及弃权的意见及具体票数经本人签字同意后，由受委托的业主代表在首次业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加首次业主大会会议的，其所代表的业主可以另外委托一名业主代表参加。




《首次业主大会表决方式》
1.本次会议表决采用集体讨论与书面征求意见相结合方式。有条件参加业主大会的，可以参加集体讨论表决；因故不能参加集体讨论的，可以通过书面征求意见方式参加讨论表决。
2.参加集体讨论的业主应于（ ）年（ ）月（ ）日（ ）点准时到会。
3.因故不能参加集体讨论的业主，应于（　）年（　）月（　）日前（含当天）将筹备组提供的《意见反馈及表决表》按规定方式填写并送交筹备组。
4.《××小区业主大会议事规则》、《××小区业主公约》经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效。
5.业主委员会委员候选人提交业主大会选举，得票超过表决权半数以上的前五名组成业主委员会，得票最多为业主委员会主任，次之为副主任，其余为委员。业主可以选举候选人为委员，也可选举其他业主为委员。
6.鉴于业主表决权数不同，所有《表决表》均应签名方为有效。




步骤8：在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告上述事项。




步骤9：将会议召开事项通知房地产行政主管部门、办事处及居民委员会，并邀请上述单位参加。




第四阶段：召开首次业主大会及成立业主委员会




依据：《业主大会规程》第八条，筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　 备注：如果30日内筹备工作无法顺利完成，可顺延召开首次业主大会及成立业主委员会，时间视情况而定。
步骤1：召开首次业主大会，审议并通过《××小区业主大会议事规则》、《××小区业主公约》，并按如前《产生办法》选举产生业主委员会成员。
步骤2：公告业主大会决议。




第五阶段：业主大会及业主委员会成立备案




依据：《业主大会规程》第二十二条，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门备案。




第六阶段：刻制业主委员会印章，业主委员会履行职责