亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放心！

tsing

业主被盗，物业管理应否赔偿？


作者：本站搜集 文章来源：本站搜集 点击数：5845 更新时间：2005-3-26


我是某住宅小区的住户，上个月１２日凌晨我出差回来，发现家中被盗，经过清点，我家中财产被盗损失大约为十二万元，我及时向辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。我想请问，我每月都按时缴纳了管理费，这次财产损失是否可以要求管理处给予赔偿？
王先生类似的问题，我听到过很多次，提出问题的有物业管理界同行，也有小区业主，但我始终无法就这样的问题给大家一个标准答案，得根据具体情况具体分析。物业管理公司是否应当就小区业主财产被盗承担相应的法律责任，首先取决于物业管理公司在实施物业管理活动中是否有过错。法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义务。这种义务又可以分为法定义务和约定义务两种。目前的法律尚未有明确的规定，物业管理公司应对小区业主的财产负保管义务，也就是说物业管理公司对小区业主的财产安全没有法定的义务。同时，目前大多数已签订的物业管理合同中都有明确的约定，物业管理公司不承担小区业主的财产保管责任。那是不是说物业管理公司也没有对小区业主负有财产安全的约定义务呢？我个人认为并不一定。
囿于物业管理行业发展的现状，我认为目前绝大多数的物业管理合同对小区业主是没有普遍约束力的。我倾向认为，大多数物业管理公司和小区业主形成的是一种事实上的物业管理合同关系。这种事实上的物业管理合同关系因为没有对双方的权利、义务形成书面的一致意见，它的适用就比较模糊。但有一点可以确定：相对于一个没有实施物业管理的小区，有专业物业管理的小区之内，业主的财产是应该更为安全的。但这种安全本身并不是物业管理公司的义务，否则就会无限制地扩大物业管理公司的责任。这里的义务是指物业管理公司在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，物业管理公司实施的安全措施包括：值班保安对犯罪分子的威慑力量；物业管理工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用；接到报警信号的及时处理措施等。针对上述义务我们可以看出，物业管理公司在实施财产安全方面措施的过错包括：值班保安的擅离职守，物业管理工作人员对已发现的不安全情况视若罔闻，接到报警信号没有及时采取应对的措施等等。
并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定要承担相应的法律责任，物业管理公司承担法律责任还需要证明这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。按照法律的规定，这类案件，适用的是举证责任的倒置，即物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。物业管理公司不能提供上述的证据，就应当承担小区业主财产被盗的法律责任。
毕竟，业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的，物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定，物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解的范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。
除了上述有关法律的一些理论性问题外，在实践中如果业主想要通过法律的途径向有赔偿义务的物业管理公司主张权益的话，目前还存在着一些难以逾越的问题，审理此类民事赔偿案件的一些必要证据例如核定业主财产损失的具体金额等，最终需要通过刑事案件的审理结果来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实当中类似的案件大多数被迫中止审理，进入漫长的等待期。
王先生，您所提出的问题在现实当中确实普遍存在，但目前通过法律途径解决还有一些不能排除的障碍，希望我的意见能解决您的疑惑。

tsing

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

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http://wh.house.sina.com.cn 2005年05月10日17:28 新浪武汉房产


　　"望京命案"及其类似案件之所以不断地被人们关注，主要是因为人们对物业管理公司保安服务的法律责任问题一直还存在模糊的认识。

　　《物业管理条例》第36条第二款规定："物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。"这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个"预警"，这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争论的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

　　第一，物业保安服务不是一般意义上的治安。

在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。

　　第二，物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任。

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害；保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。"望京命案"就是物业管理公司未尽到后者之人身保护义务而发生的。

　　那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢？我想主要应从三方面进行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之减少应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规则。

　　第三，物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。

根据《合同法》第107条："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"以及《物业管理条例》第36条的规定，物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对其违约行为承担责任，除非证明有免责的事由。一般物业管理公司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证明自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又确实发生了(相反物业管理公司若履行合同约定则损害结果必不发生)，那么，就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此，在这种情况下，物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行物业保安服务时应当具有相当的责任心和法律意识。

　　但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同，对保安服务进行了约定，就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。此时，相对于物业管理公司保安义务的履行，业主已处于弱者的地位。如果物业管理公司收取了保安费却未能如约履行保安的义务，不对业主的损害进行赔偿的话，则损害了业主对物业管理公司的信赖利益，从而有失公平。所以，《物业管理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定"物业管理公司不承担业主的人身保险责任"这样条款，试图免除自己因不履行保安服务约定对业主的人身损害赔偿责任，是不足为取的。

　　基于以上分析，笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法：

　　第一，切实履行物业管理服务合同。

物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动，尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的保安设施设备，制定并执行好相应的保安规章制度。这是物业保安服务规避风险最根本的方法。

　　第二，明确约定物业保安服务的责任。

在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任作出明确的约定。如约定物业管理公司在尽到保安服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任，约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任，避免发生人身损害事件后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。

　　第三，加强与公安机关的合作。

物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。

　　第四，引入商业保险。

对多数物业管理公司来说，引入商业保险不失为治安风险规避的一种好办法。目前，已有保险公司开发出物业管理责任险。该险保障投保人(包括其雇员)因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。在香港，这种保险叫"第三者保险"，是一种强制性保险。另一种方式是，物业管理公司可与保险公司共同开发出一种专门针对物业保安服务中业主人身、财产损害的业主个人的保险，将其纳入保安费的附加费用一部分，由业主自愿选择是否参与，一旦发生业主人身损害，业主可直接向保险公司求偿。商业保险的合理引入与完善，最终会促进物业管理公司健康、稳定的发展，并达到业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。

L148

楼上的这篇法律分析还算是比较专业，我的理解与之一致。

tsing

在入室盗窃中物业管理公司承担的责任，
我也一直模糊，借这个机会google一些文章学习一下。

看完本人结论：要不要承担责任，跟案件事实、物业管理合同的内容，物业管理条例等相关法规关系很大。

不是精英的黑领

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
顺便说一下骏景的好，呵呵，拍一拍马先！
前几天家里换地板砖，原来的地板有些地方有黑点，有损形象。老婆大人看不顺眼，要求换地板。HS也没有说什么，让我们排队，七八月份轮上了我们。只是由于个人事务，推迟到了九月份进行。换地板行动进行了五天，弄完了。令我有点意外的是，老婆提出由于换地板，家里很脏，HS就答应安排清洁工打扫卫生，真派来了清洁工进行清理。虽然从理论上说，这些他们是应该负责，但我还是觉得比较意外。有点感动了，是不是太不坚强了？

小兄弟,这样拍马会适得其反,万一不小心拍落马脚,嘿嘿 [M05]

知更

QUOTE Created By mimn At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

要是每个进JJ来的人也都刷卡，登记，我想会安全很多，即使发生了什么，查找起来也会快些，最起码会认为KJ已经尽到责任了！！可是事实上呢？随便什么人都可以进来，难道这不是事实？？难道这点就不能解决，就不能学学别人怎么管理，难道就这么难，所以说到底就是态度和责任心的问题了，只要KJ多为业主想想，多从小事想，大事想，那多好啊！ [M10][/quote]
住同一栋楼的人，连进大门后随手关门都做不到啊 [M10] [M13]

tsing

QUOTE Created By 知更 At 2005-9-28
[quote]QUOTE Created By mimn At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

要是每个进JJ来的人也都刷卡，登记，我想会安全很多，即使发生了什么，查找起来也会快些，最起码会认为KJ已经尽到责任了！！可是事实上呢？随便什么人都可以进来，难道这不是事实？？难道这点就不能解决，就不能学学别人怎么管理，难道就这么难，所以说到底就是态度和责任心的问题了，只要KJ多为业主想想，多从小事想，大事想，那多好啊！ [M10][/quote]

住同一栋楼的人，连进大门后随手关门都做不到啊 [M10] [M13][/quote]

常事 [M13]
有一次是周末，
我要关门，
有一位老人却不满意，
"大白天关什么门？" [M07]

阿朱

JJ物业管理混乱，保安名存实亡，这是不争的实事。

我这几个月来都没见保安在我们楼下路过，唯一一次见倒他，是大白天三四点在楼下大堂的沙发上睡觉，玻璃门也大开，任何人都可随意进出。而我们那个所谓的保安全的大门，从我们入住以来一年多，都是坏的时候比正常的时候多，真 [M10]

lindows

如果物业公司是有心做好服务，却由于各种条件限制做不到，这样的话，我可以谅解。

可是，现在的物业公司，我觉得根本就没有这个心。服务范围不断扩大，住户不断增多的情况下，物业公司的员工人数，尤其是保安人数却不见增加，这样能做好工作吗？

这就好象一个单位建一个食堂，原来是10人吃饭，1名厨师，这种情况下，厨师可以做很可口的饭菜；但是当吃饭人数到50人的时候，还是1名厨师，那么能做出饭菜来给大家吃就不错了；当到100人，如果还是这1名厨师，那么我想，能做出饭来就不错了，别想有菜吃了。
[M04]

tsing

个人感觉保安的工作做得越来越差了，
上个周二晚上8：30，
南苑中庭有一位年青人和一位老人打架，
围观的人怎么劝说都没用，
大家说要找保安，
结果人家打架将近15分钟，
也没等/找到保安 [M13]

不会游泳的鱼

[M07] 就是，现在问题的关键就是保安太少，所以才盗贼横行，若这个情形变成一个盗贼圈子里的口碑的时候，骏景就危险了。 [M08]

雨人

我觉得是JJ的居住密度太大了，如果也象碧桂园的，应该好管一点。当然管理费也是他们的高多了。

琳儿

QUOTE Created By 知更 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By 翔F At 2005-9-26
这位楼主美女看末来还没有领教过上述两处"无产阶级专政铁拳头"的厉害。

就是,俺赞同,难道楼主几年前没有听说过祈福的几综灭门案件吗????
[M14] [M15]
[M15]

gz

QUOTE Created By 知更 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By 翔F At 2005-9-26
这位楼主美女看末来还没有领教过上述两处"无产阶级专政铁拳头"的厉害。

什么意思？ [M11][/quote]

无产阶级---保安也;专政---通过指定或用不正当手段获得专营管理权;铁拳头--通过暴力获取利润,我是这样理解的,不知对不对

百合静静香

这么说，物业管理都是乌鸦，比比的只是看谁更黑！
这说明，物业管理离人们的需要还相差很远，前进的动力还很大，成长的空间更大。