二手房交易费用

L148

QUOTE Created By ella At 2006-3-29
我有问题如下:
1)卖方已经供完,而买方要贷款的，属于"转按揭"吗?
2) "土地出让金: 1% (卖方付)"是否在 "一次性付款/转按揭/拍卖"3种情况下都要付?
3)"全额营业税：售房成交价 x 5.5%"是不是指那些没到2年的房子呢?比如南苑?如果是的话,已经超过2年的房子又怎么收呢?
谢谢!

我的答案：
1）卖方已经供完，买方贷款，属于买二手房的贷款，多一个评估费，显然不是转按揭；
2）按本人的知识，土地出让金只有房改房之类需要交纳，一般商品房已经交付土地出让金，无须再交；
3）房产证出证日期距再次递件交易不到两年的房屋，需要交纳营业税，按成交价的5.5%交纳，已经满两年的房产，交易时无须交纳此费用。

百草园

QUOTE Created By L148 At 2006-3-29
[quote]QUOTE Created By ella At 2006-3-29
我有问题如下:
1)卖方已经供完,而买方要贷款的，属于"转按揭"吗?
2) "土地出让金: 1% (卖方付)"是否在 "一次性付款/转按揭/拍卖"3种情况下都要付?
3)"全额营业税：售房成交价 x 5.5%"是不是指那些没到2年的房子呢?比如南苑?如果是的话,已经超过2年的房子又怎么收呢?
谢谢!

我的答案：
1）卖方已经供完，买方贷款，属于买二手房的贷款，多一个评估费，显然不是转按揭；
2）按本人的知识，土地出让金只有房改房之类需要交纳，一般商品房已经交付土地出让金，无须再交；
3）房产证出证日期距再次递件交易不到两年的房屋，需要交纳营业税，按成交价的5.5%交纳，已经满两年的房产，交易时无须交纳此费用。[/quote]

2 年的问题，偶倾向于 L148, 但这个 "房产证出证日期"在哪里可以看到。是指房产证上 最后一行 "核准日期" 格子里的日期吗

百草园

《关于做好稳定住房价格工作的意见》(全文)

http://news.soufun.com/2005-05-12/415597.htm

百草园

以上案例应该能说明点问题哦,就是说2年以内的房子是逃不掉这个营业税,而超过2年的房子如果是超过140方的话也要收.而这个2年的界定,应该是从房产证签发日期开始算的吧

-> 超过 144 的哪个是指 契税，和营业税是两个不同的税种

ella

又有问题请教:

关于卖方的个人所得税,如果是唯一自住房,房产证超过5年,应该可以免征,是吗?

那么,如果没到5年,但是超过2年了,怎么收呢?

谢谢!

百草园

按偶理解:
* 自用超过五年的，免个税
* 不到五年的：
* 若能提供上手费用发票，据实征收：（每次转让房产收入额—房产原值—合理费用）× 20%
* 否则核定征收： 个人转让房产收入× 5% × 20%

下面是网上资料
---------------------------------------------------------------------------------
1 ．个人所得税有两种计征方法（ 2006 年 1 月 1 日 起执行）：

（ 1 ）据实征收： （每次转让房产收入额—房产原值—合理费用）× 20%

（ 2 ）核定征收：

非居住用房（非住宅）： 个人转让房产收入× 7.5% × 20%

居住用房（住宅）：

自用未满 5 年的：个人转让房产收入× 5% × 20%

自用满 5 年（含 5 年）且是唯一住房的免征。

注：据实征收由税务机关审核确认征收。

2 ．个人自用房屋时间的届定 （ 2006 年 1 月 1 日 起执行）：

以个人取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税填发时间为开始时间，以转让房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束时间计算是否自用满五年。若纳税人对自用开始时间有异议，可在税款缴纳前出具有关证明文件，由调房总站代征点核实开始时间并计算自用时间：（时间不一致的，按孰先原则处理）

购买商品房：《商品房买卖合同》约定的交楼时间；

购买房改房：《单位出售公有住房缴款明细表》注明的缴款时间

自建房：规划部门的竣工验收时间。

受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。