亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放心！

King Lion

记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

L148

QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

这样的要求是不算太高，但这样的责任不应该完全由物业公司来承担的，从法律上来说，只要他们尽了自己的职责，没有明显的失误，他们没有这个义务啊！当然，我们从来都希望他们能在这方面更好地有所作为。

tsing

QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

这个月在论坛曝光的就有三宗，
另外听Lindows说未在论坛公开的还有三件，
如果所言属实，这个月就已经发生了6宗。 [M13]

野火

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

这样的要求是不算太高，但这样的责任不应该完全由物业公司来承担的，从法律上来说，只要他们尽了自己的职责，没有明显的失误，他们没有这个义务啊！当然，我们从来都希望他们能在这方面更好地有所作为。[/quote]

保安配置没有按照原有设计安排标准配置，甚至应该说是没有按照原有标准的一半配置。

这个就是物业公司的责任和问题所在。

tsing

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

这样的要求是不算太高，但这样的责任不应该完全由物业公司来承担的，从法律上来说，只要他们尽了自己的职责，没有明显的失误，他们没有这个义务啊！当然，我们从来都希望他们能在这方面更好地有所作为。[/quote]

不让盗窃案在小区内发生，
是KJ在物业管理中的义务，
但绝不是必定责任。

这个有点象"停车场"之说，
收的是停车费而不是保管费，
所以在法律上不负责丢车损失，
但事实上停车场有这个义务。
不知比喻妥当否 [M13]

野火

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

这样的要求是不算太高，但这样的责任不应该完全由物业公司来承担的，从法律上来说，只要他们尽了自己的职责，没有明显的失误，他们没有这个义务啊！当然，我们从来都希望他们能在这方面更好地有所作为。[/quote]

照L148的意思，只要他们尽到职责，没有失误就没有责任了。我表示深刻不赞同。

按照这个逻辑发展假设下去，是否可以整个骏景就安排only一个保安，累的死去活来，过劳住院，我们应该去医院里面献花慰问，还要安慰他说："虽然我们天天被偷，但是我们知道你尽力了，没有你们的责任，你要安心养病，好好休息啊"

L148

QUOTE Created By tsing At 2005-9-26
不让盗窃案在小区内发生，
是KJ在物业管理中的义务，
但绝不是必定责任。

这个有点象"停车场"之说，
收的是停车费而不是保管费，
所以在法律上不负责丢车损失，
但事实上停车场有这个义务。
不知比喻妥当否 [M13]

公安局是专门负责打击犯罪，保卫人们生命和财产安全的政府机关，是不是所有被刑事犯罪所侵害的人，都可以找公安的麻烦呢？显然不是，除非公安机关在行为过程中有明显的过错。当然，要评价对其工作的满意度，肯定会考虑到发案率，人们的安全感！一个政府具有武力作为后盾的国家强力机关都搞不好的事，要靠一个物业公司完全处理好，可能会有点难度啊！

L148

QUOTE Created By 野火 At 2005-9-26
保安配置没有按照原有设计安排标准配置，甚至应该说是没有按照原有标准的一半配置。

这个就是物业公司的责任和问题所在。

如果有物业管理标准如此规定，或者物业管理方面的合同约定，构成物业管理公司法定的或约定的义务，物业公司却没有达到，那么物业公司本身对于事故的发生就有过错了，当然应该承担相应的责任。

翔F

如果什么都不用负责任的话,那我们要物业公司来干什么？看来大家拒交管理费是应该的。

野火

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By 野火 At 2005-9-26
保安配置没有按照原有设计安排标准配置，甚至应该说是没有按照原有标准的一半配置。

这个就是物业公司的责任和问题所在。

如果有物业管理标准如此规定，或者物业管理方面的合同约定，构成物业管理公司法定的或约定的义务，物业公司却没有达到，那么物业公司本身对于事故的发生就有过错了，当然应该承担相应的责任。[/quote]

南苑早期售楼的时候是有承诺单楼栋的保安或者红帽子服务人员配置的。

也曾经在卖楼后的很短的时间段里面也是这么实施的。

当时还曾经投诉过一大栋的保安红帽子们在楼下聚众踢球的事情呢。

但是现在， [M05] 才知道，有人在楼下踢球也不失是件好事哇。


当然，落到文字这种受人以柄的事情，我相信以现有情况下物管绝对没有可能做的。

但是多少户配置多少保安，在行业上是有约定俗成的标准的。我真的很有兴趣知道，骏景配置有没有那个俗成的一半那么多。 [M07]

mimn

要是提高管理费就可以解决问题，那我宁愿提高，可是这是态度和责任心的问题，我是这样认为！不是钱的问题！

mimn

QUOTE Created By 野火 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

这样的要求是不算太高，但这样的责任不应该完全由物业公司来承担的，从法律上来说，只要他们尽了自己的职责，没有明显的失误，他们没有这个义务啊！当然，我们从来都希望他们能在这方面更好地有所作为。[/quote]

照L148的意思，只要他们尽到职责，没有失误就没有责任了。我表示深刻不赞同。

按照这个逻辑发展假设下去，是否可以整个骏景就安排only一个保安，累的死去活来，过劳住院，我们应该去医院里面献花慰问，还要安慰他说："虽然我们天天被偷，但是我们知道你尽力了，没有你们的责任，你要安心养病，好好休息啊"[/quote]
[M04] [M04] [M04] [M29]

tsing

弄清这个问题，要对物业管理的概念了解一下。

物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。

　　1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。

　　2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。

　　从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。

tsing

物业管理的法律责任以及对策
穆汉卿 广州市物业管理协会

http://www.wtolaw.gov.cn 2003-03-03 09:06:55 《福州物业管理》

物业管理行业涉及多方面的法律关系。诸如消防、电梯、高处坠物、用户被入屋偷抢伤、车场失车等，物业管理企业了解有关的法律责任及对策有重要意义。

　　◆消防　物业管理面临的最大灾难无过于火灾。我国消防法规规定：主要负责人是消防安全的第一责任人。因此管理公司（处）的一把手要亲自抓消防，平时主要是抓用户装修的消防报批及消防的验收，合格后才允许其使用；其次是保持各类消防设施的完整有效。完整是指不能擅自废改已有的消防设施，有效是指设施随时能供消防使用，不允许出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、烟感热感探头失效、消防龙头没水或拧不开等情况。一旦出现火灾，管理人员要知道先报警，组织人员疏散，及时组织扑救初始起火。消防法规有规定，没经消防专业训练的人员有责任扑救初始起火，这就是说，再大的火的扑救对他们不再是责任，而是一种见义勇为。火灾现场只能由公安消防部门处理，以利于判断起火原因，消防法规规定其他人不得处理火灾现场。

　　◆电梯　电梯是高层楼宇的动脉，也是物业管理中最容易造成人命伤害的设备。电梯管理不好造成停用，会招致用户强烈不满。管好各类电梯是管理机构的重点工作。电梯事故常见的有梯门开了梯厢没在、夹人、失速、悬停等，管理机构起码要保证电梯有懂得施救的人值班，保证梯厢内对讲的完好，在长期时间停用（如放假）前要对梯厢内是否有人进行检查才能断电。由于电梯是一种专业性强的复杂设备，管理机构最好将电梯的保养维修交托专业公司去负责，以减轻自身的直接责任。

　　◆高处坠物　高处坠物砸伤砸死行人的事不时会发生，根据《民法通则》第126条规定，建筑物上坠物伤人，建筑物的所有人或管理人要承担民事责任，但能够证明没有过错的除外。物业管理机构要避免坠物伤人的管理责任，首先是从管理上不让坠物发生，一是经常检查告诫用户不要在建筑物边缘搁置物品，令用户即使不小心也无物可坠；二是对临时进入建筑物边缘的人员，如施工人员、清洁人员、维修人员，要有专人监管，并在地面设置临时禁行区；三是人为的故意在高处扔物，是防不胜防之事，也是最可能因找不到肇事者而由所有人和管理人背上民事责任的情况。已有一些大厦高置闭路电视对大厦外墙进行保安监控，一旦发生坠物，可以从录像中找到肇事的位置，争取自身免责。

　　◆用户被入屋偷抢　用户被人入屋偷、抢以至受到伤亡，这类刑事案件即使抓不到侵害人，民事赔偿责任一般无需物业管理机构承担。近年有几宗受害人起诉管理公司的案例，是抓住管理公司在治安管理方面的夸张宣传及承诺作为起诉的理由。因此，管理机构对物业管理的治安保障方面不宜作过度的承诺。

　　◆停车场失车　收费停车场失车的赔偿责任困挠物业管理也有多年，1996年以前收费停车场失车被判赔偿屡见不鲜。1996年9月广州市政府颁布《条例》的《实施细则》规定了收费停车场应与车主明确车辆保管关系或是车位有偿使用关系，言下之意即同是收费，收车辆保管费在发生失车时要赔，收车位使用费则不用赔。但由于相应的配套措施跟不上，收车位使用费的停车场的经营牌照与收车辆保管费的停车场的经营牌照并无不同，特别是收车位使用费的停车场并无反映其场地租赁关系的租赁许可证，发生失车的诉讼中仍因不能证明其合法出租车位而败诉。从民法原则及"消法"的角度看，停车场收了费而不负失车责任也是说不通。因此，物业管理机构要避免所经营的停车场的失车赔偿责任，目前唯一的办法是加强管理和完善硬件设施，不要让失车现象发生。

　　◆见义勇为　根据1998年广东省政府颁布的《见义勇为人员奖励和保障规定》，见义勇为是指公民在法定职责之外，敢于挺身而出，和侵害财产或生命安全的行为斗争或在排除灾害事故中作出突出贡献的人。作为公民的物业管理人员（包括保安员），与犯罪分子搏斗或救灾不是法定职责，况且排除这些危险往往需要受过专门训练及配备装备有组织地进行，否则会招致无谓的牺牲或损失，付出了代价而体现不到"作出突出贡献"。不会游泳的人下水救人遇难，民工见井下的工友昏倒而不顾一切地下井救人也昏倒的教训告诉我们，在突发事件中要头脑清醒，根据客观的环境及自身的能力地选择挺身而出的方式。比如追捕持刀匪徒，在追的时候始终保持距离令匪徒的刀无从发挥，通过边追边喊等待增援会比与匪徒近身搏斗效果要好。之所以要谈这个问题，是因为人们对这个问题的认识是令人担扰的。去年报载，有家银行的储蓄所被持枪匪徒打劫，两位女职员与匪徒周旋拖延时间并设法按报警铃，事后银行负责人将她们下岗并开除党籍，理由是她们不能与匪徒拼搏导致银行的钱被抢。在这个例子中，双方力量悬殊，女职员能拖延时间并努力记住匪徒的特征已是她们勇敢的表现，她们即使去拼，只会带来人命危险增加损失。我们要弘扬正气，鼓励见义勇为，但要理智行事，用最小的代价达到最好的目的。

mimn

QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

要是每个进JJ来的人也都刷卡，登记，我想会安全很多，即使发生了什么，查找起来也会快些，最起码会认为KJ已经尽到责任了！！可是事实上呢？随便什么人都可以进来，难道这不是事实？？难道这点就不能解决，就不能学学别人怎么管理，难道就这么难，所以说到底就是态度和责任心的问题了，只要KJ多为业主想想，多从小事想，大事想，那多好啊！ [M10]