[red][B]关于成立业主委员会具体操作性问题的讨论[/B][/red]

luqing

逸景是不是分开的呀？[汗]

bystep

是不是没有必要分开呢？
北院也有很多没有卖出去吧？南苑的年轻人多，斗争起来干劲儿足，可惜时间少了些：（

兴高彩烈

最初由yama发表
哇，狼兄，难得一见啊。
下午4点参加我们的网上会议？[大兵]

[汗]
我不使用MSN的！
[汗][汗][汗][汗][汗]

yama

用CC的或现场关注吧。

airwolf

CC的号码我都不知道，系统重装后，估计她也忘了！[汗][汗][汗][汗]
只好关注中。。。。。。。。。。。。。。。。。

jjean

j_jean@163.com


拟好的稿往这里发，也给我一份，需要复印多少份请支声。

周六日我一过去就先发给几个认识的骏明的邻居。让他们再发给邻居。[微笑]

yama

最初由jjean发表
j_jean@163.com


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:hua: :hua: 能站出来的好同志越来越多了。

fei

我也可以帮忙派！[微笑]

hondamk

[汗]不是吧！！！骏景到现在还没有业主委员会？？？！！！

j12

我是新住户，真的连业主委员会都没有的话，也难怪管理费要升就升啦。

badminton

要吸取几年前成立业主委员会失败的教训。

剑客

"我们代表小业主利益"



南方都市报　 　2003-12-28 08:52:14





　　"我们代表小业主利益"
　　在广州丽江花园业委会选举中，一支参选团队以此相号召，他们能否给社区选举带来新气象？

　　□采写：本报记者　王雷　摄影：本报记者　梁音
　　今年１１月份，广州番禺丽江花园住宅小区第四届业委会换届选举拉开帷幕。"这一天我已等了好久。"曾宏说。
　　目前，曾宏是丽江花园业委会筹务小组成员之一，确切地说，他在带领一批小业主角逐业委会。
　　为了竞选业委会，这个３３岁的男人决心从一名普通的保险营销员变成一名雄心勃勃的"改革者"，尽管营销员的工作每年能为他带来１０多万元的收入。"一个小区就是一个选区，小区的业委会成员竞选区人大代表应该有广泛的选民基础。经过几年业委会工作，我将可能拥有广泛的选民基础，下一步可能会去竞选区人大代表。"早在参加竞选前，曾宏这样表达自己的抱负。
　　曾宏在丽江花园业主维权行动中渐渐为人所知，但更多的人还不了解他：他是一个热心公益的维权领袖，还是一个野心勃勃的"小区政客"？
　　目前，令曾感到不安的是，他带领的"小业主团队"并无多少胜算。若要胜出，他们必须在丽江花园９５００多名业主中，至少获得３２００名的支持。
　　参与业委会竞选的，还有两支队伍："大业主"发展商和小区原业委会。对手是如此强大，曾宏认为这是一场实力悬殊的战斗。
　　一场实力悬殊的"战斗"
　　与"大业主"发展商相比，小业主竞选业委会面临重重困难，这使他们逐渐学会团结和协作
　　１２月１６日，丽江花园第四届业委会换届选举开始投票。而１２月５日，曾宏和他的团队中有２１人顺利通过候选人审查，从而成为参选势力中人数最多的团队。
　　参选者被曾宏分为以发展商为主导的"右派"团队，以上届业委会委员为主导的"中派"团队和小业主自发参选的"左派"团队。其实，上届业委会委员大多数也是小业主，但多数被认为斗争性不强。三个不同的参选者，既有分歧，也有联合参选的可能。
　　小业主团队的"智囊团"——热心选举但不便直接出面的业主分析了对手的实力：
　　发展商是广州地产界知名的广州番禺粤海房地产有限公司（以下简称"广番粤"），由于丽江花园开发成功，广番粤公司在广州地产界享有很高的知名度。在此次选举中，它的最大优势是，不费吹灰之力就得到了１８５２张票。
　　按照这次换届选举制定的投票资格计算方法：全丽江花园共有９５１３户，选票１０２１０张，其中发展商是最大的业主，拥有１８５２张选票，包括住宅物业８１２票，主要是没有销售完的"左岸"小区，车位折合４０８票，商铺２１０票，莱茵学校、渔人码头商业区、会所等非住宅物业按面积折合选票４２２票。
　　"这些还不包括住在丽江花园的发展商职员、客户，以及这些人的朋友、家属的投票。"小业主团队里有人算了一下，发展商可以很容易地得到２０００多票，"如果在选举期间再努努力，物业管理公司改善服务，积极解决业主的问题，甚至突击做一些修理、粉刷、补漏的工作，得票应该更多。"
　　上届业委会在"当政"期间"深居简出"，政绩不为业主所知，而且在几次业主维权活动中表现不积极，被认为续任可能性不大。
　　"小业主团队"希望自己代表最多数小业主的利益，但他们除了与竞争对手较量外，还要面对小区住户的"政治冷漠"。
　　１９９７年１２月，丽江花园首届业委会实行公开选举。当时已经有４０００多户居民的选举，居然只投了１５７票。"大业主"——发展商推荐的候选人以绝对票数一槌定音，业主自发推荐的候选人全部落选。此后的第二届选举依然改变不了这种局面。
　　有人分析，参选率低的原因因为业主大多事业繁忙，放弃了自己的权利。"如果不改变业主参选率太低的问题，零散业主永远选不过大业主。"
　　小业主团队面临的困难远不止这些。
　　"一般情况下，我们认为应当是人多力量大，但实际上我认为在业主维权中，如果没有一个有效的组织，人越多力量越弱。为什么呢？有两个原因，一是不参与任何行动的人照样可以从中受益，所谓'搭便车'；二是参与行动的人特别是发起人，其参与成本高、风险大，随着时间的推移他们认为自己的投入与产出不成正比。"著名房地产律师秦兵在他的《业主维权教程》里总结了业主维权的困境，"光开会就是一门学问，松散的小业主有时候连会都开不好，更何谈组织在一起。"
　　参选业委会选举后，曾宏真切体会了秦兵所说的困境。
　　如何把松散的小业主组织起来？如何联合其它一切可以联合的力量？如何让每一个加盟的小业主都信任自己的设想？如果团队内部的意见不一致，该怎样化解以确保团队内的统一？
　　竞选基金也是一个大问题。曾宏计划办一次"助选大会"，邀请各方代表和社会知名人士参加。助选大会需要１万多元经费，需要自筹资金。
　　曾宏在小业主团队会议上提出经费问题后，一些业主反对，"我们出于为大家服务的公益心来竞选，已经耽误了不少私人时间，没有任何收益不说，现在还要自己出钱竞选，于理不通"。
　　还有更为琐碎的：寻找开会的场地；通知每一个热心业主按时开会；把每一个准候选人的房产复印件交给公证部门备案；收集每一个参选人的相片制作宣传材料；提醒每一个参选人按时交纳物业管理费以避免丧失参选资格……
　　他们缘何热衷竞选业委会
　　丽江的部分小业主在一条路失去幽雅之后，才知道维护自己的权力要拥有更强大的力量
　　小业主团队希望"执政"后，由他们自己、按照自己的设想管理、经营这个居住着几万人的小区。这种强烈的愿望来自一次次维权斗争。
　　２００１年４月，曾宏成为丽江花园桃花岸轩一套两居室物业的主人，当时他没有想到一年多后自己会成为丽江花园的知名人物。
　　丽江花园是广州市一个著名的楼盘，位于番禺区南浦岛东部。整个小区环境优美宁静，曾被授予"联合国最佳人居环境特别金奖"。"人生充满劳绩，但依然可以诗意地栖居在大地上。"德国诗人荷尔德林的诗句，镌刻在一块赭红色的石碑上，立在丽江花园的中央。每逢节假日，这里经常会请来刘小光与业主下棋、会播放贾樟柯的电影、会举行双人自行车赛……广番粤公司苦心营造出的"诗意"社区文化为丽江花园赢得了"白领第一社区"口碑。
　　去年１２月８日，当推土机和施工队开到新浦南路的时候，丽江的业主们发现，"诗意栖居"的生活可能会一去不返。
　　新浦南路是丽江花园西南面的一条１２米宽道路，发展商在售楼书中，对此路有过这样一段描述：　桃花岸上，紫薇含芳，桃花烂漫，夹岸杨柳婉约轻盈……
　　然而，业主们认为自己花大价钱买来的杨柳桃花岸却要变成一条宽５０米的大马路。这条"市政路"通向丽江花园南边另一个新开发的小区新大地花园。事后，有关部门也承认，修这条路就是为了给新大地花园一条进出的通道。
　　这样一来，丽江花园很多业主的房子将全部暴露在这条六车道市政路旁。
　　"就是在那个时候，我们才深切感受到了业委会的作用。"曾宏说，业主们先找到了发展商广番粤公司，广番粤公司表示道路属于市政规划，"政府行为，无从干涉"，而且自己也是受害者；按章程，业委会是"代表丽江花园小区全体业主合法权益的社会团体"，然而，业委会的态度同样暧昧。他们又找了居委会等机构和组织，但没有任何一个合法组织出面维护他们的权益。
　　业主们发现，"维权只有靠自己"。
　　去年１２月２８日，桃花岸轩／玉树别院"业主维权联络小组筹备小组"成立，这是业主们自发建立的一个维权组织。维权联络小组由来自小区各楼的１５名业主代表组成，曾宏任总联络人。联络小组领导了以后的维权行动。
　　维权行动一度迫使道路施工停止了４个多月，有关部门在这４个多月里补办完一切手续后，道路在今年４月底恢复开工。
　　５月９日，４１户业主集体诉讼番禺区城市规划局，要求撤销该局作出同意改建新浦南路行政批示的案件开庭审理，最终法院一审判决和二审判决均判业主败诉。
　　５月２５日，新浦南路举行通车仪式，持续了半年多的业主维权宣告失败。
　　新浦南路维权失败了，业主们"参政"的意识却觉醒了。
　　小业主团队的组建
　　在自愿的原则下，这个团队需要"斗争性强，热心公益"者的加入，而以往的维权则磨炼出了领导者
　　"突发事件引起了业主维权活动，突发事件一结束，维权活动也随之结束。如果把维权活动日常化、经常化，那就要参加业委会"说。
　　新浦南路维权失败后，曾宏还参与了丽江花园另外几件维权大事：
　　５月３１日，曾宏设法迫使新大地花园发展商与他和其他小业主谈判，发展商承诺在道路两边种植树木，尽量将道路对业主生活的影响减轻。
　　６月，因为房产证办理延迟，曾宏与５４名业主一起，再次把发展商告上了法庭。
　　在这个过程中，曾宏开始担心个人的处境。在新浦南路维权中，有人告诉他当地派出所已经来把他的资料调走了。而今年１１月的一个夜晚，曾宏突然收到一位神秘人发来的短信，提醒他"你们的一举一动均在监视之下"，１２月上旬，曾宏再次接到此人的短信，告之自新浦南路维权事件至今，他已经被监视了一年多，这次参选小业主团队每天在哪里开会，他见过什么人，对方都一清二楚。
　　想到外地一些维权业主的中途而退，曾宏曾一度考虑欲放弃竞选。
　　"一个业主维权领袖至少要具备１１种能力，包括勇气、智慧、力量、心胸、谦逊、知识、耐心、时间、金钱、精力、组织技术。即使拥有了很多才能，而且花费了很多精力，仍然有种种失败的可能，包括维权者因为分散时间、精力而损失更多商业机会；要支出比常人多的维权成本和不得不面临的人身安全风险。"秦兵总结了业主维权的困境。
　　曾宏还是留了下来。今年初他在接受媒体采访时说过，当时参与新浦南路维权活动，并不排除借此问鼎下届业委会的动机，而维权活动正是进行前期竞选动员的好时机。这或许正是他参选的动力所在。
　　此前，曾宏与上届业委会主任杨允坚达成协议，由曾宏组织小业主，杨允坚组织老业委会委员，两派组成联合参选团队，保留发展商两个原有席位，共同竞选业委会。
　　在新浦南路维权事件中，曾宏结识了一批"斗争性强，热心公益"的业主，他们构成了小业主团队的骨干。
　　１１月２６日晚，曾宏第一次召集小业主团队开会，地点在丽江花园内的"麦地阁文化休闲阁"。与会的１２名业主中有四五名并不打算参选，他们来旁听会议为参选者鼓劲。
　　曾宏先阐述了联合发展商、旧业委会委员一起组队竞选业委会的必要性，接着介绍了最新的联合方案：新业委会中发展商占２人，旧业委会７人，小业主团队６人，候补的９名委员全部由小业主团队成员担任，半年后，曾宏担任副主任。
　　按照这个计划，小业主团队至少要有６名正式委员和９名候补委员共１５人的人选，为了应对人员变动，曾宏希望能找到２４名业主，组成完整的参选团队，但是当晚确定参选的人只有１１个。曾宏要求与会者介绍朋友、邻居来参加小业主团队。
　　小业主团队非常开放，加入、退出全凭业主自愿。每次开会时，都有人站在"麦地阁"外，向往来的行人介绍："小业主正在里面为参选业委会进行讨论，您有兴趣进来听听吗？"不时就有业主进来旁听。书店老板郑锋旁听会议后给曾宏留下了联系电话；房地产发展商傅由１１月２８日旁听会议后决定参加小业主团队。
　　１２月５日，在番禺区公证处的监督下，小业主团队有２１人通过候选人资格认定。
　　联合与角力
　　参与竞选的诸方都有自己的利益考量，在利益失衡之后，联合总带有一厢情愿的意味
　　从通过审查资格的候选人名单看，小业主团队候选人２１人，占了总候选人的一多半，旧业委会及其推荐者９人，发展商代表及其推荐者８人，其他单独参选的业主３人。
　　候选人数领先，不等于选票领先。根据"游戏规则"，主要的参选三方有可能一方胜出，也可能一起出局。
　　这一次换届选举办法规定，丽江花园９５１３户业主共有选票１０２１０张，业主将以书面投票方式选出第四届业委会。投票必须"有１／２以上拥有投票权的业主参加，业委会委员的决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过"。这，就是参选者常提起的"双过半"。
　　"双过半"要求，至少有４２５０名业主参加投票，选举才有效；如果当选委员，则还要最少要获得５１０５票的一半。对照前几届选举只有数百张投票的现实，"双过半"对所有的参选者似乎都是一个巨大的压力。
　　解决投票率低，就要发动更多业主参与投票；解决得票率低，参选者互相"联合"整合票源，就成了便捷的办法。
　　这一届业委会总人数为正式委员１５名，候补委员９名。这２４个名额在三派势力中如何分配。
　　发展商团队综合实力最强。无论经济、信息、经验、管理、竞选技术和在"选民"中的知名度，发展商都占绝对优势，更重要的是，发展商手里握有至少１８５２张选票。　
　　但随着丽江花园的开发接近尾声，粤海集团正在考虑退出。
　　"业委会委员任期两年，如果发展商在一年后卖完左岸撤离丽江，届时业委会将面对发展商撤离后带来的一系列问题。"小业主团队现在还不确定这"一系列问题"会是什么，但他们目前最担心丽江花园环岛路和丽江桥被打通，变成市政公共用路。这样一来，丽江花园将从半封闭的小区，变成车辆、行人自由来往的公共空间。
　　有消息称，丽江花园的环岛路设计宽度为２４米，由于车流量小，在一半路面上修盖了花园，当车流量增大时，花园就会被拆除。
　　"发展商一旦撤离，肯定不会再关心这些问题，因为他们已经把房子卖完了，但业主们还要居住在这个小区里。"曾宏说，"鉴于至少目前发展商还要维护丽江花园的品牌，在这一点上，发展商和业主的利益是一致的，双方合作，成功的概率会大一点，这就提供了小业主与发展商'联合执政'业委会的可能。"
　　"联合"从一开始就充满了变数。
　　１１月上旬，曾宏数次打电话给发展商的一名负责人，表示想见面谈一谈业委会选举的事，对方客客气气，却总抽不出会面的时间。
　　几天后的一个晚上，曾宏又接到神秘人的短信，短信提醒曾宏要注意"有关人等已非常明确地说，因为你与他们作对，一定不会让你有机会……发展商已经在各选区安排了自己人………你们太难了，用自己的资源去与管理公司这样有庞大组织的机构去竞争，你们无疑像一盘散沙，获胜的机会很微小……"
　　在这种情况下，曾宏把联合的对象转向了旧业委会委员。１１月中旬，曾宏与上届业委会主任杨允坚达成协议，保留２－３名老业委会委员留任，其它名额由新的小业主担任。
　　随后，考虑到竞选难度和每年丽江花园众多公益活动都是由发展商赞助的现实，曾、杨决定还是要联合发展商，不过谈判的任务这一次落到了与发展商关系比较融洽的杨允坚身上。
　　杨允坚很快回复曾宏，发展商愿意联合，但制定了新的业委会委员分配方案：发展商２名，旧业委会委员７名，小业主团队６名。由杨允坚和一名旧业委会委员担任业委会正、副主任。杨允坚向曾宏表示，半年后他辞职，副主任升主任，曾宏升副主任。
　　虽然这个方案里小业主不占多数，但小业主团队还是表示赞同。
　　发展商很快调整了方案：发展商２席，旧业委会９席，小业主团队４席。
　　这一次，小业主团队内部意见严重分歧。
　　有人建议接受发展商的方案；有人认为应该继续联合发展商，彻底抛开旧业委会；有人认为发展商根本不会投小业主团队的票，小业主也不会接受发展商参与业委会，干脆小业主组团独立参选；还有人觉得两者都要联合，但要增加小业主在业委会中所占名额。
　　分歧虽大，争论却不激烈，大家都列举自己的理由试图说服对方。会议最后决定，继续按发展商的办法联合参选，也要积极发展小业主团队参选人员，壮大自己的实力，情况一旦有变，即改变策略，或者增加小业主在联合团队中的名额，或者独立参选。
　　联合发展商的计划在第二天破产。发展商不再与任何势力联合，将独立参选。曾宏与杨允坚迅速敲定了商讨多次的助选办法，包括宣传海报的制作，候选人或候选人团队宣传活动安排，并组织一次"选举助选大会"。
　　１２月６日，正式候选人名单公布，发展商独立参选，在推荐候选人名单里，两名是公开的发展商代表外，还有发展商的员工、员工家属，一如陌生人手机短信所言。
　　当晚，曾宏宣布正式成立小业主团队。由于每名业主最多只能提名１５名候选人，团队内部也进行了一次大调整。为确保选票不被分散，曾宏决定由１３人组成"第一梯队"，其他８人为第二梯队，争取把投给小业主团队的选票都投给这１３人，全力保第一梯队竞选。
　　至此，业委会候选人推荐告一段落，三方势力界限已很清晰，联合之路暂告停止。１２月１６日，投票开始，三派势力拉票助选，正式"短兵相接"。投票结果将在两个月后揭晓。
　　业委会职业化之路
　　小区的管理者需要更专业的人选。倡导温和、理性，反对激烈、破坏，在一次次维权中，业主中的积极分子找到了自己解决问题的方式
　　"这将是一次改革"，曾宏希望他的计划为更多人所知，"通过新业委会的工作，业主的财产权和人权将得到更切实的保障：物业管理质量和物业价值得到提升，小区也变成一个人文精神乐园。"
　　这些，是曾宏经过亲身"斗争"和向物业管理专家请教后总结出的。
　　相应的，要实现这些目标，对业委会的改革也势在必行，"首先每一名业委会成员都要保证自己有足够的时间参加业委会活动；其次，改变工作作风与制度，建设业委会自己的网站、业委会会议由每月一期增加到每周一期，增加业委会工作通讯，在各大堂张贴及在网站上公布，定期做社区民意调查，打开各种言论渠道，随时听取业主意见，更重要的是，促使业委会职业化。"
　　秦兵总结，业委会成员目前主要是由一些热心公益的居民组成，难以提升业委会组织和活动的层次；只能利用闲暇时间开会，无法对涉及业主的日常、紧急事务作出及时反应；没有专门的执行机构，决议下来的事情只能由业委会成员依靠自觉去执行，执行的措施、效率和结果得不到保证。
　　这些导致物业公司极容易漠视甚至侵害业主的权利。不少业委会甚至与房地产发展商、物业管理公司相互勾结，业委会委员可以享受免物业管理费、停车费的特殊待遇，甚至出租公共用房牟私利，彻底丧失了监管的作用。
　　"职业化"是秦兵提出的解决办法，"业委会职业化的目的，就是能利用业主经理的专业知识和敬业精神，充分地沟通和联络业主，伸张和维护业主权利，监督物业公司的日常工作。"
　　设想中的改革大刀阔斧，曾宏却强调改革过程一定要温和、理性，反对激烈、破坏。
　　在新浦南路业主维权事件中，曾宏就发现，煽动激情是非常容易的，但把维权活动控制在合理合法的范围之内则要困难得多。
　　曾宏与小业主团队的行事方法正在逐渐打上温和、理性的烙印。比如对于一些在工作时间喝酒、打牌，还不注意个人卫生的楼房管理员，有业主建议把他们炒掉。曾宏提出了不同的解决办法：提高这些岗位的工资。"因为辞退这些人以后，以现在的劳动强度和收入，还是没有办法请到更好的人员，只有提高工资，才能吸引到更有素质的人来做这些工作。"
　　获得认可并不容易，他们的意见有人赞同，有人嗤之以鼻。
　　"居住改变中国"
　　在参与社区管理和制度管理过程中，更多的人将学会处理业权、物权，学会民主
　　４０岁的江凡生供职于一家物业管理公司，他这次参加小业主团队竞逐业委会是为了"理智地带领业主管理社区，实现社区物业保值、增值"。１２月下旬的一天晚上，在与曾宏吃夜宵的时候，江凡生要求曾宏回答他一个问题：如果不能说服持不同意见的人，你会怎么办？
　　江凡生举例：××花园的业主要求业委会炒掉物业管理公司，物业管理公司被炒掉后，物管公司经营的小区巴士也一起停止了运营，这个时候业主们才发现生活更不方便，当初的决定是错误的，一怒之下又免掉了业委会，理由是业委会成员应该比普通业主更专业，在业主提出炒物业公司的时候就预见到这个问题，但是他们却什么意见也没说。
　　"如果你是当时的业委会主任，会怎么办？"
　　"说服业主，不要炒物管公司。"
　　"如果业主们要求一定要炒，怎么办？"
　　曾宏想了一下，"我会辞职。在重大事情上，业委会与业主意见不一致，就不再代表大多数业主的意愿，业委会只好解散，然后由业主们重新选举能代表他们意愿的新业委会，继续执行他们的决定。"
　　就在曾宏在广州筹划参选"丽江花园"业委会的同时，北京市朝阳园业委会主任舒可心宣布，独立竞选北京市朝阳区人大代表，舒可心在接受媒体采访时，评价业主维权运动"关键是制度建立，一个好的制度建立起来，谁当业主委员会的主任都可以……我的兴趣不在参选，在于社区管理和制度管理，让大家学会处理业权、物权，学会民主。"
　　"如果竞选失败，我将组成丽江花园业主维权委员会，成立在野势力，以监督新的业委会和制衡发展商。"对落选的结果，曾宏准备这样来面对。
　　曾宏希望通过自己的行动让大家知道，什么是"居住改变中国"。

　　丽江花园业委会竞选"双过半"规则
　　换届选举办法规定，丽江花园９５１３户业主共有选票１０２１０张，业主将以书面投票方式选出第四届业委会。投票必须"有１／２以上拥有投票权的业主参加，业委会委员的决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过"，"双过半"要求，至少有４２５０名业主参加投票，选举才有效；如果当选委员，则还要最少要获得５１０５票的一半。

　　丽江花园业委会竞选三方势力对比
　　发展商团队，８名候选人，经济、信息、经验、管理、竞选技术和在"选民"中的知名度均占绝对优势。此次选举它的最大优势是，以大业主身份不费吹灰之力就得到了１８５２张票。
　　小业主团队，１４名候选人，在历次维权活动中积累了经验，有着强烈的管理小区的愿望，但资源不及发展商团队，更要面对"选民"的"政治冷漠症"。
　　上届业委会，９名候选人，在"当政"期间"深居简出"，政绩不为业主所知，而且在几次业主维权活动中表现不积极，被认为续任可能性不大。

　　丽江花园以优美的环境及其倡导的"诗意栖居"而获得"白领第一社区"的口碑。但新浦南路的扩建，使不少业主意识到，维权需要更加强有力的小区业委会，否则他们的"诗意栖居"将一点点失去。
　　丽江花园业委会换届选举于本月１６日开始投票。所有候选人的简历都被张贴在候车亭等公共场所。但按照此次竞选规则，所有参选团队都要受到"选民""政治冷漠症"的考验，如果投票者达不到要求，所有团队都将出局。

viola

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