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标题: 天河东翡翠绿洲一手楼盘 6530元起省级学位不远不贵不难！！！ [打印本页]

作者: dengrenren88 时间: 2011-12-29 20:16
标题: 天河东翡翠绿洲一手楼盘 6530元起省级学位不远不贵不难！！！

、交楼是否带装修？

答：除60栋精装,其余楼栋毛坯交楼

2、各栋的交楼时间？
    答：60栋 2013年2月28日,其余2012年12月30日

3、洋房的物业管理费为多少元/M2？

答：2.3元/M2

4、水、电、煤气费的收费标准如何？

答：按市政标准

5、住宅与车位比例多少？
   答：1：1

6、小区是否已经开通永久水电？
答：已开通。

7、 业主在小溪里钓鱼是否要收费？
答：暂时不收。

8、  小区的给排水管道是用什么材质的？
给水室内部分采用：冷热水支管采用PP—R
干管采用钢塑复合管理
给水室外部分采用：钢骨架PE管
排水室内部分采用：建筑排水用硬聚氯乙烯（PVC-U）管道（内壁螺纹）
排水室外部分采用：埋地排水用硬聚氯乙烯（PVC-U）双壁波纹管道
消防、喷淋系统采用：热镀锌无缝钢管

9、
洋房的层高多少？
答：3.0米

10、园林景观的水景用哪种水处理方式？
答：采用水泵加压、循坏供水的水处理方式，成本低。

11、水泵房采用何种供水方式？
答：变频供水的方式。

12、洋房组团的供电情况如何？
答：森林半岛由YJV22-3X240高压专线供电，供电可靠性很高。安装有柴油发电机组，当市电停时可作为备用电源，供电梯、消防、楼道照明用电。变配电房设置于地下室。

13、上下左右相邻的两套单元能打通吗？
答：采用硅酸盐水泥施工工艺，只有04.05左右单位能打通，上下房不能打通。工程改造的审批过程按现在物管的相关规定。

14、你们这里是不是有化工厂？
答：化工厂已经搬迁

15.
你们这附近是不是有个垃圾场？
答、是,在陈家林林山的北面,距离小区大约四公里,2009年以前垃圾堆放焚烧,发出臭味,2010年政府已出面处理,将垃圾进行填埋,现已无异味。

翡翠绿洲商铺百问百答

一:项目发展背景
1:发展商介绍
答：
o
翡翠绿洲是全国著名的香江集团投资开发。香江集团创建于1990年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨，经过10多年发展，已经成为拥有2万多名员工的大型民营企业集团，产业包括家居流通、房地产开发、资源能源三大板块和金融投资。
o
在房地产领域，由香江集团投资控股的南方香江集团，目前已在国内10多个省市建立20多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网络面积达500万㎡，拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。香江集团从2000年开始先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣香江花园、翡翠绿洲、星河湾（合作开发）等大型或超大型明星社区。
o
翡翠绿洲于2000年落户广园东板块，是香江集团在广园东板块投资开发的标杆力作，并坚持人与自然协调发展的科学发展观，开创性的树立了广州乃至全国“休闲地产”的风向标。

2:翡翠绿洲二期商铺的产品品质
答：产品本身设计高端，外立面采用豪华哑光石料，窗体宽大透光，铺位门面大气高档，而且商铺层高8.5米、8米、7.5米（地势不同，层高不同），自主改动性良好，用途良多。
3:香江集团的获奖情况
答：
2010香江控股荣膺“2010年度最具投资价值地产上市公司”
2009香江地产入选“中国地产百强”
2009香江地产获“2009中国主流地产金鼎奖”等系列殊荣
2008南方香江集团获第五届主流地产“金鼎奖”
2008翡翠绿洲荣获“2008中国最佳建筑设计奖”
2007南方香江喜获“全国地产百强明星企业”称号
2007翡翠绿洲获“国家物管示范小区”殊荣

二:地理篇

1:翡翠绿洲二期商铺的地理坐标及周边环境?
答：翡翠绿洲位于广州帽峰山陈家林自然风景保护区内，广园东快速路与广深高速公路的交界处，紧邻107国道、广深铁路，至天河仅需30分钟车程，至东莞、增城市中心仅需20分钟车程，到广州开发区约10分钟车程。规划中的广州至新塘的轻轨铁路及地铁线路途经本社区，地理优势得天独厚，交通极为便利。同时翡翠绿洲二期商铺作为居住区的底楼，周边具有大型的建筑群，容纳社区大量的常居人口，附近的湖山国际没有社区裙楼商铺，它的常居消费人口将会被本商铺进行一个有力的辐射。同时，凤凰城周边的较日常的商铺将会与本商铺的需求点区分，会带来一定的日常和特定需求的消费人群。外加新塘附近特定需求的消费群体，总的来说，将会有极大的消费人口支撑。

2:周边的交通网状况
答：
o
翡翠绿洲在广园东快速路与广深高速公路的交界处，紧邻广园东快速路、广深高速公路、107国道，规划中地铁13、16号线及城市列车轻轨铁路将途径社区。来往广州、东莞、增城、深圳等珠三角主要大中城市均十分方便快捷。
o
翡翠绿洲←→广
州，沿广园快速仅需30分钟车程；
o
翡翠绿洲←→东
莞，沿广园快速仅需20分钟车程；
o
翡翠绿洲←→深
圳，沿广深高速仅需1小时；
o
翡翠绿洲←→开发区，沿开创大道仅需10分钟车程；
o
翡翠绿洲←→萝岗区、科学城，沿开创大道仅需10分钟车程。
o
小区楼巴（共设广州、黄埔、科学城三条往返专线）

翡翠绿洲←→广州宏发大厦

翡翠绿洲←→黄埔文化宫

翡翠绿洲←→科学城
o
公交车辆（ 14、437、 572路、穗莞一号线）

14 路：翡翠绿洲←→广新客运站

437路：翡翠绿洲←→玩具城总站

572路：翡翠绿洲←→西基总站

穗莞1号线：翡翠绿洲←→望牛墩
o
自驾车线路：广州市区←→翡翠绿洲
1）广园东快速路东行至开创立交桥底左转到开创大道，北行 300米右转到埔南路，前行1500米左转至翡翠绿洲；

2）107国道—源章路—翡翠绿洲—陈家林
o
翡翠绿洲客运站已于2008年12月24日首次开通14路公交车，陆续将开通其他便民路线。

三:规划篇
1:项目的标准名是什么?
答：翡翠绿洲新天地

2:占地面积\总建多少?每间商铺的面积多少?一共有多少间?使用年限？
答：总建筑面积11000㎡，每间商铺面积主要是20-700㎡不等的，共100间商铺。现在有31年使用年限。

3:可以停放多少个车位?各种类型有多少？容纳的客流量是多少？收费标准是怎样的？
答：露天200，地下200。配合六期将会有1000多个车位，对外将有500多，目前二期还在加建车位中。
4:商铺街的外观风格是什么?
答：欧陆风情街

四:工程篇
1:该期有无装修标准？
答：有，带地板和墙面装修。

2:有卫星电视吗?公几台?如何收费?
答：没有。

3:外立面石材是什么材质?颜色?特点?
答：大理石，哑光色，稳重高档

4:区内道路系统?人车分流吗?以后入住有电瓶车穿梭吗?消防车怎么走?
答：小区干道宽约 2米，车行道宽6米，商铺内街
区内环路宽6米，兼作消防通道；

5:小区共设有几个出入口?位置分别设置哪儿?
答：商铺街有3个由小区接入的出入口，主入口位东面的小区主干道处，辅入口位于小区西面。

6:主体建筑结构是什么结构?抗震等级多少?项目有多少栋?各栋的层数为多少?
答：采用钢筋混凝土框架结构体系。
水平楼盖为主次梁体系。
竖向结构采用矩形普通柱。

7:使用率?
答：7成

8:最大的面积多少?最小面积多少?
答：700，27

9:翡翠绿洲的建筑风格是什么?
答：欧陆风情街

10:商铺的供冷气系统用何种方式?收费如何?
答：无

11:商铺内及公共区域采用何种安防系统?何时具备正常使用条件?具体安防位置都包括小区的那些部位?
答：①周界围墙采用红外线报警与摄像机监控；
③公共灭蚊灯灭蚊；
④小区背景音乐（兼紧急广播）；
⑤岗亭门口配信息显示屏。
⑥入院无线车辆识别程序
⑦闭路电视监控
⑧周边防范系统
⑨电子巡更管理

12:屋内采用何种电视电话及网络系统?何时具备正常使用条件?费用如何?
答：现是基本装修交楼，业主装修后自己报装电视电话和网络，收费也是按国家标准。

13:采用何种供水\电系统?计量方式?费用收取?
答：计量和收费方式按国家标准收费。

14: 产权证？
答：已过大权，目前正在解押中。

15:交付使用的时间?何时可以入场装修?
答：因翡翠绿洲现铺销售，签完购铺合同（如果按揭须等银行批贷款）才可以交付使用。之后向物业公司申请，经物业公司批准后方可以进场装修。

18:由于是已带装修，水\电接口接到哪里?
答：装修了地板和墙壁缮灰。水电接口可以具体看铺。

六:装修篇
1:请问户门\室内门的高度及宽度?
答：主要以高2.5米，宽3米左右为主，具体依照各铺位情况而定。

2:商铺街的设计理念\风格?
答：结合翡翠绿洲二期和六期的商铺，打造新塘唯一的一公里宽直，一站式邻里中心，集日常及高档购物需求、娱乐休闲、培训文化等大型欧陆风情街。

九:物业篇
1:我们的商铺能用于居住用途吗?
答：不能，层高分三种8.5米、8米和7.5米，如果要做夹层，需要业主自行到政府相关部门办理相关手续。

2:商铺是由哪一家物业管理公司管理?物管费多少?
答：翡翠绿洲由荣获ISO9001的香江物业公司提供全面、周全的物业服务。香江物业公司秉承“最专业、最贴心”的服务理念，配置现代化的科技装备，满足业主的不同需求。并在此基础上提出庄园大管家365天服务体系，设立大管家服务、零干扰服务及六大安全体系，全方位满足业主需求。按建筑面积计算：3元/㎡。

3:维持正常居住除需交物管费外,还需交纳哪些费用?
答：其他公摊建设费用，由物业管理后期需要根据国家规定条例进行收取维护费用。物业交付使用之前应缴清的相关费用。

收费项目	收费标准	备注
物业维修基金	105元/㎡	在《商铺房买卖合同》约定的交付使用之前由业主到指定银行交纳。
预交三个月物业管理费	2014年12月31日前按3元/㎡/月执行；2015年1月1日起按照物价局的新标准执行。	收楼时缴交。预交的物业服务费抵扣完后，由业主按月交纳。
水电周转金	15元/㎡	供电所收取。

备注：以上费用仅供参考，一切费用均以政府有关部门或收费单位最新规定为准，恕不另行通知。


4:楼体外立面物业如何清洗?间隔时间?是否在物业管理费里?如不是,请问如何收取?
答：将由物业管理公司进行清洗，间隔时间一个月，有需要可以电联物业管理清洁，费用已经包含在物业管理费里面。

十:项目竞争篇
(1):翡翠绿洲的投资前景
答：
1.实力发展商品牌
番禺香江地产是本土极其有品牌名气的地产发展商，实力雄厚,无疑引起投资客户高度关注和信心保证!

2.
贴心周到的物业管理
番禺香江地产将会专门为本商铺街成立独立的物业管理小组，出于地产商的名气实力和该小组的专门独立，将会给投资用户以极大的信心，也必将可以为本商铺街提供更加体贴和周到的管理服务。

3.
产品特点
产品本身设计高端，外立面采用豪华哑光石料，窗体宽大透光，铺位门面大气高档，而且商铺8.5米层高，自主改动性良好，用途良多。

4.
大型社区消费人口支撑
翡翠绿洲大型的建筑群，容纳社区大量的常居人口，附近的湖山国际没有社区裙楼商铺，它的常居消费人口将会被本商铺进行一个有力的辐射。同时，凤凰城周边的较日常的商铺将会与本商铺的需求点区分，会带来一定的日常和特定需求的消费人群。外加新塘附近特定需求的消费群体，总的来说，本商铺街将会有18万远景消费人口支撑。
2.
商铺投资前景
全国二三线处于限价限购阶段，商铺不限购是另一个热点。而新塘作为“东进”热点，配以品牌和强劲的消费人口，翡翠绿洲二期商铺将会是投资的首选。

3.
定位高端风情商业街
一公里的休闲娱乐购物风情步行街将会是整个商铺推广的热点。一站式邻里社区全程配套服务，两公里之间往返独特的风情内外街，以真正的休闲轻松游走漫步其中，使得顾客既可以享受购物和娱乐休闲的乐趣，也可以无忧快乐过后的劳累。


(2):请谈谈新塘的商业前景
答：
根据《2010～2020广州市总体发展战略规划》文件中提到，新塘与黄埔、萝岗一起被划入广州“一主六副城区”中的东部片区，重点发展为现代物流中心、先进制造业基地和技术创新中心，同时发展配套的居住城区，达到就业与居住平衡的现代化“宜居宜业”新城区。
1、2010年8月增城国家级经济技术开发区的正式挂牌；
2、2010年6月中国与新加坡继苏州工业园、天津生态城之后的又一大型合作项目——广州中新知识城正式完成签约奠基。这个投资逾千亿元的项目不仅将成为今后广东经济发展的强大引擎。
3、增城市政府欲将新塘打造广州东部国际商务城，新塘将在珠三角率先建成以服务外包、商务、物流为特色的现代服务业示范区，在全省率先建成国内外有影响的可持续发展的国际化生态商务城。一切利好直指广州东部，而翡翠绿洲正好位处广州市的东部核心地段，随着市政配套、道路网络的不断完善，加上项目自身日益完善成熟，未来发展前景不言而明。
4、目前全国二三线商品房处于限价限购阶段，商铺投资将是新热点。而新塘作为“东进”热点，配以品牌和强劲的消费人口，优越的地理环境，翡翠绿洲二期商铺将会是投资的首选。

十一:购铺篇
1:签约时需做哪些准备?
答：交款通知单，参考认购须知，商铺购买合同，

2:是否接受军人.境外人士.境外企业或其他组织购买商铺?
答：接受

3;如果我买了以后想转让(没发产权证之前),可以吗?
答：不行，要先拿产权证。

4:签约要交何种费用?
答：参考认购须知，商铺购买合同，

8:贷款银行有哪些?
答：工商、农商和交通银行

9:可否做外币贷款?
答：不行

10.凤凰城案例：

案例	产权起始	成交时间	成交出售均价（万元/㎡）	成交出租均价（元/㎡）	现出售均价（万元/㎡）	现出租均价（元/㎡）	商铺增值
交通中心	2002	2005	1.8-2	70-80	4.5-5	150	137.50%
凤馨苑	2006	2006	1.6-2	70-80	4.5-5	120	137.50%
东门	2004	2004	2	60-70	2.5-3	100	50%
西门	2004	2008	1.5	50-60	1.5-2	60-70	33%

分析与启示
分
析
碧桂园凤凰城经营运作多年，在市场上已形成良好口碑。
当社区规模逐渐成型，商业配套亦随之走向成熟。
凤凰城的商业定位主要分为内向型和外向型，内向型的商铺以业主日常生活需求为主；外向型商铺以吸引更多外来消费群为主。

启
示
社区商业不能忽视满足业主的日常生活消费需要。
社区商业的市场定位上必须区分内向型和外向型。
在宣传推广上，可借助社区本身成熟的居住氛围吸引投资者进驻，形成良好的市场口碑和树立独特的项目形象。

东门和西门商铺升值低得原因主要是即便临近街铺，但是社区依赖性弱和实质客流量少。
补充问题：
1.
商铺对出农田以及通向陈家林路的空地是怎么规划的？
答：已经规划为住宅用地，具体规划文件将会落实公布。豪进集团，保利地产，新世界已经在周边取地，并且规划近年内建设住宅。

2.
使用年限有多久？已经建了10了还有多久？
答：现有31年使用年限，2042年3月到期。

3.交铺时间是什么时候？租期一般多长？每年租金是否会递增？递增率为多少？
答：签完卖买合同后完成所有手续就可以交铺，交铺时间为2012年3月31日，现阶段只售不租，头尾二间具有餐饮功能的大铺可对外出租，租金待定。

4. 一期商铺什么时候到期和迁走？其他大型商家如建设银行和宏城超市到期会否迁走？会否搬迁到二期？是否已经预留位置给它们？
答：，一期商铺到期时间不一，迁走时间待定。其他大型商家会由发展商引导邀请到商业街。位置等具体细节待定。

5. 一期已经有多少商家有意向加入？会有什么主力品牌进驻？会以什么营业种类为主？
答：目前一期商铺是临建，将会被迁走，有一定数量商家表示将会考虑；会有主力品牌进驻，会有大型超市进驻，具体位置待定。营业种类以社区配套为主。

6.一期商铺拆迁之后会做成什么？
答：配合六期和二期整合为一公里长的商业街。

7.物业管理费用是多少？包含什么服务？会否另外收取其他费用？
答：2014年12月31日前按3元/㎡/月执行；2015年1月1日起按照物价局的新标准执行，计划按5元/㎡/月；包含公共地方以及商铺外立面的清洁，垃圾的清理，公用设施的修理等；其他费用如有需要，按照国家物业管理条例，公告宣布后合理收取。

收费项目	收费标准	备注
物业维修基金	105元/㎡	在《商铺房买卖合同》约定的交付使用之前由业主到指定银行交纳。
预交三个月物业管理费	2014年12月31日前按3元/㎡/月执行；2015年1月1日起按照物价局的新标准执行	收楼时缴交。预交的物业服务费抵扣完后，由业主按月交纳。
水电周转金	15元/㎡	供电所收取。

8.水电费用是多少？
答：以国家收费标准收取。

9.
是否可以做饮食？
答：只有头尾两间大面积的外铺才可以做明火饮食，其他也可以，但不能明火。

10.
物业管理费用何时收取？
答：交铺之后收取。

十一.关于规划补充问题：
3.
商铺对出农田以及通向陈家林路的空地是怎么规划的？
答：已经规划为住宅用地，具体规划文件将会落实公布，豪进集团，保利地产，新世界已经在周边取地，并且规划近年内建设住宅。
2.是否可以做饮食？
答：所有铺位没有排烟和排污，只要客户有办法拿到营业执照，就可以经营。
3.源章大道是否建设为六车道？
答：是，已经被规划为市政用地，暂时没有公示性文件。
4.配合凤凰城、湖山国际，凤凰城西门远期常住消费群为18万，目前翡翠绿洲居住一万多户，估计4～5万人居住。

作者: dengrenren88 时间: 2011-12-29 20:18
如有需要请联系满堂红小邓 15918740037 QQ191304722

作者: dengrenren88 时间: 2011-12-29 20:21

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作者: dengrenren88 时间: 2011-12-29 20:28

作者: dengrenren88 时间: 2011-12-30 21:12

作者: dengrenren88 时间: 2011-12-31 18:14
想买的赶紧出手啊！2012年1月开发商又要涨价了。增城价格2012年可以涨8%

作者: 雄儿 时间: 2011-12-31 18:32

想买的赶紧出手啊！2012年1月开发商又要涨价了。增城价格2012年可以涨8%
dengrenren88 发表于 2011-12-31 18:14

你买了没有啊

作者: 雄儿 时间: 2011-12-31 18:34

想买的赶紧出手啊！2012年1月开发商又要涨价了。增城价格2012年可以涨8%
dengrenren88 发表于 2011-12-31 18:14

你这不忽悠人吗？明天就是2012年1月了

作者: 雄儿 时间: 2011-12-31 18:38
对你来说

不远不贵不难！！！

作者: dengrenren88 时间: 2012-1-2 11:17
回复 8# 雄儿

现在是我司代理期2012年1月3号就结束了。因为我司跟开发商签了合同，所以不能涨价！如果你不明白，可以给我电话解释给你听。不知道就不要乱说！

作者: dengrenren88 时间: 2012-1-2 11:20
回复 9# 雄儿

请问你在那上班？半个钟不到可以到天河城，远吗？均价7030在广州那买得到的一手房？贵吗？育才一站式幼儿园到高中，不需要广州户口。在广州你能多得到吗？难吗？

作者: dengrenren88 时间: 2012-1-2 11:21
回复 7# 雄儿

如果你不想买，就不要在这里乱说。没有人强迫你的！

作者: gzwj 时间: 2012-1-8 13:52
哈哈

作者: dengrenren88 时间: 2012-1-11 14:36
翡翠绿洲重新推盘！很多一口价单位，有需要的请联系！

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