购房入读小区名校是"免费的午餐"吗？

剑客

购房入读小区名校是"免费的午餐"吗？
焦点房地产网 gz.focus.cn 2004年04月26日11:12 广州日报


　　不久前，外地的一家房地产开发商在其开发的住宅小区配套学校里，引进了某名牌学校，并在楼盘促销时向业主承诺："这所名校分校是由发展商与该名校一起创办，只要成为楼盘的业主，子女均可入读这所名校。"而到了业主们报名入学时才发现，这所小区里的名校是按民办学校的标准来收费的，要付一笔相当高昂的学费才能入读，并非按地段内配套学校的标准来收费。于是业主们觉得受骗了，与发展商发生了纠纷。

　　这件事被披露的时候，正赶上光大花园开卖新一期单位，也是以"引进北大附中广州实验学校"作为其中一个卖点，这令业主们产生联想也就不足为奇了。所以，光大花园的业主们日前收到了发展商的一封公开信，信的内容是对小区内开办的北大附中广州实验学校的招生问题进行解释。


　　光大花园的这封公开信内容非常详细，分成四大点向业主们解释："办学体制和政策依据"、"学校规模和设施"、"业主子女读书问题的解决方案"、"业主子女就读北大附中广州实验学校的优惠说明"。发展商显然是吸取了上述外地楼盘的经验教训，以公开透明的方式把事情解释清楚，以免日后产生纠纷，影响声誉。



　　住宅小区引进名牌学校，是现时十分流行的一种楼盘促销手法。以往，我们都是从"完善配套方便业主"的角度去看待这一举措，但是，随着越来越多新楼盘交付使用，新开办的名校分校也快将开学运作，发展商当初在卖楼时不愿意"说得太明白"，许多问题和细节，例如收费标准、入学条件等等，此时都已避无可避地摆上了台面。


　　然而正是由于当初说得含糊其辞，此时入学条款一列明，便成为业主心中的一根刺———"卖楼的时候你可没有说还要交那么多钱！"这是许多人的同感。到底业主入读小区里的名校，有些什么权利与义务呢？


　　权利义务有优先权但要付费


　　据了解，事实上目前大多数进了住宅小区的名牌学校，都不会因为是该小区的业主就特别给予免交费用的优待。这是由于办学性质决定了这些小区名校不可能按照普通九年义务教育的标准来收费。据了解，目前广州的这些名校分校的收费各有不同的标准，有些是按每人每年1万～2万多元收取"成本费"，中学比小学要贵一些。作为小区的业主子女，一般会有两方面的优先权：一是收费优惠，八折或者九折，这视乎发展商是否把差价补贴给学校；二是降低录取分数线，一般在10～15分左右。除此以外，业主基本不会再有其他特殊照顾了。


　　其实，如果业主觉得负担不起小区名校的收费，也可以按照九年义务教育的"居民子女就近入读"的原则，选读附近的地段内公办学校。像光大花园就明确提出，业主子女如果不读小区学校，也可到革新路附近的地段学校上学，收费按教育局规定的公校统一标准。所以，即使名校进了小区，读书也可以"风俭由人"，并非一定要念"高价书"。


　　引进名校长年累月贴重金


　　我们在采访的过程中，又确确实实了解到许多发展商为引进名校的良苦用心：为筑巢引凤，他们投入了大笔资金建造高标准的校舍，千方百计引进高素质的名牌学校，甚至不惜长年累月地补贴重金去扶持办校、降低业主子女入学的成本费……


　　像光大花园，原先市政规划中的小区配套学校只需占地13500平方米，但为了让学校更具规模，现在是按39000平方米来建造，发展商增加投入了5000多万元进行了硬件配套，才符合了北大附中的要求。这些都是令业主受惠的大好事。


　　但是为什么"好事"还需要"解释"呢？这是因为一直以来发展商们都想把"名校"作为自己的一项配套，而竭力回避一个本来十分平常的问题：入读名校是要交纳一定费用的，并不是买了楼业主就有了"免费的午餐"。


　　因为"误导"令好事变坏事，实在太不值。与其让业主产生过高的期望，不如一早让他们了解真实的情形，"一个愿打一个愿挨"岂不更好。


　　政策依据当地教育部门管理


　　据教育部门的有关人士介绍，现在大多数开进住宅小区里的名校分校，都属国有民办的办学性质，即学校国有、集体承办、经费自筹、办学自主。这种办学模式是国家允许的。根据《国务院关于基础教育改革与发展的决定》第35条："薄弱学校、国有企业所属中小学和政府新建的学校等，在保证国有资产不流失的前提下，可以进行按民办学校机制进行运行的改革实验。"中央［1999］9号文中也指出："在保证适龄儿童、少年均能就近进入公办小学和初中的前提下，可允许设立少数民办小学和初中。"


　　现在很多小区内引进的名牌中小学，都是采取这种形式，由发展商出资兴建校舍，交还给当地教育部门管理，而教育部门为满足社会日益增长的对高质量教育的需求，引入名校教育资源，调动社会力量兴教办学的积极性，营造政府办学为主体、社会各界共办教育的崭新体制。


　　业主心声我们需要公平交易


　　曹先生是冲着"名校效应"在番禺买了房的业主，他对记者说："作为业主要有正确的心态，不能因为自己买了房，就认为小区内的所有配套都应该免费供我享用，一收费就不合理。现在是市场经济时代，讲究公平交易，像我觉得花多点钱令子女成材值得，所以我选择了有名校的楼盘。但最关键的是发展商在卖楼时不能隐瞒真相，怎样收费要说得清清楚楚。"

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房屋质量难保障，消费者心中永远的痛
焦点房地产网 gz.focus.cn 2004年04月26日10:09 新华社


　　新房成了大花脸，是天花板裂缝的错；房屋臭气熏天，是卫生间管道渗漏惹的祸……房屋质量难保障成了消费者心中永远的痛。

　　英纯先生购买了某地产股份有限公司开发的一套楼房，可交楼后没住几天，房屋的装修质量实在令人气愤：房屋的大门门框变形、地板砖凹凸不平、墙壁渗水严重。英纯先生找到发展商，要求他们对房屋的质量负责。可工作人员却不理睬。英纯先生只好投诉到广东省消委会。


　　在广东省消委会出面调解下，这家地产股份有限公司才复函称，他们一直与业主保持联系和接触，并积极探讨处理办法，但双方对质量的认定标准不一致，难以达成协议。在消委会的协调下，它们派了专业人员对房屋地板进行了重新打磨，对大门进行修整。而对于房子裂缝渗水问题，则要由专业技术部门进行鉴定后进行处理。


　　广东省消委会投诉与法律事务部的工作人员告诉记者，房屋质量的好坏一直以来都是消费者最为担心的问题，目前相关法律法规不断完善，消费者要善于利用法律武器来维护合法权益。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》就解决了商品房买卖纠纷中的许多难题。根据其中的规定，只要通过政府有关部门的鉴定后，房屋主体结构质量属不合格的（包括质量等级不合格），就可以退房并要求赔偿损失。其次还规定，只要是房屋质量严重影响正常居住使用的，购房者均可提出退房和赔偿损失。

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收房时应走的流程?应查看的文件?不应交的费用?
焦点房地产网 gz.focus.cn 2004年04月26日10:27 北京青年报


　　近日，上地佳园的交房纠纷引起了业内人士和广大业主的广泛关注。开发商延期交房对于大多数买房人而言本已是耳熟能详的事情了，上地佳园又为此类案例添了最新的一笔。就如何应对交房纠纷这一问题，记者采访了北京市博盟律师事务所袁前岭律师、中允律师事务所的杨四龙律师。

　　■收房中经常出现收房流程严重不合理


　　开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。


　　在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。


　　无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。


　　在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。


　　■收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提


　　收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。


　　其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。


　　■购房签约时细化条款


　　在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。


　　商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）


　　■收房时必须仔细查看的文件


　　律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：


　　第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。


　　第二是我们常说的"两书"———"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。


　　第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

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地产合同"霸王"本色多 房地产投诉的五大热点
焦点房地产网 gz.focus.cn 2004年04月26日09:34 信息时报


　　近年，广东房地产投诉持续攀升，去年投诉高达2848件，比2001年的1882件多出了近千件，主要涉及一房多卖、无法办理房产证、虚假宣传、擅自变更规划、房屋质量纠纷、物业管理等问题。为解决房地产行业的诚信问题，广东省建设厅副厅长房庆东日前在接受本报记者采访时表示，今年广东省建设厅将建立预警预报制度，将不合法的预售行为、中介服务与物业管理、从业人员的信用缺失作为打击重点，逐步建立信用监督和失信惩戒制度。

　　现行地产合同"霸王本色"多


　　据广东省消委会秘书长陈国梁透露，目前房地产购买合同的修改问题，成为消费者关注的焦点。其中主要涉及到交付定金、房产证领发时间规定、物业维修基金等不合法的条款，如关于房产证的领发，按照最高人民法院的规定是90天，但在很多合同中规定却是180天，这明显与现行法律背道而驰，但很多房产商却推说这些条款是行规，不能修改。


　　记者同时了解到，定金方面的条款也处处显示出购房合同的"霸王本色"，很多合同都约定购房者多少天要交付首期房款，到期不签订合同，就不返还定金；到期房地产发展商不签订合同，就退还定金，这在合同上明显存在不平等。而且法律上有规定，有过错才可以没收定金。同时，在合同补充条款中，往往很多是免去发展商的责任，或者减轻发展商的责任，从而加重购房者的责任。


　　据了解，广东省消费委在3月15日成立了一个专门的法律委员会，同时对广东省内的房产企业进行综合评议，加强对房地产行业的监督，对做得好的房地产企业向社会推荐，引导消费者购买这些诚信企业的产品。


　　省建设厅将建预警预报制度


　　据广东省建设厅副厅长房庆东介绍，目前房地产还不够规范的原因是，对违法违规行为查处不严，这无疑等于姑息纵容。如何防范房地产的诚信危机？房庆东指出，目前，国务院发出了关于房地产市场持续发展的通知，广东省政府也发出了关于加强房地产市场的通知。今年广东省建设厅将开始建立房地产市场信息系统和预警预报体系。将不合法预售行为、中介服务与物业管理、从业人员的信用缺失作为打击重点，逐步建立信用监督和失信惩戒制度。从而保证业主的合法权益，建立有序的市场防范机制。


　　另外，广东省建设厅还将建立企业和从业人员的信用档案，受到查处的企业以及人员要记录在案，并予以曝光，作为企业年审和专业人员注册的标准之一。与此同时，华港地产董事总经理马豪认为，监管的目的是通过推行企业的信用制度建设从根本上制约、规范市场主体的行为，要让守信者获利，不守信者淘汰出局。



　　据广东省建设厅副厅长房庆东介绍，2003年广东省销售商品房面积达到2800万平方米，比上年增长25%，从1998年开始连续6年增长，住宅建设水平，也走在了全国的前列。但是，房地产开发销售环节的问题比较突出。据有关方面的统计，去年房地产商品房的投诉持续增长，主要涉及五个方面的问题：


　　一、认购书买卖不规范，一些条款损害消费者的合法效益；


　　二、一房多卖，隐瞒商品房抵押情况卖给消费者；


　　三、房屋买卖合同签署后，不按规定时间拿到交易部门登记，甚至重复买卖；


　　四、商品房存在乱收费现象；


　　五、不执行法定程序，拖欠工程款比较突出。

黎明一刻

[M21]

剑客

1、窗边与混凝土接口有无缝隙。钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确。还应注意房屋内各处开关、窗户是否太紧、开启关闭是否顺畅等。门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。


2、电梯应能准确启动运行，制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠。


3、居室、客厅各管线是否外露。是否有管线穿过。因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。当然，如购房补充合同对此无约定，购房人一般也只得自认倒霉。


4、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住在顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。墙身顶棚用木棍敲一下有无空声？


5、地板或地板砖有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响或发出"空空"的声音。


6、水、电、煤气、天然气、上下水管道等开关是否妥当。坐厕下水是否顺畅，冲水声音是否正常，冲厕水箱有无漏水声，浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。


7、购房合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。


8、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠。


9、检查电话线路是否通畅，接听效果是否和谐。


10、查抄一下水表、电表的使用数目，因为在建设当中，工人可能使用了您的能源，而这些钱是不该您出的。


11、外墙不得有较大面积的空鼓、开裂，不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点。阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密、不渗漏。