二手房网签推迟到7月 成交税费增加 二手房价面临影响 中介面临洗牌 类支付宝系统

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本报讯 （记者蒋悦飞）正所谓好事多磨，之前透露本月底就在部分公司试运行的二手房网签系统将因故推迟到今年7月。记者昨日从广州市房管局获悉，主要原因是为了将市民自行成交的二手房也纳入其中。届时，该系统将更加全面地反映整个广州二手（出售、出租）房市场的成交情况，为调控楼市提供更为准确的数据支持。

据介绍，二手房网签的最大好处在于防止了“一房多售”，而二手房交易中一直存在的“高价成交底价报税”也有望得到遏制，这也意味着市民进行二手房交易的实际成本将提高。

据悉，广州率先试验二手房网签的行政区可能是越秀与天河。

[本帖由我爱睡觉修改于2010-03-23 15:11:34]

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网签价格更加透明，税费想作处理就比较困难了。要多缴几万的税金，不知道对房价会造成什么样的冲击～～ [M41]

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2009年初广州就开始进行这方面准备，准备2009年底推出。后延迟到2010年3月底。最近再次推迟到2010年7月。

2009年4月2日，广州市房管局发布了《广州市存量房（二手房）网上交易规则（征求意见稿）》，对整个二手房交易流程、签约方式、中介规范行为等均做了详细的规定，同时也公布了《存量房买卖合同》、《广州市房地产中介服务合同》等合同的征求意见稿，这意味着二手房推行网上签约有了实质性进展。

目前，市场上对二手房网签有赞有弹，不过多数认为网签有利于二手房交易的规范化和公开公平，但是意见稿里仍存在一些不甚清晰的地方，网签的作用发挥关键在于落实情况。

业界普遍认为，按照征求意见稿，与二手房交易网上签约配套的是盘源上网，其最大的作用将会是避免一房多卖、售卖抵押房等风险。由于可以通过网上房源信息配对，相当于可以网上查册，且一旦签订了一份买卖合同，房源即处于锁定状态，一房多卖的情况也就不可能出现了。

此外，由于网签在中介资质认定中要求更严格，从而提高了中介的准入门槛，将可能引起中介行业的洗牌，一些不具备网签资格的小中介可能沦落为二手房交易代办公司等。

广东佳思特律师事务所王美舟认为，包括前期业主与中介公司签订《中介服务合同》以及在对修改或撤下存量房买卖合同的条件及规定等方面依然存在可探讨的空间。满堂红研究部高级研究员沈锐培也表示，网签最后能否真正起到规范交易行为的作用，就要看其落实情况。

其实早在两年前，二手房实行网签的说法就已经在坊间讨论开了，不过网签必然要求盘源上网，这对于专业“卖信息”，视房源和业主资料为生命的中介公司来说是及其不利的，曾遭到很多中介公司的反对。此外，房管局有关人士也透露，由于房源信息太过复杂，短时间内难以实现完全的盘源上网，因此网上签约一推再推。目前进入征求意见阶段是一个值得期待的前景。

变化猜测

变化1

报低价减少，官方楼价或上升

当前，二手房买卖双方经常会报低成交价，以此逃避高额的营业税、个人所得税和契税，但新系统采用后，这种做法将遭遇更大的困难。市房管局有关负责人表示，房管局会对网上交易的二手房信息进行记录，如果放盘价和真正成交价相差太远则会被核查。而征求意见稿也规定，中介公司或中介人员协助买卖当事人虚报成交价格的，将暂停该机构及其从业人员网上交易资格1-6个月，情节严重的取消网上交易资格。

对此，满堂红研究部经理周峰表示，在目前的二手交易中，中介也会帮助买卖双方报低价。但如果以后规定必须以网上交易的合同为准，则牵涉到中介行为，届时中介怕涉及佣金的纠纷，则不会愿意报低价。这样就会减少报低价的行为，也会导致官方统计的楼价数据上升。

变化2

一房多卖、售卖抵押房减少

根据征求意见稿，届时通过系统输入二手房业主人姓名、房产证号码和房屋登记字号后，系统会自动与房管局的房屋档案数据进行匹配。这样，就能在盘源正式上线前验明其“身家清白”，即不存在抵押、查封等产权不清晰的情况，从而有效避免一房多卖、售卖抵押房等风险。

广州市房管局有关负责人表示，以往交易过程中容易发生房地产中介违规操作、提供虚假交易以欺骗房款等违法违规行为。而征求意见稿的制定及存量房网上交易系统建设的主要目的，就是为了规范存量房交易行为，防止一屋二卖、偷税漏税等违法违规行为的发生。同时，为了保护存量房交易及资金的安全，房管局还将在全市全面推行存量房交易资金托管。

变化3

中介行业可能洗牌

由于限定了一系列的准入门槛，包括资质要求、数字证书、登记备案等，因而二手房实行网上签约，实际上相当于提高了中介准入的门槛，势必改变当前的中介机构市场格局。

中原地产项目部总经理黄韬认为，交易系统的出台短时间内将对一些操作不规范的中介公司带来冲击，对操作规范的大中介较为有利。周峰则认为，对操作不规范的小中介影响较大，但对一些依靠租赁业务为生的小中介则影响不大，因他们凭借租单已能维持。而未来如果这种小中介遇到一两单买卖，也可能会委托大行去处理，双方佣金协商拆分即可。

不过，新港西路一家小中介地铺负责人钟先生表示，小中介可以业主或买家委托人的身份去办理交易过户，虽然操作难度增大，但并非无法操作。同时，小中介都会跟买卖双方签佣金合同，依然保证能收到佣金。本报记者刘沣

执行疑问

网下合同仍可用，报低价无法根绝？

征求意见稿第二条规定，存量房交易应当通过广州市房屋管理系统———存量房网上交易系统（下称网上交易系统）办理，而且只能网上签约后才能进行过户。

王美舟认为，《存量房买卖合同》有关条款规定不够细致，可以预见中介很可能会通过网下另外签订一份中介公司自己的合同，来进一步约束买卖双方的行为，如果在其中约定真实价格，而在网上发布报低的价格，那么网上签约对于报低价的限制作用便被大大削弱，传统的阴阳合同不过是改了一种方式存在。因此网上签约增加了中介违规的风险，可能会减少报低价的现象，但不能完全消除。

独家委托或成主流？

征求意见稿第八条规定，存量房所有人或委托代理人可选择与一家或多家房地产中介服务机构签订房地产中介服务合同，委托其在网上交易系统发布房屋信息。

独家委托盘源的佣金是3%，比多家委托多0.5%，如果业主只能委托中介在网上交易系统发布房屋信息的话，很可能就成为中介要求业主独家委托的理由。王美舟认为，要避免中介强迫业主独家放盘，主管部门应该尽快完善系统，接受个人在网上交易系统发布房屋信息。

网签时间约定模糊，违约责任如何追究？

征求意见稿第十二条说，二手房交易有“存量房买卖当事人自行交易”和“经中介服务机构促成的交易”两种形式，但如果买卖双方在网签前已经签了书面协议，期间发生的违约行为该如何追究责任？

纠纷解除合同条件苛刻？

征求意见稿第十六条规定，签订存量房买卖合同后，自行交易的买卖当事人产生纠纷的，应当尽快解决纠纷，并向签订合同的签约点提供书面协议或者生效司法文书，由该签约点办理相应的操作手续。

而由中介机构促成的交易，在买卖双方当事人就合同的修改或解除等事项达成一致意见前，中介机构应当建议当事人尽快通过司法途径解决纠纷或根据生效的司法文书办理相应的操作手续，不得擅自在网上交易系统中办理存量房买卖合同修改或撤下手续。

王美舟认为，产生纠纷后，如果协商不成功走上司法程序，按照法院的办案周期，可能一年以后才有“生效司法文书”，这期间房屋是不能买卖的。能否改为“凭法院立案证明”来解除合同？

条款打架，资金托管应否强制？

征求意见稿第十八条规定：为保证存量房交易和资金安全，买卖当事人应当通过交易资金托管的方式交割房款。但《存量房买卖合同》中却又有甲乙双方经协商选择“自行交割”或“银行托管”的方式交割房款一项。那么到底是否为强制执行资金托管呢？

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交易资金托管的方式交割房款类似支付宝系统，可以有效保障买方安全。

eddylee

7月在荔湾,越秀试点，
真正天河实施估计要到9月，

秋风铃声

受害的还不是买房的人啊！

雄儿

越改房价越高