9月4日活动需了解一些资料——以助更好维权！（31）

枫叶之儒

快乐维权之四幕经典剧



多年以来，业主维权多以悲剧或没完没了的肥皂剧告终，而"满心苦楚、满怀悲愤"更是大多数人的心情写照。回顾去年的北京楼市，维权事件不少，多数买房人是不得不维权；维权内容没变，大都还是停留在面积、质量、信用等这些实际可以避免的问题上；唯一"变脸"的可能就是维权的出发点和维权的方式：任何买房人都希望"安全购房，快乐消费"，而经历了前几年的风雨维权路，更多的业主已从"维小家之私利"转变为"护大家之公利"，而"法律"也成了大家伸张正义的"长缨在手"。更让人欣慰的是，在消费者日趋成熟的同时，政策和行业也在逐步走向完善，维权的胜利微笑地向我们走来，在我们的身边俨然上演了一幕幕值得喜悦和思索的"大结局"。



《一盘没有下完的棋》之方舟苑

维权事由：变更规划纠纷
事件经过：
２００３年５月底，一个名为"城市月光"的巨幅楼盘广告竖在了望京方舟苑门口，业主们很快发现这个所谓的"城市月光"就是方舟苑三期，而且是由５栋高层组成的，而这个占地１２万平方米的小区原规划中清晰地标注三期仅３栋住宅，多出来的两栋高楼占据了原本是社区小学的位置！
不仅如此，入住之后，业主们才发现当初的艺术长廊，如今密密麻麻地挤着汽车；艺术喷泉踪影难觅；幼儿园、小学、健身中心、会所商务中心消失得无影无踪，开发商的承诺成了泡影；现有的利益又被侵占，当初的美好蓝图，如今均被无情的现实撕裂。２００３年，对于方舟苑近１６００多户业主来说，似乎是乌云笼罩的一年，他们在维权之路上走得异常艰辛，不得已他们走上了大街。
在市领导的高度重视下，发展商取消了那两幢原不该"出生"的高楼，方舟苑百日维权取得了初步的成果。但对于原位置应该用来建什么，能否更好地满足小区业主的需求，还是目前开发商和业主们有待解决的问题。在双方协商下，开发商出方案，和业主们讨论细化，希望通过沟通、谈判实现双赢。
经验分享
——维权的胜利＝证据＋团结＋法律＋社会影响＋群众认可度＋政府系数＋业主计划执行度＋时间
——我们不反对开发商以挣钱为目的，毕竟他是商人，我们反对的是他挣钱的手段和方式，他的手段伤害了我们的权益；大家应该清晰地意识到这两点的区别。
——维权可能是一件"旷日持久之仗"，光有激情是不够的，必须有理性，必须务实。
——维权不是简单的口诛笔伐，维权首先要在道理上站住脚，仔细研究条文很重要，要做很多案头准备工作，要找到法律依据。
——维权要讲方法、讲手段、讲策略，方舟苑的上街游行是迫不得已，奉劝大家千万别ＣＯＰＹ；依法维权才是"放之四海皆通行"的制胜法宝。

方舟苑业主代表支晋



《春天的故事》之朝阳园

维权事由：减收采暖费
事件经过：
只交两年的采暖费，却能享受三年的供暖，而且每年供暖时间还超出正常采暖期近２个月——这种"好事"在许多人看来似乎不大可能。但从２０００年冬天开始，朝阳园小区的业主们就幸福地拥有了这种"待遇"……
多出正常时间２个月的采暖期
刚刚入住初期，业主委员会（当时还是筹委会）了解到北京深秋和初春温度也较低，业主中很多是南方人，因此，便在业主中就"供暖４个月，交费２４元／平方米·供暖季还是供暖６个月，交费３０元／平方米·供暖季"进行了民意调查，并和物业管理公司进行了协商，最终选择了后种形式。从那个时候起，朝阳园便一直是每年１０月开始供暖，直至次年的４月份为止。
交费２年，供暖３年
也许细心的读者还记得，２０００～２００２年两年的冬季是北京典型的"暖冬"，由于小区业主委员会对供暖质量和供暖费的监督，产生了相当多的采暖费结余。因此，全体业主免交了２００２～２００３年度的采暖费，却仍然照常供暖。仅此一项平均每户就节省支出３７５０元左右（已冲抵物业费），更为重要的是，业主获得了最大的知情权和结余的所有权。
小区业主委员会（最初只是筹委会）对供暖的监督又是如何实现的呢？
朝阳园的热源是热力集团供应的蒸气，按吨计价。因此，要准确掌握计量数据，只要业主委员会有相关人员在供暖第一天和最后一天去楼下设备层中的计量表上抄录下数字即可。在集中供暖的小区中，均包括热源、换热、供暖的整套设备。
同时，业主委员会还与热力站协商，制定了随室外温度随时调整的温度曲线，并经常监督操作人员是否按室外气温调整供暖水温。这样的工作安排，热力站的工人虽然因为经常调整阀门而增加了工作量，但业主的钱却能大量节省。
另外，冬季利用余热和设备本身散失的热量还能给地下停车场供暖。
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——监督，供暖费减收的关键
在这件事中，几乎所有的工作都是物业公司做的，而业主委员会仅仅是建议和监督。在北京，供暖有多种模式，不同的热源和不同的供暖方式，均导致采暖费和物业管理费相关费用的支出和监管方式的不同，但是原则都是一样的：业主委员会要以业主利益为重，以监管自己家的心态和热情来监管这个大的家。监督权，是业主委员会被天生赋予的权利。

朝阳园小区业主委员会主任舒可心



《真实的谎言》之国际友谊花园

维权事由：面积缩水
事件经过：位于国际展览中心附近的国际友谊花园曾是北京有名的高档外销楼盘，１９９５年开发建设，１９９７年底落成并投入使用，共外销了３幢楼。自２００２年夏天开始，若干位业主偶然发现楼盘的公摊面积存在严重缩水。
百余名业主立即找到有关测绘部门，但北京２０多家测绘单位竟然没有愿意为此重新测量的。无奈之下，业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心进行复核。测绘结果显示：原来的测绘报告写着小区面积是１０６７５．８６平方米，但实际只有９３１４．２６平方米，少了整整１３６１．６０平方米。除小区面积缩小外，上海方的测绘报告还认为北京方的测量结果多算了８０００多平方米的公摊面积。
２００２年５月，１２０多名业主联名向中国消费者协会投诉。在有关行政部门的干预下，２００３年２月１２日，北京市国土房管局首次召集国际友谊花园开发商及业主代表进行座谈。在这次内部协调会上，原测绘单位北京市房地产勘察测绘所有关负责人承认，当初给国际友谊花园提供的测绘数据的确有误，并对此给业主带来的经济损失表示歉意。协调会决定，重新核对、更正数据，并在２月１９日将复核结果向全体业主公示；北京市房屋土地权属登记事务中心将根据复测的总建筑面积结果，重新核发产权证。
２月１９日下午，张贴的经北京市房地产勘察测绘所重新复核的新建筑面积核定技术报告承认，他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层，使国际友谊花园房产证注明的面积比复测多算了２０００多平方米。
一个是８０００，一个是２０００，两次测量结果存在巨大差距。两者分歧主要在于地下一层设备层的计量方法上。
目前，开发商已就多算的２０００多平方米对业主进行了赔付，但距离业主的要求还有较大差距。
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——北京房产测绘市场垄断已被打破
２００３年６月１６日，北京市国土房管局颁布《关于推进商品房测绘市场化有关试行规定的通知》（京国土房管法〔２００３〕５３１号）。通知指出，本市放开商品房测绘市场，业主和开发商可以自由选择有资质的测绘单位进行面积测量。市国土房管局委托市房地产勘察测绘所设立了测绘服务大厅，并将具有商品房测绘资质并经备案的测绘单位在测绘服务大厅公示。公示的测绘单位都可接受委托承担商品房的预测和实测。这在很大程度上打破了过去房屋权属登记面积的测绘均由市、区县国土房管系统的测绘部门按属地负责承担，房屋产权人不能自主选择测绘单位的垄断局面。



《海底总动员》之枫丹丽舍

维权事由：集体购房、集体签约
事件经过：
２００２年年末，搜房网枫丹丽舍三期业主论坛近百名业主与开发商一次完成７６套"集体签约"购房活动，成交金额高达５０００万，被评价为京城团购的"第一大单"，对于购房者和开发商无疑是一场双赢战役。由于运用了集体的力量和智慧，保护了更多购房人的利益，尤其是其中很多首次置业的业主，团购也因此成为楼市维权的一柄"重锤"。
在搜房网上曾连载刊枫丹丽舍团购的"内幕"报道，以下仅摘录标题部分，便可大致了解此次"第一大单"的曲折历程：
第一回 搜房网御林军振臂一呼 仙踪林六月雪聚义群雄。
第二回 质疑分户供暖枫丹初交手 筹备集体大会业主竞相会。
第三回 业主大会团结就是力量 双赢原则互惠才能成功。
第四回 议策略工作组数度聚首 聘律师业主会再次召开。
第五回 商量进退三智五猜 送达材料一波三折。
第六回 谈价格网上风兴浪涌 订规则会后柳暗花明。
第七回 第二轮谈判焦点纷现 工作组讨论妙计迭出。
第八回 谈判胶着补偿提出为时未晚 业主信任新楼浮现恰逢其时。
第九回 针锋相对谈判暂无结果 以理说人论坛立掀热潮。
第十回 再次催促开发商到底松口 七轮谈判工作组终有小成。
大结局 集体签约团结才获双赢 任重道远落实仍需努力。
经验分享
——团购，要省钱，更要权益。
——团购签约时要注意规避风险，使合同条款责任对等，比如收房时套内面积与建筑面积的比例；违约责任明确化；房屋质量保修等，并且这些条款能适用于以后的购房人，所谓"前人栽树后人乘凉"。
——在与开发商的谈判中要把握"有理、有利、有节"，要注意平衡，因为开发商不可能答应业主提的所有条件，要懂得哪些是要坚持的，哪些是可以让步的。
——团购谈判要讲策略，"有些说但不做，有些做但不说"，要学会换位思考，尽量将法律法规学透用透。
——团购的准备工作很重要，可以按各自特长分工，分设工作组组长、副组长、秘书处、内联组、外联组、谈判组、顾问组等，按公司的方式运作；谈判前最好先预演。

番茄酱

要注意斗争策略 [M21]

番茄酱

根据生活中维权的经验：组织者一定要紧密团结；明确维权的最终目标；掌握开发商惧怕的最关键的事项（比如社会影响），预测情况变化并作出相应的策略。
[M25]