"霸王条款"逐个数 物管公司无权停水电

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"霸王条款"逐个数 物管公司无权停水电！
焦点房地产网 gz.focus.cn 2004年09月13日11:55 深圳商报
苏海强

　　10日，深圳市消委会根据几个月时间收集整理到的有关物业管理、短信服务、商场等方面的100多条格式合同，聚集深圳市律师行业协会、市政府法制办、深圳大学法学院、深圳市仲裁委等单位的法学专家，集中对其进行点评。

　　自定赔偿额多属霸王条款


　　1995年起就开始研究格式合同，并参与起草《深圳市格式合同条例》的市政府法制办王成义认为，商场、超市规定的"退货商品的价格如遇价格调整按低价退货"是不妥的，经营者把责任转嫁到了消费者身上。某些商场在《存包须知》中规定，如因商场原因造成存放物丢失、弄错、损坏，商场的最高赔偿金额为50元~200元。对此，王成义认为，消费者如能提供存包价值的有效证明，商场是应当照价赔偿的。他还举例说，蛇口曾有一位消费者8000多元的西服被洗衣店洗坏，结果洗衣店按照洗衣单上的约定，只赔洗衣费的10倍即500元，这是不合理的，显然是在变相地攫取他人财物。


　　商场《存包须知》中，"商场保留对《存包须知》的最终解释权"。对此深圳市律师行业协会庄家紫认为，关于解释权问题，国外的做法是只能按照对消费者有利的的方面去解释。


　　霸道《业主公约》可拒签


　　专家们认为，各物业管理公司的《业主公约》是根据住宅局提供的范本修改而成，根本不是业主意志的体现，只能叫《业主临时公约》。公约在业主义务一项中规定：明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管及保险关系。对此，专家们认为，物业管理公司在给自己免责，该规定有霸王条款味道。试想，如果物业管理公司的保安将一个与业主无关的人放进小区，而这人偷了东西或杀了人，能说与物业公司无关吗？因此，业主完全可以拒签《业主公约》。


　　物管公司无权停水电


　　某些物业管理公司在《业主公约》中规定，如业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。对此，深圳市律师行业协会童新律师认为，业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水停电停气。深圳市律师行业协会胡向上律师则认为，这是根据原住宅局提供的合同范本修改而来，属历史遗留问题，是典型的霸王条款。他呼吁有关部门尽快对范本进行修改。深圳市律师协会贺树奎律师则提醒，如果哪家物管公司对业主停水停电停气，业主完全可以告物业管理公司，保证告一个赢一个。


　　说起某物业管理公司制定的《装修维规处罚条例》，童新律师觉得非常可笑，他认为这是严重违反宪法有关规定的。因为物业管理公司既没有处罚设定权，也没有处罚实施权。如果因业主违反了有关装修规定，物业管理公司对业主作"扣留或没收工具"处罚，这是物业管理公司对他人财产的侵犯。


　　短信"问题条款"涉嫌强制交易


　　对于手机短信服务领域被投诉的商业行为及格式合同条款，如大量消费者投诉某些移动通讯运营商未经用户许可，在用户不知情的情况下，从其通话费中代扣短信息服务等费用，经营者单方面终止服务而免责，以及经营者限定自身责任等方面的"问题条款"，深圳市通信管理局的时辛也认为不合理，"应该从合同中把它们拿掉"。深圳市律师行业协会冯江律师认为，上述"问题条款"有强制交易嫌疑。


　　典型"霸王条款"点评


　　●退货商品如遇价格调整按低价退货


　　点评：这是不妥的，经营者把责任转嫁到了消费者身上。


　　●商场保留对《存包须知》的最终解释权。


　　点评：关于解释权问题，国外的做法是，只能按照对消费者有利的方面去解释。


　　●有些《业主公约》约定，业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管及保险关系。


　　点评：物业管理公司在给自己免责，业主完全可以拒签。


　　●业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。


　　点评：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权力停水停电停气。


　　●物业公司规定业主违反了有关装修规定，物业管理公司对业主作"扣留或没收工具"的处罚。


　　点评：物业管理公司涉嫌侵犯他人财产。