楼盘公共设施归谁？有法可依解决难------- 金羊网

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深度：楼盘公共设施归谁？有法可依解决难
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金羊网 2004-09-17 11:19:12
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记者　曾冬梅　实习生　孙伟


　　最近，广州天河区某著名楼盘因发展商擅自将北区会所改为酒店，引发了楼盘千名业主大游行。游行业主称，酒店是对外营业的，必将会有大量外来人员进入该小区，而酒店营业又会带来大量油烟，会严重污染小区的空气，因此会引发一系列的治安、环境问题。

　　会所等公共设施的产权不清晰问题普遍存在于广州楼市中，由于其造成的影响不像房产证对业主的影响那么大，所以虽然很多小区都有公共设施功能被随意变更的现象，却很少有业主走上法律途径来解决问题。而天河某著名楼盘发生的千人游行事件，才把这个一直隐而未发的问题摊到了桌面上，引起了社会的关注。


　　争论：公共设施产权归谁所有？


　　该事件折射出的问题并不是个别现象，此前海珠区某著名楼盘的业主也在抗议物业管理公司未经业主同意将会所外包，黄埔某楼盘的业主也对发展商擅改地下车库提出异议。这些纠纷的焦点都是小区公共设施的产权归属问题。

　　对此，很多业主的看法是：公共设施的建筑成本肯定打进了房价里，业主掏了钱，产权就应该是全体业主的；其基本功能也是为社区居民服务，所有权应该是业主的；公共设施是房产附加值的重要组成部分，它是楼盘一个不可分割的附件，社区的配套设施是任何一个开发商必须建造的，是全社区的财产，因此业主拥有所有权。

　　而发展商则不这么认为，信步闲庭的营销总监叶风称公共设施的产权归属有两种情况，一种是把公共设施的面积分摊到了业主头上，那么是全体业主拥有产权，其使用功能的变更需要经过业主同意，这在购房合同中会有说明；另一种是公共设施面积未公摊给业主，发展商拥有独立产权，可自行决定其功能。祈福新村的有关负责人则表示，祈福新村的公共设施产权很明确，祈福集团拥有独立的产权证，但变更使用用途除了要报批外，还需得到七成业主的同意。


　　现实：产权大部分归发展商


　　虽然存在诸多争执，但现实中公共设施的产权大部分还是属于发展商的。以会所为例，有专家介绍，目前会所的产权一般都是办到了发展商的名下，而且，独立的会所一般是不参与公共面积分摊的。房价中是否分摊了会所成本不易界定，开发商也存在经营会所收回会所建设成本的可能性。

　　另外，在大多数购房合同中，关于会所的权属问题也没有什么具体的约定，从具有法律效应的权属文件看，开发商对会所享有完全产权，开发商享有会所的所有权。不过，上海对会所的产权问题则有明确规定，其在2003年6月16日下发的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》中指出：会所所有权的归属，由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确；合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。但一般情况下，购房合同中是不会有关于会所产权的详细约定的。


　　律师：这类纠纷很难解决


　　据广东卓信律师事务所律师杨洁介绍，对小区公共设施的产权问题相关法规是有明确规定的，公共设施产权属于全体业主，即使发展商对某些公共设施拥有独立产权，其使用权也是属于全体业主的。有些购房合同上会对公共设施的产权有约定，但大部分合同上都不会有这么细的规定。但即使合同中没有约定，如果售楼广告上有对公共设施的用途做具体陈述，那就属于要约邀请，同样具有法律效用，可根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"

　　虽然有法可依，但现实中却很少有处理类似纠纷的成功案例。不少律师都反映处理这类案件难度很大，杨也说，小区公共设施的产权纠纷在外地曾有成功案例，但很少，广州目前还没有成功的。一方面是很少有业主会提出这样的诉讼，他们的法律意识并不是很强，而且这个问题也不像房产证对他们的影响那么大。另一方面是这种诉讼的证据很难提供，除了售楼时的广告外，业主还要证明改变公共设施的功能对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，这个是很难举证的。

　　杨称，《司法解释》第三条的规定给予了法官很大的裁量权，对"……但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，……"这一前提的把握完全是在法官，这是造成此类案件难以处理的关键。如果能去掉这一前提，那么处理起来就容易得多了。

　　要避免这类纠纷的产生，小业主能努力的地方并不多，他们可以要求发展商把公共设施的产权归属、服务功能及改变功能的违约责任写入购房合同，但发展商一般都不会接受这样的条款。因此，要避免和妥善处理这类纠纷，只能依靠相关法规的完善和细化。


　　案例：南京业主夺回车库使用权


　　据了解，前段时间，南京鼓楼区法院一审对该市一小区的地下停车库纠纷案作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。

　　据介绍，案件中的发展商未经业主同意将地下车库分别出售和出租，业主在与发展商协调未果的情况下将其告上法庭。业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的"产权"，因此出售车库并没有错。

　　法院判业主获胜的理由是：南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用；小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有；由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本。


（晓航／编制）

gz2004

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