骏景业主可以做的：

枫叶之儒

1、先将业主委员会成立起来，同时申请其合法性；
2、请版主建立一个业主报名办公室，仅用于接收业主志愿者报名，同时注意保护业主的资料；
3、向广州市建设委员会递交"合生创展擅自更改骏景花园北苑会所功能"的抗议书；
4、向广州市建设委员会递交"合生创展擅自将骏景花园下面架空层的绿地更改为商铺"的抗议书；
5、向广州市房管局递交"天河区房管局阻止成立骏景花园业主委员会"的抗议书；

os

这几项,我一一做!

羊羊

对。

羊羊

还是转帖吧。

[广州] 调查：优秀物业管理路在何方
2004-08-06 12:27:06 金羊网-新快报 『文章内容彩信发送』

保安打业主、挪用物业维修基金、业主财产失窃、停水停电、维修不及时、乱收费、工作人员的服务态度不好……种种因物业管理引起的纠纷不绝于耳。物业管理投诉连年大幅度上涨，成为房地产业投诉热点！据了解，广州物业管理的覆盖面已占物业总量的80%以上。由于物业管理中存在着多个民事主体，存在着错综复杂的法律关系、法律法规相对不够完善具体等原因，使得物业管理在发展中问题大量涌现。有关部门统计，今年前6个月，广州针对物管行业的投诉就有近千宗。 去年，国务院颁布并实施了《物业管理条例》，为解决物业管理纠纷提供了依据，但因物业管理问题涉及面广、类型各不相同，实践中仍有许多问题争议较大，难于解决。物业管理已经成为房地产市场健康发展的瓶颈。从本周起，本报将对广州物业管理方面的热点、难点问题，如挪用维修基金、违章搭建、违法装修、物业管理收费不合理、维修不及时、服务不到位等现状进行全面调查。 　　三方配合才能共赢 　　
物业管理是一项牵涉主体众多、法律关系复杂、持续时间长的综合性管理活动，其中的许多问题往往不是某一主体单方面原因造成的。只有开发商、业主、物业管理企业明确各自定位，密切互动，才能建立和谐的物业管理秩序。业主是物业管理服务的对象，也是物业管理的重要责任主体。从目前的情况看，物管公司与业主之间的矛盾却是层出不穷，作为业主，交了物业管理费，当然应该享受到相应的服务，这一点无可厚非，而物管公司在为业主提供服务的时候，却往往得不到业主的配合。为了解决物管公司与业主之间的矛盾，经国务院第9次常务会议通过的《物业管理条例》于去年的9月1日正式施行。今年，广东省物价局、广东省建设厅又联合下发了《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部＜物业服务收费管理办法＞的通知。行业的规范离不开法律法规，但仅凭法律法规是远远不够的，目前，物业管理人员与业主之间缺少的是相互理解和尊重，只有彼此多沟通，相互配合才能共赢。为了建立良好和谐的物业管理秩序，开发商、业主、物业管理企业三方应当在明确各自定位的基础上，加强沟通，相互理解，相互支持，才能推动物业管理的良好互动。
　　
热点一：专项维修资金挪用触目惊心 　　
真实回放 　　翠湖山庄苦无专项维修资金作维修 　　
今年6月13日，在天河区法院强制执行组工作人员的监督下，翠湖山庄业委会和众多业主兴冲冲地从旧管家恒和公司手中拿回了小区物业管理权，真正地赶走了旧管家，也迎来了新管家粤安物业管理公司。但是，13日当天翠湖山庄业委会在与恒和公司进行物业管理权交接的时候，发现翠湖山庄内包括小区内所有电梯、地下停车场、消防设施等的监控系统都不翼而飞，小区总控制中心内的十多台监控屏幕、电脑等也全部没有了。而且，小区内的备用发电机也消失无踪。在粤安公司进驻后，对翠湖山庄遗留下的这一烂摊子无法收拾。因为物业管理公司要购置上述设备及对一些旧设备进行维修，需要一笔很大的开支，对于这笔钱从哪里出，粤安公司认为这不是他们权限范围能解决的事情，这笔费用只能由业主支付。
但最头痛的是，翠湖山庄业主在购房时缴纳的专项维修资金绝大部分都被旧管家挪用了，挪用金额达544万元。虽然，翠湖山庄业委会已经通过法律程序去追讨被挪用的专项维修资金，但最后能追回多少，还是一个未知之数。现在，翠湖山庄的业主只能求神拜佛希望小区不要停电，否则高层住户就要走20多层楼梯回家。而整个防盗监控系统的瘫痪也让业主担心小区的居住治安。
　　案例分析
　　专项维修资金收缴缺口6.5亿元
　　上述翠湖山庄例子足以说明专项维修资金对社区业主的重要性。但在去年底专项维修资金由银行代收之前，专项维修资金被挪用现象非常严重。今年3月，广州市国土房管局公布了广州专项维修资金的缺口：截至去年12月，全市物业专项维修资金归集量仅为1．95亿元，去年缺口高达6．5亿元。
　　据有关人士透露，目前广州市在农行广州市北秀支行营业部开立专项维修资金账的楼盘有150多个，涉及小业主2.6万多户。按有关规定，农行广州市北秀支行为每位存入专项维修资金的业主单独开立了专用卡账户，并制作了"维修基金专户卡"，由发展商或物业管理公司分发给各业主，业主可在ATM上查询账户余额。然而，广州市一些企业缴交专项维修资金时玩弄"把戏"，许多小业主都未能领到这张卡。
　　据了解，有的企业收取了部分专项维修资金，但却没足额划到银行，所以不敢把专项维修资金卡交给小业主；有的发展商将自己开发的数个小区的专项维修资金，划出一小部分建立账户敷衍了事。也有的企业为应付检查，在申请设立维修基金时，强调自己商品房尚未售出或一时资金周转不灵，或代收的维修基金尚未收齐，请监管银行暂时通融，允许其先为业主代垫1元开立专用卡账户。待账户一设立，卡一到手，年审或检查一过关，便再无下文了。
　　广州市国土和房管局人士指出，广州市不少早年建成的商品楼已开始进入维修期，但多数住宅小区并没有按规定设立专项维修资金。对全市的房屋维修而言，现有的专项维修资金实在是杯水车薪。因此，如果再不重视专项维修资金缴存缺口太多的问题，受害者还是业主。例如，广雅花园两栋18层住宅楼，是上世纪80年代交付使用的商品房。由于没有建立专项维修资金、住户拒交物业管理费，供水管道与用电线路经常出问题，电梯因存在安全隐患而被有关部门封停，住户上楼下楼都得步行。若不及早解决专项维修资金缴存存在的问题，广雅花园居民今天遇到的问题，可能明天就将会出现在其他小业主面前。
　专家教路
　　业主自己缴交可防挪用
　　去年年底开始，广州的专项维修资金可以由业主自己到农业银行指定的网点缴交，另外还制定了相关的监管制度。所以业主应该自己把款项存到农行的专项账户上，而不要怕麻烦让物业管理公司代收。据了解，业主只要带备房产证和购房合同其中一种证明和身份证，就可以自行到农业银行设立的维修资金网点办理交纳手续，杜绝运作中的违规漏洞。
　　对于已建立专项维修资金的楼盘或是已缴付了维修基金的小业主，每位小业主都应该有一张由中国农业银行广东省分行发出、类似银行公积金、储蓄卡的《广州市专项维修资金专用卡》。通过这张专用卡，业主可以随时在农行系统任何一家营业网点的柜员机上，查询到属于自己名下的这笔基金数额，对专项维修资金进行监管。
　　据了解，目前受委托对广州市专项维修资金进行具体执行的广州市北秀支行营业部，专门开发了广州专项维修资金信息管理系统，对每位已缴费的小业主和楼盘均建立了专用帐号。通过这一系统，所有小业主或是物业管理公司，均可以检索到这笔款项的缴付和使用情况。农行提醒小业主，购楼者置业前，可以事先到广州市农业银行北秀支行了解该楼盘有无建立专项维修资金，置业后，更可查询开发商有无按规定在自己名下足额存入该笔款项。
　　如果小业主缴纳了专项维修资金而没有拿到维修基金专用卡，应立即向发展商或物业管理公司索要。如果发展商或物管公司不肯提供，小业主也可以自行到区房管局索取《广州市专项维修资金专用卡账户托书》，直接到农行办理《专项维修资金专用卡》。其手续是，业主凭房产证或其他有效产权证明到房屋所在地的区国土房管局领取《委托书》，与农业银行直接签订，一般在15个工作日内即可到农行取卡，不必再通过建设单位或是物业管理公司。

羊羊

热点二：业委会成立依旧老大难
　　真实回放
　　业委会两度难产
　　近日，海珠区某楼盘再度上演了一场众说纷纭的业委会"难产风波"。这个楼盘是广州大道南的一个成熟小区，规模住户2106户。目前入住率超过90%，业主以年轻人为主，文化层次较高。小区环境优美，物业管理也不错，业主与开发商的关系一直比较和谐，但就是这样的一个小区，想成立业委会还是一样困难重重，确实有点让人出乎意料。
　据了解，该小区于2001年开始有业主入住，早2003年3月份，小区业主就已开始动手筹备成立业委会，据称当时已经征集了小区50%以上业主的签名，然后去海珠区房管局去备案，但是房管局要求开发商派人参加和提供相关的资料，负责筹备的业主代表向开发商发了函，但是一直没有回复，最后就不了了之，第一次申请成立业委会备案失败。今年4月，该小区筹备成立业委会的工作又再次启动。却又再度因为业主间意见不一、与发展商的矛盾频频升级，业委会筹备小组成员名单迟迟难以确定，发展商与业主间关系剑拔弩张，业委会又再度难产，筹备工作限入困境。
　　业委会成立难，已成为目前业主维权的一大障碍。据广州市国土资源和房屋管理局（以下简称"广州市国土房管局"）物业处提供的数字，广州市目前已成立业主委员会的小区只有388个，这和广州1000多个小区的总数相比，比例还不到四成。据行家分析，导致业委会难产主要是以下原因：首先，成立业主委员会通常需要开发商和物业管理公司牵头组织，但所有业主的资料在开发商手里，想绕过开发商和物业管理公司成立业主委员会不是很现实。但有的开发商与物业管理公司害怕业主委员会成立之后改聘物业公司，对业委会的成立配合并不积极，甚至有所抵制，更有甚者还收买"业主"控制业委会。其次，业主组织困难、业主法律意识的淡薄、相互依赖心理强等原因，也都造成了业主委员会的难产。此外，在一些小区里，业委会甚至已成为某些所谓的"业主代表"们谋取私利的途径，也给业委会的成立蒙上阴影。
　　案例分析
　　业委会成立有法可依
　　支持小区业委会的成立，广州市政府可说是走在全国前面的。早2002年4月，广州市国土房管局就已在全国率先发布了《广州市物业管理业主委员会规定》，其第六条规定："物业管理区域符合《广州市物业管理办法》第七条规定的，经业主5人以上申请，区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府应当指导业主召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生首届业主委员会。"2003年9月1日，新的《物业管理条例》开始施行，《条例》第十条规定"同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会，在随后建设部2003年6月30日发布的《业主大会规程》第五条规定："业主筹备成立大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。"
　　专家教路
　　请专家协助有利业委会成立
　　物管专家指出，业主要成立业主委员会，必须在多方面取得支持与平衡，在具体操作上可参考如下办法：1、少把维权挂在嘴边上，争取发展商、物管公司、行政部门和最广泛业主的支持；2、充分发动群众，组成业主委员会的骨干分子；3、深入了解有关法律程序，广州市对业委会的管理与指导权限已下放到区政府房管局和街道，此外最好能发动到小区的律师业主或外请专业律师支持。

热点三：物管选聘风险重重
　　真实回放
　　管家不辞而别　海印南苑经历管理"真空"
　　一些社区的物业管理公司赶也不走，但如果物业管理公司真的突然"走佬"，也把业主搞得"一身蚁"。去年底，海印南苑业主因为物业管理公司突然全体撤出，经历了40多小时的社区管理和安全"真空"。在事件发生的一个多月内，该社区的管理仍处于半瘫痪状态。
　　去年11月1日凌晨，海印南苑物管公司在没有告知业主的情形下突然撤出所有物业管理人员，并搬走该公司所有的物资。海印南苑一下子没有人管，小区内的服务设施、卫生、安全等都受到了严重的影响，小区的业主现在回想起当初的混乱、当初的彷徨还心有余悸。
　　据业主介绍，当初他们也不知道物业管理公司为什么会突然离开，也没有给时间他们去做准备，一下子小区的卫生没人管，生活垃圾摆得到处都是，那种脏、难闻的气味让人恶心。但更让人感到担心的是安全问题，小区的保安都走了，大门没人守，谁都可以自由进出，小区的监视系统没人管理，也没有人巡视，回家时晚了有时也不敢一个人走，还要经常教育家里的小孩要把门关紧，陌生人敲门绝对不能开门，晚上睡觉也没以前安稳了，老是怕会有贼进屋，当初买房子的时候就是喜欢它有小区，有比较好的管理，安全也比较好，怎么知道会发生这样的事。另外，以前小区的水电费都是由物业管理公司代收代交的，物业管理公司走了后，没人管这些事，相当部分的业主没有交电费，停电通知书贴满了小区各布告栏。供电局一度还停止了海印南苑的电梯供电，20多层的住宅楼居民只好靠两腿爬楼梯，老人家身体差点的基本上都不能出门了，上班工作也影响很大。后来业委会及时和供电局沟通，说明小区当时的状况后才取得供电局的谅解，使供电局同意延缓两个月交电费。但这也只是暂时地解决问题。每栋楼的三部电梯目前只开放一部，居民出入还是很不方便。尤其在上下班的时间，挤电梯痛苦过挤公车，人最多的时候等电梯要花十几分钟，生活很不方便。而且由于电梯无人操控，曾经发生了有人被困在电梯中半个多小时的事情。
　　案例分析
　　物管交接变故大
　　有道是"请神容易送神难"。海印南苑物管公司的不辞而别，就从一个侧面反映出更换物业管理公司隐患重重：如果物业管理公司交接不顺或上任物管公司突然"走佬"，社区的安全、卫生问题就会困扰业主。出现这些现象，是因为以前政府有关物业管理公司更换的相关规定模糊造成的。而即使在去年全面实施《物业管理条例》后，由于相关执法力度仍然薄弱，这一问题仍未能得到最终解决。
　　据了解，在物业管理公司的交接上，主要存在两种问题。一是业主希望赶走物业管理公司，但物业管理公司却偏偏赖着不走。例如，翠湖山庄业委会把物业管理公司恒和公司告上法庭要求该公司交还物业管理权，但即使业委会胜诉了，恒和公司却偏偏赖着不走。即使业委会选聘了新物业管理公司粤安公司进驻时，恒和公司仍然"坚守"翠湖山庄，造成两个物业管理公司同时"管理"一个楼盘的现象。又如，春兰花园，广州首个由业主炒掉物管公司的楼盘，在新旧物管公司的时候也发生了流血冲突，原因也是旧管家不愿意撤出楼盘。
被炒掉的物业管理公司赖着不走，往往给业主带来很多麻烦事。如翠湖山庄的恒和公司早期不愿意交出物管权，不仅挪用了554万元的专项维修资金，更拿着业主所有的资料。在两个物管公司同时管理翠湖山庄时，不少业主因为担心遗失资料无法拿到房产证，不得不向旧管家交物业管理费，变成交双份的物管费。而且，并不是说两个物管公司管理楼盘，楼盘管理质量会提高。由于两家物业管理公司经常有争执，反而引起小区的治安问题。
　　另一种情况是物业管理公司突然"失踪"。如上述的海印南苑物管公司突然撤出社区，造成楼盘业主极大的不方便，人身安全也成了问题。
　　专家教路
　　选聘物管公司需重视品牌
　　去年正式施行的《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。第五十九条更规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　虽然《物业管理条例》已经明确了物业管理公司交接的具体规定。但为了保险起见，业主还是选聘有一定品牌，管理质量好的物业管理公司管理小区。

羊羊

热点四：小区公共资源，谁是"话事人"
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　　绿地改建车位饱受污染之苦
　　"我家后面空地原先是绿化用地，后来物业管理公司却无端将其改成5个车位的停车场地。管理公司为了牟利就自己霸占小区公共用地，而我们则整天饱受噪音和废气之苦。"某小区家住一楼的唐小姐一家经过1年多的交涉，才在街道办事处的协调下，让管理公司撤除了紧贴着屋后的停车场。
　　据介绍，唐小姐的单位客厅窗户刚好对着小区的一片空地，而与空地连接的则是通往小区出口的道路。1年多前，由于小区业主车增多，物业管理公司便私自清除了空地上原有的绿化，将其变成一个可容纳5个车位的停车场。唐小姐一家发现后，马上对其进行制止，并指出车辆废气污染将对家人健康造成威胁。而随后唐小姐发现，管理公司已经向有关部门办理了经营车位的手续。虽然小区其他住户也对停车场的设置对小区居民出入造成不便产生意见，但管理公司却自认有充分理由：由于车位不够，小区内车辆随处停放，如不增加停放地点，就将影响小区安全，给管理也带来问题。
　　案例分析
　　占用小区公共设施需经业主同意
　　专家指出，物业管理公司对小区只拥有管理权而没有所有权，虽然管理公司滥用小区资源的事件时有发生，但这些都属于违法。小区公共用地、绿化、道路都属于小区的公共部分，属小区全体业主所有。物业公司作为小区物业管理服务的提供者，本身无权决定改变小区公共用地用途。小区公共设施的正当权益应归全体业主所有，所以即使在小区内增加一个临时车位都得经得全体业主的同意。不仅物业管理公司不得擅自占用小区公共资源，业主个人也是如此。《物业管理条例》还规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
　专家教路
　　改变用途前应达成协议
　　小区车辆管理是物业管理服务的内容之一，在小区车位不足以满足业主需求的情况下，出于小区管理和安全需要，物业公司可以向小区业主委员会提出将小区内的其他地方改作车位的建议。在征得业主同意的情况下，业主委员会与物业公司签署车位委托管理协议，并就新增车位的具体管理事项达成一致。
　　
热点五："霸王条款"横行物管合同
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　　小区外墙广告收益到底属谁
　　据海珠区某楼盘业主反映，半年前，该楼盘管理公司将大楼临街外墙修葺一新，并悬挂起大型广告牌，未经业主同意就与一家广告公司签订了广告合约。据了解，管理公司因此每月获得的广告收益达上千元。相反，住户反映的大楼北面外墙渗漏问题却一直得不到解决。因此，管理公司对大楼外墙的两种截然不同的做法引起业主的强烈不满。当业主对此向小区物业管理公司提出质疑时，管理公司却理由十足地表示，《物业服务合同》中早就写明大楼的公共外墙等公用地方的使用权归物业管理公司所有。"大楼外墙也是属于小区物业的一部分，小区业主却不能拥有它，反而归管理公司所有，我家的外墙却不属于我们所有，哪有这样的道理？"该业主气愤地说。
　　记者在采访中发现，除了在《物业服务合同》中会出现类似将小区围墙、大堂、电梯箱空间的使用权划归物业管理公司所有的"霸王条款"外，甚至在一些购房合同中，发展商也会作出规定，将某些本属小区业主的使用权划归属下的物业管理公司。
　　另外，虽然《物业管理条例》中早有规定，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用，但凡物业管理企业接受委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。但一些物业管理公司还会在服务合同该条款后面增加"业主欠交上述费用，管理公司即停止相关服务"等越权的条款，私自对小区用户实施断电、断水等措施。
　　除此之外，一些物业管理公司还仿效国外的一些做法，在小区内订立一些所谓的"公约"，如不能在小区正面的阳台上晾衣服等。小区业主却认为物业管理公司的初衷虽然是为了小区外观的美观，但规定却不够人性化。
　　案例分析
　　物管公司无权断水断电
　　《物业管理条例》中规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　律师认为，物业管理公司不属于小区内的供水供电人，其不享有停水停电权。物业管理公司在业主欠费情况下，自行对业主进行停水停电，这显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款。依法理，这种条款一般应征得第三人即供水供电人同意，否则即为无效。而物业管理公司与小区业主签订的公约条款，必须有2/3的小区业主签名同意才可以通过。
　专家教路
　　看清合同以防"霸王条款"
　　专家指出，正规的《物业服务合同》会对小区管理费用、服务内容、管理规范等做出明确的规定。有的合同达10页纸之多，所以一般业主并不会对合同中的每一项条款都认真了解，以致有时"糊里糊涂"就接受了其中的不合理条款。而小区的物业管理与业主在小区内的生活息息相关，因此，业主在购房时除了要看清《商品房购买合同》上的条款，以防上当受骗外，同时也应注意《物业服务合同》的相关内容。

羊羊

　热点六：物管收费标准谁说了算
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　　收楼一年管理费说涨就涨
　　去年底，海珠区某收楼刚一年的业主突然收到所在楼盘物业管理公司发来的通知，告之物业管理费将升到2.0元/平方米，比业主购房时与发展商所签订的《前期物业管理协议》中约定的1.8元/平方米整整上涨了10%。尽管物业管理公司方面已向业主们出示了物价局的批复以证明其收费"合法"，但业主们却认为小区入住才一年就要提价，开发商难逃欺骗之嫌，而物业管理公司在没有与业主协商的情况下就涨了价，更是一种"打工者自己提高工资的行为"，明显属不合理收费。为此，小区业主与物管公司论理，而物管公司以有物价局批复为由不肯妥协。随后，不少业主索性以不缴物管费对抗，因为收费不济，小区管理质量也直线下降，业主与物管双方矛盾陷入僵局。
　　案例分析
　　提价是"有预谋"的
　　据悉，广州市每年都有500多宗涉及物业管理的投诉，其中有关物业管理收费问题的投诉近年已占了一半以上。
　　对小区住户来说，物业管理费是一笔细水长流的"居住成本"，因此，楼盘物管收费标准如何已成为买家们选择楼盘时的一大必须考虑要素。为提高项目吸引力，尽快售楼，发展商们往往在卖楼阶段都把物业管理费定在一个极具吸引力的较低价位上，不少发展商为此还不惜掏钱"倒贴"以维持物管公司的正常服务费用。但一旦小区销售接近尾声，绝大多数业主已交楼入住之后，发展商当然就不再愿意承担补贴物管费的包袱，小区物管费因此自然就要提价。更绝的是，大多数业主在买楼时与发展商所签订的《前期物业管理合同》中往往是不会注明双方所认同的物业管理费收费标准具体能运行多少年的。
　　据记者了解，今年广州市政府将出台《广州市物业服务收费管理实施细则》，推出物管新收费标准。不久前，广州市政府已为此举办过该《实施细则》（讨论稿）意见建议征询论证会。按《实施细则》规定，广州市物价局不再为每个楼盘规定物业管理费，而是采取市场自行调节的办法，由物业管理公司与业主相互约定合适的物业管理费，政府只提供政府指导价基准价。业主与物业管理公司可采取包干制、酬金制和组合制形式约定物管费方式。
专家教路
　　成立业委会争取话事权
　　按目前广州市政府的有关规定，"已成立业主委员会的，物业管理服务费需由业主委员会与物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司报价格行政主管部门核定，物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。"据了解，目前，广州已成立业主委员会的小区还不到四成。而按上述规定，在小区业主委员会成立之前，物业管理公司要升价只要报物价局批准就算"合法"，业主也拿他没办法。
　　因此，专家指出，业主要想在管理费标准商定上有"话事权"，必须尽快成立业委会，争取收费的"话事权"，在与物管公司谈判时要量力而行，或聘请专业人士代理进行谈判，避免不必要的损失。此外，物管收费标准既要保证业主利益，又要为物业管理公司留有利润空间。通常来说，物业管理公司合理的利润率是10%—18%。
　　
热点七：业主隐私资料大贱卖
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　　物管泄露隐私业主投诉无门
　　业主梁先生住在海珠区某小区住宅已经有两年多了，近一段时间他陆陆续续收到来自地产中介、装修公司等各路"骚扰电话"，并且楼下信箱里也堆满了各色服务业寄来的宣传单张。最令人懊恼的是，"骚扰电话"不分时候地打入，无论是上班时间还是午休时间，有时甚至是在会议期间。地产中介问梁先生现在居住的物业是否有意高价"放盘"。梁先生很明确地表示没有此打算，并质问对方从何渠道知道他的电话号码。地产中介却以"你的一位不愿透露名字的朋友说的"支吾过去，接着又问既然现住物业无意放盘，那么在番禺新购置的洋房呢？梁先生更加深觉奇怪，自己在番禺新置物业，除了身边几个朋友知道以外，就很少会有人知道了，而且朋友应该不会将这些资料告诉地产中介。除了地产中介，还有不少装修公司也打电话问梁先生在番禺的房子是否需要装修，并且大力推荐自己公司的材料如何优质，设计如何独特。本来"骚扰电话"已经够让梁先生揪心的了，然而当每次看见自己的信箱堆满了几十封什么美容美发、餐饮优惠、培训速成等宣传单张时，就更觉光火了。
　　后来梁先生辗转得知，原来对外泄露他的个人资料的竟是"朝见口、晚见面"的物业管理公司有关人员。梁先生气急之下，一拍桌子就要去投诉物业管理公司。但仔细一想，却犹豫起来。因为他自己也搞不明白，到底该找哪个部门去投诉呢？
　案例分析
　　贱卖业主资料成公开秘密
　　据熟悉房地产中介行业的人士透露，业主资料被贱价买卖已成为房产中介一个公开的秘密，并且行内人士早已习以为常，千千万万业主的家庭住址、电话号码，有时甚至是私人身份证号码被流入到社会形形色色的人手中。而此种情况不得不让人担心：大量个人隐私资料流失，岂不是极容易被社会不法分子所利用，进行犯罪活动？
　　去年8月至9月期间，地产经纪王某、朱某和孟某3人就利用深圳某山庄管理处的管理漏洞，非法获取了业主黄某所有的该山庄某栋别墅的房地产证书。然后又通过制造假证人员伪造了由孟某冒充的业主"黄某"的身份证、户口簿、收入证明等资料，以及由朱某冒充的"黄某"委托人的身份证。
　　接着，这3名地产经纪用这些假证件办理了该处房产的委托公证书和房地产抵押登记，再通过深圳市某地产中介公司做中介，向某银行骗取了贷款人民币45万元。事隔不久，当真正的业主黄某接到银行信贷员的电话，被告知这个月的贷款未按时还供款时，才知道有人在冒充自己。事情由此败露，最后3名自以为"神不知鬼不觉"的地产经纪被公安机关抓获归案。
　　专家教路
　　保护隐私可写入合同
　　其实根据消费者权益保护条例，对于业主的个人资料，物业管理公司是有责任去绝对保密的，所以一些规范的物业管理公司，是会将保护业主个人资料的责任列入到业主与物业管理公司双方签订的物业管理条例里。但是在实际操作中，物业管理公司上下包括主任、副主任、资料员、收费员等基本上是人手一份业主资料，这样就难以保证业主资料不被泄露。因此，最好的做法是业主资料只掌握在诚信度比较高的几个员工手中，其他人不得"染指"。
　　有关人士指出，业主要保护自己的个人资料不被物业管理公司泄露，除可以招聘一些优质、品牌过硬的物业管理公司外，还可以在物管合同中加上有关对业主个人资料的保密约定。
　　另据法律界人士提醒，业主个人资料被当作商品买卖，实际上已侵犯了业主的隐私权，属于违法行为。并且业主个人资料泄露后受到不停骚扰的，可以通过一些法律途径起诉出卖业主个人资料者。而在一般情况下，"骚扰电话"这种行为会发生于小区内的很多人，此时各业主可通过法律途径，共同委托律师进行集体诉讼。

羊羊

热点八：物管费用收支成"糊涂账"
　　真实回放
　　让人怀疑的物管亏损
　　白云区某花园业主黄先生向记者反映，小区最近贴出的通告上说，上半年小区物业管理公司账面亏损达20万元之多。这是否意味着管理公司的经营出现问题，业主纷纷担心小区管理会因此受到影响。而按小区10万平方米的面积计算，每平方米1.7元的物业管理费，半年收入就有100万元。并且据他所知，小区近半年来除了正常运作的费用支出外，没有任何大型的费用支出。另外，公告只列出了管理费收入，车位出租收入、电梯间贴广告的广告收入等等收入，却没有列出。这不能不让人怀疑小区财务收支公告的透明度。
　　而小区另一位业主也表示，按现在90多平方米的居住面积计算，每月都要交纳二十元多元的公摊水电费，但到底公摊在什么地方物业公司从来不明示。他说，虽然每户每月算起来不多，但一个小区几千户业主、长年这样交费，就是一笔大的糊涂账了！
　　据了解，目前广州大部分楼盘的业主对所交管理费的使用都不甚了了，财务收支不明确、不公开成为小区物业管理中的突出问题，也是业主与物业公司发生纠纷的主要原因之一。记者在采访中发现，大多数业主对物业公司物业费用的管理和使用由谁监督表示疑问，并赞成将物业成本的明细项目和成本构成公开。
　　案例分析
　　物业服务收费需明码标价
　　在国家计委、建设部1996年发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中明确规定，住宅小区公共性服务收费的费用构成包括：1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费；7.物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。
　　根据国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知，物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
　专家教路
　　请会计师查账确保收支清晰
　　如何才能使小区管理做到账目清晰？专家认为，业主委员会或业主在与物业管理公司签订《物业服务合同》时可以与管理公司约定定期公布收支账目、预留费用等。虽然业主或业主委员会无权查阅物业管理公司账目，但可以聘请会计师事务所进行查帐、并对公摊费用进行对比。

　　热点九：小区乱收费何时休
　　真实回放
　　送报送奶也交"管理费"
　　在淘金路一带送报纸的投递员小张曾向记者投诉称，位于淘金路的某小区从今年3月份开始，要求每天进入该小区的送报员、送奶工必须办理"出入证"，而办该证每月还得交"管理费"10元。
　　据了解，有不少投递员觉得这个"管理费"交得实在是冤，便不愿意交纳如此不合理的费用，因此被保安拦住，不能进入该小区进行正常工作。这导致部分业主好几天没有收到牛奶或报纸而到物管处寻求一个"说法"，造成业主责备投递员，投递员责怪物管处不该乱收费，进而业主又数落物管处的局面。据一位业主称，送奶工小刘由于没有交纳管理费，三天都被保安拦在小区外，后来业主确实没有办法了，只有亲自接小刘进入小区内，一下收到四天的牛奶使该业主哭笑不得，而小刘面对无缘无故要掏辛苦钱的局面也左右为难。据悉，该项乱收费情况直到4月初才得以解决，该物管公司终于退钱了。
　　案例分析
　　乱收费陷阱处处隐藏
　　不仅仅小区物业管理处针对小区以外的人乱收费，其实在许多小区也存在针对业主的乱收费现象，令业主防不胜防。例如，有的业主新搬家进小区，搬家公司的车刚进门，保安便"潇洒"地撕一张发票———5元或者10元，美其名曰"车道占用费"。有的业主坐朋友的车回小区，当保安发现该车没有登记的时候，就以小区外车辆占据车位的名义收费。此外，业主在收楼的时候，总是会签订很多份合同书，其实真正仔仔细细地审查这些合同的人并不多，一方面是觉得麻烦，另一方面很多人想：都已经是规章制度了，应该没有什么问题，所有的人都不是一样的签订嘛。但在住进去以后，才知道有的费用根本就不属于业主支付的内容。
　　专家教路
　　有言在先避免陷阱
　　要识破物管公司的乱收费陷阱，首先业主自己在签订各项合同的时候，就不要怕麻烦，要细读合同内容，毕竟买房不是小事情，而和物业管理公司的"交情"也是日积月累的生活内容，所以一定要事先把问题讲清楚。其次业主发现问题后，要及时向相关负责部门反映情况，例如业主委员会、消费者协会或者向媒体投诉，给当事人施加压力。

羊羊

好象没人关心？ [M11] [M11] [M12]

欲悲闻鬼笑

建议广大业主学习建设部2003年6月30日颁发的《业主大会规程》。 [M03]

护我家园

好

m8

ding顶一下，同志们辛苦了！！ [M36]

Xiaozhu

辛苦了！

[M09] [M17] 偶怎么觉得凡此种种都与ZF不作为有关呢！

筱筱0219

我朋友说骏景早就达到成立业主委员会的条件了，去天河房管局前最好咨询完一般楼盘办理野猪委员会所需资料，不好说是骏景的先，然后再将这些内容录下来，准备完所有资料去房管局时也要带齐录音笔，这样就可以当面对质了，要是他不受理，可以问他的名字和职务，去区长那告他不作为！！！！ [M14]

yan

阅

[M29]