关于分摊面积（觉得有启示作用，故转贴）

sanfang

2002-4-9 17:56:52
发表于搜房论坛BBS-月华轩一度被称为"都市官邸"的明星楼盘万泉新新家园竟被业主发现：开发商通过篡改工程图纸和瞒报规划，共向业主非法分摊了5000多平方米的建筑面积，从中牟取几千万元不义之财。面对这一让人难以相信的黑洞，50多名业主联名向海淀区人民检察院进行实名举报。
　　难以置信的结果
　　2002年4月2日，万泉新新家园的业主召开了依法维权的新闻发布会。向新闻界透露了他们半年来的调查结果，从而揭开开发商"做鬼"实测面积的惊人黑幕。
　　业主们指出，开发商在将5000多平方米的建筑面积违规销售后，还出租给业主"二次挣钱"。根据海淀区房地局测绘队提供的《商品房销售面积明细表》和《北京市房屋登记表》，在测绘队的实测结论中，至少有5837.93平方米的地下室被列入了销售建筑面积，并分摊给每位业主。
　　而根据北京市房屋土地管理局京房地权字（1998）第1285号文件的规定，作为仓库的储藏室和机动车车库所占用的建筑面积不应该计入销售建筑面积分摊给每位业主。开发商在将这部分面积以分摊的方式销售给业主的同时，还把这部分面积单独出租或出售给业主。也就是说，同一块地方，既分摊又出租，赚了两次钱。律师指出，这种行为是典型的欺诈行为，而测绘队的实测结论则是这种欺诈行为得以实现的重要原因。
　　黑洞背后是什么
　　今年3月，业主们从北京市建筑档案馆查阅到万泉新新家园一期竣工图纸。请有关专家精心计算后，发现总建筑面积为54285.90平方米，而实测面积为71512.97平方米，二者相差约1.7万平方米。对这种情况，业主张先生分析，"这只有两种可能：一是开发商在报送政府审批机关的图纸上篡改数据，骗取政府批文；另外是测绘队的实测错误，将面积虚增1.7万平方米"。
　　业主们委托的律师给记者算了一笔账，358套商品房，按照当时平均销售单价每平方米7000元人民币计算，平均每位业主在购买万泉一期商品房时，多支付的购房款就达人民币11万多元。如果再加上业主因多增加的分摊面积而额外已经支付和将来要支付的物业管理费和供暖费，业主的实际损失简直难以想像。
　　采访中记者了解到，4月3日，业主代表及律师已经向海淀区国土资源和房屋管理局提出申请，要求重新核定分摊范围，依据政府文件重新确定分摊原则；指令测绘队重新测绘和计算每套商品房的销售建筑面积。
　　发展商捣鬼三法
　　既然证据确凿，为何不向法院起诉呢？有关业内人士指出，某些开发商的势力已强大到令不少律师不愿或不敢给中小业主担任诉讼代理人的地步。这位业内人士指出，从普遍发生的面积欺诈事件来看，开发商主要是在公摊面积上做手脚。主要有三种手段：一是增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。事实上，这三种方法都被交叉使用，而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。
　　业主维权难胜诉
　　对于业主依法维权，这位业内人士并没有表示出很大兴趣。他说，根据他的统计，目前北京有影响的业主维权状告开发商的诉讼，还没一个胜诉的。从王府公寓到温泉花园，从紫玉山庄到庄胜广场，从嘉德公寓到阳光广场，可以说业主有一个算一个，全部输了官司。
　　对于个中原因，他以嘉德公寓为例作了分析。开始业主有证据发现面积不对，便找开发商理论，得到的回答是：这是房地局测的，和我们无关。业主不信邪，将开发商告上了法院。法庭上，开发商拿出了一大本有房地局测绘部门盖章的报告。业主于是败诉，原因是实测数据是政府部门出具的，开发商不承担责任。于是业主转身去告测绘部门，结果法院审理发现，测绘部门只是受开发商委托，提供技术服务，业主们告测绘部门于法无据，结果仍是驳回。
　　四法改现状
　　对这些问题，有关业内人士指出，我国房地产开发销售环节多，政府审批程序十分复杂。由于缺乏透明度，一些开发商千方百计钻空子，甚至勾结少数政府部门的败类，欺骗政府和社会公众，侵害购房者的合法利益。
　　怎样改善现状呢？首先应建立和完善房地产开发销售各审批环节的公示制度；第二要在司法程序中借鉴国外严格责任制度的做法，例如举证责任倒置等；第三要完善行政管理机关的投诉反馈机制，不再让许多购房者的投诉石沉大海，也不让一些行政机关的投诉制度形同虚设；第四要严厉惩治行政和司法机关的腐败。
　　去年以来，各地媒体报道的房地产纠纷可谓愈演愈烈，有的更是演变成暴力流血事件。对此，有关专家和人大代表、政协委员都曾不无忧虑地指出，房地产纠纷已成为社会不安定因素。在关注万泉新新家园业主维权的同时，本报也十分关注整个房地产市场如何走向规范化、法制化。

Xiaozhu

[M05] 顶！！！
[M27] 问题还有就是，如何追究政府部门相关败类的责任？？？
[M10] 这样的事情看来很难、很难啊！

choupi

应该了解。