分析物业管理关系中业主的权利

枫叶之儒

2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》(以下简称《条例》)，自2003年9月1日起正式施行，这是我国出台的第一部关于物业管理的全国统一的行政法规。本文借《条例》的出台这一契机，从业主权利的角度出发，通过分析产权关系、业主公约关系、物业服务合同关系这三种不同的物业关系逐步导出业主的具体权利，从而理清业主和物业管理公司的法律关系，使得业主是物业(房屋及相关设施)的所有权人、是物业管理中的主人、是真正的"老板"、是物业管理公司服务对象的地位清晰化。

1基本概念的澄清

1.1业主
对于业主(owner)的定义，我国对此规定的较为简略，《物业管理条例》第六条规定指"房屋的所有权人为业主。"
按业主的身份不同，可以将业主分为自然人业主和非自然人业主。所谓自然人业主，就是指物业所有权的拥有者是自然人；所谓非自然人业主，就是指物业所有权的拥有者是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织。这种区分在法律实务中有重大意义，如拥有一项物业的是一个公司法人，则在意思表示机关、诉讼管辖、诉讼文书送达等方面就与自然人业主有区别。并且在表决权的计算方法上自然人业主与非自然人业主也有不同。但是，无论是自然人业主还是非自然人业主，在物业管理法律关系中的地位是平等的，都是物业管理公司服务的对象。

1.2物业
物业管理中的"物业"一词，英语中为"Real Property"或"Real Estate"意为不动产及附带的各种权益。作为一个完整的概念，"物业"是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、工业厂房、仓库、宾馆和饭店、附属设施及相关场地。
物业与房地产本质上是一致的，"物业"包括房业和地业，"房地产"是地产和房产的统一体。二者只是在使用上存在差别：物业一般用于指某项具体的建筑物及相关的场地。物业有大小之分，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单元可以作为物业，办公楼宇、商业大厦、厂房、仓库也可称为物业。房地产则一般泛指一个国家、地区或城市所有的房产和地产。即物业通常用于个体，房地产通常指全体。物业的法律属性集中反映在物权关系上。在我国，房地产物权就是指物权人在法律规定的范围内享有房屋的所有权和占有土地的使用权。物业的所有权，不仅仅是一项单项权利，它是一个权利整体，拥有多项权能，如租赁、出售、抵押等等，形成一个完整的权利体系。在这一权利体系中，各种权利可以以不同的形式组合，也可以单独享有、行使。

1.3物业管理
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业签订物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。其宗旨就是服务，管理、经营于服务之中；其管理对象是物业，服务对象是物业产权人和物业使用人；其经营方针是"保本微利、服务社会"，不以牟取高额利润为目的。
本文下面将通过对物业管理中的三个基本关系，即产权关系、业主管理公约关系、物业服务合同关系的分析，逐步导出业主在物业管理中的基本权利。

2由产权关系产生的业主权利

2.1产权关系
产权关系产生的最基本的原因，是业主和房地产开发商签订购买合同，业主支付价金，从开发商处获得房屋，从而取得房屋的产权。经济学认为，产权是人与人之间由于稀缺物品的存在而引起的与其使用相关的关系。这一定义有两个重要涵义：一是明确产权是产权人相对于其他人所拥有的权利；二是明确产权是个体之间的关系，是一种抽象的社会关系。因此，产权关系的清晰决定了人与经济物品有关的行为准则。为探究物业管理服务中业主的权利问题，现从权属特征出发，将该类物业不同属性所构成的产权集合分为两种主要形态：

2.1.1私人独有
是指业主享有完全所有权的形态，该产权的形态是属于业主排他、独占的享有。包括所购物业的室内空间及其中的与整体结构无直接关联的配件。室内空间由上、下、左、右、前、后的房屋构件如墙、楼板(地)和门窗内侧面所围成。无直接关联的构配件，是指其损坏不影响房屋整体结构和该楼房中其他用户对房屋正常使用的构配件。如门窗、室内隔断(墙)、室内水电及电讯配件等。

2.1.2法定共有
是指非由独立的业主所有，由特定多的业主或者业主团体，在保留各业主对自己单分房屋独有权和建筑物共有部分属主权、自用权、自益权的同时，对共用部分享有的产权形态。

2.1.3依约定的共用
住宅小区内非公益性、经营性场所，只有通过合约设定权属才能成为业主共有产权，例如：住宅小区内的商场、会所、网球场、娱乐中心等。

2.2产权关系中的业主权利
物业产权是物业这种特定经济物品的各属性的总和。它是衡量与物业相关的个体行为是否合法的依据，也是业主的权利来源。根据产权形式的不同，在物业关系中业主的权利可以分为以下几种：

2.2.1对于业主私人独有的部分享有所有权
也就是说业主对已经得到履行的房屋买卖合同和房屋产权证所确定面积、位置的房屋享有所有权。业主有权对房屋进行占有、使用、收益、处分，具体的说也就是业主有权在不影响到建筑物整体结构和相邻权的情况下对房屋进行使用，包括对房屋进行改造等，另外还可以依法出售、出租、出借、抵押、赠与等处分，不受其他业主、业主自治机构和物业管理公司的非法干涉。

2.2.2对于法定的共有部分和约定的共有部分享有合理使用的权利
业主对走道、门厅等共用部分及根据一系列合同出售的小区内的草坪、道路等其他业主共同享有所有权和使用权，业主可以善意的使用。
有人认为业主只是购买了土地使用权证上确定的基地的土地使用权，但实际上在业主向房地产开发商购买房产时，所付的价款中含有整个被开发的住宅小区的土地使用权分摊部分的出让金，而全体业主对小区内全部土地使用面积支付了全部的土地出让金。在开发商将住宅销售出去时，此笔款项已经作为住宅小区建设成本计入销售金额中。因此，无论从市场经济的平等交易原则和民法上的等价有偿原则看，都应当将该公用场地的使用权转归全体业主享有，保障业主的合法权益。

2.2.3对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
物业的共用部位、共用设施是业主这一团体享有的产权，物业管理公司只能对其维护和管理。因此，如果物业管理公司对这些物业进行使用，必须告知业主。并且，如果共有部分被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相应份额的利益；如小区内的公共停车场被物业管理出租，则辖区内每位业主都有权力分配其所得，物业管理公司不得拒绝。

2.2.4业主对于其他使用人或者物业管理公司由于不当或者恶意使用可能导致建筑物毁损和侵害相邻权时，有排除妨害的权利
相邻权是指不动产毗连、邻近的物业所有权人或者占用人之间，在对各自的物业行使权利时，因彼此间相邻，依法应给予相邻人便利或接受法定限制而发生的一种特定的权利义务关系。主要有相邻的通行权、通过权、通风权、采光权、用水、用电权等一系列权利，主要是为了保证给相邻方提供便利和抑制不当行为的权利。另外，相邻权还包括相邻方防险、防害等权利，例如当相邻一方在装修时拆除承重墙，可以请求停止侵害、恢复原状等。
但是，物业产权人也不能随心所欲的行使自己持有的产权，必须受到国家法律的限制和调控，应当承担法律规定的义务。有人将物业产权人行使产权的限制概括为8项义务：①遵守国家法规、政策和物业所在地地方法规的义务；②不得利用物业危害社会公共利益、损害全体物业共有人的共同利益、损害他人合法权益的义务；③服从城市规划或村镇规划管理的义务；④保护共有、公有物业的义务；⑤承担及时修缮物业的义务；⑥履行合理使用物业的义务；⑦尊重物业所有权人同意权和行政主管部门行政管理权的义务；⑧正确对待物业相邻关系的义务。

3由业主公约关系产生的业主权利

3.1业主公约关系
业主公约也称公契或公约，是物业管理中普遍存在的一种规范性的法律文件。是指由业主承诺，并对全体业主均有约束力的有关物业管理、使用维修、保养等方面的权利和义务的行为准则。业主公约一般在业主管理委员会成立之前，由开发建设单位和第一业主会同物业管理公司一起制订并经购房业主承诺。业主公约的生效时间应在入住业主达到一定的数量后，按照规定程序召集业主大会，业主大会对业主公约进行表决，由出席会议的业主所投表决权的过半数通过，再由该过半数的业主在业主公约上集体签字，一经签字，业主公约即发生效力。另外，召开业主大会时，可以对已经制定但还未生效的业主公约，依法定程序对公约内容进行个别补充。业主公约应当符合法律法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定，并且应向房地产管理部门登记备案。
在现代物业管理中，业主公约是业主自律自治的最基本的手段，是物业管理法规、政策的补充，是物业管理顺利进行的重要保证，有着不可替代的作用。业主公约是业主自治的具体形式，集中反映了全体业主的共同意志，对业主和使用人产生普遍的效力，直接影响业主和使用人的利益。
业主公约的主要条款是指业主公约中对业主权利义务进行规范的必要条款，是业主公约的主要内容。根据有关地方性法规和物业管理的实际情况，业主公约包括以下基本条款：

3.1.1有关物业区内的基本情况
物业区是业主权利和义务的对象，业主公约应载入物业区的名称、地点、面积、产权、公共场所及公用设施等基本情况，界定业主权利义务的对象范围。

3.1.2业主自治的管理方式
业主自治是物业管理的基本原则，业主公约应规定实现业主自治的方式。包括业主大会的召集程序和决定物业区重大事项的方式，管委会的组成和议事方式，业主对管委会的监督等等。

3.1.3业主使用其物业及物业区内公共场所及公用设施的权益
业主的权利可分为对自有物业的权利和对物业区内公共场所及公用设施的权利。对自有物业，业主享有各项权利，包括占有、使用、收益、处分，是一种较充分、较完全的权利，任何他人不能非法侵犯。对于公共场所及公用设施，业主享有合理使用的权利，是一种受到限制的权利。

3.1.4业主缴纳各项费用的义务
缴纳专项维修资金和物业管理费用是业主的主要义务，是维持物业管理顺利进行的最重要的保证，因此，业主必须承诺按期缴纳管理费用和专项维修资金，业主公约对此应有具体规定。

3.1.5业主的义务与权利相对应，业主的义务包括使用自有物业时应履行的义务和使用公共场所和公用设施时的义务
使用自有物业时应履行的义务是：不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得违反规定饲养家禽、宠物等等；使用公共场所和公用设施时的义务：不得不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物，不得践踏、占用绿化地，不得随意停放车辆等等。
业主公约中，有些义务系直接来源于法律规定，如对物业的使用不能损害相邻物业的合理使用，对物业的使用不得违反有关消防、安全等法律、法规；有些义务则是业主的约定，带有自律性质。业主公约应对这两种都加以规定，使业主公约既符合国家法律、法规和政策，又与建立优美、舒适的居住环境的目标相适应。

3.1.6违约责任
业主公约应规定业主公约的权威，以保证物业管理的顺利进行。违约责任可分法定责任和约定责任。法定责任是业主违反有关法律规定应承担的责任，直接由司法机关追究其责任。约定责任是业主违反业主公约规定应负的责任，这必须坚持合法的原则，不能违反法律、法规和政策的规定约定，否则会严重损害业主的财产权利和人身权利。

3.2业主公约关系中业主的权利
业主有权依法通过民主程序与其他业主一起对物业实施民主管理。具体有以下权利：
(1)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。
(2)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。在业主大会上，每个业主都有发言和提案的权利。通过发言和提案，业主能够表达自己的意愿，提出自己的要求。
(3)参加业主大会会议，行使投票权。参加会议权包括获得会议通知权利，会议通知必须充分、明确、载明时间。业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项，每一位业主都享有投票表决权，都可以按照自己的意愿来投票表决。这是表达业主意愿的必要途径。表决权的大小根据法律或业主公约的规定确定。
(4)选举业主委员会委员，并享有被选举权。业主如果对业主管理委员会成员的工作不满，可以通过选举产生新的管委会成员。作为物业自治管理的成员，有被选举为业主委员会委员的权利。
(5)对业主委员会的工作享有知情权和监督权。业主有权知晓管理委员会的运作规程；有权了解管理委员会作出各项决定的理由；有权查核管理委员会和物业管理企业关于物业管理的财务情况；有权查询物业管理档案；有权要求对管理委员会和物业管理企业进行审计；有权了解物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用情况；有权制止并要求纠正其不符合法律和约定的行为；有权审议业主公约、业主委员会章程、物业管理规则和各项报告。对他们侵犯业主权利、违反法律规定的行为提出控告、申诉和提起诉讼。
总之，业主有权知晓、参与决定一切与业主权益有关的物业管理大事，并且对业主大会享有监督权。

4由物业服务合同关系产生的业主权利

4.1物业服务合同关系
物业管理合同，在《条例》中已经明确更名为"物业服务合同"。物业服务合同即业主或业主管理委员会与物业管理公司签订的对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。合同在法律上的含义是指平等主体的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。基于合同法原理，只要是双方达成合意就可以订立合同，同时合同也是对签订双方权利和义务的规定。因此，我们在研究物业服务合同关系中业主的权利问题时，可以透过合同具体内容来了解。物业管理是一种民事法律关系，至于涉及到物业服务合同的具体细节方面，我国法律法规没有明确的规定，只是在《城市新建住宅小区管理办法》中规定有物业服务合同所必须具备的七个条款：管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任及其他内容。根据《合同法》的要求，并结合我国物业管理的具体实际，一般来说，物业服务合同应具备下面的内容：
(l)双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方(委托方)为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方(受委托方)为物业管理公司。
(2)管理项目。即按受管理的房地产名称、座落位置、面积、四至界限。
(3)管理内容。一般而言，约定的物业管理具体事项是针对物业小区的公共部位、公共设施、共用设施等共有部分的。除非另有约定，物业管理企业的权利职责不应当延伸到私人独有的部分，物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项：①物业共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；②物业区域内公共设施的使用管理、维修和更新；③电梯、水泵等房屋设备的运行服务；④保洁及园林绿化服务；⑤物业区域秩序的管理服务；⑥物业档案资料的管理；⑦物业维修、更新的帐务管理等。
当然，除了以上这些针对物业公共事务之外，也有双方在合同中约定由物业管理企业对属于业主自用部位和自用设施等实施管理服务行为。
(4)物业管理的期限。期限应包括起始日期及终止日期，根据双方的意愿还可以对合同到期后的延期问题做出规定。
(5)双方的权利和义务。根据我国法律的规定，结合具体实际情况，物业管理公司的主要权利有：①履行物业管理合同，依法经营；②接受管理委员会和小区居民的监督；③重大管理措施应当提交业主管理委员会审议，并经其认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
(6)违约责任。违约责任实质是合同当事人不履行或不适当履行合同约定或法定义务，所应承担的损害赔偿、支付违约金、解除合同等民事责任。
(7)合同的更改和终止。在物业服务合同中，可以订有合同的更改和终止条款。
(8)其他事项。双方在合同中可以约定其他未尽事宜，如风险事宜，调解和仲裁等等。
4.2由物业服务合同产生的业主的权利
上述服务的具体内容就是业主权利的范围。另外，业主有选择物业管理公司的权利。但是这种选择并不是单一业主的意思表示就可以完成的，需经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过业主大会选聘和解聘物业公司，同时在物业管理公司不符合要求的时候还可以解聘物业管理公司。其次，业主可以按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并且业主享有监督物业管理企业履行物业服务合同的权利。

好帖！支持一下，帖主辛苦了！

wo16828654

恩~不错~！

谢谢贴主~~

五子棋高手

顶！帖主什么时候来切磋切磋五子棋怎样？ [M03] [M03] [M03] [M04] [M04] [M04] [M26] [M26] [M26] [M28] [M28] [M28] [M29] [M29] [M29] [M29]

无字的妹妹

[M03] [M29] 好帖！支持一下，帖主辛苦了！

无字的妹妹

[M03] [M29] 好帖！支持一下，帖主辛苦了！

无字的姐姐

好贴！！！！！！！！！！！！ [M29] [M29] [M29] [M28]

祝大家节日快乐！ [M29]

平静的小石头

顶！