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Re: 关于退还业主交纳的有线电视、电话、管煤气、电、水等初装费/开通费费用
把附件贴出来，大家方便看。
综合费还该不该收
案情简介：
2000年初，佛山市南海某房地产公司预售某住宅小区商品房，该房地产公司在与购房者签订《商品房购销合同》的同时还要求购房者签订一份声明书，声明书约定购房者已被提醒告知购房合同中价款不含水电基础设施增容费、市政配套、室外水电设施线路安装费等6项费用。据此，该房地产公司以水电增容费等名义在购房款价外向购房者加收综合费合计21,800元。2002年3月，当部份购房者得知房地产公司价外收费的行为应属不当后，曾联名到政府相关部门投诉。该房地产公司得悉后，通过各种关系要求购房者签订谅解书，确认已明白综合费是房价的组成部份，并承诺不再投诉。部份业主对谅解书的内容并未深究就草率签名。签名后，该房地产公司以双方已达成谅解为由，不同意购房者协商退款的要求。
2002年10月，购房者以房地产公司价外收费为由向人民法院提起诉讼，请求法院判令房地产公司退回综合费款。房地产公司在庭审中辨称：按南海市房地产市场的交易习惯，在2000年7月1日前是允许开发商收取综合费的，另声明书及谅解书都证明了购房者事前是清楚知道综合费属于应计入楼价而实际上未计入楼价，是楼价的组成部份。
2003年1月，在法院调解下，房地产公司与购房者达成和解协议：房地产公司同意退回大部份综合费并承担业主应付的律师费及诉讼费，业主向法院申请撤诉。
律师点评：沈庆佳副主任律师
1、在购房价款外加收综合费的行为无效。《广东省商品房预售管理条例》第二十五条第二款规定："预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项"。《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条、第九条明确，经营者不得在公开标明的商品房销售价格外以基础设施和公用设施配套建设费等名义加收任何费用。在购房者与开发商签订《商品房购销合同》法律关系中，开发商理应在商品房销售的同时，按照有关规定向购房者提供商品房交付使用所必须配套的相关基础设施且不得另行收费。本案中，虽然购房者已向房地产公司支付了水电增容费等综合费21,800元，但这是房地产公司在明知不能在购房价外加收任何费用的情况下，将本应包含在商品房销售价格中的水电增容等基础设施及公用设施配套建设费在价外再收取，其行为违反了法律、法规的禁止性规定，严重损害国家及购房者的利益，其行为应属无效。根据《合同法》第五十二，第五十六条，第五十八条的规定，房地产公司应将价外收取的综合费返回给业主。
2、声明书的内容违反广东省物价局相关文件的规定，应属无效。根据广东省物价局在1997年颁布的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》及1999年颁布的《广东省新建商品房销售明码标价管理规定》等文件的规定，商品房销售价格应已包含供水、供电一户一表，公共防盗门，供水供电等基础设施增容费，电话线预埋等与商品房相关的基础设施、公共配套建设费用。本案中，房地产公司在声明书中列明上述费用不包含在房价中并要购房者另行支付，声明书的内容显然为行政规定所禁止，而购房者作为普通消费者对声明书中内容是否合法是不清楚的，而作为房地产公司是在得悉物价局已发文明令禁止的情况下要求业主签订声明书，因此其应对声明书的无效承担不利的法律后果。
3、购房者在购房时应慎防房地产公司通过价格分离的手法变相价外收费。房地产公司在与购房者正式签订商品房购销合同前，往往要求购房者先签订认购协议，其在协议中约定总购房款，在正式签订商品房购销合同时，再要求购房者交回认购协议，然后将购房款分别以购房合同及补充协议的形式将总购房款分成购房款及综合费两部份，以此逃避税收。当出现纠纷后再开具综合费发票并称只是价格分离不存在价外收费的情形，遇上这种情形，购房者往往都会败诉，因此在购房时应特别注意。
转发--关于退还业主交纳的有线电视、电话、管煤气、电、水等初装费/开通费费用.
转发--关于退还业主交纳的有线电视、电话、管煤气、电、水等初装费/开通费费用.
在其他花园论坛看到的，不知道是否属实。
关于3500元煤气开通费，现在很多楼盘开发商已经陆续的退还了业主交纳的有线电视、电话、管道煤气、电、水等初装费/开通费费用《广东省城镇新建商品房销售明码标价管理规则》规定：
商品房价格构成中包括了有线电视网费、电话线路管理费、水电增容费、信报 箱工料费等。业主在支付全部购房款后，不应再承担任何支付义务。而发展商在收取 购房款后还要求业主支付上述费用，是重复收费，构成违法。
CCTV-2的《中国房产报道》曾报道，商品房在入伙时，发展商不得向业主收取有线电 视、电话、管道煤气、电、水等初装费/开通费，因为这些费用均已经纳入房价之中， 属于房屋配套设施。现在很多楼盘开发商已经陆续的退还了业主交纳的有线电视、电话、管煤气、电、水等初装费/开通费费用.
-----转发文件：
《广东省新建商品房销售明码标价管理规定》
广东省物价局 粤价(1999)第126号文 1999年7月1日
第一条 为了规范新建商品房销售价格行为，维护房地产市场价格正常秩序，促进公平交易，制止价格欺诈，保障商品房购销双方的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委《关于商品和服务价格实行明码标价的规定》等有关法规、规章，制定本规定。
第二条 凡在我省行政区域内的房地产开发经营企业销售新建商品房，均应执行本规定。
第三条 新建商品房销售应同时采取价目表和明码标价书两种标价形式。价目表的具体格式由当地物价部门负责监制，价目表标示的内容应包括商品房的结构类型、装修标准、销售的建筑面积、使用面积、销售价格等。明码标价书由省物价局统一样式（样式附后），各市物价部门监制，其他单位和个人不得擅自印制，房地产开发经营企业应按规定的内容逐项准确填写明码标价书。
第四条 价目表由房地产开发经营企业在其经营场所标示。明码标价书由房地产开发经营企业在销售商品房时向购房者明示，成交后由购房者签收，购销双方各执一份。
第五条 购房者应对明码标价书妥善保存，可作为新建商品房交易价格投诉的依据，或者提供有关部门处理新建商品房交易价格纠纷时使用。
第六条 商品房销售明码标价书由房地产开发经营企业在申领商品房预售许可证后，到当地物价部门领取。中央、外省、省属驻穗的开发经营企业向省物价局领取。
第七条 房地产开发经营企业不按规定明码标价或进行价格欺诈的，由各级物价部门依照《中华人民共和国价格法》及有关法规、规章予以查处。
第八条 本规定由广东省物价局解释，并自1999年7月1日起施行。
附：广东省商品房销售明码标价书（样式）
＿＿＿＿市物价局监制
一、交易简况
开发经营企业名称＿＿＿＿（加盖公章）
法定代表人＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
联系电话＿＿＿＿联系人＿＿＿＿＿＿＿
所售楼盘名称＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
座落位置＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
预售许可证＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
二、标价内容
所售商品房为第＿幢（座）第＿单元第＿层
第＿号房
该商品房类别为＿＿＿＿＿＿＿＿建筑结构
为＿＿＿＿＿
房型规格＿＿＿＿层高＿＿米
该商品房销售建筑面积＿＿＿＿平方米
使用面积＿＿＿＿平方米
单位建筑面积售价为（人民币）＿＿＿＿
元／平方米
总售价大写金额为（人民币） 仟 佰
拾 万 仟 佰 拾 元
角 分
以上销售价格已含下列与商品房相关的部
分基础设施、公共配套建设费用：
1．供水、供电一户一表
2．公共防盗门
3．小区（或大楼）电子监控保安系统
4．供水供电等基础设施增容费
5．室内水电设施线路安装费
6．管道煤气预埋
7．电话线预埋
8．有线电视线路预埋
9．信报箱
10．
11．
12．
成交日期：＿＿年＿＿月＿＿日
商品房交付日期：＿＿年＿＿月＿＿日
购房合同号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
三、价格监督部门＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
四、购房者签收＿＿＿＿＿＿＿＿
备注：1．本明码标价书一式两份，成交后由
购房者签收，购销双方各执一份，以备查对。
商品房销售明码标价书填写说明
（1）座落位置：指楼盘所在地点，门牌号。
（2）商品房类别：指住宅、写字楼、商铺等。
（3）建筑结构：指框架结构、砖混结构等。
（4）房型规格：指出售商品房具体的规格，如三房一厅、二房一厅等。
（5）填写在销售价格中已含与商品房相关的部分基础设施、公共配套建设费用时，已列出的项目中，所售商品房具备的，应打"√"明示，购房户要求列出所有其他基础设施、公共配套项目的，应作补充。按规定，所有基础设施、公共配套建设费用应全部在房价中补偿，不得在价外另行收费。
（6）价格监督部门指对商品房价格实施管理的各级政府价格主管部门。
1999年7月1日 |
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发表于 2004-12-15 12:53
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