二手楼交易--同贷书出来后就可以过户了吗？有没有风险，该注意些什么呢？

喜杨杨

刚在网上查了下感觉有点怕怕的，必竟之前对这方面可是一点都没经验，现在买家的同贷书也出来了，对方是公积金+商贷，在网上看到有说就算同贷书出来后过户也有风险，有些买家会偷偷去银行取消贷款申请，不知是不是有这么回事，并且我也看了下同贷书的内容，更加让我头痛
下面是中国银行的同意贷款书内容，我把打出来，好在这里让有经验的朋友们帮帮忙分析下，我该如何是好？
                                             同意购房抵押贷款意向书
致：某某（卖方）
兹有买方某某先生为购买位于-----------的房地产，向我行申请个人住房抵押组合贷款，申请贷款金额为人民币-----元整，期限10年，利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率，公积金利率为基准利率，经我行初步审核，拟同意该借款申请并报上级行审批，若我行最终与该借款申请人签订了住房抵押贷款合同，贷款拟按如下方式发放：
     在上述房地产买卖双方补齐我行所需资料，落实我行所要求的放款前提条件，办妥上述房地产交易过户手续及以我行为第一顺位抵押权人的抵押权人的抵押登记手续后，贷款将划入以下卖方指定的帐户：
账号：------------
户名：--------
特别声明：
1     本意向书仅证明我行初步审核并拟同意借款人（买方）的代款申请，并不构成我行的必须发放贷款的法律义务，我行有权单方决定取消代款意向并且不承担任何责任，
2     我行的最终审批结果与本意向收有冲突的，以我行的最终审批结果为准（如申请公积金贷款以广州市住房公积金管理中心最终审批结果为准。）
3    本意向书有效期为自出具当日起计2个月止。过期后，如有必需，可向我行申请重新开立。
                                                                           中国银行股份有限公司广州天河支行
                                                                             2010年-----月------日（银行公章）


大家平时办理的同贷书内容是这样的吗？怎么看上去又是霸王条款，万一到时又不批了怎么办呢？现在好头痛呀 请有经验人士出来帮忙解答下好吗？万分感谢！！[M29]

喜杨杨

等过户后买家还能取消贷款申请吗？

刹那芳华

同贷书的风险是比较大，最好是银行出具贷款合同再办理过户手续

你们是没有中介自行成交的吗？或者可以再签个补充协议、资管托管都会比较保险些

喜杨杨

回复 3# 刹那芳华


    是通过中介的

喜杨杨

资管托管据说是相对买家比较安全些 对卖家好像不起什么作用的吧

欣赏

奇怪，是为了赶时间吗？为何不等银行出具贷款合同就办理过户手续？

伯仲

行规是以出同贷书为准去递件的，
当然，
能够出贷款合同是最好。
关于买家能否自行取消贷款这一块，
如果买方不是找按揭公司，是通过找朋友的话，
他强硬点完全有权利自行取消，
如果找的相对大的按揭公司，
如遇买家要取消银行一定会先通知按揭公司，
这样买家做小动作的可能性就不大，
还有注意点的是：
你这个是组合贷款
商业那一块就肯定出的快一点，
公积金中心一般分为支行同贷和公积金中心同贷，
银行最终是以公积金中心同贷为准的，
最好是看到公积金中心同贷，
才去递件过户，
现在政策高危期，公积金中心16-21号都没有审件，包括一手与二手，积压了很多案件，一般都没那么快出同贷！

伯仲

如果我没猜错的话

楼主应该是某座1楼的业主

傲雪骄阳

回复 7# 伯仲


    真是太感谢啦 [M29]讲得很详细，我现在手头只收到买家的同贷书，没有公积金中心同贷书，那我还是不要太快去递件了是吧

伯仲

最稳妥的方法是等公积金中心同贷出了再去，

不过支行同贷出了，公积金中心90%都会过，

如果他是第三套就还在审批之中，这样就有点风险，因为第三套谁也不能保证公积金中心会批

你也可持同贷去贷款支行查问。

junjing76

其实也没想象中那么复杂，对于风险控制问题，对于你这个案例我可以给你提个参考：
1、其实买卖合同签订后就可以到房管局递件，风险其实是在买方，因为如果银行同贷书不下来，卖方是可以将案件撤回来的。但是买方递件成功后已经支付了首期楼款给卖方，对于买方可是什么都没拿到。为什么现在的案件都是等银行同贷书下来才去递件就是为了回避这种风险！
2、因为房管局的现行政策不是递件成功就直接过户，递件成功只是房管局证明此次交易手续不存大问题，可以办理交易过户手续，会出具一个回执单。真正的房产过户要等出了税单和完税之后，拿到完税证明后交给房管局才会直接过户的。就算完了税没有将完税资料交给房管局也是过不了户的。所以房产交易风险控制最最关键之处就是在这个点上！
3、因为要办按揭，完税出证后就要办理归档、银行入押、出押手续。最关键就是这一步骤，如果没有专业的按揭人员或银行经办人员完成这一步骤，就算有银行同贷书卖方也是拿不到尾期房款的。因为完税后10个工作日就可以出新证了，买方拿到房产证他不去办理银行入押、出押手续，卖方根本就拿不到尾款。其实到一直到出新证也就是一次性付款的交易方式而已。
4、当然了，就算是最坏的打算，卖方没收齐楼款也可以不交楼啊，现在中介公司的合同都有这一条款的。卖方不交楼，买方也是没办法的。毕竟没收齐楼款嘛！



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有点疑问

撤件 要买卖双方共同同意才能撤

junjing76

撤件 要买卖双方共同同意才能撤
有点疑问 发表于 2010-11-1 15:41

      您说的没错，买卖双方同意才能撤件，因为买方银行同贷书不能下来，卖方拿不到钱是绝对不会同意过户的，既然不能交易，那双方协商取消交易，只能撤件了！



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金迦地产

想说的,楼上都说出来了![M03]

傲雪骄阳

楼上说的很清楚，学习了