业主委员会章程（草案）

枫叶之儒 · 发表于 2004-10-11 00:50

第一章总则

第一条组织名称与办公地址：

组织名称：*市*区*物业管理委员会（以下简称管委会）；
办公地址：*区内。

第二条为了加强本物业小区的管理，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《城市新建住宅小区管理办法》，制订本章程。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

第三条：管委会是维护全体产权人的合法权益而自愿成立的管理组织。宗旨是代表和维护本物业全体产权人、使用人的合法权益，维护本物业区域内的公共秩序，营造一个安全、舒适、文明的居住环境。

第二章业主权利和义务；

第四条：小区内的所有财产属于全体业主。业主行使权利的机关是业主大会。业主在物业活动中有以下权利：
1、召集业主大会的权利；物业管理区域内10 %以上的业主联名可以召集临时业主大会。
2、参加业主大会、委托他人出席业主大会的权利。
3、起草《业主大会公约》和《业主委员会章程》的权利；代表物业管理区域内10%以上的业主可以起草《业主大会公约》和《业主委员会章程》。
4、提名和被提名为业主委员会委员候选人的权利；代表物业管理区域内10%以上的业主可以提名业主委员会委员候选人。
5、选举和被选举为业主委员会委员的权利。
6、向召集人会议或业主委员会提出业主大会议案的权利；代表物业管理区域内10%以上的业主可以向召集人会议或业主委员会提出业主大会议案。可以提出的议案包括：
（1）关于罢免业主委员会委员的议案；
（2）关于业主委员会委员报酬的议案；
（3）关于小区建设方案的议案；
（4）关于修改《业主大会公约》和《业主委员会章程》的议案；
（5）关于业主委员会分立或与其它业主委员会合并的议案；
（6）关于物业管理费交纳标准和交纳方法的议案；
（7）关于制定或修改物业管理规章制度的议案；
（8）其它需要提出的议案。
7、对业主大会的各项议案投票表决的权利。
8、对业主委员会的工作提出质询的权利。
9、法律、法规、规章赋予的其它权利。

第五条：业主义务：
1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策及章程的规定。
执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
2、全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项安全使用制度。
3、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
4、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。
5、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
6、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知业主委员会，业主委员会证询物业管理企业意见后。委托物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），业主委员会有权及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，业主委员会可采取相应措施制止其行为，并及时报有关行政管理部门依法处理。
7、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应有由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
8、与其他非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
9、业主不得从事以下行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
　　（２）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
　　（３）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；
　　（４）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
　　（５）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
　　（６）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；
　　（７）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小区；
　　（８）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
　　（９）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
　　（１０）随意停放车辆；
　　（１１）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
　　（１２）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（１３）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
11、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
12、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
13、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
14、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

第三章：业主大会

第六条：业主大会是业主最高权力机关。它的常设机关是业主委员会。业主大会行使下列职权：
　　（一）修改业主公约、业主委员会章程；
　　（二）监督的业主委员会的工作；
　　（三）制定和修改小区内的其他规则
　　（四）选举业主委员会主任、副主任；
（五）根据主任的提名，决定委员人选；
　　（六）审查和批准小区经济和发展计划执行情况的报告；
　　（七）审查和批准小区内的预算和预算执行情况的报告；
　　（八）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（九）听取并审议物业管理工作报告
　　（十）应当由业主大会行使的其他职权。

第四章、业主委员会的成员选举；

第七条、业主选举业主委员会委员时，应凭身份证或者购房发票参加。由谁？主持。
　业主大会在选举业主委员会委员时，由（）主持。

第八条、业主委员会委员的选举，一律采用无记名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以另选其他业主，也可以弃权。

第九条、业主如果在业主大会期间外出或其他不能到场的原因，可以书面委托其他业主代为投票。每一业主接受的委托不得超过三人。

第十条、投票结束后，由业主推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，作出记录，并由监票人签字。

第十一条每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。
第十二条召开业主大会时，全体业主的过半数参加投票，选举有效。委员候选人获得参加投票的业主过半数的选票时，始得当选。

第十三条获得过半数选票的委员候选人的人数超过应选代表名额时，以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。

第十四条获得过半数选票的当选代表的人数少于应选代表的名额时，不足的名额另行选举。另行选举时，根据在第一次投票时得票多少的顺序，确定候选人名单。如果只选一人，候选人应为二人。

第十五条依照前款规定另行选举业委会委员时，候选人以得票多的当选，但是得票数不得少于选票的三分之一。

第十六条选举结晶果当场宣布。

第五章、业主委员会的成员罢免；

第十七条业主委员会的成员，受业主的直接监督。10名以上业主联名有权罢免选出的委员。
　
第十八条罢免要求应当写明罢免理由。被提出罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。

　第十九条罢免业主委员采用无记名投票的表决方式。须经过半数的业主通过。

　第二十条委员在任期内，无故三次，其委员资格自行终止，缺额另行补选。
　　业主大会闭会期间，可以由业主委员会补选上一级人民代表大会代表。

第六章：业主委员会的财务制度；

二十一条业主委员会应当依照法律、行政法规的规定建立小区的财务、会计制度。

　二十二条、业委会应当在每一会计年度终了时制作财务会计报告，并依法经审查验证。财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表：
　　（一）资产负债表；
　　（二）财务状况变动表；
　　（三）财务情况说明书；

　二十三、业委会的财务会计报告应当在召开业主大会年会的二十日以前关交各业主，供业主查阅。业委会收取的物业费用于本小区业主的集体福利。

二十四、业委会除法定的会计帐册外，不得另立会计帐册。
　　对业委会资产，不得以任何个人名义开立帐户存储。

第七章、业主大会的议事规则
　
二十五条业主大会应当每年召开一次年会。有下列情形之一的，应当在二个月内召开临时业主大会：
　　（一）业主委员会成员不足业主章程所定人数的三分之二时；
　　（二）百分之十以上的业主请求时；
　　（三）业主委员会认为必要时；

二十六业主大会会议由业委会依照本章程的规定负责召集，由业委会主任主持。主任因特殊原因不能履行职务时，由主任指定的副主任或者其他委员主持。召开业主大会，应当将会议审议的事项于会议召开三十日以前通知各业主。

二十七临时业主大会不得对通知中未列明的事项作出决议。
　
二十八业主出席业主大会，每一业主有一表决权。

二十九召开业主大会需二分之一以上的业主参加，否则无效。作出的普通决议，必须经出席会议的业主所持表决权的半数以上通过。业主对业委会合并、分立，必须经出席会议的业主所持表决权的三分之二以上通过。
　
三十条修改业主章程必须经全体业主的三分之二以上通过。

　三十一业主可以委托代理人出席业主大会，代理人应当向大会提交业主授权委托书，并在授权范围内行使表决权。

　三十二业主大会应当对所议事项的决定作成会议记录，由出席会议的全体签名。会议记录应当与出席业主的签名册及代理出席的委托书一并保存。

　三十三业主有权查阅业主章程、业主大会会议记录和财务会计报告，对业委会的工作提出建议或者质询。

三十四业主大会、业主委员会的决议违反法律、行政法规，侵犯股东合法权益的，业主有权向人民法院提起要求停止该违法行为和侵害行为的诉讼。