8月1日起天河区小区成立业委会实施新规----业委会成立备案找街道

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【缘起】

　　成立业委会是目前广州新兴住宅小区实现居民自治的重要举措，但成立的过程却充满曲折。日前，记者从天河区国土房管局获悉，从上月初开始，天河区房管局已直接把指导业委会成立的权力下放到辖区内各街道办事处，而原来整个区的业委会成立工作都是由房管局物管科为数不多的几个人兼做。对于这一做法，有人赞，有人弹。但不管怎么说，这都是对积弊如山的小区业委会管理改革做出了一种尝试性的姿态。　

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-动向

　　各区"街道办"扛起指导业委会成立重责


　　天河区房管局吴科长介绍说，根据天河区政府发出的穗天府(2005)67号文件，天河区今后成立业委会，从审核材料到最后的签字备案，此一系列过程都不再由房管局来指导，而是由街道办事处下发到具体的居委会去履行。据了解，8月18日，天河区房管局还对"街道办"的相关人员进行了培训，使他们熟悉业委会成立过程。

　　记者随后从海珠区国土房管局了解到，海珠区早在今年1月18日发出的《关于加强区房屋安全、物业和租赁管理工作的通知》中明确规定："街道办"负责指导、监督业主大会的召开和业委会的成立；指导业委会按时进行换届选举。惟一不同的是业委会的备案工作仍由海珠国土房管局负责。

　　另外，番禺区房管局物管科的一位高先生告诉记者，他们已起草了文件报到区政府，正在审批之中，估计明年能够实行。不过他表示，番禺区不少街道办或镇之前没有这方面的人员配置，还需要时间来调配。

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-综述

　　房管部门把担子下放不失为好的尝试

　　目前，在广州1000多个小区里，建立了业委会的不到四成。而业主委员会千呼万唤难出来，其中一个原因就是政府监管力度、主动性不够，另一个原因是房管部门没有更多的人力去沟通协调发展商、物业管理公司和业主之间的纠纷，每次都是等到出现了问题的时候找到房管局来处理。

　　对此，房管局的工作人员也是叫苦不迭。有一位房管局熟悉内情的人相告，不是我们不愿管，而是我们所担负的事情特别多，有时又不了解小区的实际情况，他们不来反映问题我们也不清楚，怎么去做前期沟通指导？另外，房管局物管科的人员编制也比较少，每个小区都去调查一遍，怎么可能呢？因此，发挥街道居委会基层的作用，更加合适。

　　而从2004年广州对居委会工作进行细化改革以来，居委会的工作已经明确到了62个，其中就包括了对业主大会召开的指导、介入物业管理、指导业委会成立等具体问题。

　　不过，业委会成立难的问题远不止这么简单，在采访中，记者还发现，有不少市民根本不知道业委会的产生及其作用。甚至有业主说："业委会委员只能代表自己，不能代表全体业主。"

　　矛盾还不只这些，如有些开发商组织业主大会时不规范，有意在业委会中安插"自己人"；有的业主根本不想在社区事务上费心，但是一出了问题又要横加指责；也有部分小区业委会委员利用业主赋予的权力，谋取私利，这也使得业委会威望下降，使业主对业委会丧失信心。

　　对此，员村街道办一位工作人员表示，通过选举业委会，可以把居民的积极性调动起来，促使业主关心社区的建设。现在很多问题都是由于市民不了解业委会的成立程序和作用所致，房管局几个人又照顾不了这么多小区，现在，把指导成立业委会的工作下放，不失为一个好办法。

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应该把成立业委会，摆到跟抓计划生育一样的重要性，那样居委会就一定很积极了。
[M04]

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　-观点

　　赞　

　　应该让居委会来指导业委会成立　詹礼愿(中国社科院法学所博士后)

　　因为整个社会缺乏诚信机制，房管部门应该尽量发挥其指导作用。履行一定职责，督促业主委员会的建立，居委会应该具有直接的指导作用。

　　天河区房管局从8月1日起把关于业主委员会成立的审核功能放权到街道办事处，就是个很不错的方法。

　　一是因为基层的干部更贴近群众，可以更加明白业主之间的难处和纠纷。

　　二是"街道办"相对人手会更充足，而他们的职能内容也与其所在社区的和谐稳定息息相关。因此，从某种意义上来说，他们指导成立业委会的积极性更高。　

　　可弥补房管部门人手不足　韩世同(寒桐投资顾问公司)

　　如果街道办真的能够行使这一职责，也未尝不是好事情。过去由于政府监管太严，或者政府本身的人手不够，所以造成了成立比较困难，而主管部门也被认为有不作为之嫌。

　　因此，由基层的街道办进行协调指导，可能更加有利。其实很多街道的干部都比较认真负责，相对来说，对业委会的成立都有现成的人手，这样也可以解决房管部门人力资源不足的困难。

　　操作起来，需要街道办了解业委会选举是否代表民意，目前由于法规还比较简单，现实中也出现了两个筹备组的尴尬局面，因此对于这些不合格的情况需要审查核实，实在不行的话就报到房管局处理。

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-观点　

弹　

　　要建立监管机制　防止以权谋私　李小姐(洛涛居南区业主)

　　我最近成了番禺区房管局的常客，从6月底，我和其他几个业主发起筹备业委会以来，已经往返物管科七八次。如果由街道办、居委会来指导备案的话，至少可以少跑路，省去每次都要等车的麻烦。

　　不过，即使是街道居委来指导，也要防止街道居委与开发商、物管公司"结盟"，建立相应的监管机制，才能选出真正代表业主利益的业委会。

　　单女士(嘉怡苑业主)

　　因为目前许多居委的办公用房都是发展商免费提供的，只要之间存在利益关系，就难保会出现不公正的地方。　

　　权力下放，可能导致审批周期变长

　　黄律师(广东宇全律师事务所)　由"街道办"来处理的话，由于专业问题，可能会使审核周期变长，加大了成立的难度。且业委会、物管公司、开发商之间的矛盾、利害关系也不是街道办可以监管得到的，所以这种指导可能形同虚设。

　　五山街道办一位工作人员也表达了同样的担心，因为根据广州目前状况，前期管理一般由开发商指定，而国家的法规都是为了约束开发商和物业管理公司的，倒不如由他们(指房管部门)自己管理更加有力度，因为目前很多业主委员会不能成立都是由于物业管理、开发商与业主之间的矛盾没有协调好。

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　-疑问　
　　"街道办"事大职小　如何指导业委会成立

　　不可否认，这一改革，顺应了居委会从管理的角色走向服务角色的重要趋势，然而在转换的过程中，由于居委会本身的角色特殊，许多迷惑点仍然存在。　

　　"街道办"事大职小

　　据了解，目前广州有118个街道办事处，涉及到的工作就有150多项，在2004年广州市政府提出的《关于加强街道工作的意见》中，明确赋予了街道62项工作职责。这也是继1998年广州深化城市管理体制改革，将城市管理重心下移到区街以来，再次对街道工作进行的改革。虽然明确了只有62项工作，但很多街道办的人仍说，"基本没有周末的概念"，就是这般忙碌，其职责功能也并不大，根本没有监管一些实体的权力，而业委会的成立，本来就是一个多个利益主体的协调过程，如果对相关的利益主体不能监管，那么这样的指导和监督作用能否落实？以目前开发商没有了，一些分期开发的项目没有办法成立业委会来看，房管局对此表现爱莫能助，因为开发商不归房管局管，所以无法深入到问题的实质，而同样的情况是否会再次出现在"街道办"对业委会的指导过程中呢？　

　　实施细则有待明确

　　街道办到底如何实施指导呢？包括的权限有哪些？若遇到物管公司不予配合该如何办？恐怕在目前的天河区政府实施的下放令中还未曾涉及。

　　一位街道办的工作人员接受记者的采访时也说，已经接到了房管局下放的通知，但是还没有接到详细的操作规则。既然没有详细的操作规则，对其业务的摸索还需要一段过程。

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-链接　

街道办接手有法可依

　　天河区房管局吴科长告诉记者，街道办作为政府的基层组织，有权力及早介入到居住小区业委会的管理中。因为街道办来自基层，熟悉小区情况，更利于指导小区成立业委会。

　　据了解，国务院的《物业管理条例》第二十条第二款明确规定：业委会接受居民委员会的指导和监督。

　　2004年4月13日广州市政府《关于加强街道工作的意见》(穗府［2004］15号)也规定：街道的工作职责第(七)条"对街辖内物业管理小区(大厦)业主大会的召开和业主委员会的成立有指导和监督权"。

　　在今年3月召开的广州人大代表大会上，代表文靖提出：应加强街道对居住小区(大厦)业主委员会的指导工作，这也是为了应对广州业委会难成立或成立后难以解决与物业管理矛盾的情况，客观上推动了房管部门将权力下放。

　　天河区房管局的吴科长认为，街道办及早介入居住小区的业委会管理中，能够保证政府各项政策法规的宣传贯彻，保证各项工作的接口顺畅，给居民带来实惠。毕竟房管局有时是忙不过来，也无法具体指导每个小区成立业委会。

　　他补充道，把权力下放街道办事处，并不是脱离了房管部门的监管，如果出现了什么纠纷，房管部门依然要过问要协调处理。

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-记者手记　业委会居委会各尽其能

　　业主大会是产权人会议，业委会委员是业主。居委会是外来的，非产权人，无权参加业主大会的决策过程。业委会的工作是业余的，会在晚上开，居委会的工作人员拿办事处的工资，白天上班，不住小区，而根据这一规定，居委会必须介入到业委会的召开过程，而这工作，显然从法规、经济上都难以琢磨。

　　另外，随着新兴小区业委会的成立，是否会取代居委会呢？记者了解到，街道办是最基层的政府组织，居委会是街道办的派出机构。根据法律解释，居委会的全称是居民委员会，负责办理辖区内的公共事务，公益事业，调解民间的纠纷。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。因此，两者的简单区别是一个是政府组织，一个是业主自选组织。两者的共同特点是都是和业主关系最密切的来自于基层的人。

　　寒桐投资顾问公司总经理韩世同表示，对于业主委员会和居委会的关系，两者不能合一。因为两者的职责和功能及管辖的范围也不是相同的。居委会是基层的民主组织，小区不能脱离当地社区文化管理，对形成社区文化有促进意义，而业委会代表某楼盘的利益，例如经济生存利益，存在商品房内，因此不可以被取代。

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QUOTE Created By lindows At 2005-9-12
应该把成立业委会，摆到跟抓计划生育一样的重要性，那样居委会就一定很积极了。
[M04]

没有利益驱动，没有高压政策，业委会这玩意儿就变得半生不熟了 [M01]

枫叶之儒

[M29] [M29] [M29]

james

[M29]

junrenx

然后呢？