物业维修基金常识

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物业维修基金常识

　　一直以来，普通业主对物业维修基金的缴交、监管、使用，大多只是一知半解。而在实际中，开发商、物业管理公司误导业主，挪用物业维修基金的情况时有发生。在这种情况下，彻底深入了解有关物业维修基金的规定，就成为业主保护自身利益的关键。 　　

基金用途 　　
　　根据物业管理法规规定，所有住宅小区都必须建立物业维修基金。这笔基金款项，是专项用于小区或大厦的共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金，属全体业主共同所有。
　　
关键点
　　物业维修基金只能用于保修期后的维修小区的共用部位、共用设施设备，业主个人房屋维修不能使用。

应由谁缴交
　　《广州市物业维修基金管理暂行办法》明确规定：商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的楼盘，购房者应按房款的2%缴交维修基金；而商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位与购房者另有书面协议的除外，发展商应缴交维修基金。　　
而考虑到应属小业主交维修基金，一次性缴付可能有困难，市国土房管局于1999年发出＜189号文＞，定出小业主可分期缴交：第一次交3000元，以后按每月1元／平方米缴付，累计不超过购房款2%。
　　开发商或物业管理公司必须出示房管局针对某一小区或大厦的建立维修基金的批复文件，方可向小业主收取物业维修基金。对于有意不建立维修基金的开发商，业主委员会可以向法院起诉追讨。

关键点："建设单位与购房者另有书面协议的除外"。这也就是说即使是商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，但如果开发商在《认购须知》中有写明物业维修基金由业主缴交的，而买家又没有表示异议，则买家仍需要继续缴交。当前大多数买家因为没有了解清楚认购须知中对物业维修基金的缴纳约定，最后应由开发商缴交的基金，被转嫁到买家身上。

基金的监管
　　个人基金监管：对于已建立维修基金的楼盘或是已缴付了维修基金的小业主，每位小业主都应该有一张由中国农业银行广东省分行发出、类似银行公积金、储蓄卡的《广州市物业维修基金专用卡》。通过这张专用卡，业主可以随时在农行系统任何一家营业网点的柜员机上，查询到属于自己名下的这笔基金数额，对维修基金进行监管。
　　小区基金监管：据了解，目前受委托对广州市物业维修管理基金进行具体执行的广州市北秀支行营业部，专门开发了广州物业维修基金信息管理系统，对每位已缴费的小业主和楼盘均建立了专用帐号。通过这一系统，所有小业主或是物业管理公司，均可以检索到这笔款项的缴付和使用情况。农行提醒小业主，购楼者置业前，可以事先到广州市农业银行北秀支行了解该楼盘有无建立专项维修基金，置业后，更可查询开发商有无按规定在自己名下足额存入该笔款项。
　　办卡：如果小业主缴纳了物业维修基金而没有拿到维修基金专用卡，应立即向发展商或物业管理公司索要。如果发展商或物管公司不肯提供，小业主也可以自行到区房管局索取《广州市物业维修基金专用卡帐户托书》，直接到农行办理《维修基金专用卡》。其手续是，业主凭房产证或其他有效产权证明到房屋所在地的区国土房管局领取《委托书》，与农业银行直接签订，一般在15个工作日内即可到农行取卡，不必再通过建设单位或是物业管理公司。 　　

关键点：办理《广州市物业维修基金专用卡》，是监管物业维修基金的关键。如果开发商不提供，可到农行北秀支行办理。 　　

可支取金额
　　按政府制定的维修基金使用办法，所有发生的维修费用应由基金增值部分支付，即由维修基金所产生的利息支付。只有当利息不足以支付维修费用时，才能从本金内支出。但如果支取本金，就必须在接到农行发出的《物业维修基金缴款通知》之日起，15日内到农行网点，存足维修基金。
　　
关键点：本金不变，只用利息，超出补足，是使用维修基金的标准。 　　

支取程序
　　维修基金专用卡帐户资金的支出使用有严格规定，专款专用。需动用维修基金时，业主须先到区房管局领取物业维修基金申请表，再由业主委员会负责填写申请的事由、金额，并附上业主委员会有关物业维修的会议决定，交至区房管局加盖意见，最后才到北秀支行要求划拔维修基金。由于物业维修基金属专款专用，农行将会直接将物业维修基金划拔至用款单位。
　　
关键点：维修基金的申请使用，必须经业主委员会批准，并非物业管理公司。而维修基金的支付将直接到达用款单位，而非业主委员会或物业管理公司。 　　

物业管理公司无权支配使用维修基金
　　根据有关规定，维修基金的支配使用权归业主所有，具体管理使用由业主委员会负责。因此，物业管理公司无权支配使用维修基金，更不得挪用。 　
　
关键点：物管公司无权支配使用维修基金。 　　

维修基金能退
　　根据有关规定，因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，经审核后，应由银行将物业维修基金余额退还给小业主本人。因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，业主持区房管局的证明资料到北秀支行，经北秀支行审核后将维修基金帐面余额退还给业主。 　　

关键点：当房屋因各种原因被拆除或彻底毁坏后，业主可退还尚未使用的维修基金。 　

二手交易也要转让维修基金
　　按有关规定，当房屋发生业主变更时，新业主同样要办理维修基金的转让手续，对于维修基金尚未缴交完毕的，由新业主继续缴交。在二手楼交易、特别是新建商品房转手中，新业主别忘了向原业主追讨物业维修基金。
　　
关键点：二手交易时，必须清楚维修基金的缴纳情况。 　　

维修基金利息
　　维修基金专用卡帐户是活期储蓄存款帐户，计息方法与一般储蓄相同，利息税按国家有关规定计收。 　　

关键点：由于利息增值是维修基金使用的重点，因此业主一旦缴交维修基金后，应尽早监控是否存入维修基金帐户，以免基金利息为开发商所挪用。

james

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tsing同学很是热心普及知识，支持！

cloudy

我们怎么没有办卡???