粪水横流

yll

霖商铺门口流的到处是脏水，臭的要死也没人管，那么久的时间了，也不知道KJ物业是干嘛的，商店的老板也能忍受的了门口臭烘烘的，生意难道还更好做？？？

youax

这年月啥事都有

jessica_zhang

慰问 [M13]

youax

没事不走那里，臭气熏天 [M13] [M13]

蟋蟀他哥

具体在哪？

sissipp

怪不得昨晚经过时觉得味道不对. [M41]

youax

QUOTE Created By 蟋蟀他哥 At 2006-3-9
具体在哪？

就在我们那幢楼楼下
商铺和小绿化带之间

ivy_kwol

我上个星期就看到了,至昨天还是那样,也不明白在那里做生意的筒子们怎么可以忍受.

轻绿

每次走过那都觉得味道不对，前天终于发现原凶了。

好像一直都没人管 [M30]

alana

[M09] [M09] [M09]

乐善

这就是康景的所为。寒心！ [M09]

Godos

没有人去叫管理处维修吗？都一个多星期了。 [M13]

大熊

叫了，没用

大周

应该是地下的下水道堵了，楼后的人行道上有外溢，楼前架空层墙边也有外溢，这样的问题难道也需要集体去维权？？？？

叶公好獒

业委会成立完全手册

作者：佚名 文章来源：海峡都市报 点击数：97 更新时间：2005-12-30
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当小区业主与开发商或者是物业管理公司发生纠纷时，业主们在与开发商或物管公司交涉的过程当中，深感作为个体的"弱势"，很难与开发商、物业管理公司处在平等的地位。大多数人要么选择忍气吞声，要么选择极端的手段，比如拒交物业管理费；少部分人在忍无可忍的情况下，只好诉诸法律。
然而，2003年9月1日正式实行的《物业管理条例》中明确规定：业主委员会作为业主大会的执行机构，将代表全体业主维护整个物业管理活动中的合法权益，包括选聘、续聘物业管理公司；监督、审核物业管理公司各项收费的支出，决定专项维修资金使用、续筹方案；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同等等。
除此之外，当开发商与业主发生纠纷时，业主委员会在与开发商的交涉中，可以化个体的"弱势"为整体的"强势"，更好地维护业主们的合法权益。可以这么说，业主委员会的成立真正地让全体业主"当家做主"。
业主委员会有这么多的作用，但在泉州，成立业主委员会的小区却不多。记者了解到，一部分原因是，业主们"当家做主"的意识不强，对成立业主委员会不热心；另一部分原因则是，想成立业主委员会的小区业主们，却不知道怎么成立业主委员会，他们不懂得什么时候应该由谁来组织成立业主委员会，成立当中，应该做哪些事情，这些问题成为很多小区成立业主委员会的障碍。
当然，现在有的小区业主则"专业的事让专业的人去做"，请律师全程协助成立业主委员会。今年初以来，厦门联合信实律师事务所泉州分所的律师就协助泉州的几个小区成立业主委员会，本报记者选择跟踪了其中较典型的小区成立业主委员会的全过程。为了让更多的小区能够顺利成立业主委员会，以便让业主们更好地维护自身的权益，本报特别推出《业委会成立完全手册》。【本手册仅供业主参考，并非唯一可操作格式。】




何时召开业主大会　　由谁成立业委会




依据：《福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法》第四条，在同一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。




步骤：发起人调查该小区是否具备成立业主大会及业主委员会的条件。当业主入住率（交房）达到50%以上，或者竣工验收合格交付使用满两年的小区，可以成立业主委员会。开发商或者业主代表均可召集成立业主委员会。




备注：因为首次业主大会召开，必须制定《业主大会议事规则》、《业主公约》，并选举出业主委员会成员。根据《物业管理条例》、《业主大会规程》，《业主大会议事规则》、《业主公约》必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主委员会成员必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过，因此实际操作中，发起人调查该小区是否具备成立业主委员会的条件，应考虑业主入住率（交房）是否达到2/3以上。




如何召开首次业主大会并成立业主委员会




第一阶段：成立筹备组（先拟定筹备组成员名单）




依据：《业主大会规程》第五条，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。




步骤1：发起人发布倡议书，在小区内张贴或（兼）挂号信邮寄，倡议业主踊跃参加此项活动，并给予热情的支持；请业主自荐或推荐热心于小区公益事业的业主加入筹备组。




　　　　《成立业主大会及业主委员会倡议书》
××小区广大业主：
××小区有（ ）户业主，现已建成入住的有（ ）户。由于小区未成立业主大会及业主委员会，小区公共事务管理存在重大问题，广大业主也无法通过有效途径进行自我管理。根据《福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法》第二条规定："物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准地范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。"同时第四条规定："在一个物业管理区域内，业主入住率达到50％以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。"
依据上述规定，××小区目前入住率已超过50％。故此，××小区已经具备召开首次业主大会，符合成立业主大会及业主委员的条件。
鉴于上述事实，广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立××小区业主大会及业主委员会，为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平，维护业主合法权益。我们作为小区部分业主，特发出召开首次××小区业主大会、成立××小区业主大会及业主委员会倡议。为此，我们倡议：
1.请广大业主踊跃参加此项活动，并给予热情的支持。
2.请自荐或推荐热心于小区公益事业的业主加入筹备组。
3.请在2005年8月28日前将权属证明复印件（土地使用证、房屋所有权证或土地出让合同）、业主的身份证件复印件及联系方式等报送联系人。
附件：发起人名单及联系方式。




步骤2：发起人（业主）向小区所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门（房管局或建设局）表达召开首次业主大会、成立小区业主委员会的意愿，并请求指导。




《关于请求建设局指导××小区成立业主大会及业主委员会报告》
××建设局：
××小区有（ ）户业主，现已建成入住的有（ ）户。……
根据上述规定，××小区目前入住率已超过50％；故此，××小区已经具备召开首次业主大会，符合成立业主大会及业主委员的条件。……
为此，我们作为小区业主，特发起成立××小区业主大会及业主委员会。现根据《物业管理条例》第十条："同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。"及建设部《业主大会规程》第五条："业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。"之规定，特恳请贵局予以指导。
附件：发起人名单及联系方式。




步骤3：发起人具报小区所在街道办事处表达召开首次业主大会、成立小区业主大会及业主委员会意愿，并请求指导。




《关于请求街道办事处指导××小区成立业主大会及业主委员会报告》，格式参照《关于请求建设局指导××小区成立业主大会及业主委员会报告》




步骤4：函告××小区所在社区居民委员会，并请求支持。




《关于小区成立业主大会及业主委员会致所在小区居民委员会函》
××社区居民委员会：
××小区广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立××小区业主大会及业主委员会，以便配合政府搞好基层工作，同时也为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平。
经过多方努力，本小区广大业主拟依法成立筹备组，并开始着手成立××小区业主大会及业主委员会。因本小区部分处于贵居民委员会区域内，故特此告知，并恳请贵委员会予以大力支持。
附件：发起人名单及联系方式。




步骤5：推举出业主代表参加筹备组。参加筹备组成员的业主代表可以自由报名或业主推举，筹备组成员根据小区大小一般控制在7～15人之间，有利于提高工作效率，如果自由报名或者业主推举的人员较多，可采取在这些人员范围内进一步推举，以控制在这一范围内。




步骤6：邀请小区建设单位（小区房地产开发公司）参加筹备组。




《××小区成立业主大会及业主委员会筹备组致××开发有限公司函》
泉州市××开发有限公司：
××小区广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立××小区业主大会及业主委员会，以便配合政府搞好基层工作，同时也为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平。经过多方努力，本小区广大业主拟依法成立筹备组，并开始着手成立××小区业主大会及业主委员会。
　　　　根据建设部《业主大会规程》第五条："业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。"规定，贵公司系本小区地产开发公司，应参加筹备组。故特此通知。




备注：如果小区建设单位抵制参加筹备组，筹备组可以将小区建设单位列为筹备组成员，每次会议用书面形式通知其来参加，如果小区建设单位拒绝参加会议，不影响筹备组的成立以及日后召开的业主大会及成立的业主委员会的法律效力。




如何召开首次业主大会并成立业主委员会




第二阶段：正式成立筹备组，公告筹备组成员名单




步骤：筹备组成员名单确定后，以书面形式在小区显著位置张贴公告。




　　《××小区成立业主大会及业主委员会筹备组公告》
××小区全体业主：
为维护小区全体业主合法权益，规范小区物业管理，本小区在部分业主的推动下，发起召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会倡议，并成立筹备组。筹备组于（ ）年（ ）月（ ）日在××召开会议，会议确定如下内容：
一、宣告业主大会及业主委员会筹备组正式成立，并推举×××、×××为筹备组会议召集人。
二、附筹备组人员名单及联系电话。




第三阶段：筹备组开始工作




依据：《业主大会规程》第六条，筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定业主大会成立的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟订《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。




步骤1：筹备组制定《××小区成立业主大会及业主委员会方案》及《××小区成立业主大会及业主委员会日程表》。




《××小区成立业主大会及业主委员会方案》
××小区有（ ）户业主，现入住（ ）户。由于小区未成立业主大会及业主委员会，小区公共事务管理存在重大问题，广大业主也无法通过有效途径进行自我管理。鉴于此，广大业主希望尽快召开首次业主大会，并成立业主大会及业主委员会。特制定如下召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会方案。
一、召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会目的。
召开首次业主大会，成立业主大会及业主委员会，为配合政府基层工作提供便利，同时也为广大业主表述意见提供合法的平台，并提高业主自治管理水平。
二、召开首次业主大会，成立业主大会及业主委员会条件及法律依据。
《福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法》第二条规定："物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准地范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。"第四条规定："在一个物业管理区域内，业主入住率达到50％以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。"××小区目前入住率已超过50％，根据上述规定，××小区已经具备召开首次业主大会，符合成立业主大会及业主委员的条件。
三、业主大会成立指导单位。
1.××区建设局；
2.××街道办事处。
四、支持单位。
××社区居民委员会
五、召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会具体事项。
（一）成立筹备组
1.业主大会筹备组成员：小区建设单位（小区房地产开发公司）、业主代表。
2.筹备组成立分四个阶段：
第一、发起人具报丰泽区建设局、街道办事处表明成立业主大会的意愿，并递送初步方案，同时请求指导。
第二、推选业主代表并邀请房地产开发公司参加筹备组。发起人在小区显著位置张贴倡议书及公告，倡议召开业主大会及成立业主委员会。倡议业主积极参与，参加筹备组成员的业主代表可以自由报名或业主推举。同时，业主代表与地产公司协调，邀请其参加筹备组。
第三、正式成立筹备组，并在小区显著位置张贴书面公告。
第四、发起人与××区建设局、××街道办事处具报表达召开业主大会及成立业主委员会意愿及具报成立××小区业主大会及业主委员会正式方案，并请求指导。
（二）筹备组工作内容及范围
1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。
2.起草拟定《××小区业主大会议事规则》（草案）和《××小区业主公约》（草案）。
3.确认业主身份，确定业主首次业主大会会议的投票权数。
4.确定业主委员会候选人产生办法及名单。
上述1、2、3、4项的工作内容应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
（三）召开业主大会并完成以下任务
1.制定《××小区业主大会议事规则》及《××小区业主公约》。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
2.选举业主委员会委员。
业主委员会委员过半数当选即可。
（四）备案
根据建设部《业主大会规程》第二十二条规定，业主委员会自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向××区建设局办理备案，并向民政部门登记。最后刻制公章。




《××小区成立业主大会及业主委员会日程表》
（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）具报区建设局表达召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会意愿，并请求指导；
　　（2）具报××街道办事处表达召开首次业主大会，成立××小区业主大会及业主委员会意愿，并请求指导；
　　（3）发布倡议书，在小区内张贴或（兼）挂号信邮寄；
　　（4）收集业主材料；
　　（5）函告××社区居民委员会并请求支持；
　　（6）推举出业主代表参加筹备组；
　　（7）邀请地产公司参加筹备组；
　　（8）成立筹备组。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）召开筹备组第一次会议制定《××小区成立业主大会及业主委员会方案》及《××小区成立业主大会及业主委员会日程表》；安排草拟《××小区业主大会议事规则》（草案）及《××小区业主公约》（草案）；确定业主委员会委员产生办法；安排下一次会议时间；
（2）公告并安排推举业主委员会委员；
（3）具报区建设局、街道办事处上述事项；
（4）函告社区居民委员会上述事项。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）召开筹备组，审议、修改《××小区业主大会议事规则》（草案）；审议、修改《××小区业主公约》（草案）；确定业主委员会成员候选人名单；确定首次业主大会召开时间、地点、内容和形式；商议公告首次业主大会召开时间、地点、形式和内容；商议公告业主委员会委员候选人产生办法及名单；商议公告《××小区业主大会议事规则》（草案）、《××小区业主公约》（草案）；商议公告业主名单及投票权数等事项。
　　（2）公告首次业主大会召开时间、地点、形式和内容；
　　（3）公告业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　（4）公告《××小区业主大会议事规则》（草案）、《××小区业主公约》（草案）；
　　（5）公告业主名单及投票权数；
　　（6）具报区建设局、东海街道办事处上述事项。
　　（7）函告社区居民委员会上述事项。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　（1）召开首次业主大会，审议并通过《××小区业主大会议事规则》、《××小区业主公约》；
（2）选举业主委员会委员。




（ ）月（ ）日～（　）月（ ）日
　　备案、登记、刻制公章。




如何召开首次业主大会并成立业主委员会




步骤2：确定业主委员会委员候选人产生办法并及时予以公告，并发动业主进行推举。
《业主委员会委员候选人产生办法》
1.业主委员会由（ ）人组成，均由业主担任。业主委员会委员由业主大会选举。
2.业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务,按时交纳物业服务费用；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
3.业主委员会委员候选人由业主自荐或推举，每个业主最多只能推荐（ ）名。
4.自荐或推举业主委员会委员候选人应于（ ）年（ ）月（ ）日前将名单报筹备组（交筹备组成员即可）。
5.自荐或推举业主委员会委员候选人提交业主大会选举，得票超过表决权半数以上的前（ ）名组成业主委员会。




备注：业主委员会组成人员数量可根据小区大小来确定，一般为5～15人。候选人数量控制在比业主委员会组成人员多20%以内。




步骤3：安排草拟《××小区业主大会议事规则》（草案）及《××小区业主公约》（草案）。




步骤4：确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。
依据：《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》第五条，首次业主大会会议筹备组根据业主所持有的《房屋所有权证》或其他能证明其房屋权属的合法有效文件确认业主身份或进行业主登记。共有物业的业主按享有的产权比例行使业主权利。
第六条，业主依据投票权在业主大会上对提交大会讨论的事项行使表决权。业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。业主拥有的房屋建筑面积按其《房屋所有权证》登记或其他能证明其房屋权属的合法有效文件的房屋建筑面积为依据。未售房屋的投票权属建设单位或公有住房出售单位。业主可以书面委托代理人参加首次业主大会投票。




步骤5：确定业主委员会委员候选人名单。




步骤6：筹备组对草拟的《××小区业主大会议事规则》（草案）及《××小区业主公约》（草案）进行讨论、修改。




步骤7：确定首次业主大会召开的时间、地点、形式、内容（制定业主大会议事规则、制定业主公约、选举业主委员会委员）。
依据：《业主大会规程》第十五条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　 　第十六条，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　 　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》第七条，同一个物业管理区域内业主超过200户(含公寓、写字楼、商场、车库)的，可以幢、梯位、楼层等为单位，推选并委托一名业主代表参加首次业主大会会议。委托业主代表参加首次业主大会会议的，业主代表应当于首次业主大会会议召开前3日，就会议拟讨论的事项书面征求其各业主意见。凡需会议上投票表决的，业主赞同、反对及弃权的意见及具体票数经本人签字同意后，由受委托的业主代表在首次业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加首次业主大会会议的，其所代表的业主可以另外委托一名业主代表参加。




《首次业主大会表决方式》
1.本次会议表决采用集体讨论与书面征求意见相结合方式。有条件参加业主大会的，可以参加集体讨论表决；因故不能参加集体讨论的，可以通过书面征求意见方式参加讨论表决。
2.参加集体讨论的业主应于（ ）年（ ）月（ ）日（ ）点准时到会。
3.因故不能参加集体讨论的业主，应于（　）年（　）月（　）日前（含当天）将筹备组提供的《意见反馈及表决表》按规定方式填写并送交筹备组。
4.《××小区业主大会议事规则》、《××小区业主公约》经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效。
5.业主委员会委员候选人提交业主大会选举，得票超过表决权半数以上的前五名组成业主委员会，得票最多为业主委员会主任，次之为副主任，其余为委员。业主可以选举候选人为委员，也可选举其他业主为委员。
6.鉴于业主表决权数不同，所有《表决表》均应签名方为有效。




步骤8：在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告上述事项。




步骤9：将会议召开事项通知房地产行政主管部门、办事处及居民委员会，并邀请上述单位参加。




第四阶段：召开首次业主大会及成立业主委员会




依据：《业主大会规程》第八条，筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　 备注：如果30日内筹备工作无法顺利完成，可顺延召开首次业主大会及成立业主委员会，时间视情况而定。
步骤1：召开首次业主大会，审议并通过《××小区业主大会议事规则》、《××小区业主公约》，并按如前《产生办法》选举产生业主委员会成员。
步骤2：公告业主大会决议。




第五阶段：业主大会及业主委员会成立备案




依据：《业主大会规程》第二十二条，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门备案。




第六阶段：刻制业主委员会印章，业主委员会履行职责