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天河东 翡翠绿洲一手楼盘 6530元起 省级学位 不远 不贵 不难 !!!

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1#
发表于 2011-12-29 20:16 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式


交楼是否带装修?


答:除60栋精装,其余楼栋毛坯交楼


2、各栋的交楼时间?
      答:60 2013228,其余20121230

3、洋房的物业管理费为多少元/M2


答:2.3/M2


4、水、电、煤气费的收费标准如何?


答:按市政标准



5、住宅与车位比例多少?
      答:11


6小区是否已经开通永久水电?
   答:已开通。

7 业主在小溪里钓鱼是否要收费?
   答:暂时不收。

8  小区的给排水管道是用什么材质的?
    给水室内部分采用:冷热水支管采用PP—R
干管采用钢塑复合管理

    给水室外部分采用:钢骨架PE管
    排水室内部分采用:建筑排水用硬聚氯乙烯(PVC-U)管道(内壁螺纹)
    排水室外部分采用:埋地排水用硬聚氯乙烯(PVC-U)双壁波纹管道
    消防、喷淋系统采用:热镀锌无缝钢管

9、
洋房的层高多少?

   答:3.0                      

10、园林景观的水景用哪种水处理方式?
    答:采用水泵加压、循坏供水的水处理方式,成本低。

11、水泵房采用何种供水方式?
    答:变频供水的方式。

12、洋房组团的供电情况如何?
    答:森林半岛由YJV22-3X240高压专线供电,供电可靠性很高。安装有柴油发电机组,当市电停时可作为备用电源,供电梯、消防、楼道照明用电。变配电房设置于地下室。

13、上下左右相邻的两套单元能打通吗?
   答:采用硅酸盐水泥施工工艺,只有04.05左右单位能打通,上下房不能打通。工程改造的审批过程按现在物管的相关规定。

14、你们这里是不是有化工厂?
    答:化工厂已经搬迁

15.
你们这附近是不是有个垃圾场?

    答、是,在陈家林林山的北面,距离小区大约四公里,2009年以前垃圾堆放焚烧,发出臭味,2010年政府已出面处理,将垃圾进行填埋,现已无异味。



翡翠绿洲商铺百问百答


一:项目发展背景
1:发展商介绍
答:
o
翡翠绿洲是全国著名的香江集团投资开发。香江集团创建于1990年,秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨,经过10多年发展,已经成为拥有2万多名员工的大型民营企业集团,产业包括家居流通、房地产开发、资源能源三大板块和金融投资。
o
在房地产领域,由香江集团投资控股的南方香江集团,目前已在国内10多个省市建立20多个商贸建设项目,已开发的商贸物流网络面积达500万㎡,拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。香江集团从2000年开始先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣香江花园、翡翠绿洲、星河湾(合作开发)等大型或超大型明星社区。
o
翡翠绿洲于2000年落户广园东板块,是香江集团在广园东板块投资开发的标杆力作,并坚持人与自然协调发展的科学发展观,开创性的树立了广州乃至全国“休闲地产”的风向标。
  
2:翡翠绿洲二期商铺的产品品质
答:产品本身设计高端,外立面采用豪华哑光石料,窗体宽大透光,铺位门面大气高档,而且商铺层高8.5米、8米、7.5米(地势不同,层高不同),自主改动性良好,用途良多。
3:香江集团的获奖情况
答:
2010香江控股荣膺“2010年度最具投资价值地产上市公司”
2009香江地产入选“中国地产百强”
2009香江地产获“2009中国主流地产金鼎奖”等系列殊荣
2008南方香江集团获第五届主流地产“金鼎奖”
2008翡翠绿洲荣获“2008中国最佳建筑设计奖”
2007南方香江喜获“全国地产百强明星企业”称号
2007翡翠绿洲获“国家物管示范小区”殊荣
  
二:地理篇
  
1:翡翠绿洲二期商铺的地理坐标及周边环境?
答:翡翠绿洲位于广州帽峰山陈家林自然风景保护区内,广园东快速路与广深高速公路的交界处,紧邻107国道、广深铁路,至天河仅需30分钟车程,至东莞、增城市中心仅需20分钟车程,到广州开发区约10分钟车程。规划中的广州至新塘的轻轨铁路及地铁线路途经本社区,地理优势得天独厚,交通极为便利。同时翡翠绿洲二期商铺作为居住区的底楼,周边具有大型的建筑群,容纳社区大量的常居人口,附近的湖山国际没有社区裙楼商铺,它的常居消费人口将会被本商铺进行一个有力的辐射。同时,凤凰城周边的较日常的商铺将会与本商铺的需求点区分,会带来一定的日常和特定需求的消费人群。外加新塘附近特定需求的消费群体,总的来说,将会有极大的消费人口支撑。

2:周边的交通网状况
答:
o
翡翠绿洲在广园东快速路与广深高速公路的交界处,紧邻广园东快速路、广深高速公路、107国道,规划中地铁13、16号线及城市列车轻轨铁路将途径社区。来往广州、东莞、增城、深圳等珠三角主要大中城市均十分方便快捷。
o
翡翠绿洲←→广
州,沿广园快速仅需30分钟车程;
o
翡翠绿洲←→东
莞,沿广园快速仅需20分钟车程;
o
翡翠绿洲←→深
圳,沿广深高速仅需1小时;
o
翡翠绿洲←→开发区,沿开创大道仅需10分钟车程;
o
翡翠绿洲←→萝岗区、科学城,沿开创大道仅需10分钟车程。
o
小区楼巴(共设广州、黄埔、科学城三条往返专线)

翡翠绿洲←→广州宏发大厦

翡翠绿洲←→黄埔文化宫

翡翠绿洲←→科学城
o
公交车辆( 14、437、 572路、穗莞一号线)

14 路:翡翠绿洲←→广新客运站

437路:翡翠绿洲←→玩具城总站

572路:翡翠绿洲←→西基总站

穗莞1号线:翡翠绿洲←→望牛墩
o
自驾车线路:广州市区←→翡翠绿洲
1)广园东快速路东行至开创立交桥底左转到开创大道,北行 300米右转到埔南路,前行1500米左转至翡翠绿洲;

2)107国道—源章路—翡翠绿洲—陈家林
o
翡翠绿洲客运站已于2008年12月24日首次开通14路公交车,陆续将开通其他便民路线。

三:规划篇
1:项目的标准名是什么?
答:翡翠绿洲新天地
  
2:占地面积\总建多少?每间商铺的面积多少?一共有多少间?使用年限?
答:总建筑面积11000㎡,每间商铺面积主要是20-700㎡不等的,共100间商铺。现在有31年使用年限。
  
3:可以停放多少个车位?各种类型有多少?容纳的客流量是多少?收费标准是怎样的?
答:露天200,地下200。配合六期将会有1000多个车位,对外将有500多,目前二期还在加建车位中。
4:商铺街的外观风格是什么?
答:欧陆风情街


四:工程篇
1:该期有无装修标准?
答:有,带地板和墙面装修。
  
2:有卫星电视吗?公几台?如何收费?
答:没有。
  
3:外立面石材是什么材质?颜色?特点?
答:大理石,哑光色,稳重高档
  
4:区内道路系统?人车分流吗?以后入住有电瓶车穿梭吗?消防车怎么走?
答:小区干道宽约 2米,车行道宽6米,商铺内街
区内环路宽6米,兼作消防通道;
  
5:小区共设有几个出入口?位置分别设置哪儿?
答:商铺街有3个由小区接入的出入口,主入口位东面的小区主干道处,辅入口位于小区西面。
  
6:主体建筑结构是什么结构?抗震等级多少?项目有多少栋?各栋的层数为多少?
答:采用钢筋混凝土框架结构体系。
水平楼盖为主次梁体系。
竖向结构采用矩形普通柱。
  
7:使用率?
答:7成
  
8:最大的面积多少?最小面积多少?
答:700,27


9:翡翠绿洲的建筑风格是什么?
答:欧陆风情街
  
10:商铺的供冷气系统用何种方式?收费如何?
答: 无
  
11:商铺内及公共区域采用何种安防系统?何时具备正常使用条件?具体安防位置都包括小区的那些部位?
答:①周界围墙采用红外线报警与摄像机监控;
③公共灭蚊灯灭蚊;
④小区背景音乐(兼紧急广播);
⑤岗亭门口配信息显示屏。
⑥入院无线车辆识别程序
⑦闭路电视监控
⑧周边防范系统
⑨电子巡更管理
  
12:屋内采用何种电视电话及网络系统?何时具备正常使用条件?费用如何?
答:现是基本装修交楼,业主装修后自己报装电视电话和网络,收费也是按国家标准。
  
13:采用何种供水\电系统?计量方式?费用收取?
答: 计量和收费方式按国家标准收费。
  
14: 产权证?
答:已过大权,目前正在解押中。
  
15:交付使用的时间?何时可以入场装修?
答:因翡翠绿洲现铺销售,签完购铺合同(如果按揭须等银行批贷款)才可以交付使用。之后向物业公司申请,经物业公司批准后方可以进场装修。
  
18:由于是已带装修,水\电接口接到哪里?
答: 装修了地板和墙壁缮灰。水电接口可以具体看铺。
  
六:装修篇
1:请问户门\室内门的高度及宽度?
答: 主要以高2.5米,宽3米左右为主,具体依照各铺位情况而定。
  
2:商铺街的设计理念\风格?
答:结合翡翠绿洲二期和六期的商铺,打造新塘唯一的一公里宽直,一站式邻里中心,集日常及高档购物需求、娱乐休闲、培训文化等大型欧陆风情街。


九:物业篇
1:我们的商铺能用于居住用途吗?
答:不能,层高分三种8.5米、8米和7.5米,如果要做夹层,需要业主自行到政府相关部门办理相关手续。
  
2:商铺是由哪一家物业管理公司管理?物管费多少?
答:翡翠绿洲由荣获ISO9001的香江物业公司提供全面、周全的物业服务。香江物业公司秉承“最专业、最贴心”的服务理念,配置现代化的科技装备,满足业主的不同需求。并在此基础上提出庄园大管家365天服务体系,设立大管家服务、零干扰服务及六大安全体系,全方位满足业主需求。按建筑面积计算:3元/㎡。
  
3:维持正常居住除需交物管费外,还需交纳哪些费用?
答:其他公摊建设费用,由物业管理后期需要根据国家规定条例进行收取维护费用。物业交付使用之前应缴清的相关费用。

收费项目
收费标准


物业维
修基金
105元/㎡
在《商铺房买卖合同》约定的交付使用之前由业主到指定银行交纳。
预交三个月物业管理费
2014年12月31日前按3元/㎡/月执行;2015年1月1日起按照物价局的新标准执行。
收楼时缴交。预交的物业服务费抵扣完后,由业主按月交纳。
水电周转金
15元/㎡
供电所收取。
备注:以上费用仅供参考,一切费用均以政府有关部门或收费单位最新规定为准,恕不另行通知。
  
  
4:楼体外立面物业如何清洗?间隔时间?是否在物业管理费里?如不是,请问如何收取?
答:将由物业管理公司进行清洗,间隔时间一个月,有需要可以电联物业管理清洁,费用已经包含在物业管理费里面。
  
十:项目竞争篇
(1):翡翠绿洲的投资前景
答:
1.实力发展商品牌
番禺香江地产是本土极其有品牌名气的地产发展商,实力雄厚,无疑引起投资客户高度关注和信心保证!
  
2.
贴心周到的物业管理
番禺香江地产将会专门为本商铺街成立独立的物业管理小组,出于地产商的名气实力和该小组的专门独立,将会给投资用户以极大的信心,也必将可以为本商铺街提供更加体贴和周到的管理服务。
  
3.
产品特点
产品本身设计高端,外立面采用豪华哑光石料,窗体宽大透光,铺位门面大气高档,而且商铺8.5米层高,自主改动性良好,用途良多。
  
4.
大型社区消费人口支撑
翡翠绿洲大型的建筑群,容纳社区大量的常居人口,附近的湖山国际没有社区裙楼商铺,它的常居消费人口将会被本商铺进行一个有力的辐射。同时,凤凰城周边的较日常的商铺将会与本商铺的需求点区分,会带来一定的日常和特定需求的消费人群。外加新塘附近特定需求的消费群体,总的来说,本商铺街将会有18万远景消费人口支撑。
2.
商铺投资前景
全国二三线处于限价限购阶段,商铺不限购是另一个热点。而新塘作为“东进”热点,配以品牌和强劲的消费人口,翡翠绿洲二期商铺将会是投资的首选。
  
3.
定位高端风情商业街
一公里的休闲娱乐购物风情步行街将会是整个商铺推广的热点。一站式邻里社区全程配套服务,两公里之间往返独特的风情内外街,以真正的休闲轻松游走漫步其中,使得顾客既可以享受购物和娱乐休闲的乐趣,也可以无忧快乐过后的劳累。
  
  
(2):请谈谈新塘的商业前景
答:
根据《2010~2020广州市总体发展战略规划》文件中提到,新塘与黄埔、萝岗一起被划入广州“一主六副城区”中的东部片区,重点发展为现代物流中心、先进制造业基地和技术创新中心,同时发展配套的居住城区,达到就业与居住平衡的现代化“宜居宜业”新城区。
1、2010年8月增城国家级经济技术开发区的正式挂牌;
2、2010年6月中国与新加坡继苏州工业园、天津生态城之后的又一大型合作项目——广州中新知识城正式完成签约奠基。这个投资逾千亿元的项目不仅将成为今后广东经济发展的强大引擎。
3、增城市政府欲将新塘打造广州东部国际商务城,新塘将在珠三角率先建成以服务外包、商务、物流为特色的现代服务业示范区,在全省率先建成国内外有影响的可持续发展的国际化生态商务城。一切利好直指广州东部,而翡翠绿洲正好位处广州市的东部核心地段,随着市政配套、道路网络的不断完善,加上项目自身日益完善成熟,未来发展前景不言而明。
4、目前全国二三线商品房处于限价限购阶段,商铺投资将是新热点。而新塘作为“东进”热点,配以品牌和强劲的消费人口,优越的地理环境,翡翠绿洲二期商铺将会是投资的首选。
  
十一:购铺篇
1:签约时需做哪些准备?
答:交款通知单,参考认购须知,商铺购买合同,
  
2:是否接受军人.境外人士.境外企业或其他组织购买商铺?
答:接受
  
3;如果我买了以后想转让(没发产权证之前),可以吗?
答:不行,要先拿产权证。
  
4:签约要交何种费用?
答:参考认购须知,商铺购买合同,
  
8:贷款银行有哪些?
答:工商、农商和交通银行
  
9:可否做外币贷款?
答:不行
  
10.凤凰城案例:

案例
产权起始
成交时间
成交出售均价(万元/㎡)
成交出租均价(元/㎡)
现出售均价(万元/㎡)
现出租均价(元/㎡)
商铺增值
交通中心
2002
2005
1.8-2
70-80
4.5-5
150
137.50%
凤馨苑
2006
2006
1.6-2
70-80
4.5-5
120
137.50%
东门
2004
2004
2
60-70
2.5-3
100
50%
西门
2004
2008
1.5
50-60
1.5-2
60-70
33%
  
  


















分析与启示


碧桂园凤凰城经营运作多年,在市场上已形成良好口碑。
当社区规模逐渐成型,商业配套亦随之走向成熟。
凤凰城的商业定位主要分为内向型和外向型,内向型的商铺以业主日常生活需求为主;外向型商铺以吸引更多外来消费群为主。



社区商业不能忽视满足业主的日常生活消费需要。
社区商业的市场定位上必须区分内向型和外向型。
在宣传推广上,可借助社区本身成熟的居住氛围吸引投资者进驻,形成良好的市场口碑和树立独特的项目形象。
  
东门和西门商铺升值低得原因主要是即便临近街铺,但是社区依赖性弱和实质客流量少。
补充问题:
1.
商铺对出农田以及通向陈家林路的空地是怎么规划的?
答:已经规划为住宅用地,具体规划文件将会落实公布。豪进集团,保利地产,新世界已经在周边取地,并且规划近年内建设住宅。
  
2.
使用年限有多久?已经建了10了还有多久?
答:现有31年使用年限,2042年3月到期。
  
3.交铺时间是什么时候?租期一般多长?每年租金是否会递增?递增率为多少?
答:签完卖买合同后完成所有手续就可以交铺,交铺时间为2012年3月31日,现阶段只售不租,头尾二间具有餐饮功能的大铺可对外出租,租金待定。
  
4. 一期商铺什么时候到期和迁走?其他大型商家如建设银行和宏城超市到期会否迁走?会否搬迁到二期?是否已经预留位置给它们?
答:,一期商铺到期时间不一,迁走时间待定。其他大型商家会由发展商引导邀请到商业街。位置等具体细节待定。
  
5. 一期已经有多少商家有意向加入?会有什么主力品牌进驻?会以什么营业种类为主?
答:目前一期商铺是临建,将会被迁走,有一定数量商家表示将会考虑;会有主力品牌进驻,会有大型超市进驻,具体位置待定。营业种类以社区配套为主。
  
6.一期商铺拆迁之后会做成什么?
答:配合六期和二期整合为一公里长的商业街。
  
7.物业管理费用是多少?包含什么服务?会否另外收取其他费用?
答:2014年12月31日前按3元/㎡/月执行;2015年1月1日起按照物价局的新标准执行,计划按5元/㎡/月;包含公共地方以及商铺外立面的清洁,垃圾的清理,公用设施的修理等;其他费用如有需要,按照国家物业管理条例,公告宣布后合理收取。

收费项目
收费标准


物业维
修基金
105元/㎡
在《商铺房买卖合同》约定的交付使用之前由业主到指定银行交纳。
预交三个月物业管理费
2014年12月31日前按3元/㎡/月执行;2015年1月1日起按照物价局的新标准执行
收楼时缴交。预交的物业服务费抵扣完后,由业主按月交纳。
水电周转金
15元/㎡
供电所收取。
  
  
8.水电费用是多少?
答:以国家收费标准收取。


9.
是否可以做饮食?
答:只有头尾两间大面积的外铺才可以做明火饮食,其他也可以,但不能明火。
  
10.
物业管理费用何时收取?
答:交铺之后收取。
  
十一.关于规划补充问题:
3.
商铺对出农田以及通向陈家林路的空地是怎么规划的?
答:已经规划为住宅用地,具体规划文件将会落实公布,豪进集团,保利地产,新世界已经在周边取地,并且规划近年内建设住宅。
2.是否可以做饮食?
答:所有铺位没有排烟和排污,只要客户有办法拿到营业执照,就可以经营。
3.源章大道是否建设为六车道?
答:是,已经被规划为市政用地,暂时没有公示性文件。
4.配合凤凰城、湖山国际,凤凰城西门远期常住消费群为18万,目前翡翠绿洲居住一万多户,估计4~5万人居住。
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2#
 楼主| 发表于 2011-12-29 20:18 | 只看该作者
如有需要请联系满堂红小邓  15918740037  QQ191304722
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3#
 楼主| 发表于 2011-12-29 20:21 | 只看该作者







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4#
 楼主| 发表于 2011-12-29 20:28 | 只看该作者

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5#
 楼主| 发表于 2011-12-30 21:12 | 只看该作者
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6#
 楼主| 发表于 2011-12-31 18:14 | 只看该作者
想买的赶紧出手啊!2012年1月开发商又要涨价了。增城价格2012年可以涨8%
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7#
发表于 2011-12-31 18:32 | 只看该作者
想买的赶紧出手啊!2012年1月开发商又要涨价了。增城价格2012年可以涨8%
dengrenren88 发表于 2011-12-31 18:14



   你买了没有啊
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8#
发表于 2011-12-31 18:34 | 只看该作者
想买的赶紧出手啊!2012年1月开发商又要涨价了。增城价格2012年可以涨8%
dengrenren88 发表于 2011-12-31 18:14



   你这不忽悠人吗? 明天就是2012年1月了
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9#
发表于 2011-12-31 18:38 | 只看该作者
对你来说   不远 不贵 不难 !!!
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10#
 楼主| 发表于 2012-1-2 11:17 | 只看该作者
回复 8# 雄儿


    现在是我司代理期2012年1月3号就结束了。因为我司跟开发商签了合同,所以不能涨价!如果你不明白,可以给我电话解释给你听。不知道就不要乱说!
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11#
 楼主| 发表于 2012-1-2 11:20 | 只看该作者
回复 9# 雄儿


    请问你在那上班?半个钟不到可以到天河城,远吗? 均价7030在广州那买得到的一手房?贵吗?育才一站式幼儿园到高中,不需要广州户口。在广州你能多得到吗?难吗?
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12#
 楼主| 发表于 2012-1-2 11:21 | 只看该作者
回复 7# 雄儿


    如果你不想买,就不要在这里乱说。没有人强迫你的!
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13#
发表于 2012-1-8 13:52 | 只看该作者
哈哈
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14#
 楼主| 发表于 2012-1-11 14:36 | 只看该作者
翡翠绿洲重新推盘!很多一口价单位,有需要的请联系!
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