广州物管征求稿被指违反《物权法》原则 [zt]

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广州物管征求稿被指违反《物权法》原则
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金羊网 2007-04-19 09:11:32






新快报记者　陈文　陈志杰


深读指引


昨日，作为《物权法》公布后的广州首部地方性法规，《广州市物业管理规定》（征求意见稿）公开征求民意，旋即引起轩然大波。业主普遍认为，该稿关于业委会选举、物业公司选聘、物业管理问题等规定有违《物权法》原则与精神，是对业主私有
产权的侵犯和干涉。更有业主认为，它强调的是政府管理功能，忽视了政府的服务功能，变成了发展商的代言书。


在广州一些楼盘的采访中，业主几乎无一例外感到疑惑，华南新城的业主王先生质疑，《广州市物业管理规定》（征求意见稿）在出台之前，广州市国土资源和房屋管理局没有向社会说明情况他们要开始这个行动了，更没有广泛征求我们的意见。家住洛溪新城的刘老师说，他们什么时候开始制定的，怎么制定出来的，我们根本不清楚。更有天河区的业主指出，该稿没有起码的民意基础，为什么如此迫不及待？这个稿不值得继续征求意见，应该推倒重来。

广州市业主联谊会筹委会负责人员表示，昨天，我们这里的电话就一直响个不停，广州业主纷纷打电话对这个征求意见稿发表意见，表示不满。


违反一：业主大会筹备组组长由居委会代表担任（规定）

政府部门对业主大会设立只能指导与协助（物权法）


业主们认为，筹备组组长由社区居民委员会代表担任，是超越政府权限。社区居民委员会（村民委员会）代表有这个能力和权力吗？居委会代表是小区的业主吗？享有共有物业的管理权吗？在《物权法》中，业主的13项权利中，有6项是共同决定，并不是由非业主来决定。

《规定》称，业主大会筹备组由业主代表、社区居民委员会（村民委员会）代表五至十一人单数组成，其中筹备组组长由社区居民委员会（村民委员会）代表担任，业主代表应占首次业主大会筹备组人数五分之三以上。

《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《规定》称，业主委员会任期届满，成员权利自动终止。原业主委员会任期届满后新一届业主委员会产生之前，业主委员会印章暂停使用，原业主委员会应将有关财物、文件资料、印章等移交给属地的社区居民委员会（村民委员会）暂时代为保管。

《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……


违反二：尚未成立业主大会的由开发商选聘物业公司（规定）

物业公司必须根据业主委托管理小区（物权法）


《规定》称，对前期物业服务合同期满的处理，前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业实施物业管理。《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。


违反三：业委会违反法律的决定房管局可撤销（规定）

业委会侵害业主权益业主可请求法院撤销（物权法）


《规定》称，业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

《物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约……业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。


相关链接

翠湖山庄又乱了！

专家视点：物业管理联席会议制度应当缓行

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专家视点：物业管理联席会议制度应当缓行
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金羊网 2007-04-19 09:11:32





■周玉忠律师

《物权法》奠定了业主自治的法律基础。即将制定的《广州市物业管理规定》属于地方政府规章，《物权法》是基本法律，其地位高于《物业管理条例》这一行政法规。制定地方政府规章时，必须以作为基本法律的《物权法》为依归。

《意见稿》仍然规定房地产行政部门可以责令限期改正或者撤销业主自治决定
，没有《物权法》上的依据。

《物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

“指导和协助”说明政府之于业主自治的职责只能是保障与支持。《物权法》纠正了之前《物业管理条例》及各地立法规定政府有关部门、街道办事处甚至居委会对业主自治实行监督管理或非法干预的错误做法。

至于《意见稿》规定的由街道、房管局等主导的“物业管理联席会议”制度，应当缓行。

一是因为没有上位法的依据，不符合依法行政的要求，容易引起争议

二是根据《意见稿》，业委会在联席会议中只是一个弱势的参与者，联席会议的出现和擅行业主自治权，将难以避免地冲击到法定的业主自治秩序，进而可能导致小区陷入混乱。

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翠湖山庄又乱了！
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金羊网 2007-04-19 09:11:32




广州试点业委会选举居委会代表任筹备组组长



对于昨天引起业主强烈反弹的业委会选举中由居委会代表担任业主大会筹备组组长的做法及首行的“业主联席会议制度”，此前，广州市已在翠湖山庄进行试点，并打算在全市推广。但这一试点却受到部分业主的抵制，引起了小区的混乱。



论战小字报贴满宣传栏

昨天一早，广州媒体上的一条消息，飞快地传入天河翠湖山庄中，引起一番骚动。早起的业主们从报上获悉，广州新的《物业管理规定》已经开始征求意见，其中规定业主大会筹备组组长由居民委员会代表担任，居委会要指导业委会。业主们纷纷表示：“翠湖又乱了！”

翠湖山庄原业委会是2002年11月成立的。去年6月，原业委会在房管局备案，组成换届筹备小组。

从今年2月初开始，地方政府部门强势主导翠湖山庄业委会换届选举，居委会牵头的一个业主联席会议（由翠湖山庄党支部负责人、居委会负责人、业委会换届选举筹备组成员、小区13栋自然楼宇的楼长等组成）取代原来的业委会筹备组。记者看到，所有的有关成立联席会议、进行业委会改选的通告与宣传材料，全部盖有社区党支部和居民委员会的大红印章。

但此举却遭遇到业委会成员与一些业主的抵制，业委会成员认为政府行为有违《物权法》的精神。

另一方面，业主联席会议的成员则对记者坚定地表示：“我们的换届选举工作受到原业委会的严重干扰。但我们决心在4月份完成。”

在翠湖山庄的4个大布告栏里，记者看到联席会议和业委会各占了两个布告栏，其中一个新的布告栏是新建的，属于居委会领导的业主联席会议。双方论战的小字报贴满了小区宣传栏，也贴到了楼梯间。

翠湖山庄平静三年后波澜再起。业主纷纷担心：“翠湖又乱了！”三年前，由于恒和物业公司挪用540万元维修基金与发展商“走佬”，翠湖山庄一度陷于瘫痪。





天园街道领导突然宣布业委会停止工作

业委会成员回忆说，“这一切是在没有与我们进行任何沟通的情况下进行的，事前我们完全不知情。”

翠湖山庄业委会委员、副主任陈平说，“2月1日，接到天园街道办事处的通知，告诉我通知业委会成员2月3日晚在11栋1801开会，1801号房是包工头也就是小区建筑商黄某家的房子，当时他们也没说开什么会，只是说去了就知道了。”

“2月3日晚上，我与其他四位业委会成员到1801房后，看到天河区国土局局长、广州市国土局物管处负责人、天园街道办事处书记、翠湖山庄党支部和居委会等人都在。我们一进去，街道的书记就宣布，由业委会组织的筹备组被宣布停止独立工作，纳入新成立的业主联席会议。”

天河区房管局的王局长解释说，成立业主联席会议主要是考虑原筹备组很多人都有工作，力量显得不够，不能正常推进换届选举工作。

但陈平等业委会成员对突然宣布成立联席会议的做法表示不理解，并拒绝参加联席会议。“这不是化解矛盾，而是挑起矛盾。事实上，这就是意味着业主委员会难以开展工作，和直接宣布废除业委会没什么区别。”业委会成员表示。“之后，针对业委会的谣言四起。”

居委会牵头组织业主大会要在全市推广


4月16日下午，天河区天园街道办事处，城管科长曹兵介绍了他辖区内的翠湖山庄正在发生的变化。

几年来，街道办事处多次接到翠湖山庄业主的举报，称翠湖山庄业委会由少数人把持，在车库等公共物业收益方面更是没有财务公开，业委会
委员存在大肆领取工资、贪污公共收益的嫌疑。

曹兵说，在这种情况下，天河区房管局和天园街道办事处决定成立业主联席会议，以前成立的换届筹备小组不再单独开展工作，一并归入联席会议。

对于业主联席会议，3月9日，广州市房管局在发给天园街道办事处的一份文件中称，联席会议的做法符合国家物业管理条例和广州市街道工作意见的相关规定，由居委会代表担任业委会换届筹备组组长的经验做法，将在全市推广。

天园街道办事处有关负责人也表示，成立业主联席会议是从房管局到居委会各方人员的共识。现行法律法规并没有禁止这种做法，街道办事处为建设和谐小区，应该有所作为，在法律法规没有细化规定的情况下，创造有效的措施。


业委会成员抨击联席会议违反物权法


一位业委会成员说：如果业委会成员犯法，可以通过法律途径举报、诉讼，但采取‘文革’一样的做法，不能让人心服口服。”

业委会同时也发出声明称，换届选举工作仍应由筹备小组组织主持；联席会议不符合《物业管理条例》和《物权法》的精神。联席会议还设置业主投票“送达签收不表态即视作同意”的陷阱，侵害了业主的公共利益。业委会有关成员表示，将向上级政府部门反映情况，拒绝向联席会议交出业委会公章。


业主：我们不希望居委会主导业委会

4月14日，记者接到一个业主的电话，希望谈谈小区的问题。他说，我不认识业委会成员，业委会在三年时间里，就把临电、临水、消防给解决了，把房产证也基本解决了，我认为翠湖山庄业委会是目前广州少有的能真正发挥作用的业委会。

这位业主说，业委会与居委会关系不和是导致目前翠湖山庄出现两拨改选班子的根本原因。但法律中没有“业主联席会议”的概念，政府部门指定的“业主联席会议”恐缺乏法律依据。政府不必要、也不应该把并非法律授权的事包办起来。业委会不是居委会，我们不希望由居委会主导、操纵业委会，因为这样一来，业委会就名存实亡了。

4月18日，一位丘姓阿姨站在宣传栏前说，翠湖山庄重新乱起来，对业主一点好处都没有。居委会为什么要强势介入业委会选举，这样还要业主自己来干什么？

天园街道有关负责人曾对记者表示，联席会议是业主的联席会议，居委会主任作为召集人之一只是开展联系工作、准备宣传材料等工作，不会直接干预业主选举。但在翠湖山庄，联席会议发出的宣传材料，全部盖有社区党支部和居民委员会的印章。


业委会选举背后的利益之争：


居委会要分公共收益一杯羹？


翠湖山庄业委会换届为什么会起风波？天园街道办事处有关负责人对此明确解释说：“根本的原因是因为其中有经济利益。”

主要是小区公共部位包括车位的收入。翠湖山庄另有一个小学停车场，有业主猜测，停车场可能是私人搞的，但挂靠在街道社区服务中心。还有业主称，小区后面1000多平方米地方被建成办公室。业主们至今不知道，这些公共地方由谁管理，收益归谁？

业委会有关人员介绍，居委会有人曾向业委会要求，拿一些小区公共收益给居委会作为办公费用。业委会当时同意每月提供给居委会两千元，但必须有收据。

但居委会对开收据感到为难，业委会最终也没给钱。

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