关注物权法之热点条款

jitu2000

关注物权法之热点条款

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http://www.yezhu.org.cn　2007-03-18　三秦都市报　


　　十届全国人大五次会议16日上午表决物权法，参加表决的近3000名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，高票通过了物权法，并将于今年10月1日起施行。当全国人大常委会委员长吴邦国宣布法律通过时，会场响起经久不息的掌声。　　 　　
　　作为物权法的起草参与者之一，北京大学法学院教授尹田，参与近年来物权法的审议讨论，并对每次的修改都提出自己的建议。对于物权法的条条款款中，每一个断句甚至标点，尹田都熟记于心。　　 　　
　　楼顶等区域属业主共有　　 　　
　　现实中，有不少开发商将高楼的楼顶改造成花园后，以一定价格单独出售给小区以外的人或者是小区内的某个业主。这种情况也引起了许多业主的声讨和质疑。那么究竟开发商能否把楼顶卖给小区外的人，或小区内部的某个业主？　　 　　
　　尹田说，过去虽然有部门规章规定公用的楼顶不能出卖，但规章的法律层次比较低，违反规章并不会导致合同无效，因此这种现象比较多，情况也比较混乱。　　 　　
　　他说，物权法通过后，楼顶和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主；如果某个露台在结构上属于某个业主专有，则需具体分析。　　 　　
　　尹田说，如果明显属于公用的绿地，实际上却被个别业主专用，这就需要依法追究，但根据第七十三条的规定，原则上小区绿地是业主共有的，但也有两种情况除外，一是城市公共绿地，二是明示规定归个人所有的。对于后者，则主要依业主与开发商的合约执行。　　 　　
　　（附：《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。　　 　　
　　第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。）　　 　　
　　占用小区内道路停车收益归全体业主　　 　　
　　随着人们生活水平的提高，汽车已经逐渐从原来的奢侈品纳入了许多中产家庭的必需品，一辆辆四轮的机器在给人们生活带来便利的同时，也带来了停车难这个难题。尤其在车位资源紧张的小区，车位更是常常带来纷争。　　 　　
　　尹田说，物权法规定，小区内不是专门用于停放汽车的公用道路，权利属于业主共有，这意味着，开发商、物业公司不能对车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于业主共有。　　 　　
　　他说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。　　 　　
　　（附《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。　　 　　
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。　　 　　
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的收益，属于业主共有。）　　 　　
　　车库的归属要通过合同约定　　 　　
　　与占用公共道路停车不同的是本身就用于停车的地下车库。　　 　　
　　尹田说，目前大型小区均配备了地下车库，很多业主要求把地下车库化为属于业主。各地有关这方面的讨论也十分激烈。　　 　　
　　尹田回忆，第一次公布的物权法（草案）对此作了规定，原则是“有约定按约定，无约定按共有”。但是业主仍不满意，主要因为开发商可以用约定排除业主的权利。　　 　　
　　这位法律专家结合经济学的眼光为记者分析了地下车库的争议之源。　　 　　
　　尹田说：归根结底，地下车库反映的是房屋本身价格的问题———业主们觉得房价太高，希望从车库中获得弥补。但房价本受制于国家的经济政策，是一个政策问题。除了经济适用房等政策性住房，一般商品房价格都由市场决定，也就是说房价不是通过法律途径解决的。因此车库的归属要通过合同约定。　　 　　
　　业主委员会可代表业主当原告　　 　　
　　“一个小贩拉着一车臭豆腐在小区外叫卖，每天如此，小区的居民深受其害，交涉多次无果后，一位业主提出向法院起诉，按照物权法规定，业主、业主委员会或业主大会、物管都有权对小贩提出起诉。”　　 　　
　　尹田说，业主大会和业主委员会是否可以原告或被告的身份参与诉讼，各地在物权法颁布之前说法做法不一，但大体上还是倾向于同意。　　 　　
　　尹田说，经业主大会制定的规约大家都要遵守，规约具有合同的效力。　　 　　
　　他说，对于拉着臭豆腐的小贩，小区某名业主作为受害者，可以作为全体代表通过联名形式直接提出诉讼；业主委员会也可以代表业主诉讼；被赋予管理权的小区物业管理公司也可以依授权提出诉讼。　　 　　
　　（附《物权法》第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。　　 　　
　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。）　　 　　
　　房产证是真的就可放心买房　　 　　
　　尹田表示，对不动产制度的规定是物权法的重心，它对于权利的取得、变更（比如转让），设立相当完备的制度。在物权法通过之前，我国已经有了不动产的登记制度，但存在登记机关滥用权力乱收费、房地产交易不安全等一系列问题，物权法给予了解决。　　 　　
　　尹田说，在过去，一些登记机关存在滥用权力、严重损害老百姓利益的现象。“比如说，有的登记机关出于部门利益，可能使用各种名目损害老百姓利益，比如要求对房屋的价格进行评估，这一评估就要收费了啊。再比如，在做房屋抵押登记的时候，有的登记机关说登记只管一年，如果抵押的时间超过一年需要重新登记；有的地方说产权证需要年检，这些都是没道理的，并且都要收一笔费用。”尹田告诉记者，对于不动产的登记，原本物权法可以不作规定而由专门的法律、法规来规范；对于“年检”的做法，过去也有司法解释来禁止，但是不存在立法的效力。为了防止这些登记过程中老百姓反映突出的现象，物权法第十三条作了三种禁止性规定，不得强行要求评估，不得以年检名义重复登记，不得超越登记职责范围。　　 　　
　　由于房价涨得比较快，有的人以比较便宜的价格把房子卖掉后又后悔了，于是找各种理由说合同无效，由此产生的纠纷非常多。尹田表示，为了保证交易的安全，物权法特别规定了善意取得制度，以后，买房的人只要看到房产证，就可以放心交易。　　 　　
　　（附第十三条 登记机构不得有以下行为：　　 　　
　　（一）要求对不动产进行评估；　　 　　
　　（二）以年检等名义进行重复登记；　　 　　
　　（三）超出登记职责范围的其他行为。　　 　　
　　第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　 　　
　　（一）受让人受让该财产时是善意的；　　 　　
　　（二）以合理的价格转让；　　 　　
　　（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　 　　
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。）　　 　　
　　物权法的主要内容　　 　　
　　平等保护国家、集体和私人的物权　　 　　
　　物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。物权法规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”　　 　　
　　关于国有财产　　 　　
　　关于国有财产的范围。物权法依据宪法和有关法律，明确规定国有财产包括:属于国家所有的自然资源，属于国家所有的基础设施，国家机关和国家举办的事业单位的财产，等等；并规定，国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。　　 　　
　　关于集体财产　　 　　
　　物权法依据宪法和现阶段党在农村的基本政策，明确规定:“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。”并以专章分别规定了“土地承包经营权”和“宅基地使用权”。　　 　　
　　为了赋予农民长期而有保障的土地使用权，物权法规定:耕地、草地、林地的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。　　 　　
　　关于私有财产　　 　　
　　物权法规定:“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”　　 　　
　　物权法从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。　　 　　
　　关于征收补偿　　 　　
　　物权法明确规定:“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”　　 　　
　　依据宪法，物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，对征收补偿的原则和内容作了规定。　　 　　
　　关于征收集体所有的土地问题，物权法规定:“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。”

壮壮先生

顶!!!

chenger

贴两个今天报纸与物权法相关的报道

chenger

规避“共有” 广州开发商急卖车位

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news.dayoo.com　　 2007年03月19日 11:00 　　来源: 广州日报




　　面对物权法中有关无约定车位业主共有的规定，近日，广州不少小区掀起了卖车位热，有的开发商近日忙于获得车位所有权，有的则急急忙忙地卖起车位来，甚至有的开发商还未获得车位所有权，或者车位尚在查封、抵押状态之下就公开发售车位。昨日，广州各业委会集体学习探讨《物权法》时向记者如是反映。

　　现象1 查封状态车位竟公开发售

　　广州市海珠区滨江东路某花园业委会的负责人告诉记者，近日，他们小区的业主都很气愤，正在抵制开发商出售车位。

　　今年2月9日，该小区开发商未经业主同意就公告要发售该小区一期×××湾地下车库174个停车位。不少业主感到十分突然，于是自发查起车位的产权证，发现车位还处于法院查封状态，原来，开发商欠工程款后，这些车位被法院查封了。

　　小区业委会负责人指出，不仅车位存在这一问题，而且小区专项维修资金也未到位，“开发商的有关产权业务是要受限的”，更为重要的是，小区诸多租车位的业主的车位问题也没有得到解决。

　　经过谈判，开发商答应春节前不予出售。然而，查封多年的车位在2月28日由法院解封了，而且小区的开发商近日到国土房管部门缴纳了专项维修资金100多万元，获准可以进行产权交易，开发商已经获取了小区车位的所有权。

　　“目前，开发商仍然要卖，有关事宜正在调解中”，业委会负责人告诉记者，“174个车位大约可以卖到3000多万元呢”。

　　现象2 车库处于抵押状态仍在卖

　　广州市白云区某花园业委会向记者反映，该花园共有3个停车场共7000多平方米，开发商虽然获得了车库的所有权，但所有权证上反映车库处于抵押状态，尽管如此，开发商如今仍在出售车位。

　　对此，该业委会代表业主到白云区国土房管部门信访得到的答复是：“您小区的机动车停车场车位产权为该公司所有，因此其有权对车位进行处置。”

　　对此，该小区业委会负责人表示了无奈，“如果是这样，当初楼盘销售时就应当把车位拿出来销售，否则，开发商个个都拥有车库所有权，业主又怎么能有共有权呢”。

　　除此以外，记者近日也发现广州一些早已发售楼盘的开发商开始发售车位。市民王先生反映，令人奇怪的是，他入住滨江东下渡路某小区已经多年，小区开发商从未提及要出售车位，反倒是在《物权法》获得通过的这几天，开发商通过物管发出调查表，表示要出售已售完住宅的二期70多个车位。

　　分析建议

　　开发商急于套现甩包袱

　　尽快明确细化共有物权

　　对于目前开发商这种急于获得车库所有权、急于卖车位的情形，无论是法律界人士，还是业主代表，普遍认为与《物权法》中关于 “会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”等规定有关，这意味着“如果开发商现在没有车库所有权、现在不卖，将来可能无法通过出售车位获利”。同时，有业委会负责人认为，这也与开发商急于“甩包袱”有关，“既能较快获利，又能撒手不管”。

　　对于目前这种情形以及《物权法》中有关共有物权的规定，昨日，参与学习讨论的业委会负责人大多认为，包括车库在内的共有物权的明确对业主来说“是好事”，但是，共有物权涉及的部分较多，而《物权法》中只列明了几项，因此，在省物管条例和广州市物管办法修订时，需要具体明确哪些是共有物权，谁代表业主去对共有物权行使权利，如何保证共有物权的实施等。

　　具体到共有物权的收益问题上，业委会负责人们建议，将来租赁车位物管可以收费，但必须合理，而且费用归业主共有，除去物管公司应得的管理费用外，其余要用于业主。同时，电梯广告费、露天停车费也要按《物权法》的有关规定归业主共有。
[本帖由chenger修改于2007-03-19 21:26:04]

chenger

物权法：业主委员会告管家 法院予以立案

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news.dayoo.com　　 2007年03月19日 01:48 　　来源: 广州日报



　　（记者李婧）眼下,虽然《物权法》尚未正式施行,但《物权法》的出台已经令广州一些业主与物管公司之间的纠纷诉讼出现了转机。昨日，记者从洛溪新城××明苑业委会获悉，该业委会就招聘新物管公司后现有物管公司不退场问题提出的诉讼曾被不予立案，而近日经过广州市中级人民法院裁定，3月28日将于番禺区人民法院开庭审理。对此，广州市业委会联谊会筹委会认为，这与《物权法》中明确业主会议、业主委员会地位和权利有关，是《物权法》出台后的广州物业纠纷第一案。

　　业主反映：

　　治安保洁电梯维护存问题

　　昨日，记者一到该小区，正在该小区会所前开会的业主就围上来讲述这几年小区物业管理方面存在的问题。小区业委会副主任陈先生告诉记者，最主要的是治安问题，不断有业主向业委会反映遭遇盗窃事件，业主的金银首饰被盗。其次，业主们反映电梯保养和小区保洁的问题也不是很到位，“楼梯的窗户没人擦，电梯里时有狗屎狗尿”。

　　据该小区业委会有关负责人介绍，××明苑2001年开始售楼，2004年入住率已超50%，2005年3月初在经过业主大会选举并到房管局备案等一系列合法程序后，小区业委会成立。基于小区物业管理上的问题，经过2/3的业主同意，该业委会去年三四月份发布广告招聘新的物管公司，6月在5家应标公司中确定了一家物管企业，7月初签订了物管合同。

　　去年7月底，业委会向旧物管送去了退场通知书，而该物管公司至今没有退场。为了避免冲突，新的物管公司并没有强行进驻，去年8月开始，部分业主拒交物管费，“我就没有交”，记者身边的一位中年妇女说。

　　律师说法：

　　《物权法》有利于业主维权

　　据业委会诉讼案件的代理律师介绍，近日，中院裁定“业委会合法，更换物管企业符合法定程序”，番禺区人民法院予以立案，并将于3月28日开庭审理××明苑业委会提出的诉讼。

　　此次案件的代理律师邓启文表示，对于案件的胜诉很有信心，尽管目前仍然是运用广东省物管条例，但案件也符合近期出台的《物权法》，并且《物权法》作为条例的上位法加大了保护私有财产的力度，改变了有关物业纠纷中业主和业委会的被动局面，其中明确了“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁”，更有利于业主维权。

　　但他表示，即便业委会胜诉，目前的物管企业也未必会离场，届时，将会申请法院强制执行。

猫有九条命

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