购楼宝典综合篇

笨笨熊

[red]10种情况下房屋建筑面积不计量[/red]

　建设部日前颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：

　　1、层高小于2．20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

　　2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

　　3、房屋之间无上盖的架空通廊；

　　4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

　　5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

　　6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

　　7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

　　8、活动简易房屋；

　　9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

　　10、据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0．26、±0．6、±1．4，而旧标准允许面积测量误差为1．4。

[red]置业杀价30招[/red]

买房子时，人们最关注的是房价，生活中杀价的事常有，买件衣服杀下个百把十块的就够一顿饭钱了，如果买房子时也有这样锲而不舍的精神，那杀下来的钱也够买家具的了，不杀白不杀，省下的就是挣下的，谁不乐意？买房人杀价时各有招数，总结起来主要有以下几种情形，不妨参考一用：

避免流露出特别强的购买欲望

1 不要表露对物业有好感；

2 告之卖方自己已看中其他物业并准备付订金；

3 告之卖方自己已看中其他物业并已付订金，但亦喜欢此物业，是否再便宜点补偿已付又不能退的订金；

4 告之想购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方式上优惠；
5 不停找物业的缺点要求降价；

6 告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望便宜点就可以解决问题。

表现出强烈的购买欲望，迫使卖方降价

7 告之准备一次性付款，要最优惠的价；

8 带着5000元，说只要售价合适马上决定购买；

9 实在谈不下来，抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户；

强调自己的经济实力不够

10 用其他物业的价格做比较，要求再减价；

11 告之能力有限买不起，要求再便宜点；

12 告之资金尚在外地或外国，购房款需分期慢慢支付，争取更优惠的付款条件；

13 告之物业管理费太贵不能支付，要求是否可送物业管理费；

14 告之公司的预算有限只能是指定的售价；

15 告之自己的现金积压在股市上或其他生意上，想购置但付款条件或售价能否优惠；

16 告之这房子是别人送的，自己不想掏钱买，预算有限就这么多钱；


谈交情，争取拿到最优惠价格

17 告之认识开发商高层或是关系户，要求给内部价；

18 告之从朋友处已知能有多少优惠，要求同样的待遇；

19 告之自己没有通过代理行，直接与开发商交易应能免佣金，更便宜点；

20 与谈判人员、销售人员成为好朋友；

21 送一些小礼物给谈判者或销售人员，表示自己感谢对方帮助自己的诚意，希望能换取更大的折扣；

声东击西，探知更便宜的价格

22 找多位不同的销售代表，试探售价的最低价；

23 要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修；

24 假装要买好几套，先争取一个批发价，然后告之没有能力买，但可以考虑一套，要求批发价；

25 先选一个比较次的单元，把售价谈好，再要求同样的 售价买更好的单元。

26 告之买物业主要想用来作出租，自己不在国内也没有时间办出租事宜，是否能安排出租事宜并要求送装修、家具、电器；对卖方许之以利

27 告之自己的行业与开发商有关，给点优惠可能往后有生意上的合作，能为开发商省点钱；

28 告之自己会有不少朋友会跟着自己买，只要给最优惠价，可以带更多买家来；

29 告诉销售人员帮个大忙之后会好好答谢；拖延时间

30 拖延谈判时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次要求更便宜的售价。

当然，并不是每一个买房人都必须把这些招数使遍，最好还是根据你平时与人打交道的风格选择其中一种或几种方式，方能胜券在握。



[red]商品房 经济房 房改房 房产证有何异同[/red]

不同性质房产的产权证有何不同？能否把经济适用房或房改房的房产证变更成商品房的？我们就此采访了有关人士和市国土房管局主管部门。


　　据介绍，目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。


　　一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。


　　二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。


　　三、房改房。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。


　　成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。


　　标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。

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[red]买房别犯五种错[/red]
目前房地产市场之所以显得有些混乱，固然存在制度尚欠完善、某些开发商巧设陷阱、故意违规等方面的问题，但购房人在购房过程中存在的观念误区也是促成纠纷以及助长少数不法开发商大胆犯规的重要因素。购房人存在的比较普遍的观念误区主要有以下几个方面：


　　广告承诺具有法律效用　许多消费者是通过广告了解一个楼盘的，广告上有许多令你动心的话。但当发生纠纷时，广告是不足为凭的，需要的还是合同书和法律保障的各种文本。所以，消费者要仔细鉴别售房广告，不要被广告上的话语所迷惑。


　　售楼书精致楼盘一定优良　人们常有一种印象；从售楼书看房子，售楼书精致似乎房子一定品质好，其实这是一大误区。现在的售楼书越印越精美，常有"楼"与"书"不符的情况，有些售楼书与现房存在差距，有些期房售楼书纯粹是想象的远景规划，与实际的情况有一定差距。


　　买房子一定能升值　如今，银行利率很低，很多人把买房当作投资手段，都希望能够升值，但不是所有的房子都能升值。对楼盘要多加调研，地理位置、规划、物业管理怎么样。必要时，可以向专家咨询。


　　盲从心理　由于购房人不可能也没必要成为房地产领域的专家，因而他们往往无法获得购房决策所必需的真实完整的信息，购房人往往会盲从一些片面信息做出盲目决策，具体表现为：1、盲从开发商。很多开发商出于自身经济利益的考虑，对物业的荐介往往缺乏客观性，更有少数开发商有意制造圈套，哄骗购房人上当。因此，不少购房人一时轻信开发商的"甜言蜜语"，以致陷入购房纠纷，难以自拔。2、盲从邻居、亲戚和朋友。一般来说，他们都或多或少地有些购房经验，但是，一来他们不是这方面的专家，有时连自己所买房子的性质都不能弄清楚；二来他们推荐的房屋随时间推移、项目变动，该房屋眼下有无问题也须重做判定。因此，如果抱着"别人买得好好的，我买大概也不会有问题"的简单想法，极可能导致错误决策。3、盲从一己之见。对于自己购房能力非常自信，殊不知一些片面信息早已先入为主，误导决策。


　　对合同、契约的重要性认识不足　购房合同或契约是约束房屋买卖双方交易行为的重要法律文件，是解决合同有效期内可能出现的购房纠纷的主要依据。因为合同签订的成败直接关系购房人的切身利益。但是，在实际购房中，一种情形是购房人对购房合同重视不足，对合同文本缺乏推敲；第二种情形是购房人缺乏合同方面的有关知识，虽然认真看过，但根本发现不了问题，即使能发现问题，又不知如何改正；第三种情形是相信开发商的口头承诺，对于一些重要事项未在文字上落实。由于口头承诺是不具法律效力的，一旦出现问题，购房人很难追究责任。



[red]购房中容易忽视的两个细节[/red]

现在，大部分购房者都知道在签订合同时，将合同签得越细越好。不过，还是有一些细节容易被忽视。

１．房屋产权证取得的时间含糊不清。

有的购房者缺乏经验，按照开发商提供的合同签订了诸如"在最快时间内"、"及时"等等字眼的合同，这在发生纠纷时是没有法律效力的。一定要把开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。

２．开发商对待公积金贷款或商业贷款的态度。

因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商提供合法的"五证"， 如果开发项目不合法，银行是不会贷款的。在签订合同时，可以要求开发商在合同中承诺"如果因开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款"，如果开发商在这个问题上态度暧昧或者不敢承诺，就从侧面证明了银行也不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。

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[red]购买二手房如何办理住房公积金贷款[/red]

　目前，购买二手房已成为许多家庭的首选。随着住房二级市场的日趋活跃，相关部门也出台了《武汉市住房二级交易市场公积金个人购房贷款暂行规定》，使得一部分职工购买二手房也能够获得住房公积金贷款，但是如何申请并办理贷款则是购房职工较为关注的问题。以下作简要介绍：

　 一、申请贷款条件：

　 首先，借款人必须同时具备下列条件：1、具有本市城镇户口；2、申请前单位及本人正常缴存住房公积金一年以上；3、有较稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；4、所购房屋必须是具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的成套住房并用于自住。其次，借款人能够将所购房屋用于贷款抵押或以国库券、定期存单等有价证券作贷款质押的；第三，借款人所购房屋须经具备房地产评估资格的机构评估并出具估价报告书；最后，借款人必须与卖房方签订内容合法、条款齐备的购房合同。

　 二、贷款的额度及年限

　 根据有关文件的规定，购二手房的公积金贷款额度的计算应按照借款人的还款能力确定。其计算公式为：借款人夫妻双方月计缴住房公积金缴存额的工资基数×35％×12个月×贷款期限，同时不得高于房屋评估价值的50％，最高限额8万元。在确定具体金额时以上述最低额为准。贷款年限在10年以内由借款人根据自身的还款能力选择，但不得超过本人距法定退休年龄的时间。

　 三、办理贷款的程序

　 首先，借款人应向武汉市房改委资金管理中心提出贷款申请，并出具住房公积金贷款申请表、本人及配偶的工资收入证明和公积金缴存证明以及购房的有关证件。市资金中心经过审查，对准予的贷款签发《贷款承诺书》后，借款人与卖房人到房地产管理部门办理房产交易过户手续，领取《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。与承办银行签订《借款合同》和《抵押合同》，然后到房地产管理部门办理房屋抵押登记手续，最后办理房屋财产保险。这样在规定的时间内，贷款资金就能够划到卖房方在银行开立的账户内。

　 相信经过上述介绍，大家对贷款购买二手房有了一个清楚的了解。愿住房公积金贷款能够圆更多人的住房梦！

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[red]别让样板房晃了眼[/red]
　样板房往往是开发商为了吸引买房者，不惜重金，精心制造出来的，其效果绝非一般性装修所能达到。买房者千万要注意———别让样板房晃了您的眼

　 经过苦苦的等待、期盼，好不容易可以入住，拿到了钥匙，可进得门来不禁大失所望———与自己想象中的房子差得太远了，哪里有当初令自己激动不已的样板房的影子？于是失望、恼火、愤怒……想找开发商理论———可房子的质量没什么大问题；想告他货不对板———可样板房早已撤了，拿什么做证据？

　 这是不少买房人的痛苦经历。那么准备购房的朋友们怎样才能避免这种遭遇？有关专家提醒您，首先要学会从以下几方面看样板房：

　 一要认清样板房往往是其制造者不惜重金营造出的。样板房的装修费用一般可达到房屋自身价值的20％到50％，注重最新材料的使用。此外，还要参照房间的装修风格、户型特点、室内色泽，非常专业的配套家具。一般情况下，好的样板房的家具配备都由家具厂"量身定做"，以保证样板房整体的视觉效果，充分体现出家居的韵味和高雅的情调。走进如此精美的样板房，往往令人耳目一新，直观印象极佳。要想冷静客观地挑选到一套好房子，消费者要以客观、冷静的心态去"挑剔"房型结构布局和其内在的质量。千万不要先入为主，被漂亮的样板房装修"晃"了自己的眼。

　 二要明白样板房极佳的视觉效果，是其制造者巧妙地用光学、物理学、透视学等多种科学原理，加上精致的家具布置得来的。比如有的样板房在装修中采用强光以及周围壁板的反光效果、天花板的穹宇效果以增大房屋的空间感受。但以上装修效果是一般性装修难以达到的，购房者切莫被样板房的五光十色所障眼，盲目地或者太片面地倚重样板房给您带来的良好的第一印象。

　 三要弄清样板房与现房之间有哪些不同。一般情况下，出于完善装修效果的考虑，样板房不会设置水、煤气、暖气等管道线路，样板房的居室，尤其是厨房、卫生间就显得十分敞亮。样板房里不用做上、下水的考虑，因此，房间里也不会出现粗大的下水管和暖气管线。空调也是摆设，用不着穿墙破洞。而当你真的拿到现房时，那些铸铁管往往会无情地纵横在你眼前。房间里的暖气接头、电开关的位置是否合适，洗衣机位置是否有电插头和水管（地漏）等，都成了问题。购房者要站在现房而不是样板房的角度上，预先考虑房子的管道线路对实际装修效果的影响。

　 除学会看样板房之外，还要注意什么呢？为了吸引买房人，开发商几乎把所有的好工艺、好材料、高档厨卫用具等都用在样板房上，但实际交的房却未必如此甚至相差甚远。为了改变这种情况，《商品房销售管理办法》第31条规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但这只是对开发商提出了更高的要求。作为购房者，绝不能因此而掉以轻心，一定要学会用法律保护自己的合法权益。最主要的做法，就是要把样板房展示的主要内容，在购房合同中明确约定。比如主要设备、门窗、家具、厨卫用具、暖气、镜子甚至水龙头、拉杆等，是进口的还是国产的，什么品牌，都在合同中注明，验收时要逐一对照。

　 同时提醒消费者，千万不要以为你看到的样板房什么样，将来你买到手的房子就什么样。期望值太高，往往会很失望。倘若有可能，最好是去看已经竣工现房中的样板房，或者是未加修饰的毛坯房。这样可以使人的目光聚焦在房屋户型、面积、朝向等大问题上，免得被人为的装修效果所左右。同时这种房子的本身质量以及优缺点，由于没有装修的遮掩，都能比较清楚地显露出来。所以看毛坯房，不看样板房，不失为购房者的明智之举。

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[red] 购买一套商品房到底需要花哪些钱？[/red]


　　购买一套商品房费用由以下三部分组成：


　　(一)房价款：每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。



　　(二)税费：1.在交易过程中：①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半交，即交2%。②买卖手续费：120平方米(含)以下的每套房屋买卖交易的手续费为1000元；120至5000平方米(含)的每套房屋交易手续费为3000元；5001平方米以上的每套手续费为10000元。③印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。④公共维修基金：购房款的2%。2.在申办产权过程中：①登记费：每建筑平方米0.3元。②房屋所有权工本费：每证收费4元。③印花税：每件5元。


　　(三)物业管理费：按《北京市物业管理收费标准》统一收取。


　　公共维修基金


　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。


　　物业管理费知多少？


　　普通住宅的物业管理费按规定为，按年交纳费用，具体项目和标准如下：①绿化费：0.55／平方米；②化粪池清淘费：0.3元／平方米；③管理费：2.40元／平方米；④房屋共用部位小修费：0.91元／平方米；⑤房屋共用部位中修费：2.09元／平方米；⑥房屋大修费：5.04元／平方米；⑦小区共用设施维修费：1元／平方米。如果是高层住宅，产权人还应交纳电梯、高压水泵的运行维护费。按此标准，一套60平方米的多层住宅，每年的物业管理费为760元左右，高层则每年须交物业管理费1500元左右。另外，经济适用房按规定，物业管理服务费为0.5元／平方米／月(绿化率超过30%时，物业管理费为0.52元)，由产权人交纳。一般来说，一套60平方米的多层住宅，每年的物业管理费为360元左右，高层住宅则每年须交纳物业管理费720元左右。


　　个人住房贷款注意什么


　　其一，对家庭现有经济实力做综合评估，以此确定购房首期付款金额和比例。其二，对家庭未来收入及支出做合理的预期。其三，学会计算自己的还款能力。其四，学会计算自己的可贷额度，借款人的月还款能力÷相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额×10000元。其五，组合贷款的最优原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。其六，首付款宽松原则，首期付款不能把手头现金用完。应留一部分资金用于装修和更新家具、家电等。


　　公积金利率及还本息金额表


　　借款额为1万元单位：元


　　贷款期限(年)　年利率(%)　还款总额利息总和月均还款


　　5　　　　　　　　　　　　4.14　　　　　11087.861　1087.861184.798


　　10　　　　　　　　　　　4.59　　　　　12488.736　2488.736104.073


　　15　　　　　　　　　　　4.59　　　　　13852.818　3852.818　76.960


　　20　　　　　　　　　　　4.59　　　　　15300.428　5300.428 63.752


　　25　　　　　　　　　　　4.59　　　　　16828.597　6828.597 56.095


　　30　　　　　　　　　　　4.59　　　　　18433.689　8433.689 51.205


　　商业贷款利率及还本息金额表


　　借款额为1万元单位：元


　　贷款期限(年)年利率(%)还款总额利息总和月均还款


　　　5　　　　　　　　　　　　　5.31　　　　　　　11408.40 1408.40　　　190.14


　　　10　　　　　　　　　　　　5.58　　　　　　　13070.40　　3073.40　108.92


　　　15　　　　　　　　　　　　5.58　　　　　　　14783.40　　4783.40　　　82.13


　　　20　　　　　　　　　　　　5.58　　　　　　　16617.60　　6617.60　　　69.24


　　　25　　　　　　　　　　　　5.58　　　　　　　18567.00　　8567.00　　61.89


　　　30　　　　　　　　　　　　5.58　　　　　　　20620.80　　0620.80　　57.28

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[red]商品房房价如何构成？[/red]

大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：

　 一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。

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[red]我们应该事先知道的[/red] １．购房怎样才能知道购买的商品房是合法的？到哪去查？

如果是预售商品房，则开发商企业预销售商品房必须具备以下"五证"才是合法的销售主体，购房人在付款入住后才能拿到房屋的产权证，这"五证"是：（１）国有土地使用证；（２）建设用地规划许可证；（３）建设工程规划许可证；（４）建设工程开工证；（５）商品房预售许可证。

同时，开发企业还提交"两书"，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现房销售须提交房屋所有权证和国有土地使用证。如果开发企业预销售商品房时不出示，购房者可以要求其出示，开发企业有明示义务，作为消费者有知情权，也可以向房地产管理部门查询。

但有一个很讨厌的问题是，不少还没有拿到预售许可证的开发商总是信誓旦旦地许下诺言，说自己的许可证会在某年某月之前一定顺利拿到，但到时却又推三阻四，拿不出合法的证件。

这里，不明就里的购房者有必要在掏钱之前向银行咨询一下。一个项目从置地、审批到开工等一系列环节中，银行始终扮演着重要的角色，尤其是在放贷的时候，对项目和开发商的审查还是比较严格的。如果项目有问题，银行这一关就过不去，所以奉劝广大的购房者，如果实在是心里没底，就跑一趟银行。

２．购买手续不全的商品房会有什么风险？

现实中缺乏销售许可证表现得最为突出，购房者不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：

（１）产权可能会有保证，但取得权属证件的时间没有保证。

（２）为取得产权，购房者要额外支付费用如补交土地出让金、罚款等。

（３）房屋可以使用，但无法取得产权。

（４）房屋被政府没收或拆除。

诸位读者房屋销售中涉及诸多法律、法规、法律关系也比较复杂，商品房属特殊商品投资大，我建议你们购买信誉好、规模大的企业开发的商品房，或购房前，向律师或专业人员进行咨询，或委托律师办理有关手续。只有这样，才能保证在购房中自己的权益少受或不受损害。

３．购买经济适用住房须办哪些手续？

现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用的，通过统一开发，集中组织建设的经济适用房；二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的、出售给本单位职工的经济适用住房。

开发商销售经济适用住房，实行政策，开发商只能在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是：

一、在市政府做出本市居民家庭中低收入标准及认定办法之前，居民购买经济适用住房，凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理购房手续。

二、需要贷款的，由购房人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的１５个工作日内办理完抵押登记手续。

三、买卖双方在房屋交付使用后的３０个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件，其中购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。