此文即出，即等于官方已经确认楼市面临崩盘危局！------- 宏观调控科学发展 预防

不是精英的黑领

宏观调控科学发展 预防房地产崩盘

2004-8-11 15:30
人民网房产城建频道特约评论员 章林晓

如需转载，请注明出处与作者。否则本频道将依法追究责任。

据媒体报导，国家发改委、国家统计局对中国三十五个大中城市房地产市场调查显示，二季度房屋销售价格比去年同期上涨百分之十点四，土地交易价格上涨百分之十一点五，房屋租赁价格上涨百分之一。二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨百分之二点三，土地交易价格上涨百分之四点一，房屋租赁价格持平。

面对这样一则消息，我们冷静分析，会得出什么样的结论呢？

以人为本，宏观调控实为必须之举
当前，中国房地产业最大的症结是什么？每个熟悉房地产业的人都知道是越涨越高的房价和望尘莫及的社会购买力，这"两根铁轨"的渐行渐远。我们具体举上海为例，可以看出这个症结有多大。

据国家发改委、国家统计局发布的消息 —— 二季度，中国房屋销售市场供需两旺，全国有八个城市房屋销售价格同比涨幅超过十个百分点。其中上海大涨百分之二十一点四居首位，宁波涨近二成列次席。

而据国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：5月份，上海的平均房价依然高居全国首位，每平方米达到5381元，高于北京和广东的每平方米5156元和3877元。

在这里，我们粗略一点（影响应该不大），将就着用5月份上海的平均房价作为其二季度的平均价格，由"上海大涨百分之二十一点四居首位"，经演算可以知道，从去年二季度到今年二季度，上海房价每平方米从4432元上涨到5381元，整整上涨了949元。如果一套房子按100平方米计，则一套房子从去年二季度到今年二季度整整上涨了94900元。

而据国家城调总队反馈资料：今年一季度，收入水平最高的是上海市(4610元)，……。在这里，我们同样粗略一点（影响应该不大），以今年一季度的收入，作为上海人自去年二季度至今年二季度的全年人均收入，那么，上海人全年人均收入应该是13830元，以三口之家计，则全年户均收入为41490元。

"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。"这是千百年来人们的理想。由41490元与94900元的差距可知，如果不加以宏观调控，且不说过热的房地产开发投资，已存在一定泡沫的危险，并成为引起去年以来宏观经济过热的一个重要原因，单就"民生"这个角度来说，如果听任房价在如此高的价位上，继续以这么迅猛的势头涨下去，那么，对于绝大多数上海市民来说，即便是不吃不喝，想"居者有其屋"，那也就成了空中楼阁。

果断有力，宏观调控已取得明显成效
在国家发改委、国家统计局对中国三十五个大中城市房地产市场调查所显示的这个数据里，还有一个值得我们注意的信息是 —— 二季度房屋销售价格比去年同期上涨百分之十点四，土地交易价格上涨百分之十一点五，……二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨百分之二点三，土地交易价格上涨百分之四点一　……

在这里，我们可以明显看出，二季度同去年同期相比，"房屋销售价格上涨"比"土地交易价格上涨"小一点一个百分点；而今年二季度比一季度相比，"房屋销售价格上涨"比"土地交易价格上涨"小一点八个百分点。

而更值得注意的是，这种情况同去年是大相径庭的。据2004年04月14日"华商报"的一篇文章《房价看涨不能只怪地价高》报导：从总体上来看，2003年的各大城市地价水平及变化趋势符合房地产市场的供需变化规律。大多数城市的地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。在几个重点大城市中，上海市2003年平均房价达到5118元／平方米，比上年增长24.2％，其平均地价水平为2164元／平方米，比上年增长5.34％，地价增幅约为房价增幅的五分之一……

由此，我们可以知道，从去年到今年上半年，在房地产市场，价格传导机制已经发生了根本性的变化。这说明，通过 "严把信贷" 这一宏观政策果断有力的实施，"炒房"等投机性的"泡沫需求"正在被逐步挤出，房地产市场宏观调控已取得明显成效。

未雨绸缪，及时防范房地产崩盘威胁
我们知道，房地产开发企业的产品——房屋，最终是供人使用。虽然，在房地产市场上，普遍存在着投资者和投机者，但是，这并不影响房屋在本质意义最终供人使用的结果。因此，房价最后应该是由最终真正使用者的消费能力决定的。所以，最能真正真实反映房价的应该是房屋的租赁价格，这在房地产投资或投机盛行的地区更是如此。

为看得更加直观、清楚一点，我们可以将国家发改委、国家统计局就中国三十五个大中城市房地产市场调查显示的数据表达顺序稍作调整，由" 二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨百分之二点三，土地交易价格上涨百分之四点一，房屋租赁价格持平"改变为"二季度与一季度相比，土地交易价格上涨百分之四点一，房屋销售价格上涨百分之二点三，房屋租赁价格持平"。

这样，我们可以清楚地看到，在房价处于高价位的条件下，一旦"炒房"等投机性 "泡沫需求"被挤出，我国房地产市场也就立即面临完全类似于其他市场一样的，最终有效消费需求不足的制约，价格传导机制的重大变异也同样在房地产市场出现，即上游产品价格上涨不对下游产品价格产生传导，在房地产市上就是地价不对房价传导，房价不对房屋租赁价格传导——"房屋租赁价格持平"。

由价格传导机制的原理可以知道，价格传导机制的不畅，自然会在很大程度上进一步缩小下游企业的利润空间。对于房地产企业这种高负债率的企业来说，甚至有可能会带来资金链断裂的直接威胁，从而引发房地产崩盘。

而房地产崩盘将带来的严重后果，较之其他行业，则是更加让人难以预料的。统计显示，截至今年5月末，在我国17万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有2.5万亿元。而在这17万亿元贷款中，以房地产及土地抵押的贷款，要占到50%的比重。也许，只有从这个角度来认识，我们才能真正理解，为什么要同时"严把信贷"和"严把土地"这"两个闸门"的真正意义。

那么，是不是对房地产行业不作宏观调控就可避免"房地产崩盘"这个威胁呢？显然不是。恰恰相反，因为泡沫是不可能永远吹下去，并且越吹越大的；如果现在不对房地产业加以宏观调控，那么，将导致更大的泡沫，将孕育更大的金融风险。因此，对房地产市场的宏观调控是必须的。而当务之急，就是要未雨绸缪，积极采取应对之策，来防范房地产崩盘的威胁。



来源：人民网房产城建频道


责任编辑:蒋德英

zhms

崩就崩吧，反正我是自己住的。

以后大家买房都便宜点。

桔梗花

这个标题，是否太危言耸听了。 [M13]

一心向前

说不清啊！
现在准备买楼，越关心越拿不定主意了。

脚踏车

感觉没有这么恐怖吧？ [M33]

choupi

俺在等着呢 [M01]

gz2004

顶！

jjean

个人觉得GZ的房价还是比较合适

老沙

崩吧! 赶紧! 大伙都盼着哪!

想自己住的话，挑便宜的买就是了，发展商的因素不可忽略。

想投资的话，就不要买了，免得后悔，买了一身麻烦。

牵着蚂蚁闲逛

[M11] [M13]

gz2004

QUOTE Create By 保卫会所抵制餐厅 At 2004-9-21
想自己住的话，挑便宜的买就是了，发展商的因素不可忽略。

想投资的话，就不要买了，免得后悔，买了一身麻烦。

同意以上说法