房地产泡沫何时破灭？ 泡沫破裂会带来什么？ --------经济日报

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房地产泡沫何时破灭？ 泡沫破裂会带来什么？

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house.sohu.com 2004年11月15日14:43 胡腾 经济日报


　　请开发商或开发商利益同盟中人就泡沫问题发表见解，是媒体一个让人惊异的行为。几乎可以断言，凡是开发商利益集团的观点，都不值得老百姓关注，因为它肯定不客观。如果你没有见过一个开发商承认自己的产品滞销降价，那你就不能指望哪怕一个开发商同意泡沫论。尚未完稿就匆忙于日前提前推广的所谓XX报告，让我们想起10余年前，北海和海南土地泡沫已经在漏气的时候，也正是开发商自己或请人拼命鼓吹土地升值最起劲的时候。
　　作为一个亲历过上世纪90年代末广东房地产泡沫全过程，近年一直在北京从事房地产传播的普通老百姓，凭经验和常识，笔者认为，北京房地产不是有没有泡沫的问题，而是泡沫何时破灭的问题。

　　炒股的人都知道，如果连老太太都眼红股市赚钱，拿着养老的钱去入市，那就意味着大熊市将接踵而至。怕买不到就高价抢购，抢购之后便砸在手里。房市也是一样。上世纪90年代初北海、海南、惠州发生的正是这样的故事。而90年代末，香港和广东上演的也是同样的故事。

　　从小业主和个人投资者的角度，只需要关心房屋租务市场变化就可以知道市场需求。在此基础上关心新房市场的异常就可以判断是否到了由阳转阴的关节点。房价急速高企，意味着庄家已经把老百姓的乐观预期牵引到了不理智的区间。接下来就是泡沫破裂，庄家满载逃跑，留下千万鱼虾渴死干河床上。千万不要相信开发商说他就是好好造房子的人的鬼话而忘记了，他们更是中国资本市场庄家通吃规则的商业文化哺育的"儒商"。

　　北京写字楼和商铺租金阴跌不止已经持续一年以上，近期住宅租金也已开始下跌，据最新公布的数字，二环以内上月下跌10%。今年8月以来，北京楼市升温异常，开盘当日即告售罄的营销奇迹故事一再出现，月薪1000元的小姑娘凑钱去炒楼花，而租赁市场有价无市，成交下降。这都是临界信号。在10余前东京出现过，东京房市崩盘引发经济大衰退；在7年前香港广东出现过，接着香港房屋资产价格5年之中跌去70%，广州最多时也跌至峰值的一半。

　　北京房地产市场本身各个环节就充满了泡沫，营销手法与坐庄操盘思维一脉相承，赢利模式的核心就是用价值泡沫膨化市场价格——商品价值虚增，开发商操纵市场供需关系信息，扰乱市场价格信号，大众传播屏蔽信息真相，等等。而这些泡沫也是成本，终将要有人买单。即使泡沫散去不可避免，将要破裂的一霎，就是开发商把泡沫成本尽量嫁祸给千万喂富了他们的消费者的关键一役。

　　如果加息的货币政策信号作用不被理睬，北京房地产业硬着陆的话，凡是90年代末期在广东地区生活过的人，对这样的市场气氛和故事相信不会陌生。他们都会告诉你接下来发生了什么：

　　——大量假按揭的开发商最先现金链断裂，被迫平仓，地区市场价格从此拉出阴线；

　　——热钱逃跑，楼花砸在小炒家手里；

　　——烂尾楼大量出现，三角债、买卖合同纠纷大量浮出水面，一批相关企业停工，失业增加；

　　——低价房涌向二手市场，存量房屋资产全线贬值，媒体分类广告空前繁荣，大版面开盘广告空前稀少……

　　这就是北京人尚未经历过的泡沫破散之痛。至于北海、海南的房地产硬着陆，痛至今日未消。值得补充的是，90年代末中国的银行住房按揭的比例远比今天要低，一般在50%，广东地区因此信贷资产损失和老百姓负债率都比香港低得多。而今天的北京房地产只要跌幅超过20%，所有贷款买房的业主都会成为"大负翁"。这还没有计算加息因素。悲观地说，仅仅是开发商和媒体共谋，给市场注入的价值泡沫，恐怕就已经接近这个比例了。

　　新出版的《来到博鳌的领导者》一书收录了摩根士丹利首席经济学家史蒂芬&＃8226；罗奇在今年4月在博鳌亚洲论坛的讲演，其中两句话很有先见之明，可以引用为本文结尾：

　　——资金流一般遵循"膨胀——破裂"模式运行；

　　——我恐怕我们已经进入这一次流动性繁荣周期最诱人的时期。