人民日报社人民网文章：今后一些城市的房价不降也难了！

gz2004

人民日报社人民网文章：今后一些城市的房价不降也难了！


今后一些城市的房价不降也难了！

2004-9-17 08:25
人民网房产城建频道特约评论员 章林晓
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　　8月26日，本人拙作《宏观调控真的难撼房价疯涨吗？》在人民网房产城建频道发表后，被全国各大网站广泛转载，许多网友因此前来咨询——对于购房者来说，我们更为关心的不是相对房价的涨跌，而是绝对房价的升降？现在，有许多专家学者称房价还将继续上涨；请问，房价到底会不会如他们所言还将继续上涨？房价到底有没有下跌的希望呢？

　　对于这个问题，由于全国各地各个城市情况不同，在此，我很难作出统一的、一刀切的回答。但是，尽管如此，在这里，有一点，我还是可以作出肯定的答复，那就是——在一些房价畸高的城市，今后要想房价不降，其实也是件难事了。

房价有没有严重脱离普通百姓的实际购买力？
　　虽然时至今日，在一些城市，不少房地产开发商，还有些专家学者，甚至是一些政府官员，依然还在信誓旦旦地说，房地产没有过热，还说在一个经济正常发展的城市房价上涨是必然的。那么，事实果真如此吗？

　　在一个房价基础价位原本就比较合理，房价基础价位没有脱离当地绝大多数居民实际有效购买力的城市，应该说，上述说法是有一定道理的。但是，"南桔北枳"，这种说法到了一个房价基础价位本来就脱离了当地绝大多数居民实际购买力的城市，实在就难以适用了。为了说明的简单、直观起见，我们可用具体的数据来说明这个问题。

　　现在，我国有些城市的房价收入比已经超过12：1，这是个什么概念呢？这就是说，如果一个城市的人均年可支配收入为1.2万元，按一家3口人计，户均可支配收入为3.6万元，则该城市每套住房的平均销售价格约为44万元。这样的一套房子，一般人家如果想买，不吃不喝也得10多年。如果以按揭贷款20年的方式购买此房，则首付20%要8.8万元，按目前通行的年利率5.04%，则月供约2331元。那么，该三口之家，日常每月生活费还剩3000－2331＝669元，人均669÷3＝223元。现在，小孩子感冒一次又得要多少钱呢？在一个大都市，这样的日常生活开支是不是比低保家庭还低保了？（从中可以看出三种可能：一是当地实行或者变相实行了房地产用地"饥饿"的土地供地政策，使得当地房屋供应严重供不应求，导致房价畸高；二是当地房地产投机炒作盛行，已造成巨大的房地产泡沫，这种泡沫已对老百姓造成极大的伤害；三是前面一、二两种情况兼而有之。）

　　显然，对于该市一个平均收入水平的家庭来说，20年按揭贷款的方式已经是不可能购得该市平均水平（平均销售价格）的房子了，那么，在这种情况下，他们如想购房，就只能是选择更加透支未来的方式，即延长银行按揭贷款的期限了。

　　然而，这种延长岂会没有止境？难道我们为了购得这样一套住房，普通老百姓不但要吃掉自己的未来，还得接着去吃掉子孙后代的未来？这样的房价难道还没有严重脱离占人口绝大多数普通百姓的实际购买力？！

　　当然，有专家会告诉我们说，目前老百姓没有睡在大街上，而是已经住在房子里了，他们已经占有了一定存量资源；他们需要的只是以小换大、以旧换新、以远换近而已；实际上，现在大多数老百姓只需要买15到30平方米的房子。因此，有专家得出结论：这样一个增量，以目前居民的平均工资水平和房价看，人们应该是买得起的，或者在住房信贷的帮助下是买得起的。

　　专家这样的高论有道理吗？似乎很有道理。但是，问题的关键是，"只需要买15到30平方米房子这样一个增量"的前提是什么？这个前提是要将"已经占有的一定存量资源"以现行的市场价格卖出去！问题的关键更在于，这个最终的"存量"最后卖给谁呢？在最终出卖的时候，又需不需要考虑最后购买者的收入水平呢？更进一步说，中国还需不需要继续城市化的进程了？中国城市的人口就永远仅仅局限于目前这样的人口水平吗？

房价可以脱离当地普通百姓购买力而往上蹿？
　　按照常理来看，一旦房价脱离了占人口绝大多数的普通老百姓的实际购买能力，则房价自然必跌无疑。但是，又有专家学者告诉我们说，房价高不高，房地产过不过热，房价的涨跌并不取决于当地普通百姓的购买力，而是取决于人们对于房价的预期，普通百姓买不起不要紧，可以由富人买了二套、三套房子再出租给穷人住。那么，事实果真如此吗？

　　如果，这些专家学者所说的投资房地产的富人们，他们全都铁定了心要学雷锋做好事——以高昂的价格买下住房，然而再以低廉的价格出租给买不起房的"穷人"居住。那么，这些专家学者们的话，自然全都说对了。但问题是，如果不是，这些富人们如果不是在做好事而是在作投资；那么，这些专家学者们的话，还会有一点丁儿的道理吗？

　　大家知道，投资是要讲投资回报的。住房经过这些"富人"之手，再转到"穷人"的手里，不论是租也好，还是卖也好；对于"穷人"来说，最终的负担将会是增加，还是减少？一般情况下，显然是要更加增加了。那"穷人"岂不是更加买不起、租不起了？而一旦占人口绝大多数的"穷人"更加买不起、租不起。那最终会不会影响到"富人"投资房地产的热情呢？并最终影响到房价的涨跌呢？

　　又有专家学者告诉我们说，一个城市的房价，尤其是一个国际大都市的房价，并不取决于当地市民的购买力，而是取决于国际购买力。一些专家学者举例告诉我们说，如上海就不是上海人的上海，而是全世界的上海。

　　那么，国际大都市的房价真的取决于国际购买力吗？

　　我们暂且不说，按国际上的经验，由于不动产地域性的特点，一般来讲，一个城市的房地产百分之九十以上的买卖交易都发生在当地居民中，国际大都市虽然由于人口流动性大一点，但也仅仅只是比这个比例稍微低一点而己。我们在此仅仅先假设一下，如果这一"高论"成立，那照此"高论"的逻辑，上海普通老百姓如果买不起房，那就只能自认自己为废物，只能是毫无怨言地接受自己被剥夺了自己作为上海人的资格。那么，推而广之，岂不是说，中国不是中国人的中国，而是世界人的中国？

　　由上述分析可知，房价并不取决于当地市民的购买力，而是取决于国际购买力，房价可以脱离当地占人口绝大多数的普通百姓的购买能力而往上蹿的"高论"，是多么地荒唐可笑，又是多么地荒谬有害哟！

　　安居才能乐业，为老百姓提供必需的居住条件，直接关系到老百姓的生存和生活质量，这已经不仅仅是涉及到执政能力的问题，更是涉及到执政基础的大事了。试想想看，又有哪位政府官员敢听从这样的"高见"、依从这样的"高论"而行政呢？

银监会《指引》的最大意义在于逼使畸高的收入房价比向国际标准回归
　　银监会最近刚刚出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

　　虽然，银监会是从"贷款风险"的角度，作出了这一限制贷款额度的规定。但是，其实际所起到的积极作用，应该说，已经远远超出了其所作出这一规定的原本目的。

　　我在拙作《房价缘何一路而飙升？》（详见2004年3月2日 人民网房产城建频道）已经较为详细说明了我国房价一路飙升的主要原因，而在拙作《按揭贷款购买的仅仅是泡沫？》一文里更是进一步指出了我国一些城市的房价之所以会远远脱离当地居民收入水平而狂飙的根本原因，就在于许多地方在实施土地"招拍挂"政策的同时，没有及时出台一些相关的、统筹的、配套的政策，在这种情况下，房地产泡沫的出现几乎是不可避免的了。而不加控制的"按揭贷款购房"政策的同时实施，一方面帮助许多人早日圆了住房梦，但另一方面，也助长了这种"泡沫"的膨胀。正因为如此，在我国的一些城市，房价收入比，这才会远远超过国际上通行的标准——联合国人居中心认为房价收入比不应超过3：1，世界银行则认为不应超过5：1，否则房地产市场就会停顿。

　　而这次银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其最大的意义，从根本上讲，它在有意无意之中，对我国房价收入比作出了强制性的上限规定，逼使那些房价畸高的城市，在房价收入比上向国际通行的标准回归了一步。

　　为方便起见和有可比性，我们从上面"房价有没有严重脱离普通百姓的实际购买力"这一部分中，已经作过分析的同一个例子，来说明这个问题——

　　如果一个城市的住房平均销售价格约为44万元/套，现以按揭贷款20年的方式购买此房，则首付20%要8.8万元，按目前通行的年利率5.04%，月供约2331元；按照银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，则购买这套房子的家庭月收入至少需4662元，相应地，该户家庭的年收入至少为5.6万元；而此时的房价收入比大约为7.86。反过来，也就是说，如果这个城市的居民，户均家庭年收入没有达到这一标准，那么，如果没有外来资金过度的投机操作，在正常的情况下，这个城市的住房平均销售价格也就不可能达到44万元/套。

　　可以说，银监会的这一规定，实际上是对越演越烈的、日益加剧的透支未来的方式（即按揭购房）进行购房的行为作出了理性的限制，从而收到限制房价收入比的功效，这就是其最大意义之所在；虽然其操作起来，在居民收入的确定上还存在着一定的难度，但这并不会影响其整体性的意义。

　　这意味着，它还将进一步最终遏制住一些地方政府利用土地"招拍挂"政策让老百姓无限制地透支未来而达到"以地生财"的目的。这在一定程度上可以消除土地"招拍挂"政策所导致房地产泡沫的弊端，尤其在8·31之后，土地"招拍挂"政策全面实施，但是在一些城市，其相关的、统筹的、配套的土地政策，特别是土地供应量方面的政策迟迟没有及时推出，大家纷纷担心房价将会因此而更加失去理性地狂飙、老百姓不得不以更加透支未来的方式去追赶疯涨的房价之际，其意义尤为可贵。

　　总之，对于那些房价畸高，已经严重脱离当地占人口绝大多数普通老百姓实际购买能力的城市，随着前一阶段各地政府和各金融机构对炒房行为的联手打击，随着宏观调控政策效应的逐步显现，尤其是随着央行的有关宏观调控的金融政策和今日银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的正式实施，房价的理性回归应该是早晚的事情了。因此，可以说，今后一些城市的房价实在是不降也难了。



来源：人民网房产城建频道


责任编辑:蒋德英

zjq

放屁！通货膨胀！能降吗？

笨笨熊

gz2004，你反馈说品楼论屋轩不能发贴和回帖！好像没有呀！可以发贴呀！你再试试！是不是其他原因！

小王子

快得降吧 [M14]

gz2004

现在可以发贴了，谢谢

gz2004

QUOTE Create By zjq At 2004-9-23
放屁！通货膨胀！能降吗？

能！！！

johnsonlee

快降吧！ [M09] 我要买的起房子啊！ [M06]

xiaotong

[M02] [M01] [M09] [M02] [M09]