《物权法》通过人大审议车库掀抛售风---------民营经济报

gz · 发表于 2005-2-20 23:18

物权法》通过人大审议车库掀抛售风
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　全国人大讨论审议通过《物权法》草案，住宅小区的会所、车库等设施的物权明确归小区全体业主所有。为规避法律风险，近期广州各小区抛售会所、车库的个案猛增。有法律界人士提醒，买家如果不注意防范，随意从发展商处接手这些物业，《物权法》出台后可能将尝苦果。
　　
　　会所车库拍卖开年激增
　　广州某拍卖行经常拍卖二手车，也经常举行与车有关的标的拍卖。据该行人士介绍，去年12月，拍卖行接受了1项拍卖车库的委托，标的额约为120万元。而今年1月则接受了2项委托，涉及3个小区的车库的拍卖，标的额接近1000万元。
　　这位人士说，去年房产拍卖的委托方主要是法院、银行和国有资产管理公司。但自去年12月起，企业或个人的委托明显增加，许多拍卖都集中在今年1月中旬举行。
　　竞投冷清流标多
　　
　　但是，与拍卖参考价逐渐升高的住宅、商铺相比，小区车库、会所的拍卖参考价并未有明显提高。去年年初广州东圃、天河公园一带二手楼拍卖成交价每平方米至少上涨了100元—150元，市内其他区域的住宅价格升幅也基本在10%左右。而车库、会所的起拍价却基本仍维持在去年年初的水平，在多场拍卖会上，竞投也并不踊跃，最终导致流标。
　　据了解，近期车库、会所的拍卖量明显增加，与全国人大有望于下月审议通过《物权法》草案有关。该草案明确规定，小区的车库、会所属于全体业主所有。也就是说，无论是作为这些物业现在的实际控制者的发展商，还是发展商委任的物业管理公司，对这些设施都不享有物权。
　　物管公司6折优惠急收钱
　　广东博厚律师所主任詹礼愿博士认为，事实上，即使按照现行法律，小区的车库、会所也属于全体业主所有，只是由于在房产的大确权和小确权中存在"灰色地带"，单个业主往往只重视其名下房产的占有、使用权利，却忽视了对小区公共物业的集体占有、使用的权利，造成这些物业实际上被发展商控制乃至再次买卖，如果《物权法》草案得以通过，重申业主的权利，这些物业的买卖者无疑要承担法律风险。于是一些发展商为规避风险争相出货套现。
　　按照《物权法》草案，小区的许多公共部分的物业管理费，业主是不需要买单的。为了规避风险，不少物业管理公司一改常规，近期纷纷提出优惠措施，吸引业主一次性缴纳全年的费用。如荔湾区某大型楼盘，以往物业管理费都是月缴或季缴，最近物管公司却发布公告，凡在1月底前一次性缴纳全年物业管理费，可获6折优惠。
　　[陷阱]车库假扮商铺买家中招
　　某些小区公共物业的持有人为了尽快出货套现，更刻意隐瞒实情装陷阱。广州天河区法院最近受理一个案件：某买家今年1月在拍卖会上购买了天河北某小区一层的物业，物业权属证明上注明"非住宅"，买家现场看样，全层留有许多间隔，似乎是商铺物业，于是斥巨资购下。不久，买家在房管局又看到另一份权属证明，上面却注明"车库"。买家大呼上当，遂将拍卖行和发展商告上法庭。
　　广东博厚律师所主任詹礼愿指出，一般新法出台后都不溯及既往。近期发展商和物业管理公司积极套现和收费，规避法律风险的意识是很明显的。买家如果不注意防范买卖过程中的风险，随意从发展商处接手这些物业，法律修订后可能将"独尝苦果"。
来源:民营经济报作者:张伟湘时间:2月18日

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