准备明天收楼，求教各位筒子

骏霖番薯

身心俱疲之下，下决心打算明天收楼，请教各位筒子，该注意什么问题？
按认购书，初步算了一下，应该交的费用有：
1、物业维修基金，每平方40元
86.557*40＝3462.28
2、管道煤气安装费
3500
3、有线电视安装费
350
4、e家宽
500
5、可视对讲
1800
以上五项：1+2+3+4+5＝9612.28
加上三个月物业管理费（按1.3/月/平方算）
86.557*1.3*3＝337.57
算出来是9949.85元，不知可有漏算的项？

有疑问的地方有三处：
1、维修基金
按国家规定，分部工程至少的保修期限为2年，屋面防水为5年，按理来说，应该是保修期满以后才收维修基金，那应该是两年后才收。现在奇怪的是施工队伍退场了，维修由物管来做，那施工单位是否有把5％的工程造价转交物管呢？且听说叠彩园的业主的确是收楼时没交维修基金，个人觉得应该是两年后再收。
2、e家宽费用
我家一向用的是AD，听说e家宽的声誉很一般，我还是用回AD,此项费用是否可以不交。
3、物管费
不知道是否可以叫合生送点管理费 [M20]

求教。。。。急、。。。。。


[M03]

evens

先恭喜楼主！
我都不记得手续了。
只记得楼主要好好检查房间有什么问题需要整改，督促他们做好，再签字。

evens

先恭喜楼主！
我都不记得手续了。
只记得楼主要好好检查房间有什么问题需要整改，督促他们做好，再签字。

evens

先恭喜楼主！
我都不记得手续了。
只记得楼主要好好检查房间有什么问题需要整改，督促他们做好，再签字。

evens

先恭喜楼主！
我都不记得手续了。
只记得楼主要好好检查房间有什么问题需要整改，督促他们做好，再签字。

evens

学会收楼，是一门大学问。特别是工程质量，除了专业人员，一个普通买房者是难以把握的。但为了让业主收楼时不再"蒙查查"，记者特别请专家们介绍了一些观测工程质量的基本方法。
看、敲、泼水查地面
如果是未装修的地面，那么以地面越光整、起伏越小越好。检测方法是，购房者可在室内地面上倒一层水，以水不向任何一方聚集为好。若水向一面聚集，说明地面有倾斜。倒水后，以地面上的水坑小而浅，均匀为宜。
对于已装修的地面，如有地面砖，可看灰缝大小是否均匀，以均匀为宜。购房者还可看地面砖拼接线的曲、直程度，如果地面面积大，拼接线长且直，那么算优。此外，还要看地面砖的水平程度（也可以用水试试）。另外，要看每块砖是否粘牢，具体办法是用一木槌轻敲地面砖，如出现空响，说明下面水泥砂浆未铺匀或用量不够，地面砖部分面积下面是虚空的。
厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能。因其地面会经常积水，所以防漏是基本质量要求，消费者可向屋内注水，看下层是否漏水。
看、听、量检墙面
隔墙听声，声音越小越好。墙在建筑中承担的功能有承重、隔声、隔热、保温。购房者可将房门关闭，在一间房内制造较大噪声，到相邻房间听听其噪声，噪声越小越好。
检查墙角，墙体转角线以直为好。可用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度，以均匀度高为佳。墙面与地面的交接处应有踢脚线，其高度以12~15厘米为宜，色彩最好与地面相同。
不同等级的建筑，其墙面的处理也不同。墙面的处理方法有：抹灰、喷塑、贴墙纸、贴墙布等。如果是抹灰，从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较粗的颗粒或印迹大，说明粉刷的质量不好；如果是喷塑要看墙面的整体性，色点大小以均匀为好；墙纸、墙布上要不留气泡。纸与纸、布与布的交接处以平整为好。
逐一测试管道设备
按说明书逐一试管道设备的功能。一般住宅楼的设备有给排水管道、燃气管道、电灯头、插座等。购房者可检测给水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电；对于商业、办公建筑，除了以上设备，还有中央空调、烟感器、温感器、电梯、闭路电视系统等；对于各设备的性能，购房者应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。如对于空调，可先设置温度，然后到屋内温感有效区实测温度，检验其吻合程度。

evens

第一步：接到收楼通知单

　　按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼时间及须准备带齐的资料。

　　留意收楼时限———发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出，负责任的发展商会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有发展商并不管你有没有收到。

　　应对措施：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址，一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。

　　第二步：做足准备工夫

　　收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些；其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片、收楼通知书等等；最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料与点心，以备收楼时有能量补充。切记，女士们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。

　　第三步：查证

　　按要求发展商应出示《建设工程质量认定证书》，再索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称"三书一证一表"），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。

　　留意证件不齐就交楼——根据国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定："房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。"第十七条规定："房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"因此，购房者收楼前千万记住要求发展商出示"三书一证一表"，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。但是，"三书一证一表"不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。

　　应对措施：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明"未见《××××表》"等字样并妥善保留好相关文件副本。

　　第四步：验楼细节不放过

　　查验完各种证件后，收楼的关键时刻验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由卖家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。

　　留意先签文件后验楼———先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但开发商大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，开发商的主动性更大。

　　应对措施：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明"房内情况未看"或"屋内情况未明"或"未验房"等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。

　　留意疲劳战———收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商沟通。

　　应对措施：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取"人多好办事"战术，请来多位老友、亲戚帮忙，大家分头排队，验楼时分工合作，各人负责一部分，能发现更多问题。

　　留意灰尘满积——清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝、漏水渍、砖面不齐等等问题就藏在这层土底下。

　　应对措施：扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。

　　第五步：验楼结果在录

　　验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。

　　留意大事化小——对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发展商员工总会说："这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。"还拍胸保证让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。

　　应对措施：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。

　　第六步：交费笔笔算清

　　换发票及缴交各项相关费用要笔笔算清。

　　留意巧立名目的收费———虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱收费。

　　应对措施：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商，必要时可向主管部门投诉。

　　第七步：办理入住手续

　　验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。

　　留意不对等条款———《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。

　　应对措施：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。

evens

什么是房屋建筑面积，房屋建筑面积应包括什么以及哪些部分不应包括在建筑面积范围之内？

　 房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2．20米以上（含）的永久性建筑。

　 根据有关规定，对于下列情况都不应计入房屋建筑面积之内：

　 1．层高小于2．20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20米的地下室和半地下室；2．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；3．房屋之间无上盖的架空通廊；4．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池；5．建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；6．骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7．利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋；8．活动房屋、临时房屋；9．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防、干线、支线；10．与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

evens

前车之鉴："打死狗讲价"无奈收楼

　　"'先验房、后收楼'在我想象中一直认为是天经地义的事情，而实际上现在却都是先签收后交楼。实在是'打死狗讲价'！"被问到收楼时遇到的问题时，上个月刚刚入住新居的刘小姐便恼怒不已。

　　先签收楼纸，才能验房收楼。这种明显有失公允的不合理收楼程序，被第一次置业，经历收楼的刘小姐视为买卖双方信息不对称的最大不公平。刘小姐表示，当她收楼时，发展商一再要求她必须先签订收楼纸后，才能带她验楼收楼。当时她提出异议，结果还遭到工作人员的恐吓。当时陪同收楼的工作人员声称，如果业主不先签署收楼书，到时如果房子出现任何问题，后续的跟进问题就要业主自己负责。

　　市场现状：收楼前要查验有关文件

　　有常识的人都知道，先验房，再签文件，后交费的收楼程序是较合理的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。

　　据熟知内情的人透露，发展商采取"先收楼再验楼"的做法，将可以取得更大的主动性，从一开始就已将自己置于不败之地，购房者难以取得实质性的保护。因为买家先签收楼纸，即表示已经认可开发商所交的"商品"，即等于业主还没见到货品就签收了。业主进入单位后一旦发现房间出现质量问题需要维修、甚至需要退房或日后若是出现诉讼，往往会处于被动状态。

　　有关专家提醒，业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。收楼前首先应要求开发商出示：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等文件和证明，这是通常所说的"一证三书"。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定："房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用"。"三书一证一表"齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致才能签署入住单、收楼，否则业主签名时则更要慎重。

　　专家支招：将"先验楼再收楼"写入合同

　　法律界人士认为，购房者在签合同时应将作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明"房内情况未看"或"屋内情况未明"或"未验房"等字样，这样一旦发现楼房存在质量问题，需要维修甚至希望退房等，业主也可以为自己取得主动权。

　　同时，业主在签署入住单、收楼前，有些业主在跟开发商签合同时，没有约定交楼时间一定要在楼盘通过综合验收后，而只要求通过专业验收或者竣工验收，即使是在这些阶段交楼，开发商也应该具备单体、主体工程质量验收证明、建设用地规划许可证等，业主可以向开发商要求提供这些证明书。(新快报记者　谢蔓)

evens

收楼宝典

一、普通事项
1、应在大雨过后收楼，好了解渗水程度
2、收楼程序一定不能先收钥匙再看楼
3、凡收到《收楼通知书》，一定要先去办理收楼手续，把HS的"交搂证明"拿到手，作为自己履约的证明，这样如果是因为验收不合格才不收楼，逾期交楼的责任也在HS，这种情况下绝对不能签收钥匙。

二、收楼文件
1、三书一证：建设工程质量认定证书
住宅使用说明书
住宅质量保证书
分期综合验收合格证
2、物业维修基金的专用卡


三、工程质量

1、地板：不行就坚决换掉，还要多个心眼看有否真换
（1）仔细观察有否不平
（2） 地砖空鼓：从轻敲四周辨别声音
（3） 木地板断裂：尤其时边缘、角落等与墙身接连处，必须眼、脚并用来检测

2、墙身是否不平，有否裂痕、渗水

3、天花板有否裂纹

4、门、窗：
（1） 与墙身接合是否吻合，螺丝有否上紧
（2） 门缝是否过大，开关是否自如
（3） 窗户开关是否方便、密封条安装齐全
（4） 玻璃有否刮花
（5） 门锁质量

5、电：
（1） 插座是否全部通电，插头有否地线，可用温州产、象插头的一种仪器测试
（2） 灯亮不亮

6、阳台、厨房、厕所
（1） 瓷砖铺设情况
（2） 栏杆螺丝有否上紧
（3） 煤气炉框架两边是否平齐
（4） 铁的地方有否涂防锈漆
（5） 地漏是否去水：可用水冲在地面上，过一阵看能否去水
（6） 水龙头、马桶冲水设备是否正常
（7） 洗脸盆是否漏水
（8） 浴缸有否裂痕，能否蓄水
（9） 镜子质量

四、后续问题
装空调必须用不锈钢支架，应自己准备好，免得临急被宰




收楼必看20个细节

１、每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅？有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。

２、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

３、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

４、带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响？

５、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

６、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称"石灰爆点"，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

７、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？

８、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

９、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

１０、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

１１试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

１２、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

１３、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。

１４试煤气热水器开关是否妥当？

１５、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

１６、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。

１７、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。

１８、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？

１９、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。

２０、索要厨卫精装修物品的使用说明书，同时询问这些物品有关的保修事宜。

收楼当天除了带上人和钱之外，为了少跑几趟，请大家把这些东西也带上。

收楼必须的一些器材：尺子、测电笔、可以装水的水瓶、3M黄色贴纸、笔等等工具

热水器问题：热水器不是一定得跟煤气公司买，可以装电热水器或者到好友多等地方买樱宝这个牌子的，便宜不少并且可以省下煤气公司收取的300元安装热水器费用（这个费用实在太高了，拧一拧几个螺丝就要300元，有一些业主是自己装的）

evens

收楼日应带装备

1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。

2、纸笔，即时记下发现的问题。

3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。

4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否 已全部接通。

5、直角尺一把，量度墙身、地板是否平直。

6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。

7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。


最易出问题的几处地方简易检验：

1、浴室、厨房去水位斜度能否将积水流走。 检验法：即场倒水检验。

2、浴缸有否渗水？ 检验法：一些细微裂痕可能难以用肉眼发现。往浴缸放一缸水，并在水平线附近留下标记， 第二天再去查看水位，因蒸发作用可能水位会轻微下降，但如果下降太明显可能就是浴缸渗 水。

3、地台是否平直？ 检验法：不能光看表面，尤其是铺了长条木地板，可能遮掩了不平的地台。细心轻敲地板， 如有空洞的回音，便可能是地台不平。

evens

这都是我引用人家的，lz可以参考一下。
欢迎加入jj论坛

骏霖番薯

谢谢evens！太详细了，感激不尽！！
不过，。。。。。evens没看到我的名字啊 [M20]
自从懂事以来，我对自己的理解能力信心就不是很足，............上面的东西够我学三个半月的了，时间实在是有点紧，呵呵，今晚看看我能熬到几点。。。。学习中。。。。。。。。。谢谢！！

evens

QUOTE Created By 骏霖番薯 At 2005-9-24
谢谢evens！太详细了，感激不尽！！
不过，。。。。。evens没看到我的名字啊 [M20]
自从懂事以来，我对自己的理解能力信心就不是很足，............上面的东西够我学三个半月的了，时间实在是有点紧，呵呵，今晚看看我能熬到几点。。。。学习中。。。。。。。。。谢谢！！

爱学习的筒子欢迎常到大学堂坐坐 [M29]

evens

收楼宝典比较实用
我以前收楼的时候，还打印了一份带着。 [M04]