抗议管理费超标丽江三业主打赢官司

嘀嘀 · 发表于 2005-10-19 14:10

抗议管理费超标丽江三业主打赢官司(图)
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http://gz.house.sina.com.cn 2005-10-19 10:28 新快报

　　深读指引

　　抗议管理费超标———拒交管理费———被物业公司告上法庭———被物业公司停水———一审胜诉：昨天，丽江花园多名业主在与物业公司的官司中胜诉，显示业主在这场拉锯战中初战告捷。这也是自2005年广州市新的物业收费规定实施后第一宗胜诉的管理费官司。

　　丽江花园的这场冲突，是广州众多小区中旷日持久、于今犹烈的管理费纠纷的一个缩影，管理费纠纷近年成为影响社区和谐的主要矛盾。广州的物业管理收费有多乱？丽江花园的物管官司并不是广州的第一例，为何纠纷不断？有何根治之策？

　　法院判词：丽江花园物业高收费不诚信

　　法院的判决书说："本院认为，虽然2004年12月10日的《物业管理委托合同》约定了物业管理费在2.0-3.5元/m2的范围内，由原告按物价部门批准的收费标准收取。但事实上，2004年9月15日，广州市政府已根据《物业管理条例》，国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》(发改价格［2003］1884号)广东省物价局、广东省建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》(粤［2004］22号)等法律法规的授权，由广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于印发<广州市物业服务收费管理规定实施细则>的通知》，根据上述法规，2005年1月1日以后，广州地区不再通过政府许可的形式确定物业管理服务收费，而变更为在政府确定的基准价和浮动幅度内，由当事人自行商定。因此，2004年12月10日的《物业管理委托合同》中的就物业管理费收费标准的约定(2.0-3.5元/m2/月的范围内标准)，已因政府不再实行行政许可而失去履行的基础，无法付诸履行……故原告的主张不成立。

　　应当指出，原告作为一级物业管理企业，理应熟知上述物业管理政策，遵照有关规定执行。但原告明知政府对收费许可方式作出变更后，不但没有主动告知业主，与业委会或业主协商调整收费标准，反而以所谓一费制和管理费是综合服务收费等为借口，继续坚持原来的高额收费(远高于政府指导价)，不接受政府的监管，甚至在诉讼中公然表示《广州市物业服务收费管理实施细则》及《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的规定不适用于丽江花园物业小区，是不诚信的表现。"

　　物业公司：不认同法院判决要上诉

　　针对番禺区法院的一审判决，物业公司总经理表示，这份判决是不妥的，对法院认为物业公司"不诚信"，他感到遗憾。他认为该判决是对《物业管理条例》的严重误读。他说："物业是非常细化的服务，物业收费标准应由业主与物业公司确定，法院怎么能判决其收费标准呢？为此，我们将立即上诉。

　　首先，我们的收费标准是与业主委员会签订的，法院应该首先确定这份合同是否有效。当然，到2004年底，'丽江'的新一届业主委员会没有成立，这之后没有合同应该不是物业的责任。同时，我认为实际上存在着事实合同，因为物业也在按原标准继续服务。

　　其次，法院不能判决个别业主的收费标准，不能以刘老先生的个人物业收费标准要求整个丽江花园。也就是说，整个丽江花园的物业收费标准，不能由个别业主而擅自改变。正常的渠道是应该通过业主大会表决来制定是升还是降。"

　　如果按法院判决收，业主可能交钱更多

　　该负责人同时表示，如果按照法院的判决，刘老先生交的费用可能更多。他解释说，丽江花园物业实施的是一费制收费，即业主交纳的费用中还额外包括了公摊水电费、治安费、居委会费、有线电视费、垃圾清运费、垃圾袋费、节日装饰及社区文化活动费、污水处理费和应该在维修基金中支出而用物业管理费支付的费用等。

　　如果刘老先生要按照法院的1.96元/m2交纳的话，我算了一下，上述的费用他还要交，比原来还要多交两毛钱。我认为，说物业公司乱收费是一种误解。

　　官司输了也不会退管理费

　　物业管理是要人来干的，首先是管理，其次是有人，同时是人的素质。这些都需要靠费用支撑。如果降低费用，我不能保证"丽江"还保持现在的水平，如果降得太多，就要裁人，我不敢想像到时"丽江"会变成什么样。

　　他还表示，如果官司输了，物管费也不可能多退少补。因为以前的费用已经花在物业管理上了，物业公司不可能补，要补也是业主自己补。因为是按照业委会的合同办的，物业公司没有责任，只有业委会有权力确定收费标准。

　　断掉业主用水经过业主委员会授权、是无奈之举

　　10月17日晚，该公司总经理约见记者，就日前本报关于丽江花园的报道(见本报10月16日A1版报道)也作出回应。他表示，从文章中看，似乎有这么回事，但与实际情况有距离，对丽江业主可能造成误导。

　　王：刘演发和杨为勤，不通过法律途径解决问题，对已交费业主利益构成侵害，不但自己不交管理费，还煽动其他业主也不交管理费，物业公司经过业主委员会授权停掉了他们的水，后经过业委会协调恢复了供水。业委会的公告贴在每户楼里呢。新快报：没有其他途径解决吗？如像您说的通过法律途径解决。法院不是正在进行法律程序吗？

　　王：这非常困难。打官司的成本高。我们就追那么点物业管理费，打官司的花费可能比他的欠费还多，物业公司怎么办？

　　新快报：你说的业委会的公告里说月底前业主不交清欠费，将采取相应措施，是什么措施？

　　王：这将视情况而定。

　　王先生还提到业主15日到物业公司说理的事件的人数，他说，当时看似有两三百人，但实际上就是他们几个不交费的十几、二十来人，其他都是看热闹的，路过的，到下午就他们十来个人了。他们涉嫌非法集会。

　　图：业主把胜诉消息贴在小区门口公诸于众。

　　物价部门：应在政府规定的基准价和浮动范围内收费

　　据悉，2002年9月4日，广州市番禺区物价局核发编号为第010155号《广东省经营服务型收费许可证》给丽江花园物业公司，其中批准原告对丽江花园丽荃楼(有电梯)收取物业管理收费的标准是：62-70平方米每月每户215元；86-96平方米每月每户250元；103-109平方米每月每户285元。该许可证年审至2003年。

　　2003年初，物业公司与广州番禺丽江花园业主委员会签订一份《物业管理委托合同》，其中约定自2003年1月1日起至2004年12月31日止由其对丽江花园各区域的住宅及商铺等进行物业管理服务；住宅物业管理服务的收费标准是2.00-3.50元/平方米/月(根据区域而定)，由物业公司按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取；合同另约定了委托管理事项、双方权利义务、管理服务质量、违约责任等。

　　物价部门表示，上述批准价格因为从2005年1月1日后，不再有物业管理费的行政许可制度，因此该已批准的价格无法履行。丽江花园物业公司理应按照新的法规执行，即在政府确定的基准价和浮动幅度内，由当事人自行商定。

　　背景：几位老人的维权之路

　　丽江花园由14个小区组成，每个小区的物业收费标准不同，甚至同一小区里的不同住宅收费也有所区别，从2.0元到3.5元不等。但丽江花园是广州市物业收费最高的小区之一，大家似乎没有疑义。

　　刘演发说，他一家1999年2月购买了华林居的房子，当时是毛坯房，物业收费为每平米2.8元，一直就没有变过。华南理工大学的邓春明教授也介绍说，华林居1998年初开盘，他们一家1999年入住的带电梯的单元，期间丽江花园把原先的一些绿地、高尔夫球场还是停车场盖了楼房，物业收费每平方都是3.2元，没有做过相应的调整。

　　2004年9月15日，广州市政府授权由广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于印发<广州市物业服务管理实施细则>的通知》，72岁的刘广生就发现文件制定的物业管理价格与丽江花园的现实收费的巨大差距，他住的房子是以儿子的名义买的，他来到了物业公司进行了解，提出了自己的看法。

　　"他们当时完全没有商量的余地。两个字，霸道！"刚刚做完心脏搭桥手术的刘广生回忆说。

　　刘广生说，为什么国家的法律法规在丽江花园就不能实施。确实，我们并不缺那几个钱，但是作为一个老人，我感到应该为国家尽绵薄之力，就是促进社区民主法制的建设。要建设一个和谐社区，就要严格按照国家的政策法规来做。他很快串联起一批老人，包括72岁的刘演发，退休教授孙书起、杨为勤、杨玉新等人。

　　2004年11月8日，他们向原业委会发出了关于降低物业管理收费标准的意见书，并获得608名业主及业主代表的签名支持。

　　2004年12月11日，刘广生、刘演发、曾作烈等15名人召开了专题讨论会，业主维权组织开始形成。

　　2004年底，他们发出了从2005年开始拒绝按旧标准交纳物业管理费的倡议，刘演发说，他们征集了3000多人签名。

　　2005年1月起物业管理收费新规定施行，部分业主开始拒交管理费。

　　因为2004年3月30日，原丽江花园业主委员会委员任期届满，新一届业委会到2004年底仍未选出，且大部分委员都已辞职，从2005年2月下旬开始，维权业主们便开始筹划发起业主大会，经过一系列准备和10天的成员名单公示，5月1日，丽江花园业主大会筹备组正式宣告成立，并报番禺区国土房管局备案。筹备组一共11人，刘演发当选为组长，后被推举为"民选业委会"主任，杨为勤为副主任。

　　2005年6月7日，丽江物业公司以拖欠物业管理费为由，将刘演发及其妻子周锦冰告上番禺区法院。一同被告的还有黄丽全。

　　链接

　　《广州市物业服务收费管理实施细则》：广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局2004年联合印发了《广州市物业服务收费管理实施细则》(穗价"2004"200号，以下简称200号文件)规定："实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。"

　　具体标准包括，根据《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，一级资质的物业管理收费为：基准价，每月1.7元/平方米(有电梯)、0.85元/平方米(无电梯)，可上下浮动15%，也就是说，最高不超过1.96元/平方米(有电梯)、0.98元/平方米(无电梯)。