楼盘广告未兑现 开发商违约 [ZT]

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楼盘广告未兑现　开发商违约

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news.dayoo.com　　 2005年11月07日 10:26 　　来源: 广州日报




　　本报北京讯　（记者赵琳琳　通讯员赵文军）　开发商在楼书中承诺了"综合绿化面积达到31%"、"地上地下超大车库"、所开发的房屋"不仅是居所而且是一件完美的艺术精品"，但业主入住后发现，开发商的这些承诺不过是"美丽的谎言"。80名业主一怒之下将开发商首都工程公司告上法庭，案件日前在北京二中院终审判决，法院认定商品房销售广告和宣传资料中的具体确定的承诺和说明都应该视为合同内容，因此，判令开发商赔偿业主损失。

　　2004年6月，张先生等80余业主将开发商告到法院，业主认为开发公司未取得所购小区土地的《国有土地使用权证》，致使无法及时办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发公司应当承担违约责任。

　　部分广告承诺没有兑现

　　此外，业主认为开发公司在其楼书、广告等宣传资料中作出了明确且具体的说明和允诺。根据开发公司的描述，小区"综合绿化面积达31%"，"7500平方米绿地及中庭花园，环境宜人"，"5500平方米地上地下超大车库，泊位充足"，"不仅仅是一处居所，而且是一件完美的艺术精品"等等，但到目前为止，开发公司的大部分承诺都没有实现，因此，请求开发公司承担履行的义务，承担违约金，并赔偿停车场、绿地、会所、电梯设备等不符承诺的差价损失。开发公司辩称，其所作的商品房宣传广告为要约邀请，而非合同条款。即使小区内绿化面积比广告宣传中的面积略少，也不会对房屋价格产生重大影响，故不同意业主的诉讼请求。

　　一审法院认为，楼盘广告宣传内容中，其中关于"2.4万平方米小区总占地面积，总建筑面积近10万平方米"的说明内容不属于"房屋及相关设施"的范围之内，不能认定为双方合同内容。关于开发公司的其余几项宣传内容，包括绿地及花园面积、会所、车库、原装现代电梯，以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺,影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房、订立购房合同及房屋价格的确定产生重大影响，因此，对上述几项开发公司说明和允诺的内容应予以认定为合同内容。一审法院判决开发商承担违约责任，并赔偿经济损失。

　　判决后开发公司不服，上诉至二中院。

　　二审认定该宣传是合同内容

　　北京二中院认为，根据最高院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容"，因此一审认定事实准确，适用法律得当，应予维持。