b]收楼问题专贴！

junlinG

请大家在这发表收楼的问题及整改要求和其他信息。

看看我们是一起和发展商交涉，还是个别自己处理。主要跟大家的收楼进度有关系。

junlinG

目前发现的问题汇总讨论：
a) 大门锁与样板房的不一样；
b) 大门地吸不行；
c) 有些地板、瓷砖中空；
d) 飘台大理石破裂；
e) 铝合金门变形；
f) 86平米的阳台门有四扇变成了三扇；
g) 106平米的主卫只有单边的才有浴缸，面积是否不一样；
h) 车道入口能否都用绿化覆盖住；
i) 106平米的主人房开窗由两边开变成了单边开；

bystep

不能指望HS一次就改好！我当初就是多次验收，多次要他们改，最后才慢慢达到要求。

hans

昨天下午我又在房间里面转了好久，在几位同学的帮助下发现以下问题：
1. 客厅墙面刷得不好（有一大块斑，不知道交楼前是否会粉刷或清洁一次）
2. 大门把手将书房的墙上磕了一个小坑
3. 客卧有块地板掉了一块皮（不知会换还是只刷漆）
4. 阳台栏杆有少处凹陷
另外，86平的洗手间和厨房的台是白色塑料的，偶记得样板房好像是深色大理石的啊

youax

还有洗手间的磁砖有烂的，墙上面打的洞太大，没补上

小鱼儿

厨房的橱柜和样板楼不一样

hsx

130方的大门大理石门槛外侧严重与门框不对齐，很难看 [M09] ．

林中鸟

[M05] 大伙参考参考：

收 楼 报 告
前期准备材料：测电笔、螺丝批,、木锤子、 三色笔、 白纸、纸巾, 易贴便条、直角尺、卷尺、手电筒、"人"字铝梯、 带有日期显示功能的相机、 水桶、乒乓球、使用标准脚插小型电器、售楼说明书、入伙通知书、合同、认购书、身份证及复印件、业主照片、收据

一、收楼前检查发展商是否提供的材料：

有打"√"，没有打"X "

1、《分期综合验收合格证（竣工验收备案表）》

2、《广州市商品住宅质量保证书》

3、《广州市商品住宅使用说明书》（需有水电布线图）

4、《建筑工程质量认定证书》

5、《单体工程竣工验收合格证》（或称备案表）

6、《建筑规划验收合格证》

7、《消防验收合格证》

8、煤气，管线验收合格证

9、《用地规划许可证》

《建设用地批准书》

《总体规划平面图》

10、《住宅质量保修书》

11、室内空气环保检测合格证

12、防雷验收合格证

13、市政供水合格证，市政供电合格证（即证明不是临水临电）

14、本座水泥使用情况品牌，厂家清单（采购单据）



二、特别注意事项

1、 交纳物业维修基金,确认何时才有物业维修基金卡

2、签署各个文件

3、楼房、大堂外墙是否清洗过。


三、验楼顺序、步骤

1.、先按顺序 厨房－阳台－卫生间－房间－大阳台－厅 对照表格进行检查；

2.、比对合同， 参考样板房；

3、记录水电度数。


(一)、厨房

编号 检查项目 个人意见 发展商意见 时间

1 天花及灯座牢固，无暇疵（无裂纹、水渍，开花线平直，颜色均匀）

2 墙身线平直，墙角成直角，墙身垂直，墙身与天花的夹口平直，瓷片无空鼓、无损坏、无较大裂缝，电擎边表面平滑妥当

3 木地板或地砖有无暇疵（无空鼓、破损，裂纹），颜色均一，有防水功能及有足够斜度去水，

4 橱柜和玻璃门无胶水污迹，推拉顺滑，颜色均匀，关门后无太大缝隙，边缘不割手

5 人造石台面、边、底有无划花迹象，是否平整光洁

6 窗台玻璃没有花痕、裂纹，牢固、无异常颜色，边缘与框有没有过量的玻璃胶

7 各厨柜是否安装牢固，厨柜边沿是否与墙贴紧, 是否损伤，拉手是否完整，橱柜门开合是否顺滑

8 橱柜顶部油烟管通道高度是否小于油烟管直径， 橱柜和抽油烟机有没有预留电线孔，能否排油烟。

9 厨柜内的管线、开孔是否整齐、合理

10 洗菜盆有无固定好，放满水至边进行实验看周边及下面接口是否有漏水现象，有无提供洗菜盆底部的盖子

11 炉孔规格是否标准

12 冰箱,抽油烟机,消毒碗柜,微波炉的摆放,电源接口

13 煤气炉摆放,煤气管如何接口,冷热水龙头接法

14 检查地面排水；厨房如何去水

15 柜脚防水措施；柜脚与地台间没有太大缝隙

16 随楼附送的配套设备是否完好；说明书及保养证


(二)、生活小阳台

编号 检查项目 个人意见 发展商意见 时间

1 防水功能测试，有无足够斜度去水

2 门开关是否顺滑

3 看内外墙是否有污渍，管线排列是否整齐

4 铁花栏杆是否有生锈和不好的方面及是否牢固

5 问清楚热水器的接法

6 洗衣机插座

7 与阳台相连的外墙是否完好

8 地砖是否防滑及有无空鼓现象
(三)、卫生间：(重点)

编号 检查项目 个人意见 发展商意见 时间

1 天花及灯座牢固，无暇疵（无裂纹、水渍，开花线平直，颜色均匀）

2 墙身线平直，墙角成直角，墙身垂直，墙身与天花的夹口平直，瓷片无空鼓、无损坏、无较大裂缝，电擎边表面平滑妥当

3 地砖有无暇疵（无空鼓、破损，裂纹），颜色均一，有防水功能及有足够斜度去水，

4 房门关门时无太大缝隙，颜色均匀，门框门基与墙地面平整，门锁完好，把手完好，

5 洗手盘台面是否牢固；,与台面缝隙是否过大，是否能通过那条缝流水，.水龙头是否稳固,开水检查，洗水盘下的水管是否漏水；洗手盆支架有无涂防锈漆，有没有提供堵水盖子

6 镜有无固定好、镜是否平滑无破裂

7 洗澡盘是否稳固,坐垫结构,冲凉房门开关是否顺畅，检查边沿；花洒是否牢固; 地面排水检查

8 马桶冲水是否正常，马桶是否有漏水,坐厕下水是否顺畅 , 冲厕水箱有无漏水声

9 窗台玻璃没有花痕、裂纹，牢固、无异常颜色，边缘与框有没有过量的玻璃胶

10 有无积水，坡度是否对头，是否朝地漏排水

11 看上、下楼之间的墙面是否有渗水（水渍）卫生间与房间的墙面有无渗水

12 热水器如何接进来

13 如何检查上下楼之间是否漏水,好方法,把一个碗盖住地漏,保证水可以不流走,不过可能要过一两天才可以知道结果

14 随楼附送的配套设备是否完好；说明书及保养证



(四)、房


编号 检查项目 个人意见 发展商意见 时间

1 天花无暇疵（无水渍、无裂纹、平滑）特别是天花与墙面之间的地方无裂缝，灯座牢固，油漆颜色均匀，天花线平直，天花角成直角

2 墙身无瑕疵（无水渍、无裂纹、平滑），油漆颜色均匀，墙身线平直，墙身角成直角,墙身垂直，敲一下墙身无空声（如有较响声音，可能墙身有空心部分），窗边的墙身没有粉状物（如有，表示可能渗水，电开关板四周平滑妥当。墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方、拿手电筒照射

3 木地板有无划花痕、太大缝及翘起，颜色均一；地脚线平直，地面和脚线接口妥贴，置于地面上的乒乓球不会向一边滚动（否则表示地面倾斜。

4 房门关门时无太大缝隙，颜色均匀，门框门基与墙地面平整，门锁完好，把手完好，

5 飘窗大理石板有无缺口、污迹，各玻璃窗内外有无污迹,缝隙是否干净,考虑防止下雨天,渗水，飘窗接口处是否完好，窗户开关是否顺畅

6 客人房间跟厕所是否渗水

7 书房是否有宽带接口

9 各个房间的电源接口,电话,电视,宽带接口完好

10 各衣柜是否安装牢固，衣柜边沿是否与墙贴紧, 是否损伤，橱柜门开合是否顺滑，油漆均匀无裂纹，b型房灯具完好

11 随楼附送的配套设备是否完好；说明书及保养证



(五)、大阳台

编号 检查项目 个人意见 发展商意见 时间

1 水管等管线排列是否整齐，有没有损伤

2 是否有排水洞，是否真能排水, 看有无积水，是否漏水,放水检查

3 阳台铁花栏杆有无生锈或质量问题 , 油漆是否完整, 是否牢固

4 栏杆的水泥是否光滑，边沿是否勾缝；栏杆的转角是否平滑

5 推拉门要顺滑，玻璃要干净，无裂纹，平整

6 墙上的瓷砖是否完整，排列是否整齐，有没有勾缝

7 地砖是否防滑及有无空鼓现象

8 与阳台相连的外墙的完好情况



(六)、客厅、餐厅

编号 检查项目 个人意见 发展商意见 时间

1 天花无暇疵（无水渍、无裂纹、平滑）特别是天花与墙面之间的地方无裂缝，灯座牢固，油漆颜色均匀，天花线平直，天花角成直角

2 墙身无瑕疵（无水渍、无裂纹、平滑），油漆颜色均匀，墙身线平直，墙身角成直角,墙身垂直，敲一下墙身无空声（如有较响声音，可能墙身有空心部分），窗边的墙身没有粉状物（如有，表示可能渗水，电开关板四周平滑妥当。墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方、拿手电筒照射

3 地砖有无暇疵（无空鼓、破损，裂纹），颜色均一，地脚线平直，地面和脚线接口妥贴，置于地面上的乒乓球不会向一边滚动（否则表示地面倾斜。

4 大门门槛无缺口，房门关门时无太大缝隙，颜色均匀，门框门基与墙地面平整，把手完好，门锁完好，防盗眼、防盗链、对讲机完好

5 所有电源接口,电话,电视,宽带接口完好各种线路接口是否完整，做工美观



(七)、水、电

编号 检查项目 个人意见 发展商意见 时间

1 水管等是否有渗漏

2 各水龙头是否起作用

3 水管间的接头是否完好

4 观察自来水的水质

5 各功能开关是否齐全, 牢固，与墙面是否紧密；上下拨弄,质量是否完好

6 宽带、电视接口数量

7 各开关、插座、灯具、门铃、总闸、可视对讲机等是否起作用

8 交流电是否接地

9 电线是否有裸露（水表、气表等）

林中鸟

收楼速查手册
一、收楼日带齐装备验楼近日又有不少新楼相继交楼，业主欢天喜地睇新居之余，不要忘记一个重要任务：验楼。如果疏忽大意，没有及时发现问题，到人住后才要翻修就费时失事了。通常发展商会指定一段时间给业主验楼，如果发现物业有明显损坏会作交楼标准修妥。那么，如何做好验楼呢？收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔，即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 5、直角尺一把，量度墙身、地板是否平直。 6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。最易出问题的几处地方简易检验： 1、浴室、厨房去水位斜度能否将积水流走。检验法：即场倒水检验。 2、浴缸有否渗水？检验法：一些细微裂痕可能难以用肉眼发现。往浴缸放一缸水，并在水平线附近留下标记，第二天再去查看水位，因蒸发作用可能水位会轻微下降，但如果下降太明显可能就是浴缸渗水。 3、地台是否平直？检验法：不能光看表面，尤其是铺了长条木地板，可能遮掩了不平的地台。细心轻敲地板，如有空洞的回音，便可能是地台不平。 "六看"保证你日后不心烦一看门看看锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便。门与门框的间隙要适中，小了太紧，大了漏风。还要留意门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙，否则，水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯后，开门可费劲了。二看窗窗最怕渗水，一下雨，雨水顺着窗缝流到四处都是。如果开发商同意你在外墙以水管喷射10分钟或以上检验一下当然好了，看的时候，一定要细看窗的工艺，缝堵得严不严，条压得平不平等。三看坐厕若水箱渗水，容易出现锈迹。水箱应是节能型的，因为水价继续上涨不是不可能的，而楼房最废水的地方，就是马桶冲洗引起的。四看地漏不妨在卫生间放点水观察一下。五看橱柜开关橱柜柜门，看看是否方便，还要看看开门后，厨房通道是否畅顺，橱柜高度是否便于取存物品。六看不锈钢洗盆有些楼房使用的是不锈钢洗盆，这种盆的下水管如漏水，肉眼不易看到，可以用手顺着管子摸一下，干爽就可以了。买家还可用手轻摸水喉表面有否渗水。

二、收楼要点
终于等到了收楼时刻，在高兴的同时别忘了收楼也要有前提条件： • 当业主收到发展商寄出的收楼通知书时，首先要看信的邮戳日期是否超过了预售合同上的收楼日期，如超过了，可考虑向发展商按合同索赔； • 持信去收楼时，务必要明确发展商是否已经取得了由政府有关部门核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及由发展商提供的《广州市商品住宅质量保证书》和《广州市商品住宅使用说明书》，只有"三书"具备方可办理接收手续； • 按预售合同上的具体条款、装修指标验楼。别忘了向发展商索取已交费用和款项的发票和凭证； • 要求发展商出示当地物价部门对该楼盘管理费批核的文件证明； • 实地验楼，内容包括：土建、装修、给排水、照明用电、卫生器具以及防盗设施等方面。对合同上已列明的内容，更需要与实际交楼情况仔细核对，防止出现货不对版的情况。在您准备在收楼书上签字之前，仔细验楼是必不可少的，毕竟花了这么多钱，不了解清楚房子的情况怎么能安心呢？验楼应包括如下内容：土建；装修；给排水；照明用电；卫生器具；防盗设施；其它设施配件。当您对验楼的结果满意之后，就可以签字收楼了。而对于原合同上清楚列明的内容，如交楼时发展商送的器具等，还要看是否与实际交楼情况相吻合，以防止货不对板、"偷梁换柱"的情况出现。还有一点要提防的，发展商交楼时房子面积是否缩水。按最新规定，缩水小于0.6%，发展商不需作任何补偿；缩水在0.6%与3%之间，按合同约定的房屋单价多退；缩水超过3%发展商应多退或买家有权提出退房。如果面积不是缩水，而是多了，增加面积小于0.6%的，房价款保持不变；增加面积在0.6%与3%之间，按合同约定房屋单价少补；增加面积超过3%，3%以内部分按单价少补，超过3%部分，买家无条件拥有。 良好的物业管理是居住质量的保证。因此，作为业主的您掌握了与物业公司打交道的技巧将使您日后的生活更顺心。 • 一般来说，发展商在出售商品房时，会聘请一家物业管理公司负责该物业正式使用后的管理。当业主正式收楼后，便会跟该物业管理公司签订物业管理合同和业主公约，确定双方的权利和义务。 • 同时，业主要支付一笔一次性的管理费用，但费用当中不应包括供水、供电一户一表（含抄表装置）设备费、信报箱与通邮费、电话管线费、装修管理费等。 • 假如该物业的预售证是在1998年10月1日前核发的，业主须按购房款的2%缴交物业管理维修养护基金；预售证在1998年10月1日后核发的，由开发商按物业总投资的2%缴交维修基金，在业主入住时缴交至1%以上，移交物业管理权时缴足2%。 • 当业主已对房屋进行验收并签字认可，或者已办理入住手续，物业管理公司便开始收取物业管理费。 • 从收楼书注明的收楼日算起，物业有一年的保修期，在此期间，发展商将对物业因施工造成各种质量问题进行维修。 • 按目前的规定，当您所在的物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者使用超过1年，已交付使用的建筑面积在30%-50%的，可以按程序成立业主委员会，以保障物业的合理与安全使用。 • 业主委员会有权对目前的物业管理公司的工作质量作出评价，若该公司未取得资质证书的，业主可拒交物业管理费，还可以辞退该公司，另外挑选更为合适的物业管理公司。 经过一翻大工程，终于要验收装修质量了。这主要看几方面： • 天花板是否牢固，有无裂缝、渗水等现象； • 墙面的油漆和墙纸是否平滑，颜色是否正确，墙裙高度是否一致，有无凹凸； • 各种管线的安装是否齐全、整齐、合理； • 厨房、卫生间、阳台处的水管材料和安装质量，地面是否向排水口倾向，排水是否通畅，是否已做好防水措施；地面铺设的瓷砖、地板是否光滑平整无空洞，地毯的纹理方向是否一致，接口是否明显，等等。 家如果没有装饰，就像一潭冷冷的湖水，泛不起丝毫激情；而太过修饰，又像打翻的五味瓶，怎么看怎么不是滋味。因此，装饰虽小，学问却挺大。美化家居是多种多样的，材料有家电、家具、摆设、饰材；质地有金属、陶瓷、皮革、塑胶、布艺；款式有中式、日式、欧式、美式；风格有简约、华贵、沉稳、活泼、浪漫、豪情；……不一而足。美化家居又是统一的，只有遵循美观大方、方便实用、优雅舒适的原则，才能充分发挥装饰的魅力。在这个轻装修，重装饰的时代，不妨花点心思，让您的家也充满浓郁的人情味。

三、收楼要把三道关
临近元旦与春节，又是楼市的"收获季节"，大多数楼盘选择在此期间交楼。有必要在此提醒消费者，在经历过"狠心"的掏钱买房、"耐心"的等待建楼后，一定不要忘了"细心"的去收楼，把好关，避免买房成为心中永远的痛。收楼第一步："一证三书" 《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》规定商品住宅的交付使用必须具备专业验收、竣工验收、综合验收合格的条件。商品住宅交付使用时，房地产开发企业应向收楼业主出示《广州市商品住宅建设项目综合验收合格证》，并提交《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。最近，某地两家开发商被业主投诉无证强行交楼，规避延期交楼责任，当地建委表示，若投诉属实，开发商将面临最高３０万元的行政处罚，并被视为延期交楼，业主可据购房楼合同索赔。收楼第二步：关注"细节" 业主欢天喜地睇新居之余，不要忘记一个重要任务：验楼。如果疏忽大意，没有及时发现问题，到人住后才要翻修就费时了。所以，消费者在收楼时要额外谨慎，系统地检查新居，并仔细关注一些"细节"处，如门匙、电器、门、窗户及窗台、露台、墙、地板、天花、厨房、洗手间、水龙头及喉管、电力装置、电话及天线等。业主收楼时，还应带好售楼说明书及买卖合约，核对楼宇内外的材料及设备。为方便验楼，业主亦需带备铅笔、水平尺、软尺、螺丝批、纸张、小电筒、电灯泡、贴纸、电风筒和踏梯等，精量细测，并逐一测试管道设备的功能。收楼第三步：交费应明白购房者在办理收楼入住手续时一般需要缴纳哪些费用？要交两笔费用：当月管理费和其他费用。其他费用有小车、摩托车、单车保管费；代缴水、电、煤气费的保证金（或叫周转金）等等。为避免乱收费，保证收费的透明度与规范性，目前部分城市已建立起物业管理服务收费标价牌制度，要求物业管理公司或物业管理处必须将收费项目及标准报有关部门批准，经审批后登记在标价牌上，作为向业主收费的依据。标价牌上未列示的收费项目，业主可拒付并向有关部门投诉。契税、印花税、交易管理费、房屋测绘费、办证综合费、契证工本费，以及物业管理的动（静）态维修基金、水费周转金、管道煤气报装费、有线电视初装费及维护费、物业管理费、公摊电费等，应按照国土房管部门、物价局的相关文件或批文为依据收费。

四、收楼必看20个细节
１、每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅？有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。２、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。３、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？４、带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响？５、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。６、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称"石灰爆点"，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。７、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？８、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？９、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？１０、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。１１试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。１２、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。１３、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。１４试煤气热水器开关是否妥当？１５、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。１６、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。１７、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。１８、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？１９、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。２０、索要厨卫精装修物品的使用说明书，同时询问这些物品有关的保修事宜。

五、验房功夫，全在户外
1．土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题。 2．营业商执照印章和各种法定批文是否属于原件，与被确认的名称是否相符。 3．房屋结构、套型、质量、配套设施等是否与广告内容相一致。 4．供水、供电、供气能否保证，交通、排污、通讯是否通畅。 5．房屋的面积是否按国家有关现定进行计算，有无"短尺少寸"现象。 6.房价计算是否已按各种应该优惠的价格执行，是否较合理。 7.其他承诺的条件（如户口、物业管理等）能否兑现。

alana

谢谢 林中鸟 [M29] [M29] ，晕 [M42]

junlinG

谢谢林中鸟提供的经验 [M29]

archer

大家现在是怎么拿到钥匙的？我的那个销售说他没法拿到钥匙

hsx

林中鸟的收楼建议不错,
但收楼前发展商能否愿意提供的那么多的证明材料,我看要靠大家的努力.

林中鸟

QUOTE Created By hsx At 2005-6-14
林中鸟的收楼建议不错,
但收楼前发展商能否愿意提供的那么多的证明材料,我看要靠大家的努力.

哦。不是偶的建议 [M23] ，不记得在哪里抄来的了，share 给大家看看。这份东西应该挺全面的，不过也繁琐，看完都不想收楼了。 [M01]

小鱼儿

QUOTE Created By archer At 2005-6-14
大家现在是怎么拿到钥匙的？我的那个销售说他没法拿到钥匙

钥匙现在都在南苑管理处，要看房得到管理处取钥匙