【转贴】都市楼盘社区面临的主要矛盾分析

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近来，建设和谐社会成为政府和社会关注的焦点，什么是和谐社会，就是指各方面利益关系得到有效的协调、社会管理体制不断创新和健全、稳定有序的社会。具体说，就是一种民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。都市私宅社区作为整体社会的重要组成单位，它的和谐与否关系到整个社会的和谐。但转型时期的都市社区，尤其是都市的私宅社区，存在复杂多样的矛盾和冲突，在一定程度上影响到社区的稳定与和谐。在这些矛盾当中，开发商与业主之间的矛盾、业主与物业公司之间的矛盾、业主与政府之间的矛盾以及业主的内部矛盾是影响都市私宅社区的主要矛盾。

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一、开发商和业主之间的矛盾

随着计划经济体制向市场经济体制的转型，住房制度也由国家分配方式向市场配置方式转轨。原来在城市占统治地位的单位家属区逐渐被商品住宅区（私宅社区）所取代。与这种转型相伴随，在这些私宅社区出现了两个新的相对利益群体，即开发商和业主。自从两个社会群体因房产而发生交换关系之后，二者之间的矛盾也随之产生。随着时间的推移，开发商和业主之间的矛盾不仅没有淡化或消除，反而愈演愈烈，成为影响都市社区和谐建设的最主要矛盾。开发商与业主之间的矛盾主要源于以下几个方面。

1、 业主和开发商之间的不公平的房产交易

业主和开发商是通过房产交易发生社会联系的，在他们之间的房产交易中，不公平性是其显著特点。这种不公平性具体体现在开发商对业主的欺骗性、掠夺性和强制性。
因为房产面积是评估房价的首要指标，开发商为了获取高额利润，往往虚报房产面积；为刺激业主的购买欲望，抬升房价，开发商在房产促销中对住宅的软件和硬件做出不实承诺，待业主入住多年以后，这些承诺仍然没有兑现，才发觉落入开发商预设的圈套；房产交易中更为严重的欺骗行为是开发商二次或多次销售房产，出现一处房产有多位业主相争的怪象。
对业主的房产进行二次或多次销售，显然是对业主利益的严重剥夺；房产价格不仅仅是房产本身的价格，而应该包括房产的公共设施、环境、交通、购物、就学、安全等硬件和公共服务、人文氛围等软件的价值。尽管它们的价值难以评估，但它们是房产价格的一个重要组成部分却是不争的事实。开发商如果没有兑现对房产软件和硬件的承诺，同样是对业主利益的剥夺；有些开发商为了获取更多的利益，对商品小区进行改建扩建，恶化或毁坏了业主房产原有的软硬件设施，这也是对业主利益的剥夺；为了未来不确定时期对老化和破坏的公共设施进行维修，业主在购置房产时，缴纳了公共维修基金和专项维修基金，按相关条例规定，这项公共基金应该由相关职能部门，但大部分开发商将这项公共基金据为己有或挪作他用；更有甚者，一些开发商将业主的房产用作个人贷款抵押，待东窗事发，就携款外逃，使业主蒙受巨大损失。
当业主在和开发商的房产交易中发现个人利益或公共利益严重受损时，会进行维护权益的抗争行动，比如要求退款、补偿或对开发商发起诉讼，开发商往往凭藉其在资源占有上的绝对优势，动用私人的强制力量或借用地方的强制力量对业主的抗争进行打压，迫使业主认受这种不公平的交换关系。

2、 开发商对公共财产的强制性占有和对公共服务的强制性干预

大部分小区的公共设施、公共场所和公共空间的所有投资成本，都分摊在每位业主身上，法理上应该为全体业主的公共财产，但开发商往往将这些公共财产完全占有和利用。
小区公共服务的服务对象是全体业主，公共服务到底由谁来提供？服务的价格由谁来确定？理当由全体业主来当家作主，但开发商为了维续或扩张在小区的利益，不顾业主的反对，千方百计垄断对公共服务供给和价格的控制权，业主对公共服务的质量进行监督的权力非常有限，对公共服务讨价还价的余地也极为有限。
为了防止业主意志和力量的整合，开发商为业主组织的组建设置重重障碍，或者虚设由自己一手操控的业主组织，使广大业主的权益难以表达和维护，不得不为自己既不满意又价格过高的公共服务支付费用。

3、 开发商防堵和压制业主对权益的表达和维护

业主尽管遭遇了不公平的交换，尽管公共财产被占用，公共服务被强行干预，如果这种被剥夺感没有被唤起，业主和开发商之间的矛盾亦不会激发。但是，随着业主的日益成熟，开发商对业主的客观上的剥夺终会引起业主主观上的被剥夺感。发觉自己的利益遭受剥夺，一些业主会通过正式或非正式的渠道、个人或集体、组织或非组织的方式去表达和维护自己的利益。但开发商往往忽视业主的利益诉求，凭借在经济资源和政治资源占有上的绝对优势，对业主的维权行动采取防堵和压制的方式。他们对媒体进行封锁，弱化媒体的监督作用；勾结相关政府职员，影响司法的公正性；干预法律法规的制定，限制业主利益的正式表达；对业主的利益代言人和积极分子威吓、刁难或者收买，以遏制业主的自组织建设。从短期看，似乎可以达到维护开发商利益和稳定社会的目的，但是，从长远来看，这种处理矛盾的方式并不能化解矛盾，反而使矛盾造成的不满持续积压，如果不及时释放，终究有一天会象火山一样爆发，危及城市社区乃至社会的和谐和稳定。

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二、业主和物业服务公司的矛盾

在私宅社区，尽管房产完全私有化，但拥有各自私产的业主却存在对一些公共物品的共同需求，如：公共环境、公共卫生、公共安全、公共维修、公共设施等等。以前这些公共物品由政府主导的单位供给，而处在转型时期的契约社区，政府和单位已经消然退隐，而非营利组织发展又严重滞后。在这样的情况下，这些公共物品就只能由市场来提供。为了满足小区公共服务的市场需求，一些由开发商派生或由房管部门演变或由市场催生的物业管理企业应运而生。契约社区的公共服务的供给主体和服务价格由谁来决定？按物业管理条例规定，在业主组织没有成立之前，由开发商聘请物业公司来提供公共服务，由业主支付物业管理费用来购买公共服务。由于供给主体和服务费用都由开发商来主导，而作为与物业公司进行直接交换的业主却处于失权状态，这样的制度安排使业主和物业公司之间的矛盾成为必然。目前，在各大中型城市，二者之间的矛盾日久弥深，并且较为普遍。导致二者之间矛盾的因素是多方面的。

1、业主和物业公司不均等的制度支持

业主和物业公司之间也是一种交换关系，物业公司为业主提供公共环境、公共安全、公共卫生、公共维修、公用水电管理方面的公共服务，业主向物业公司支付费用作为交换。按自由市场规则，业主和物业公司作为交换双方都有权进行双向选择和讨价还价。但物业相关条例规定，在业主组织没有成立之前，提供公共服务的物业公司由开发商指定，在服务价格方面在很大程度上也由开发商或物业公司自己来决定。而物业相关条例却没有为业主组织的组建提供一条顺畅便利的制度化渠道，反而给业主成立自组织设置重重的制度壁垒。这就造成了在制度上对开发商和物业公司强支持和对业主的弱支持的失衡状态，这是造成业主和物业公司矛盾的制度根源。

2、物业服务与物业收费的不对等

目前，在物业收费方面，在业主组织没有成立之前，业主缺乏讨价还价的空间，由物业公司单方面所定的收费标准超出了合理范围，而物业公司提供如公共环境、公共卫生、公共安全、公共维修等等的公共服务往往令业主失望和不满。在公共损耗方面的收费，由于业主与物业公司信息不对称，物业公司的收费达到了惊人的地步，比如在一些小区，公共水电分摊的收费居然超出了家庭水电费。

3、对业主公共财产的不合理占用

会所、运动场所、停车场、楼体广告位、公用车道等等公共财产在法理上应该为全体业主所有，但在事实上，这些公共财产在绝大部分小区为物业公司占有并利用。业主作为公共财产的主人，不仅无权参与对公共财产的管理监督和利益分配，反而要为使用公共场所付费。

4、业主的反抗与物业公司的反制

制度上的不平等赋权、公共服务的不公平收费和公共财产的不合理占用，令业主的不满情绪日益高涨，业主为了表达和维护自己的权益，开展种种维权活动，比如个体抗议、集体抗议、法律诉讼、借用舆论监督、组建权益组织等等。物业公司为了维续在小区的利益，对业主的维权行动进行反制，比如吓阻和打击维权积极分子、借用政治资源来压制维权力量、封堵媒体以掩盖维权声音、刻意为业主组织的组建制造人为障碍，使业主组织的成立难上加难。当业主无法通过组织的正式的和理性方式维护权益时，就往往采取一些非理性的、暴力的和消极的维权方式，比如：与物业公司发生暴力冲突、拒缴物业服务费用等等，近年来，反抗与反制，使物业公司和业主之间的矛盾和冲突不断升级，已经成为影响社会稳定与和谐的一大隐患。

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三、业主和政府职能部门的矛盾

业主和开发商以及物业公司之间的矛盾为什么会延及业主和政府职能部门之间，这不是偶然还是必然。业主和开发商和物业公司的之间的矛盾之所以持久而尖锐，政府相关职能部门负有不可推卸的责任。与开发商和物业公司相比，业主处于相对弱势地位和被剥夺地位。政府相关职能部门应该扮演积极而公正的调解者和裁判员的角色，但实际上，一些政府职能部门的领导和职员要么不作为，要么从中扮演了一个不公正的裁判员的角色。致使原有的矛盾没有得到及时化解，而增加了业主和政府相关职能部门之间的矛盾。近年来，业主和政府职能部门之间的矛盾也越来越显化和尖锐，业主对政府职能部门的不满越来越多。这些不满主要源于以下几个方面：

1、在立法上，赋权不平等

平等和公正，是立法的基本原则，但是，由政府相关职能部门主导的房地产与物业的相关法律法规，没有给开发商、物业公司和业主赋予平等的权力，使业主的权益不能得到应有的体现和维护。例如，在物权划分上，物业管理和房地产的相关条例都没有对理当属于业主的公有部分的使用权和所有权给一个明晰的界定，使业主在权益维护中难以找到法律支持；在组织建构上，物业管理条例不仅没有赋予业主应有的制度支持，反而给业主组织的组建设置种种制度壁垒，加大业主组织建设的难度。比如业主组织组建要由开发商或物业公司来启动，要经过高比例业主的同意，要由物业主管部门审批等等，这些规定无异于防阻业主成立自己的组织；在组织定位上，条例没有给业主组织相应的法律定位，业主是拥有物权的法人，但他们的组织却没有法人地位。由于没有法人地位，纵使业主组织费尽艰辛得以成立，在维权过程中却可能遭遇没有法人地位的尴尬。鉴于此，许多业主对相关法规的客观公正与立法用意表示质疑和不满，也因此对制定这些法规的政府职能部门表示质疑和不满。

2、在司法上，裁决不公正

公正是立法的根本要义，也是司法的基本原则。在政府相关职能部门在处理房地产和物业纠纷的时却容易偏离司法的公正原则。业主作为相对弱势群体，往往无法和开发商以及物业公司通过平等协商途径解决房地产和物业纠纷，不得已求助法律支持，寻求司法的公正裁决。但是，司法机关在司法程序中往往违背公正原则，也因此难以达成实体公正。司法机关的作为，损害了业主对法律保障的信心和期望，也动摇了业主对政府相关职能部门的信任和支持。

3、在监督上，职能不到位

在市场经济中，政府理当扮演守夜人的角色，有责任对违反市场游戏规则的市场主体进行监督和制裁。但是，房地产市场中，对于开发商虚制房产广告、虚高房产价格、擅用业主房产做贷款抵押、挪用公共维修基金、占用业主的公共财产、重复出售业主房产等等违规行为；在物业服务市场中，对于物业公司高收费、乱收费、强占用、非法挪用等等违规行为，政府相关职能部门事前没有进行有效监督、事后没有进行相应的制裁，致使这些剥夺业主权益的市场违规行为愈演愈烈，业主的权益长期以来得不到有力的保障和维护，业主也因此怨声不断。

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四、业主和业主之间的矛盾

业主虽然在空间上同处一处，也有着广泛的共同利益。但是，他们之间在个人偏好、价值观、社会地位、生活方式等方面存在较大的异质性，致使业主内部亦产生广泛的矛盾和冲突。业主内部的矛盾主要包括以下几个方面：

一是违规业主和非违规业主之间的矛盾

为了对业主在小区的日常行为进行自我规范和约束，以维持小区的正常秩序，小区业主制订了业主公约或业主章程。但部分业主为了满足个人偏好，违章拆建和占用公共设施和公共空间；违章使用房产，危及小区的公共环境、公共卫生和公共安全；因生活方式不良，而破坏小区的正常的公共生活秩序。这些业主的违规行为给其他业主的权益带来损害，也因此引发违规业主和非违规业主的矛盾和冲突。

二是当权业主和非当权业主之间的矛盾

在一些已经成立业主组织的社区，业主组织的负责人和其他业主之间的矛盾成为小区的新的矛盾。业主寄望于业主组织维护业主的共同利益和治理小区的公共事务。但是，一些业主组织的作为不仅辜负了广大业主的期望，而且违背业主的意愿和要求，甚至损害了业主的权益。
本人将这些业主组织分为三种类型：虚体型业主组织、自利型业主组织和勾结型业主组织。虚设型业主组织往往是为应付政府的督促和监察，或防堵业主维权力量抬头而由开发商或物业公司牵头组织的，其组织人选也由开发商或物业公司精心挑选，选举程序也不规范，选举过程更没有广泛发动。业主组织成立了，但大部分业主却根本没有获得相关资讯。这样的业主组织实际为开发商或物业公司操控，成为他们的傀儡，而在维护业主权益方面无所作为，形同虚设。自利型业主组织，这种组织虽然由业主自发组建，具有相对独立自主性，也对开发商或物业进行有效监督，但业主组织成员以谋求个人利益作为行动取向，以致为追求个人利益而侵犯公共利益和其他业主的个人利益。这种业主组织实质上已经成为危及和损害业主权益的一个新的源头。勾结型业主组织，这种业主组织与开发商或物业公司进行不公开的利益交换，而这种交换以默许或联合开发商或物业公司剥夺业主的权益作为代价。这种组织已经完全变质，成为开发商或物业公司剥夺业主利益的工具。

三是合作业主和非合作业主之间的矛盾

小区大部分公共产品，如公共环境、公共卫生、公共安全等等，都通过市场模式由业主聘请物业公司来提供，但是，仍然还有部分公共产品比如公共利益维护、业主组织组建、公共事务治理等等需要业主自己来提供。但由于公共物品具有非排他性、非竞争性，这些属性意味着即使对公共物品没有任何投入，同样可以消费公共物品。因此，面对这些需要有人投入的公共物品，只有极小部分业主会积极合作，大部分业主抱持搭便车的观望心理。而公共物品一旦成功生产，那些搭便车的业主却要同样积极投入到公共物品的消费当中。这自然引起为公共产品积极合作业主对不合作业主的强烈不满。

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私宅社区的这些矛盾和冲突，实质上是政府、市场和社会关系不和谐的外在表现。如何理顺政府、市场和社会三者之间的关系，是化解社区矛盾的关键。在目前大政府小社会的格局之下，政府在理顺这三者关系中占主导地位，三者关系能否理顺，关键在于政府能否给社会让渡足够的空间，释放与产权对等的自治权，使政府、市场和社会的力量均衡，这样才可能让三方都自愿自觉通过正式的制度化途径化解三者之间的矛盾和冲突，达致私宅社区的稳定与和谐，进而促进整个社会的稳定与和谐。

（全文完）

APACHE

study.. [M14]

丑丑

分析得很全面 [M29]

海底针

[M42] 学习

枫叶之儒

[M21] [M29] [M29] 坐端正了，学习ing。。。

os

[M29] [M29] [M29]

旧雨

仔细看，认真学。 [M29] [M44]

小喇叭

[M01] 补习。