广州明年新商品房买卖合同有大改动

小冰

据信息时报报道，一房多卖、缩水楼、开发商未补地价狂卖楼花、广告大"吹水"配套设施变成"空中楼阁"、物业管理公司"妹仔大过主人婆"围殴业主等都是当今广州市房地产投诉的热点。由于现行商品房买卖合同客观存在的漏洞及不完善之处，市民买房有如赌博甚至是一场战争，随着一纸合同的签订，麻烦也随之而来，结果往往是以业主的利益受到损害告终。

　　为此，广州市国土房管局已经对现行的商品买卖合同进行了十多处的修改并向社会各界展开广泛的咨询，新合同的示范文本可以上国土局的官方网站（www.laho.gov.cn）浏览，市民如有任何意见可在11月30日前将意见提交至广州市国土房管局市场管理处。据了解，修改后的合同最快将于2004年初正式代替现行合同。

　　无证出售　"五证"列入合同买楼一眼知底细

　　虽然目前现行的商品房买卖合同也将《建设用地批准书》、《土地使用权书》等列入合同中，但表达形式上并不是十分简明扼要，而将来的新合同即采用更明了的方式表达。

　　旧合同：现行的合同虽然将小区的位置、面积、使用年限等都列入合同，但是在表达方式上难以做到一目了然。

　　新合同：将《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》、《国有土地使用权证》、《建设工程施工许可证》以列表方式列入合同的第一条，市民在签订合同的时候可以一眼就看清小区的"五证"是否齐全，颁发机关及编号是什么，以便市民去相关部门查询。

　　作用：在我国，为加强土地使用权供应和建设项目的计划管理，政府实行严格的审批制度，任何未经批准和办理相关手续的用地和建设行为，均属非法用地和非法建设行为。政府审批的外在表现形式就是各种批文。在商品房买卖中，购房人有权知晓自己所要购买的房屋是否依法办理了政府审批手续，即欲购房屋是否合法。作为在商品房买卖中处于信息优势地位的甲方，有义务告知乙方相关信息。例如广州市暨南大学旁边的翠湖山庄可以说是著名的可住烂尾楼，由于它欠政府巨额地价，所以在它补齐地价之前是无法取得房产证的，但该小区的开发商却向购房者欺瞒真实的情况，致使大部分购房者有房无证。当新合同启用后，这方面的局面将不再出现。

　　一房多售　预售合同鉴证后买方付款防再售

　　一房多卖可能是市民最不想面对的局面，由于开发商的非法操作，将同一套房卖给不同的人，并与其签订合同。由于大家都有合同在手也交了房款，可以说都是业主，但是真正能在里面住的只能是一家，就算告到法庭也很难解决。针对这一情况，新合同作了明确的修改，预防一房多卖情况的出现。

　　新合同：该商品房为预售商品房的，甲方在办妥本预售合同备案后，应当及时通知乙方；乙方应当自接到通知之日起15日内将首期款、全部购房款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上。

　　旧合同：无此项内容。

　　作用：本条规定乙方在预售合同鉴证后付款，可以有效预防甲方卖后抵押、卖后推迟办理预售鉴证等纠纷的发生，对于甲方将抵押的房屋再出卖也有一定的预防效果。

　　房产证延办　买楼者可自行办理房产证

　　现实中，开发企业常常拖延办理房产证，以至于有的购房人入住多年却迟迟领不到房产证，损害了购房人的合法权益。鉴于此，修订稿增加了买楼人自行办理产权登记的内容，这可以在一定程度上防止出卖人拖延办理产权登记，这也是近年来社会各界的一致呼声。

　　新合同：在甲方办结初始登记的前提下，乙方自行办理产权登记的，甲方应在商品房交付使用日内将登记机关要求的需甲方提供的证件资料提交乙方。

　　旧合同：无此项内容。

　　作用：本条是关于产权登记的规定，增加了乙方自行办理产权登记的内容，这可以在一定程度上防止甲方拖延办理产权登记，这是近年来社会各界的一致呼声。大确权后开发企业的各种资料市国土房管局均已持有，由乙方来办理产权登记，应是可行的。

　　新楼缩水　按套内面积计价防新楼货不对板

　　高达八成五的实用率是开发商宣传其楼盘建筑面积与实用面积关系常用的词语。然而由于市民很难在买楼之前测得真正的实用面积，致使不些不良开发商大搞"缩水楼"骗取市民的钱财。为此彻底改变这一状况，新合同就提倡"按套内建筑面积"计价。

　　新合同：公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。

　　旧合同：没有上述内容。

　　作用：新条款基本继承了原合同中的相应条款，只是删除了原合同中"按套、整层、整幢出售"字样，因为这种表述容易引人误解，即容易理解为通常所说的"按套销售"的计价方式，进而引起纠纷。新条款还删除了"按建筑面积"计价的条款，该条款的适用常会因公摊面积的增减而引起纠纷。

　　配套设施吹水　泳池大小绿化多少明明白白写入合同

　　"高密度绿化"、"无敌园林景色"、"小区内设高级会所、停车场、游泳池"等字句，几乎可以在每一个楼盘的楼书上找到。当市民在观看小区模型及效果图的时候都被眼前的景色迷住，往往有些市民就冲着小区的配套设施买了该楼盘，然而当收楼的时候却发现，所谓的游泳池大小就像一个浴缸，所谓的会所也只有一间摆着几张桌椅的小房间。为了减少这方面的纠纷，新合同作了明确的规定。

　　新合同：分别标明公共绿化面积、道路面积、停车场面积、会所面积、游泳池面积、物业管理用房面积、垃圾房面积和垃圾压缩站面积分别为多少平方米，且标明会所内具体有什么设施。

　　旧合同：无此项内容。

　　作用：小区环境和配套设施常常是甲方在广告宣传中夸大其辞的内容之一，纠纷也常常因此而起。为预防纠纷的发生，有必要将甲方承诺的小区环境和配套设施写进合同。

　　相关链接：广州追回维修资金1.5亿元

　　昨日记者在广州市物业管理工作会议上获悉，虽然广州的物业管理起步较早，但据广州市国土房管局最新的统计显示，物业管理企业发展参差不齐，专业化水平有待提高。广州市物业管理企业712家，但二级企业以上的不到20家，达一级的只有5家，整体水平有待提高。物业管理从业人员普遍收入不高，难以吸纳到高水平的管理、服务人才，物业公司竞相压价降低服务标准，相当一部分公司仅停留在初级的管理和服务的状态，这些都是制约广州市物业管理企业上档次、上水平的瓶颈。

　　虽然广州的物业管理公司的整体素质比较低，但是去年广州市国土房管局却加大物业专项维修资金的监管力度。广州大力推行"一户一存折"和"维修资金专用卡"的维修资金管理制度，即每一业主都有维修资金专用账户，凭存折或专用卡可在中国农业银行广州市各网点查询、续存，使得物业维修资金的运作公开、透明，广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况，并由专门的部门监督管理专项维修资金。去年，根据国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序》的通知，对建设单位和物业公司挪用和不规范的专项管理维修资金进行清理，追回维修资金1.5亿元。

小冰

那新的买卖合同出来的话，政府是否应该考虑把旧的合同也换新的，重新签订一份呢？不然的话，就业主的保障就不健全啊？

os

看看会不会出台新旧合同的衔接办法?
新的合同确实不错,可惜我们签的是旧合同,还需要____政府的扶助.

小冰

可以实现新旧衔接吗？真的是很有疑问

小冰

知道哪里可以下载买卖合同样本吗？知情者请告知！我想在签定之前先熟悉一下。